加辣效應 10大屋苑租賃飈8成

加辣效應 10大屋苑租賃飈8成

業界：買轉租增 4月租金高位橫行

加辣後置業成本急增，買家被迫轉買為租，刺激10大屋苑3月份租賃成交急升8成，另6屋苑租金升，由1至5%不等。業界預期，4月份租金仍於高位橫行。

根據資料顯示，3月份10大屋苑共錄389宗成交，較2月份農曆新年淡季低位215宗升81%。另外，二手成交量偏低下，以3月份錄166宗買賣成交計，10大屋苑租售比率為7比3，較2月份比率6比4為高。即每10宗成交中，3月份有7宗屬租賃，較2月份只有4宗急增。

嘉湖租務成交 升1.6倍居首

代理指3月份有兩至三成的租客，是於加辣後轉買為租，刺激租賃交投急增。同時這批租客對單位質素要求較高，願意支付較貴租金，令3月份有6個屋苑租金向上。升幅最明顯為天水圍嘉湖山莊，屋苑租金及成交量分別升5.3%及1.6倍，兩者幅度均居首位。

美聯物業助理區域經理吳偉國表示，天水圍嘉湖山莊3月份有不少優質單位，獲原打算置業的買家高價承租。包括樂湖居14座高層E室，實用面積448平方呎，屬兩房間隔，月租9,800元，呎租22元。據悉，該名租客於加辣前以約300多萬元，沽出居屋物業，打算換入私樓。加辣後打亂入市部署，現轉租樓觀望後市。至於屋苑賞湖居6座高層A室，實用面積636平方呎，以1.3萬元租出，呎租20元，亦屬理想價。

此外，租賃旺亦令10大屋苑中，有3個屋苑包括太古城、鴨脷洲海怡半島及藍田麗港城，租售比例高達8比2。租盤大量消耗下，太古城平過兩萬元租盤已絕迹，兩房租金叫價由2.1萬元起。

兩萬元內租盤 太古城已絕迹

由於3月份太古城錄13宗海景花園優質單位獲承租，較以往為多，亦刺激屋苑呎租由2月份40.7元，升2.5%至41.7元。優質單位包括金楓閣高層H室，實用面積1,114平方呎，月租4.8萬元，呎租43元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，加辣前欲置業買家，轉至租賃市場，刺激租賃市場價量齊升。估計4月份受復活節假期因素影響，租賃成交略減，惟租金仍會高位橫行，升幅會集中於盤源供應少的市區屋苑。

至於買賣方面，紅磡黃埔花園2期18座高層H室，實用面積466平方呎，以685萬元沽，呎價14,700元創同類戶型新高。

二綫細價樓呎價逾1.1萬元，美聯物業分行經理麥列東指出，葵涌寶星中心A座中層4室，實用面積282平方呎，以315萬元沽出，呎價11,170元，平屋苑呎價紀錄，原業主09年8月份，以98萬元購入單位，6年間獲利217萬元，升值兩倍。

撰文:文倩婷

1 April 2015

經濟日報

今年私樓落成量 細戶增11%

今年私樓落成量 細戶增11%

約2400伙10年高 多涉灣仔深水埗九龍城

細價樓熾熱，政府預測今年私樓落成量約1.3萬伙，當中最搶手的細單位佔約2,400伙，按年增加11%，並且創近10年新高，主要分布在灣仔、深水埗及九龍城3區。

根據政府最新數據顯示，今年私人住宅預測落成量約13,286伙，較去年預測的1.27萬伙輕微上調5%，但較去年全年1.57萬伙落成量減少15.5%，同時較過去5年平均數1.17萬伙高出13%，預計短期供應回落，只屬周期性因素，長遠供應增加趨勢未變。

值得留意的是，今年落成的單位之中77%屬於中小型單位（實用面積少於1,076平方呎），較近兩年約9成比率稍為回落，但其中近一年熱賣的細單位（面積少於431平方呎）涉及多達2,395伙，較去年增加11%，亦創了自05年以來近10年新高。

超級豪宅供應增 涉944單位

當中以灣仔、深水埗及九龍城3區最多細單位落成，灣仔包括信置（00083）等囍滙2期，主打1房、2房單位；而深水埗區涉及房協喜盈、喜韻，以及恒地（00012）旗下多個重建項目；至於九龍城區，則主要是恒地城中匯、長實悅目等兩個紅磡區項目。

大部分今年落成的細單位項目，均已以樓花推售，料項目落成提供大量租盤，紓緩租金上升趨勢。

今年面積逾1,722平方呎的超級豪宅落成量亦偏多，涉及約944伙，創有紀錄歷史新高，當中九龍城區就佔近4成供應，估計涉及何文田、紅磡區多個豪宅新盤，例如新地（00016）何文田佛光街（涉525伙）、長實亞皆老街芊薈（涉228伙）。

至於整體而言，今年一半落成的私樓位於港九市區，較去年的33%有所增加，亦是近年偏高比率，主因是九龍城區供應量大增至2,481伙，佔整體18.7%，亦是同區近年最多供應一年，除了上述數個豪宅新盤外，市建局啟德煥然壹居（涉及484伙）亦可望今年內落成。

未來4年度 資助房屋供逾萬伙

新界區方面，則以沙田及離島區供應較多，分別佔15.7%及12.6%，最主要涉及南豐東涌昇薈（涉1,419伙）、恒地等馬鞍山迎海·星灣御（涉1,092伙）等，大部分已經於去年推售。

至於資助房屋供應方面，政府預計未來4個年度合共1.06萬伙落成，除了剛預售的5個新居屋項目外，長沙灣副食品市場5號地盤1期、元朗屏山橋昌路東等5個居屋項目將會在2017及18年落成，以兩年樓花計算，估計今年底可預售，涉及約4,100伙，較上一批單位數目增加9成。

撰文:余敏欽

31 Mar 2015

經濟日報

美聯黃建業：今年樓市平穩 新盤主導市場

美聯黃建業：今年樓市平穩 新盤主導市場

2015-03-27

        (星島日報報道)樓價持續創新高，政府上月出招加辣壓抑樓市，美聯主席黃建業認為，預期今年樓市表現穩定，全年成交將逾八萬宗，樓價則續保持平穩，其中今年新界及將軍澳區新供應佔整體達六成，意味樓巿主戰場「北移」，並料年內新盤銷量將上升，售價趨向正常化。
        
        美聯主席黃建業表示，金管局最近再度收緊按揭要求，一般市場共識是該等措施只會短期影響中小型二手住宅物業市場，預料新盤市場不受該等措施的影響，因發展商能透過不同的優惠計畫吸引買家，以處於最有利的位置。
        
        黃建業預期，今年新盤銷售量將有所上升，當新盤供應增加時，訂價亦會趨向正常化。再者，大部分發展商趨向興建中小型住宅單位為主，這類型單位正正切合用家需求，二手住宅業主不願出售其物業亦有助新盤銷售。
        
        他續指，今年中小型住宅樓價將會平穩，但受辣招影響，二手交投量料會減少，而豪宅則會偏軟；而工商鋪方面，最看好寫字樓，料租售價均可上升一成，主要是因為滬港通實施後，帶動不少內地公司來港設立辦公室，交投量亦可上升一成半。
        
        黃氏表示，受政府推辣招及收緊按揭影響，住宅成交現「北移」趨勢，去年新界區二手交投量與流通率雙雙跑贏大巿，料趨勢持續，估計今年新界及將軍澳區新供應佔整體達六成，意味樓巿主戰場「北移」。
        
        黃建業認為，過往中央政府以限購令冷卻過熱樓巿，令內地買家轉戰港樓，隨著近年各大城市陸續「鬆綁」，資金開始回歸內地巿場；加上內地經濟增長「歎慢板」，今年GDP增長僅「保七」，內地人消費模式因而有所轉變，降低內地客在港購買力及整體消費意欲。
        
        內地客來港置業的比例已進一步下跌，黃建業指，由一一年末的百分之十四點七高位，反覆回落至去年底約半成低水平；去年末季內地人沽售本地物業宗數與金額同創兩年新高，內地買家在美國及澳洲購置物業卻有上升趨勢。 
        
        對於Q房網加入本港地產界，且以高佣金分成來吸引同行，黃建業表示，美聯過去經歷過多次順境逆境，亦見過很多行家沒有成功，又形容代理行業如同酒樓，「單靠樓面做唔晒，都要靠埋廚房等其他部分」。美聯董事總經理黃子華強調，市場過往甚至出現過九成分佣，但不是佣金高就可攬盡人才。
        
        美聯副主席兼董事總經理黃靜怡指，集團於本年三月期間進行全港首個大型香港地產代理行業問卷調查，成功收回逾一千一百份問卷。調查結果顯示，受訪人表示在考慮代理時，首要因素是「服務質素」，佔百分之四十七，而「網站應用」僅佔百分之二。
        
        黃靜怡指，目前本地物業巿場以「線下實體店」服務為主流，由於買樓為人生大事，線上平台僅屬輔助性質，並提供準確快捷的資訊，買家在下決定時，始終需要專業的客戶服務服務，不能單靠網上而作出選擇，故此集團一直緊貼巿場變化及客戶需求勵行變革。
        
        美聯董事總經理黃子華表示，目前全港持牌代理人數逾三萬人，若按今年全年住宅註冊量預測逾八萬宗估算，平均每月五代理爭一單，集團住宅部首階段目標增加八百人，亦會擴充分行。
        
        

投資者逆市出手 博3厘回報

投資者逆市出手 博3厘回報

撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡

金管局出招後，住宅買賣市場交投急挫，惟部分投資者似乎趁市靜伺機揀貨入市，買樓收租，圖博取約3厘回報。

一名投資者以約350餘萬元購入屯門一個兩房有海景單位，誘使該名投資者在現階段入市，主要是單位價錢吸引，話說該單位原本開價390萬元，金管局出招後業主減價10萬元，至380萬元。

該投資者計過數認為回報合自己預算，最終出價351萬元購入單位。據了解，該單位市值租金約9,500元，以其購入價351萬元，回報率約3.2厘。

另一名投資者以約365萬元購入天水圍一個兩房高層戶，同樣賣方增加議價幅度，一星期內累積減價達15萬元，故吸引投資者入市，單位市值租金約9,500元，回報率約3.1厘；亦有一名投資者以約430餘萬元購入元朗一個兩房戶，以單位市值租金約1.1萬元，回報率約3.1厘。

業主開價倘進取 難引買家

新辣招生效初期，用家入市相對審慎，反而投資者計過數後至今亦開始重投市場，再者其中一個關鍵賣方肯賣，價錢較實在，個別單位樓價屬現時的貼價盤；若賣方開價還傾向進取價，就難以刺激投資者入市意慾。

處於低息環境下，買樓收租為其中一種抗通脹，而包租公當然想賺息和樓價升值，有包租公一個兩房戶一直收租，舊租客剛滿約，該包租公修葺後將單位再放租兼放售，若然價錢合心水，會考慮先沽出單位，放盤後不久即獲新租客以1.8萬元承租，由於單位屬早年購入，回報逾10厘，相當不俗。

27 Mar 2015

經濟日報

一手車位買賣26個月最多

一手車位買賣26個月最多

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，受到大業主積極拆售屋苑車位和發展商推出新盤車位帶動，2月份一手住宅車位買賣合約登記錄得788宗，按月增加52.1%，屬2012年12月錄得2827宗以後，近26個月最多。若連同二手計算，整體住宅車位登記連續兩個月突破1000宗水平，2月份錄1256宗，較1月份增加23.6%，亦創26個月新高。

投資者林子峰年初拆售藍田興田邨車位，亦成為上月最多車位買賣的屋苑，共有272宗；天賦海灣以252宗排名第二；爾巒第三位，共有120宗登記個案。

戴德梁行料樓價年內升5%

戴德梁行料樓價年內升5%

政府針對細價樓市場推出措施，惟未阻住宅市場樓價走勢，DTZ戴德梁行表示，市場需求殷切，相信未來一手市場銷情可持續暢旺，支持樓價續升，預計至今年底，整體樓價仍有約5%升幅。

二手成交將放緩

戴德梁行香港區董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，土地註冊處今年首兩個月整體物業臨時買賣合約登記數字（主要反映一個月前市況），每月都超過8000宗，至於3月份的數據料受到2月份農曆新年影響，估計會回落至7000宗水平。

陶汝鴻認為，政府收緊按揭成數後，二手市場首當其衝，其中700萬元以下物業較受影響，估計二手市場的成交量會放緩，拖累整體物業登記量下跌至第二季每月約5000宗水平。

不過，他指出政府出招後，不少實力較弱的準買家轉買為租，推動住宅租金上漲，令業主繼續持有物業收租，間接減少市場供應，令樓價仍有上升空間；此外，由於發展商推盤時可以透過付款優惠等吸客，一手市場銷情料持續暢旺，將支持住宅樓價的升勢。陶汝鴻估計，整體樓價在今年首兩個月升約一成多後，至年底仍有5%升幅，全年樓價升幅可達預計的15%水平。

24 Mar 2015

信報

蚊型居屋呎租34元貴絕北區

蚊型居屋呎租34元貴絕北區
加辣後買家觀望 年內租金看升一成

住宅搶盤潮由買賣蔓延至租務市場，其中實用面積二百多方呎的迷你單位更受追捧，粉嶺居屋雍盛苑一個開放式單位，業主放盤即日便以7000元租出，租金3個月升約7.7%，實用呎租更達34元，創北區居屋呎租新高。業界預計，今年區內租金仍有機會上揚，料至年底可升一成。

中原地產區域營業經理陳永強表示，雍盛苑近日錄得本月首宗租務成交，A座中層23室，實用面積206方呎，屬開放式間隔，月租為7000元，呎價約34元，屬於北區居屋新高。

貴過新盤及私樓

單位業主在2013年12月以自由市場價170萬元購入，近日推出放租，陳永強指出，放盤當日即有準租客認為租金價錢合乎預算，並少見同類放盤，遂不議價承租。

他說，同類單位的租金在約3個月前僅6500元，而是次租出單位後，屋苑已沒有同類的放租盤；同區的入場放租盤則為公屋祥華邨祥頌樓一個低層開放式單位，實用面積277方呎，目前叫租已要7800元。

陳永強表示，自從金管局針對細價樓出招後，不少客戶考慮先行租樓審視形勢，屋苑租務市場睇樓客增加20%至30%，料租金仍會上揚，至今年底可再升一成。

事實上，前述雍盛苑的呎租，甚至較新樓盤為高，同區入伙盤逸峯，成交呎租僅約25元；逸峯實用面積約325方呎開放式單位，近月放租叫價約9000元，呎租僅約28元。

雍盛苑的呎租亦較部分外區私樓為高，中原地產分區聯席董事龍智烽表示，元朗加州豪宅聖巴拿徑單號屋，實用面積1387方呎，以3.25萬元租出，呎租僅23.4元。

祥益地產分行主管張淑燕則指出，屯門市廣場8座中層L室，實用面積322方呎，獲區內客即睇即租，月租8000元，呎租24.8元。

除北區外，其他地區的迷你戶都十分搶手，中原地產分行經理馬斯力指出，天水圍對上一宗居屋開放式單位成交已要數去年，目前並無放盤，入場單位已是兩房戶，索價亦動輒逾9000元，幾乎和同區私人屋苑看齊。

至於將軍澳近月亦有高價居屋租務個案，例如寶明苑A座中層11室，實用面積213方呎，以9500元租出，呎租達44.6元。

18 Mar 2015

信報