一手本月暫錄1380成交 超上月

一手本月暫錄1380成交 超上月

綜合一手住宅物業銷售資訊網數據，11月份至今一手市場合共錄得逾1,380宗成交，10月份全月錄得1,370宗，故本月已輕微超出上月水平。

玖瓏山居首 賣逾460伙

11月新盤成交集中於新界區推出的樓盤，沙田玖瓏山暫為本月份售出伙數最多的項目，涉逾460伙；緊隨其後的為將軍澳THE PARKSIDE，至今暫沽出391伙。

至於九龍區則以長沙灣曉悅較為突出，項目挾入場費低作為賣點，至今暫售逾80伙；至於港島區本月份則以銷售貨尾為主，北角柏傲山佔最多，售約17伙。而現時至月底仍有數天時間，相信本月份一手市場成交宗數最終有機會突破1,500宗水平。

The Austine Place 日內開價

事實上，市場仍有數個新盤部署本月底前推售，例如興勝創建（00896）旗下尖沙咀The Austine Place將於今天開放現樓示範單位予傳媒參觀，項目上周已公布樓書，料日內公布首張價單，最快於本月內推售。

其次，房協長沙灣喜盈將於今天舉行誓師大會，項目亦於上周上載樓書，相信最快本月內便會對外開放示範單位予準買家參觀，惟喜盈相信下月份賣樓機會較大。

至於永泰地產（00369）紅磡何文田山畔過去周末繼續開放示範單位予準買家參觀，項目上周開價，料日內公布銷售安排。

信置（00083）營業部聯席董事田兆源表示，觀塘觀月‧樺峯於上周已陸續發信予買家通知交樓安排，昨日亦於現樓會所舉行酒會，讓一眾業主參加，項目至今已累售逾9成單位，涉逾270伙，套現逾23億元。

撰文:梁振鋒

24 Nov 2014
經濟日報

拆細地皮起細樓 增市場供應

拆細地皮起細樓 增市場供應

撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點

近年來，港府無疑積極物色地皮興建房屋，以解決住屋短缺的問題，但因主觀和客觀的因素，面對着不少困難，難以找出土地建設大量房屋滿足居住需求。

盡管使出拆細地皮的招數，變相增加單位供應量，仍然敵不過市場的龐大購買力，尤以中小型單位最為搶手。

本港出現尋找地皮的困難，是不爭的事實。港府可謂使出千方百計，但尋覓建屋的地皮，着實面對甚多問題。即使不斷努力，也見不到有顯著成效。運輸及房屋局局長張炳良早前表示，房屋政策是港府施政的重中之重，面對供求嚴重失衡，政府沒有「點地成屋」的魔術棒。張炳良坦言，找地建屋存在多個挑戰，社會要有耐性及堅持。

張炳良指出，租金貴、樓價高，其中細價樓的價格，比較1997年時高出近三成，而空置率亦跌至不足4%，是10年來最低。他表示，要解決房屋困局的關鍵，在於方法可行，政府不可憑感覺做事，因此要承認問題的複雜性，尋求社會共識。張炳良又指稱，香港過去數十年的房屋政策，尊重市場的無形之手，但他個人不主張採取放任政策。

推細地皮 利中小發展商

事實上，港府在物色地皮面對重重障礙，仍然採用一些法子。例如將部分大型地皮拆細，以加快推出市場，供應給發展商競奪。因為一塊大地皮，可能只有個別大型發展商才有能力吸納。但將地皮拆細，中小型發展商也有能力參與發展。再者，如果將地皮發展中小型住宅，單位的供應量就會增加，可以滿足小家庭的需要。

例如為了加快油塘臨海綜合發展區用地的重建發展，政府決定落實該幅逾5公頃土地，拆細為5個大小不一地盤。今次拆細地皮行動，相信有助發展商重建所持有的土地。

政府為增加土地供應，釋放私人土地是其中一着棋，將該地拆細為5幅地皮，各業主自行作住宅重建發展，發展商可以即時啟動重建計劃，加快住宅單位的供應。

迅速供應建屋 解燃眉急

當然拆細地皮可以視為「士急馬行田」的做法，但拆細地皮後，再興建中小型單位，便能更快提供更多的單位數目，給予更多市民入住，解決了一部分燃眉之急。總好過地皮空置着不用，遲遲未能投入市場紓解房屋問題。

由於港府連興建居屋的土地也吃緊，拆細地皮可以令發展商加快推售單位。尤其是中小型單位有部分也可以適合居屋申請者購買，細價樓市場自然更有承接力，不愁賣不出單位。因市場對細價樓有強大需求，能夠迅速供應的細價樓，肯定有龐大市場承接力。

 

19 Nov 2014

經濟日報

交投量回落 呎價不跌反升

交投量回落 呎價不跌反升

二手樓市於10月份表現呈膠着狀，10大屋苑大部分交投量按月進一步回落，惟呎價不跌反升，而且陸續有高價出現，此反映出佔中事件對樓市的影響已淡化。

港島區而言，三大屋苑中以康怡花園表現較戲劇化，自月中開始有1宗成交至一周內錄得5宗成交後，交投量從後趕上至超越9月份全月6宗低位，為10大屋苑中少數成交量回升的屋苑。

太古城買賣 減逾4成

相比之下，同區太古城陸續有業主擴大議價幅度沽貨，促使過去一星期成交量回升，迄今錄得約18宗成交，惟與9月份32宗成交相比，交投仍減少逾4成，但整體呎價與上月相若，實用面積呎價穩守1.45萬元水平。

九龍區主要屋苑10月交投亦於低位徘徊，其中淘大花園及美孚新邨均可維持上月水平。而泓景臺及黃埔花園，交投量跌4至6成。

其中泓景臺本月只錄4宗買賣成交，反觀該屋苑租務相對活躍，10月約有6宗租賃交投，平均呎租上調，實用面積呎租37元。最新兩房戶月租達16,500元。

新界區而言，受鄰區新盤開售影響，沙田第一城本月成交緩慢，但大、細單位相繼在月內出現新高價易手，其中，16座高層C室，屬無窗台的兩房，以新高價410萬元易主。但此情況未能適用於嘉湖山莊，區內代理指，佔中運動以來，嘉湖山莊部分業主叫價態度軟化，肯擴大議價空間加快沽貨，惟買家入市意慾較為審慎，未有帶動成交量。

31 Oct 2014

經濟日報

佔中影響 灣仔交投急跌6成

佔中影響 灣仔交投急跌6成

受佔中運動影響，灣仔區本月至今僅錄約20宗成交，較正常月份的55至60宗急跌逾6成，個別業主寧願轉賣為租，以低市值租金租出單位。

業主轉賣為租 靜觀後市

利嘉閣高級經理張煒磯指出，金鐘及銅鑼灣均有「佔領區」，灣仔夾在中間，東西通道被阻隔，雖然仍有港鐵行走，但是灣仔區物業買家不乏東半山或中西半山的豪宅客，故交通受阻隔後，區內睇樓量及交投量急跌。

他又謂，若佔領行動一日不結束，區內二手交投難有改善空間，因為區內業主並不接受減價賣樓，寧願以較低的價格轉賣為租，以靜觀後市走勢。例如壹環高層F室，實用面積416平方呎，業主原本以720萬元放盤，由於遲遲未能售出，日前以2.1萬元租出，呎租約50元，較市值租金約2.3萬元低約8%。

嘉薈軒 叫租低市價3000

其次，嘉薈軒高層9室，實用面積424平方呎，原本叫價938萬元放售，近日轉賣為租，現時叫價每月2.5萬元，呎租約59元，叫價較同座低數層的9號室低3,000元，反映業主急於把單位出租。

由於交投量急跌，對區內代理衝擊甚大，中小型代理惟有以租務維持生計，有傳香港置業在區內的3間分行，在10月中已經暫時關門。不過，香港置業行政總裁李志成接受本報查詢時強調，3間分行只有1間是因為租約期滿而不續租，另外兩間分行的員工，主要負責中半山及跑馬地區物業，加上10月份有多個新盤開售，大部分員工轉戰新盤，實情是兩間分行仍然運作如常。

撰文:黎煥成

28 Oct 2014

經濟日報

新盤五千伙出籠 中小單位主導

新盤五千伙出籠 中小單位主導

2014-10-28

        (星島日報報道)今季住宅樓市以一手主導，發展商紛加快推盤步伐。綜合市場消息稱，年底前約有十二個全新項目部署推售，合計涉逾五千七百伙，當中以中小型單位為主，主要分布新界區，並以將軍澳區項目規模較受矚目，若該批項目可如期推出，本年一手成交可達逾一萬八千宗，乃○七年以來新高。業界人士預期，市場對細單位需求仍殷切，料後市承接力充足。
        
        於年底前部署推售住宅項目，最大規模當推長實等發展之將軍澳日出康城緻藍天，以及新地命名不久的東涌東環，單計兩項目已提供逾三千伙，為短期內的主要新盤供應來源，其中緻藍天已獲批預售，市場人士預期，待大埔嵐山II期陸續推售後，該將軍澳項目會接力推出；至於東環項目，則主打五百方呎以下的一房及兩房戶，料於短期內獲批預售，並望於十二月開賣，屆時將成為市場焦點。
        
        綜合土地註冊處數字顯示，本年首九個月的一手成交量已達逾一萬二千宗，而本月至今新盤成交約一千二百伙，若該批五千七百多個單位可如期推出，即本年一手成交量或可達一萬八千多伙，為○七年以來錄得二萬宗之後新高水平。
        
        年底前有望開賣的群盤之中，將軍澳將成為供應重鎮，除緻藍天外，同區亦有將於本周六開售的新地天晉IIIB，以及會德豐THE PARKSIDE兩個項目，三盤合共提供逾二千五百伙，佔年內將售單位逾四成，其中天晉IIIB首批開售一百零八伙；而THE PARKSIDE亦早已獲批預售，可望於短期內出擊。
        
        綜合市場消息，估計將推出的十二個新盤當中，除了嘉里及信和等九肚玖瓏山提供近千伙，屬最大型的豪宅盤之外，其餘項目大部分均以中、小型單位為主，定位屬於主打大眾市場，例如東涌東環主打五百方呎以下「迷你戶」，而多個九龍項目如恒基旗下長沙灣福華街項目曉悅及旺角界限街曉珀．御等，均同樣以細面積單位為主，由於現時市場以用家為主，相信將售的項目承接力不俗。
        
        另外，由永泰及南豐合作發展的紅磡何文田山畔將於今天公布最新銷售部署，市場預期項目將於短期內上載樓書及開價，以趕及於年底前推出。
        
        高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，年底前將推出的單位以中小型間隔為主，由於現時本港樓市以用家主導，相信仍可吸納不俗客源，而發展商亦會繼續分批推售及逐漸削優惠方式賣樓，以增加利潤。他又預期，豪宅新盤價走勢會較平穩，而將推出的洋房單位供應不太多，相信發展商會採取惜售策略。
        
        第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，即使短期內將有五千多伙應市，但該數字仍不算龐大，加上近期新盤去貨表現不俗，料該批單位對市場影響有限，樓價未必會因而大跌。但他補充，除未來供應之外，樓價走勢仍須與近期的政治事件一併考慮，若佔中運動最終以流血收場，屆時或會扭轉市民對後市看法，對樓市走勢增添變數。
        
        另有業界人士指，雖然佔中運動啟動至今已一個月，但期間新盤仍熱銷，至今已沽出逾一千二百伙，反映新盤氣氛及承接力仍然不俗。另一邊廂，現時市場對於中小型單位需求仍殷切，故業界預期，即使未來有多個新盤連環推出，相信市場仍足以消化該批潛在供應。

私樓潛在供應新高 達7.4萬伙 業界指供求近平衡 樓價升幅料收窄至5%

私樓潛在供應新高 達7.4萬伙

業界指供求近平衡 樓價升幅料收窄至5%

本港未來3至4年私樓潛在供應，增至7.4萬伙歷史新高，而今年首3季施工量亦達1.39萬伙，已逼近去年全年施工量。

業界指供求已近平衡，料每年樓價升幅會收窄至5%。

運輸及房屋局（下稱運房局）昨天公布，今年第3季一手私人住宅供應數據，季內施工量只有約1,600伙，按季大跌近63%，按年則亦減少近45%，並且創近6個季度的新低。

首3季1.39萬伙施工 逼去年全年

雖然今年的施工量持續下降，但是首3季累積的施工量已經達到1.39萬伙，逼近去年全年的1.41萬伙。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於政府近年不斷出售土地，相信施工量減少只是季度調整，預計第4季的施工量會回升至4,100伙，今年全年施工量將會達至1.8萬伙，創14年的新高水平。

另外，首3季落成量達1.22萬伙，大幅超過去年全年的8,300伙，料全年可達1.6萬伙，創近8年新高。

事實上，受惠政府加大賣地力度，早年批出的土地已陸續應市，其中包括沙田九肚山，以及將軍澳港鐵站南面等新建的住宅區，不少已經以預售樓花方式開售。

年供應約1.85萬伙 符政府目標

運房局預計，本港未來3至4年的私人住宅供應達7.4萬伙，創當局有紀錄以來新高，平均每年供應約1.85萬至2.47萬伙，符合長策會每年1.88萬伙的建屋目標。

值得留意的是，隨着政府近年推出住宅「限呎地」及「限量地」，令未來幾年的中小型住宅供應增加，合共涉及約4.8萬伙，實用面積均少於753平方呎，佔未來3至4年的潛在住宅供應約64%，比上一季再多3,000伙。

根據土地註冊處資料顯示，過去10年（2004至2013年），平均每年一手住宅吸納量約1.4萬伙。

運房局：17住宅地短期轉熟地

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，未來幾年的住宅供求，大致上已回復平衡，相信每年的住宅供應會介乎2.2萬至2.3萬伙，相信樓價再大升的機會不高。但他強調，由於利率仍然處於低水，加上通脹等因素，相信樓價大跌的機會亦不大，但每年的升幅會由現時的10%縮窄至只有約5%或以下。

運房局發言人指出，未來數月會再有17幅住宅用地轉為熟地，將可以額外提供約1.5萬伙住宅單位。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，發展商會繼續採取「重量不重價」的銷售策略，估計明年可供發售的新盤單位超過3.4萬伙，對二手樓價構成一定壓力。

撰文:古廣榮

25 Oct 2014

佔中持續 豪宅價追落後？

佔中持續 豪宅價追落後？

撰文:張肇栓 置業18主席
欄名:專家論市

近日最矚目話題仍然離不開佔中，而佔中對一手市場的表現並無影響，而且整體樓價仍然硬淨。

樓市近年一直受政策市影響，但樓價就愈升愈有，本港私樓樓價指數連升5個月再創新高，雖然近月升幅有所收窄，惟本年首8個月整體樓價已累升6.6%，升幅跑贏去年全年5.4%。而筆者留意到，近月豪宅樓價升勢轉趨熾熱，不過豪宅物業始終非普羅大眾可負擔，故料未來整體樓價升勢會暫時收斂。

差餉物業估價署公布最新樓價指數，8月份住宅售價指數報260.8，按月升1.9%，是今年3月樓價反彈以來，連升5個月，再創新高。雖然以升幅計，是較7月份的2.2%略有經濟日報放緩，但本年首8個月整體樓價已累升6.4%，升幅跑贏去年全年5.4%。

中小型單位仍然主導整體樓價的走勢，其中面積約430平方呎或以下，以及面積介乎430至約752平方呎的中小型單位，期內累計升幅分別7.3%及7%，升幅較去年全年的6.1%及5.2%更高。

細價樓急升後 買家觀望

值得留意的是，面積介乎753至1,075平方呎，以及1,076至1,721平方呎的豪宅單位，8月售價指數按月升幅分別為1.8%和1.5%，均高於7月錄得的按月升幅1%和0.7%，顯示豪宅樓價升勢轉為熾熱；而面積約1,722平方呎或以上的大型單位，本年首8個月累積升幅達2.1%。

筆者認為，細價樓於過去一段時間已累積了一定升幅，急升過後買家開始冷靜下來採取觀望，相反大單位於過去升幅並不明顯，實在吸引買家換樓，筆者相信，在此情況下，大單位樓價未來會追落後。

不過，豪宅物業始終非普羅大眾可負擔，其部分客源包括內地買家，在辣招影響下已見減少，加上豪宅回報始終較低，故此相信大型單位樓價指數未來升幅有限。

20 Oct 2014

經濟日報