一二手樓溢價燙平 今年樓市加速調整

一二手樓溢價燙平 今年樓市加速調整

土地註冊處前天公布一月份物業交易數據，當月所有種類樓宇買賣合約共五千八百餘份，按年減少近三成，其中住宅樓宇買賣合約總值較去年同期萎縮逾兩成，交投持續淡靜。

昨天有物業代理預期，今年樓價將下挫半成至一成。由於去年第四季一手住宅物業較二手樓的溢價，已收縮到只有零點二個百分點，令二手樓降價添壓力，從而也加劇今年整體樓市調整的速度和幅度。自去年第四季度起，發展商陸續推售新盤，向買家提供稅務優惠促銷，以抵銷政府「辣招」對買家所增加的交易成本，變相減價，帶動一手市場出現「小陽春」，同時令新樓盤較二手盤的溢價進一步下降。

可以看到，政府二○一二年推出「買家印花稅」，把內地買家摒出市場，按目前市勢反映，這是連串「辣招」中最具成效的一招。

很顯然，內地客來港買樓，由於受到市場訊息不足的限制，多以新盤為投資對象，以省卻巨大的「搜尋成本」。因此，當內地買家因加稅而卻步，一手樓需求應聲銳降，由需求推高新盤「溢價」的空間也告不斷萎縮。按照《二○一三年第三季經濟報告》資料，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案，去年第三季減少至平均每月八十九宗，佔總成交百分之二點二，遠低於二○一二年一月至十月期間，平均每月約三百六十五宗，佔總成交逾百分之四點五的水平。如今發展商大手筆向買家提供稅務優惠或回贈，一手盤與二手單位「溢價」之差，由高峰期百分之三十至四十，縮窄至當前百分之○點二，幾乎燙平。

可以預料，若二手樓業主不把叫價降低，的確不容易套現。的確，「買家印花稅」有效壓抑了來自內地投資者的需求，並在一手市場集中體現，為本地物業市場調整打開了一個缺口。據土地註冊處一月份的物業交易報告，所有種類樓宇買賣合約按月下跌逾三個百分點，以十二個月移動平均數計算，一月份樓宇買賣合約數目較去年一月急跌了四成三，成交萎縮之勢相當凌厲。目前，二手住宅物業每月成交註冊量已低於三千宗水平，意味物業在市場上的流轉速度已顯著減慢。

換言之，「雙辣招」出台後，投資住宅單位不容易脫手套現，物業的流轉風險不斷增加；再加上一手與二手物業之間幾乎已無溢價，在此雙重壓力下，看來會加劇今年二手市場的調整壓力。當然，不同分區和單位類型物業供求狀況不同，調整幅度有異，但整體來說，二手樓價最終下跌形成足夠的調整壓力，有可能打破過去交易「量跌價升」、樓價「橫行」的膠着局面。

但必須指出，成交量萎縮、物業在市場上的流轉速度減慢，由此觸發的市場調整，推動樓價下跌，是以市場喪失效率為代價，此扭曲現象對樓市長遠健康發展相當不利。

目前，美國聯邦儲備局已啟動退市，低息環境對物業市場的利好邊際作用逐步遞減，相信有助冷卻樓市旺盛的需求。上周聯儲局把購債規模縮減至每月六百五十億美元，預料到今年底會完全終止資產購置計劃，在預期本港樓市今年加快調整下，特區政府無疑也須因應形勢變化，修正以加稅壓抑需求的偏頗手段，即使不撤銷所有「辣招」，也可考慮分段進行，例如先取消向購買第二套物業的本港居民所徵收的雙倍印花稅，還原本來的稅率水平，逐步讓市場恢復及能夠進行自主性的健康調整。

信報

7 Feb 2014

1月樓宇買賣5805宗 2月續淡

1月樓宇買賣5805宗 2月續淡

欄名:市場快訊受一手住宅及工商物業交投下跌拖累，1月份整體樓宇買賣只有約5,805宗，按月下跌3%。業界料，2月買賣將進一步縮減10%至5,200宗。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，因聖誕及新年長假期等因素，發展商推盤步伐略見放緩，而且購買力後勁亦見轉弱，故一手住宅買賣減少16%至2,062宗。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，屯門瓏門2期屬月內錄得最多買賣的新盤，涉及800宗，總值43.79億元；其次為灣仔囍滙2期，涉及320宗登記，總值36.78億元。

經濟日報

5 Jan 2014

蛇年二手註冊大跌5成創紀錄新低 料馬年持續低迷

蛇年二手註冊大跌5成創紀錄新低 料馬年持續低迷

- 美聯物業 香港聯交所上市公司(1200)成員蛇年即將過去，而過去一年樓市受辣招打擊下，二手住宅註冊量較龍年明顯大跌。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至今年1月27日(年廿七)為止，蛇年共錄得37,342宗二手住宅註冊登記個案，較龍年74,872宗下跌約5成。

預期過去一年為二手宗數不足4萬宗的首個農曆年，連02年及03年的僅4.5萬宗亦不及，創自1996年鼠年有紀錄以來的十八年新低(見圖)。

預期馬年辣招未除，加上多個新盤登場，並估計持續提供優惠下，二手樓市相信難與一手競爭，表現仍難見起色，估計馬年二手住宅註冊量延續不足4萬宗低位，宗數甚至有機會較蛇年進一步減少。

蛇年僅1個屋苑二手註冊超過500宗蛇年二手交投大跌，各大型屋苑表現失色，宗數按年急挫。蛇年迄今(截至今年1月27日為止)只有嘉湖山莊一個屋苑二手註冊量能衝破500宗，錄601宗登記。其次為錄475宗的沙田第一城，而愉景灣(282宗)、美孚新(269宗)、荃灣中心(233宗)、太古城(221宗)、珀麗灣(216宗)及黃埔花園(205宗)則緊隨其後。而新港城僅錄197宗，另淘大花園則錄195宗。

若與前一年的龍年相比，上述10個屋苑中，太古城、美孚新及黃埔花園按年跌逾59%，愉景灣則跌約59%，而珀麗灣亦減約56%，新港城、淘大花園及嘉湖山莊則按年減逾5成，當中荃灣中心及沙田第一城跌幅最少，逾43%至逾46%。  

每年農曆年二手住宅註冊量變化*截至1月27日(年廿七)鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況資料來源：土地註冊處及美聯物業資料研究部

30 Jan 2014

房津形式變 員工揀盤不再豪

房津形式變 員工揀盤不再豪

外資企業除減房津外，津貼形式改為以現金交收，但部分員工故意租住較便宜的物業，未必用盡租津，同樣令逾10萬元月租豪宅走勢受挫。大銀碼豪宅租賃在過去1年已經持續轉弱，最大成因是外資企業對駐港員工的租屋津貼縮減。

不過，企業的津貼形式轉變，也令豪宅租賃加快萎縮。現金租津 部分留作生活費有代理透露，如今租住豪宅的外籍人士，在選擇租樓上的決定權比以前多，而且所屬公司已甚少會以公司名義為員工租住物業，以往公司客一次過為員工租下幾十個單位的場面，幾乎可說已成為絕響。

取而代之的租樓形式，改由企業向員工直接發出現金租津，讓他們自行在市場上物色租盤。有知情人士表示，由於部分租津更加是由公司預繳現金，並非以租單實報實銷，也就是說，無論租客在租樓上實際花費多少，其獲得的租津金額也不會改變。

例如每月租津8萬元，但實際上租住一個月租6.5萬元的單位，不用盡所獲得的租津，將餘下金額留作生活使費，變相進一步令逾10萬元月租的大銀碼豪宅需求減弱。

另一方面，辣招的威力令買家入市意慾降低，一手豪宅以稅務津貼等優惠吸客，二手大銀碼豪宅的交投冰封。

不過，業主不會因而急於求售，普遍將物業轉為放租，一時之間令市場租盤增加，租金受壓。部分業主不希望物業空置，惟有將租金降低。撰文:呂勁康

27 Jan 2014

經濟日報

【獨家】倚巒呎租大縮水 叫價貼太古城

【獨家】倚巒呎租大縮水 叫價貼太古城

建築呎租叫45元 回報1.2厘新低

豪宅租務持續萎縮，山頂倚巒劈租至每月15萬元仍欠承接，建築呎租低見45元，僅與藍籌屋苑太古城海景戶水平相若；租金回報跌至1.2厘歷史低位，遜於部分港元定期存款利率。

外資企業在港員工房津繼續縮水，拖累豪宅租金足足一年有多，甚至頂級洋房也不例外，曾經創出天價成交的山頂倚巒，現有正在放租的洋房因久未獲承接，租金嚴重落後於市價。

太古城靚盤 建築呎租逾45代理透露，其中一幢雙號屋，實用面積2,371平方呎（建築3,344平方呎），擁逾1,000平方呎花園，目前叫租每月只有15萬元（全包），實用呎租63.3元（建築呎租44.9元），比起1年前市值租金25萬至26萬元，下跌4成。對比之下，藍籌屋苑鰂魚涌太古城有高層海景3房戶，撇除部分業主不合理叫價，現時建築呎租也要逾45元。

換言之，以呎租計，曾造出建築呎租98.7元紀錄的倚巒，現時租金已降至太古城的水平。以業主2010年1.5億元購入價計算，即使以15萬元租出，租金回報率亦只有1.2厘，比去年底部分銀行的港元定期存款利率更低（個別銀行去年底港元定期利率逾1.3厘）。

馬榮成單位 叫租20萬雖然上述放租的倚巒洋房算是項目的「入場版」，但自從去年5月另一幢雙號屋以實用呎租73.5元（建築呎租52元）租出之後，其他業主的叫價似乎也跟隨下挫。漫畫家馬榮成持有的一幢單號屋，實用面積2,346平方呎（建築3,330平方呎），現時叫租每月20萬元（全包），實用呎租85元（建築呎租60元），惟代理相信仍有1成議價空間，底價低至18萬元。南區洋房 建築呎租失守40一綫洋房倚巒租金受壓，部分南區洋房也不例外，建築呎租失守40元的租盤陸續浮現。例如深水灣朗松居一幢正在放租的單號屋，實用面積2,933平方呎（建築面積3,453平方呎），消息稱，叫租每月僅12萬元（全包），實用呎租40.9元（建築呎租34.7元），較市價月租16萬元低25%。

壽臣山二綫洋房榛園一幢雙號屋，實用面積2,634平方呎（建築3,195平方呎），代理指，全包月租早前叫價由16萬元減至12萬元，實用呎租45.5元（建築呎租37.5元）。撰文:呂勁康

經濟日報

27 Jan 2014

雷霆斥分析員不了解樓市

雷霆斥分析員不了解樓市
2014-01-24

        (星島日報報道)在政府連番推出「辣招」後，市場關注樓市去向，近期有分析員看淡今年樓市，並預期住宅價格下跌逾兩至三成，身為本港大型發展商之一的新鴻基地產，該集團副董事總經理雷霆直斥分析員不了解樓市，指他們忽略了建築成本急漲、勞工短缺等問題。
        
        日前各界紛預測來年樓市走勢，雷霆昨日表示，今年樓價平穩發展，交投將會上升，他解釋，去年四月《一手住宅物業銷售條例》全面實施，基於新舊條例交替，發展商暫緩推盤，惟隨著他們適應了新條例，相信今年推盤步伐加快，料可帶動新盤交投量。
        
        近期有外資大行預期今年樓價下跌，幅度有機會高逾三成，雷霆指出，這情況不可能發展，分析作出如此的預測，皆因他們不了解樓市，忽略了近年建築材料不斷上漲，行業請人難，令建築成本大增，對於發展商來說，這些問題正好抵消地價下跌的效益。
        
        他更強調，現時市場十分穩定，既沒有沙士，亦並非處於金融海嘯，只不過政府出招壓市，不希望樓市過熱而已，相信樓價不會因此而作出大幅度的調整，只會保持平穩而已。
        
        雷霆又說，請人難是建築業遇到困局，要在短期內解決，相信只有透過輸入外勞，事實上，他到過新加坡參觀旗下樓盤時，發現當地地盤工人大部分都是外勞，「除o左一位做策略的為新加坡人外，其餘都來自孟加拉及巴基斯坦等地區。
        
        他呼籲年輕人考慮晉身建築業，「外國社會尊重建築工人，他們出入代步的車，可能比專業人士更昂貴，中國人傳統思想，指建築工人地盤佬，惟事實上，近年建築界工作環境大為改善，工地清潔安全具條理。」
        
        雷霆笑說：「有朋友擁有三個仔，讀不到書的那位，進了建築業，結果賺錢最多！」
        
        去年，新地率先推售天璽餘貨，帶起市場推盤熱潮，展望新一年，雷氏指，元朗爾巒有機會短期內推，成為馬年首個樓盤。至於「農曆年前推出的機會，只有約一至兩成，農曆年後則八至九成。」他說。由於該盤對象以換樓客為主，部分客源更是嚮往大自然環境，故相信除了新界客源外，市區客亦佔相當分量，此外，亦有機會推出優惠等協助準買家置業。
        
        他說，今番推出單位約二百伙，各類戶型都有，惟洋房項目，則留待最後推售。爾巒去年沽出兩個洋房，每個約四千萬，問及今年價格，會否與去年有所改變，他說，沒有必要有改變，他滿有信心地說，如此質素的洋房，若放在南區，市值起碼三至四億元。
        
        對於早前市場消息指出，爾巒附近有豬場，帶來異味，對環境造有影響，他回應說，發展商亦就此找專人做資料搜集，事實上，爾巒與最近豬場距離，長達一公里，路程相當遙遠。「香港現時只有三十七個豬場，而且牌照已經買少見少。」
        
        推盤無數的雷霆指，最開心的是新盤推售前，每個樓盤恍如一名嬰兒誕生，帶來喜悅。眾多樓盤中，他最喜愛的永遠是下個，現時最喜愛爾巒。
        
        

樓價難負擔 如何走過4年？

樓價難負擔 如何走過4年？

撰文:唐榮欄名:專家樓論昨日《經濟日報》報道，香港連續第4年獲美國調查機構Demographia評定為全球最難負擔的城市，負擔比率更上升至14.9倍的水平，創報告10年以來新高。數據反映，現時住宅樓價中位數相當於家庭年收入中位數的14.9倍。

14.9倍代表住宅樓價等於一個家庭14.9年的收入總和，香港計算的基礎是年收入27萬元，樓價402.4萬元。雖然內容已有不少相關報道，不過，當中還有讓人疑惑的部分。

唐榮找來過去4年該報告有關香港部分的資料，附表顯示，2013年第三季與2012年第三季比較，家庭年收入中位數出現下跌，回落幅度達4%。年收入3年升20% 樓價飈56%讓人疑惑的是家庭年收入的部分，一般理解，過去兩、三年工資持續上升，未有統計資料反映收入回落的現象，如翻閱統計處的家庭月入中位數，去年第三季，全港平均應該是22,500元，年收入則為27萬元，該機構應該是採用這個數據。

不過，若是2012年第三季，統計處的數據則為全港平均20,800元，年收入為24.96萬元，似乎與該機構採用的28.2萬元有較大差別（而2010年及2011年第3季均有不同程度誤差）。

話題扯遠了，撇開2012年的情況。要知道供樓負擔由兩組因素組成，樓價及家庭收入，剛發表的報告顯示，樓價上升較2010、11及12年均有所放緩，但仍按年上升6%，家庭年收入則按年下挫4%，在此消彼長的情況下，負擔比率自然創出歷史新高。綜合四份報告，香港家庭年收入累計升幅3年有20%、但樓價升幅則高達56%，由於3年下來，薪金升得少、樓價升得多，負擔比率愈來愈重，累計則有31%升幅。

不過，2013年第三季似乎是一個轉變點，除了上文提到，有關家庭月入原本有每年一成以上升幅的走勢，忽然由升轉跌外（或升幅減少外），樓價亦由連續兩年升幅兩成以上，在去年第三季大幅收窄至按年6%，兩個數字在去年第三季均出現大改變。

負擔比率或稍回 惟5年冠難免其實，早於去年9月，金管局發表「貨幣與金融穩定情況半年度報告」，有關物業的部分提到：「由於私人住宅家庭入息增長速度未能追及住宅價格增長，置業負擔能力持續惡化。

金管局估算的價格收入比率於2013年中攀升至14.7，已經稍高於1997年的高峰水平。」文中提到的14.7，與上文的報告負擔比率相當接近，就是指14.7倍或14.7年的家庭月入才能抵銷樓價，當時唐榮換算出來的數字，較報告更嚇人，採用的是居住私樓家庭的年收入達37.08萬元，而樓價水平則高達545萬元。Demographia報告指出，倘樓價在入息中位數的3倍或以下，屬可負擔水平；3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。

那到了今年第三季又如何？初步觀察，市場一般評估今年加薪幅度有4%至5%左右，而住宅樓價有輕微、緩慢下調迹象，2014年第三季或有負擔比率稍回的可能，不過世界第一，應該可以預先宣告繼續第五年奪冠，因為該報告顯示，香港2013年第三季負擔比率遠遠拋離排名第二位的溫哥華（10.3倍），很難想像香港會出現急跌或其他地區以倍數狂升。

23 Jan 2014

經濟日報