三發展商擁60%新盤 業界：避割價戰

 三發展商擁60%新盤 業界：避割價戰  

近年土地市場買賣氣氛轉淡，部分發展商入市態度趨審慎，大型發展商主導新盤供應。仲量聯行指出，今明兩年私人住宅落成量中，約60%單位由長實（01113）、恒地（00012）和新地（00016）3家主要發展商興建，比例較2023至2024年的不足40%顯著提升，中期而言，料有助減低新盤爆發價格戰的機會。

可藉調整推盤節奏降競爭

根據差餉物業估價署（差估署）的估算，今年私人住宅落成量預計有20862伙，明年為20098伙，合計落成量為40960伙。仲量聯行表示，過往內地和本地不同類型的發展商積極買地，惟過去3年樓價下滑，發展商投地意欲普遍不大，而大型發展商則仍有不少土地儲備可發展，造就2025年及2026年來自前述三大發展商興建的單位，佔期內總落成量約60%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如分析，待新盤貨尾逐步消化，新盤供應主要來自前述三大發展商的形勢將更明顯，中期而言，有助發展商調整推盤節奏，主要住宅區的新盤競爭有望減弱，減低爆發價格戰的可能性。

另外，經濟及樓市存在不明朗因素，仲量聯行稱，較有銷售保證的A類住宅（實用面積約431方呎以下）去年佔私宅落成量約44.5%，今年料增至約53%（佔11065伙），明年更達57.5%（11553伙）。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰說，潛在利率波動和宏觀經濟不穩，準買家或推遲入市甚至刻意「買細一個碼」以對沖潛在貶值風險，加上政府降低400萬元以下物業的印花稅，令細價樓成為跌市中風險較低的選擇；由於細價物業可吸引更廣泛的客戶群，銷售較有保證，預期發展商中短期仍會較傾向興建細單位。

信報 8 May 2025

 

十大屋苑交投5周高

十大屋苑交投谷底反彈，3間主要代理行統計的十大屋苑，過去佛誕3天長假期（3日至5日）錄得14宗至17宗成交，其中周末兩天均有14宗，分別按周增加40%至1倍。

太古城周末兩日開4單

中原地產數據顯示，十大屋苑過去周末兩天（3日至4日）的成交量為約5周新高，較前周末兩天（4月26日至27日）僅7宗，激增一倍，其中鰂魚涌太古城佔4宗最多，成交量更飆至該屋苑38個周末以來新高，僅次去年8月10日至11日該周末同錄得4宗。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去周末兩天成交量亦高見14宗，為21周以來最多，按周增加4宗或40%，總結佛誕3天假期則錄得16宗。至於利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，成交量由前個周末兩天的8宗，增6宗或75%至過去周末兩天的14宗，佛誕3天假期更有共17宗。

十大交投雖然回升，但樓價未止瀉，期內至少4個屋苑錄得虧損個案，美聯物業區域聯席董事黃錦瀚指出，沙田第一城43座高層G室2房，實用面積304方呎，昨天以394.5萬元易手，呎價12977元。原業主2020年以506.8萬元買入，約5年賬面貶值112.3萬元或22.2%。

信報

6 May 2025

 

私宅轉手獲利比率 跌見63% 創16年低

受樓價回落及新盤低價開售的影響，二手市場屢現蝕讓成交。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，首季共有3317宗私人住宅轉手獲利買賣登記，佔已知原業主購入價的二手住宅買賣登記比例約63.4%，較去年第四季的65.4%跌2個百分點，連跌7季，創下2009年第一季59.9%後的16年新低。

而平均每宗個案獲利幅度由去年第四季的20.4%，再跌0.5個百分點至今年第一季的19.9%，連跌7季，反映樓價持續下跌，加上無辣招限制，短線持貨業主沽貨，令整體平均賺幅未見止跌。

損手個案增至36%

當中，虧損個案錄得1882宗，佔比按季增加2個百分點至36%，意味無辣招制約及經濟未穩下，蝕讓沽售情況尚普遍。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，踏入次季，樓市暫未見有明顯利好因素出現，加上關稅戰拖累，新盤亦普遍低開，搶去不少客源，令二手業主沽樓時處於較被動位置，料持續窒礙次季轉手獲利比率，有機會再挫1.4個百分點，下試62%的低位；至於平均每宗賺幅則將於19.5%至20.5%之間窄幅橫行。

6 May 2025

 

二手私宅登記今季料彈三成

二手私宅登記今季料彈三成

今年第一季全港共錄得7372宗二手私人住宅買賣登記，按季下挫19.1%，因不少用家及投資者趁樓價低水入市，4月截至16日二手私人住宅買賣登記已有2048宗，相當於首季的27.8%；預期第二季登記量可達9500宗，按季勁彈28.9%，創4個季度新高。

購買力釋放 兩周逾2000宗

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，政府把徵收100元印花稅的物業價值上限提高至400萬元，加上市場積聚的購買力趁樓價低水而持續釋放，4月截至16日二手私人住宅買賣登記2048宗，預期全月可達約3550宗，若5月及6月仍能維持在每月平均近3000宗登記，則整個第二季有望錄得約9500宗登記，除按季增加28.9%外，更會是4個季度高位。

陳海潮指出，今年第一季全港二手私人住宅買賣登記共錄7372宗，較去年第四季的9109宗下跌19.1%；成交總值按季回落17.5%至530.32億元。雖然今年首季二手私人住宅每宗平均售價719.37萬元，按季微升約2%，惟仍屬34季第三低。

按地區分析，二手私人住宅買賣登記最活躍的十個地區，今年第一季全線下跌，按季跌幅5%至46%。當中以鑽石山/黃大仙區登記量跌幅最勁，季內登記296宗，按季大跌46%；其次為將軍澳區的27%跌幅，有389宗登記。

至於今年首季十大活躍成交屋苑的二手私人住宅買賣登記量，錄得八跌、一平、一上升，合共689宗登記，按季減少15%。季內登記量跌幅最大的屋苑為將軍澳日出康城，共錄104宗登記，按季大減29%；其次沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，分別按季下挫26%及23%。

信報

22 April 2025

 

CCL最新報136.9點 貿易戰升溫 料次季跌2.9%

中原城市領先指數（CCL）本周報136.9點（根據3月31日至4月6日簽訂的正式買賣合約，3月17至23日簽訂的臨時買賣合約計算），按周微升0.06%，指數連升三星期共1.5%。

4區樓價升跌參半，當中九龍區報135.51點，按周升0.6%，連升3周共2%；新界西則報125.77點，按周升0.4%，連升4周共2.7%。不過，港島區及新界東按周分別跌1.3%及1.2%，分別報136.9點及149.88點。

中原研究部稱，2月底公布的《財政預算案》放寬$100印花稅的樓價上限，加上港股於3月造好，新盤銷情亦見理想，帶旺二手交投及樓價一同上揚。惟4月初貿易戰升級、環球股市大幅波動，加上中美局勢緊張，對本地樓價構成下行壓力，料CCL於第二季將按季跌約2.9%，並下試133點水平。

全港50個指標屋苑於上周（31/3-6/4）共錄82宗買賣，較前周（24/3-30/3）的123宗減少33%，為近8周以來新低。

按地區劃分，新界區21個指標屋苑上周共錄28宗買賣，較前周58宗減少52%，其中YOHO Town及栢慧豪園各錄1宗成交，分別按周減少83%及50%。九龍區方面，21個指標屋苑上周共錄39宗交投，較前周53宗減少26%，當中海逸豪園及海濱南岸各錄2宗買賣，分別按周減少67%及60%。港島區8個指標屋苑上周則錄15宗買賣，較前周12宗增加25%，其中海怡半島上周錄得2宗交投，按周增加1倍。此外，上周共有19個屋苑錄得「零成交」，較前周13個增加46%。

關稅戰令買家入市態度審慎

在盤源消化、憂慮關稅影響及傳統節日長假較淡靜的氣氛下，上周仍有逾80宗成交，反映本地樓市尚算穩妥。不過，關稅戰一度引發環球股市骨牌式急挫，對市場始終有一定心理影響，本周準買家入市料較審慎，預計交投量仍於低位徘徊。

本刊綜合市場資訊，全港10大屋苑本周共錄24宗成交，按周大減46.7%，更有3個屋苑未錄成交，分別為海怡半島、泓景臺及映灣園。至於太古城、美孚新邨及嘉湖山莊周內均錄5宗成交，並列交投量最多的屋苑，惟太古城及嘉湖山莊的成交量減少約55%及50%。

另外，10大屋苑共錄56宗租賃，較上周60宗減少6.7%；當中嘉湖山莊及黃埔花園同錄10宗成交，並列本周成交量最多的屋苑，宗數則按周持平。

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樓市多變，為了讓讀者更加緊貼市場脈搏，本刊推出「二手樓市指數」優化版。新指數由市場上3個數據綜合而成，讓大家於5分鐘內速讀一周樓市變化。

計算方法：

整合以下3個數據，將有關數據化為1至5分，將5個數字總分除4，5分代表市況極好、4分良好、3分一般，2分差、1分極差。

本周二手樓市指數：1.7分（5分為滿分）

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1.二手成交量分類指數為1

2.中原城市領先指數

中原城市領先指數（CCL）本周報136.9點，較上周公布的136.82點，按周微升0.06%。分類指數為3

3.供款與月租比率

供樓及租樓的開支比率，直接影響租客的入市決定。本刊選取太古城實用面積589至590呎（建築675呎）2房單位作為計算指標，並搜集此類單位新近的平均月租及成交價，再以最高貸款金額$717.8萬、30年期、息率3.5厘計算，計算有關單位的月供，此類單位每月供款高於月租40.5%。分類指數為1

責任編輯：郭慧敏

新地首三季賣樓吸金雙冠軍
一手市暫銷8340伙 5巨擘佔七成半

今年本港與各地恢復通關，惟對樓市只帶來短暫刺激作用。本報綜合各樓盤成交紀錄冊資料，今年首三季全港錄得約8340宗一手成交，與去年受到第五波疫情困擾下首三季錄得約8330宗一手買賣相若。今年首9個月新地（00016）、長實（01113）、恒地（00012）、會德豐地產及信置（00083）共5個發展商旗下新盤成交量共約6280宗，佔全港總成交量逾七成半；當中，新地穩守今年首三季賣樓及吸金雙料冠軍寶座。

業界人士認為，若新一份《施政報告》推出樓市「減辣」措施，發展商第四季會以快打慢、全速推盤，今年全年一手成交宗數有力挑戰11000伙水平，較2022年全年多約兩成。

NOVO LAND及University Hill貢獻多

新地今年首季推出屯門兆康NOVO LAND第2B期，第二季推售NOVO LAND第2A期及大埔白石角優景里University Hill第2A期及第2B期。單計上半年，該集團累計賣出約2300伙，冠絕全港發展商。該集團於第三季未見推售全新盤，只售出約70個貨尾單位；惟首三季累沽約2370伙，仍穩坐今年首三季賣樓王寶座。售樓金額方面，新地亦以約187億元稱冠。

新地去年全年售出約2930伙，今年首三季的銷售量與之相差約560伙或19%。該集團最快本季推出天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST（1393伙），以及元朗站上蓋The YOHO Hub II（939伙），相信該集團今年全年成交量有力超越去年全年。

恒地後勁強 長實奇招掀搶購

恒地今年首三季只推出3個全新盤，勝在貨尾盤銷售強勁，例如粉嶺大型發展項目One Innovale及大角咀利奧坊系列3盤，令恒地首三季累售約1490伙，佔主要發展商銷量次高；銷售金額約113億元。

長實（01113）今年3月以「深水炸彈價」推出與新地合作的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期；8月再以「平爆價」推售油塘親海駅I及II，掀起新盤搶購潮，帶動該集團首三季累售約1390伙，已超越去年全年銷情約465伙接近兩倍；今年首三季的銷售金額則約93億元。

至於5個發展商之中，只有會德豐地產今年首三季銷售量及金額俱超越去年全年。該集團今年主力推售觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO及第3B期KOKO MARE，帶動首三季共沽出約700伙，超去年全年約37%；銷售金額約84億元，比去年全年多約2%。

信置（00083）今年首三季僅售出約330伙，全新樓盤只有與嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III，對比2022年推出元朗錦上路站柏瓏I及II等大熱紅盤、全年沽約2160伙，今年銷量仍少約1830伙或85%。

不過，根據信置公布截至今年6月底止全年業績，該集團淨現金約420億元，是上述5個發展商之中唯一沒有淨負債，財政壓力不大，相信有條件等待市況好轉才推盤，毋須因應市況調整價錢賣樓。

倘減辣 發展商勢全速推盤

業界普遍認為，新一份《施政報告》會否「減辣」，將左右今年末季新盤銷售。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，各大發展商旗下全新盤已經準備就緒，若政府落實「減辣」，發展商會「以快打慢、全速推盤」，料今年全年一手買賣宗數可上望11000宗；否則發展商會繼續維持低價推盤，部分持貨能力強的發展商甚至會減慢推盤的步伐。

資料顯示，去年全年一手市場共錄得約9170宗成交，今年首三季的成交量較去年全年少約830宗；若今年全年成交量達11000宗水平，按年成交量將反彈約兩成，惟較2021年全年正常水平的16971宗，仍少約35%。

14 Oct 2023

信報

中銀滙豐網上估價 無一調升

中銀滙豐網上估價 無一調升

差絕九個月 康怡插11%最傷

銀行上調新造按息、九龍東啟德住宅地每方呎樓面地價創9年半新低，加上屯門新盤低價開賣等多個利淡消息拖累，二手住宅樓價跌勢轉急，銀行亦狠削網上估價。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月的網上估價（下稱估價），滙豐銀行及中銀香港（02388）兩家銀行都沒有單位估價按月上調，是去年12月後9個月來首見。中銀香港連續2個月沒有單位上調估價，下調估價單位更按月倍增至26個，下調幅度0.81%至10.79%，降幅最大為鰂魚涌康怡花園。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，最近樓價下跌速度加快，是因為利淡因素較多，「見到屋苑單位估價下跌比例大好多，甚至有啲全部下跌，跌幅比之前擴大咗。」

她指出，整體樓市除港島區部分屋苑有反彈外，九龍及新界逾九成屋苑單位成交價都下跌，以西灣河嘉亨灣、尖沙咀港景峯、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價跌幅較大。按年計，鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島為跌幅較大的屋苑。

按息急飆 買家觀望

王美鳳稱，近期樓市利淡因素包括按息加快上升，銀行9月又調高按息半厘，實際按息達4.125厘，對於供樓業主和擬入市的準買家，供樓負擔較前增加。同時，息率趨升亦突顯「租平過供」情況，近月一手樓低開，除搶奪二手客源外，亦令二手樓準買家睇淡樓市前景，「呢啲因素夾埋令買家觀望氣氛好濃厚，自然唔會積極入市。」

「最近政府提到有機會進一步放寬逆周期措施（減辣），令之前所講的因素進一步加強，買家一定會睇定啲，睇吓政府會唔會出招，心態係覺得等埋政府出招後才入市仲好。」她認為政府最好盡快直接講明放寬措施的內容，以免市況因等待消息公布而出現「冰封期」。

中銀降估值單位倍增至26個

中銀香港9月估價下調單位有26個，較8月的13個，勁升1倍；9月估價下調幅度0.81%至10.79%，也明顯較8月的0.45%至2.06%擴闊。康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，估價由8月的843萬元急挫至9月的752萬元，單月插10.79%，呎價低見14351元。太古城海棠閣高層A室，實用面積1114方呎，9月估價僅2106萬元，較8月的2335萬元回落9.81%，呎價18905元。

該行9月沒有單位估價上調，與8月相同；9月估值持平單位1個，較8月的14個，大減近93%。

滙豐銀行估價下調單位也由8月的20個，增至9月的24個；降幅0.53%至6.81%，也較8月的0.09%至5.56%為大。嘉湖山莊翠湖居1座中層E室，實用面積448方呎，估價由8月的470萬元，調低至9月的438萬元，幅度達6.81%，呎價9777元。沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，9月估價僅543萬元，較8月降6.54%，呎價16606元。

滙豐單月調低嘉湖6.8%

該行9月沒有單位估價錄得上調，8月則有2個。9月持平單位佔3個，按月減少2個。

若與去年9月比較，中銀香港及滙豐銀行都是全部單位估價向下。中銀香港單位估價按年跌幅為1.97%至18.34%，當中有13個單位估價下調逾10%，降幅最大為太古城，其次為海怡半島。

滙豐銀行也是全部單位估價按年向下，幅度為2.5%至17.02%。近一半（12個）單位估價下調逾10%，降幅最大為筲箕灣居屋愛蝶灣，其次為海怡半島。

5 Oct 2023

信報

撮要

中銀和滙豐最近九個月來首次沒有調升任何樓盤單位的網上估價,反映樓市轉弱。中銀下調單位更增加至26個,最大跌幅出現在康怡花園。樓價下跌趨勢轉急,主要是受到按揭利率上升、一手樓低價推售等利淡因素影響,加上買家觀望氣氛濃厚,促使銀行紛紛下調樓盤估價。文章分析認為,政府若能盡快公布放寬樓市辣招的具體內容,或可避免市場出現冰封期。

對於這篇報導中反映的樓市走勢,我有以下幾點評論:

1. 樓價下滑趨勢顯示,current樓市已進入調整期,負面消息逐步反映在樓價上。但是調整幅度仍較溫和,未見恐慌性拋售。

2. 放寬樓市辣招能為市場注入一定支持,但效果可能有限,因為經濟基本面仍然疲弱,息口高企是根本因素。政府不宜過於依賴樓市激發經濟。

3. 現時買樓者以自用為主,投資氣氛淡靜。收租回報下滑,令投資需求疲弱。樓市難望觸底反彈,預期偏軟格局將持續。

4. 長遠而言,樓價理應與民生、經濟基本面相連。政府應積極增強香港競爭力,擴大經濟發展空間,才是樓市合理回歸的根本出路。

5. 樓市下行亦對負資產家庭及首次置業者較優惠。港人置業難可望得到紓緩。政府應積極增加公屋土地供應,保障基層居住需求。