內地客流失 中小住宅走貨飆升

內地客流失 中小住宅走貨飆升

政府近年不斷為樓市加辣，令到不少內地客心灰意冷，選擇沽貨離場人數亦見趨升，而今年首季中小型住宅市場，內地個人賣家佔宗數比例為5.2%，佔金額比例達5.8%，兩者同樣連升8季及創新高，預期未來比例會進一步攀升。

專注內房市場

今年第一季內地個人買家佔宗數比例為4.1%，按季跌0.8個百分點，佔金額比例達4.6%，按季減少1.1個百分點。

同期內地個人賣家佔宗數比例為5.2%，按季升0.1個百分點，佔金額比例達5.8%，按季多0.2個百分點。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，數據反映內地買家流走大於流入，近期香港中小型住宅樓價上升，與內地買家無關。因為今年內地樓市轉好，內地資金專注內房市場，無暇兼顧香港市場，或會令更多內地客沽港樓套現，調動資金回內地購房。

中原地產統計，首季已知內地個人賣家較多的屋苑，包括將軍澳日出康城，佔27宗，值1.77億元；大圍名城有16宗，總值1.51億元；天水圍栢慧豪園有12宗，總值0.54億元。

未見大舉沽貨

黃良昇補充，即使受辣招打壓，未見內地客大舉沽貨，大多是待辣招限期完結後才賣樓；加上樓市向上，所以扣除一切費用後，估計多數，只是微蝕，甚至不用蝕錢離場。

美聯物業高級營業經理陳兆華表示，上水區的內地投資者現時都是「一間一間」放盤，未見大手出貨，但近期則願提供3至5%議價空間。

此外，美聯助理區域經理許志琼指出，日出康城近期內地客沽售的單位，成交價都屬市價。

22 July 2015

信報

長期低息，令人失去警覺性

長期低息，令人失去警覺性

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年7月20日

　　現在我同人講現時投資物業是非常危險，尤其是買細價樓的人，他們睬我都傻，認為投資物業任何時間都是好時間，因為物業長遠必升，他們有這種想法不能夠說不對，但長升路上亦有波幅，如果時間掌握得不好，在波幅頂峰時候入市，樓市回調兩三成，不少人被嚇破膽，情願蝕讓都要將物業賣走，如果問理由，他們可能會講一百個，其實只有一個，當樓市下跌，利息上升就會同時出現，那些擁有物業的人就算可以承受兩三成跌幅，但亦很難長期補貼租金收入同利息支出差距，最後會忍痛將物業賣走，當然，樓市下跌，租金下跌，承租率不足，物業長期空置，業主更加會考慮將物業出讓，但如果低息持續，本來打算賣樓的業主因為成本不高，賣樓的意慾減少，樓價就算下跌，跌幅都不會很大，說到底，長期低息，使持有物業的人失去警覺性，低息是否會成為過去，全世界都在看九月。

　　如果供樓利息保持在4－5%之間，業主所追求的回報率將會是相若，比現時的2－3%隨時會相差一倍，如果現在加息，就算租金跟隨，幅度都不可能追貼，樓價就會作出折讓，倘若在短時間加息2%或以上，樓價一定會有超過兩成跌幅，雖然金管局有替業主做壓力測試，但並沒有替租客做，當利息上升，業主祈望租金回報上升，租客未必能夠應付，唯有終止租約或者到期後不再續租，當空置單位增加，租客議價能力增強，不排除有一些負債不高的業主願意將租金調低，會變成利息上升，租金下跌，這種情況現在已經在一線街舖出現，不過，大家又不用擔心那些業主，他們不但身經百戰，而且舖位在買入時成本不高，可以承受比較大的租金跌幅，一般小業主如果現在以創新高價買樓收租，就很難接受租金下跌，所以，現在買樓收租，必定要提高警覺性，千祈唔好認為低息是必然的，其實，長期低息，已經將我們麻木，令不少人失去警覺性。

20 July 2015

美聯：內地股市調整阻購買力

美聯：內地股市調整阻購買力

2015-07-17

        (星島日報報道)港股反彈後未離波動，巿場關注樓股後巿，美聯住宅部行政總裁布少明指。
        
         據已知的個人買賣中，以英文姓名拼音辨別，第二季內地買家佔本地二手逾千萬及逾五千萬元住宅巿場比率齊現反彈格局，註冊量比率分別升至約百分之八點五及十二點五，註冊金額比率分別升至百分之九點四及十點八，惟六月份內地股巿現大調整，縱中央連環落重藥救巿，巿況暫見喘穩，觀望情緒未散，加上內地人資產受股巿波動影響，或煞停回流趨勢，該比率第三季有機會轉升為跌，未來若A股跌勢持續，有機會令豪宅「追落後」步伐受阻。
        
         該公司首席分析師劉嘉輝指，聯繫匯率下，港息大機會隨美息調升，現時本港經濟表現仍然穩定，除低息環境外，低失業率乃其中重要支持，零售業續吹淡風，經濟回落令失業率上升，息口又抽升，對樓巿的影響將較為明顯。
        
        

DSD成交4544宗 按月增24%

DSD成交4544宗 按月增24%

欄名:市場快訊

港股大跌前，內地客及投資者入市增加，稅務局公布上月雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）錄得4,544宗，按月增加24%，並創今年次高。

而買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）則升4成，錄得204宗。

港股4月進入升市，推動不少投資者「套股換樓」轉入樓市。據稅務局資料顯示，6月份錄得雙倍印花稅成交4,544宗，按月增加24%，涉及金額約21.5億元，按月大增4成，創去年10月以來新高，反映投資者入市增加。

至於主要反映內地客入市情況的買家印花稅（BSD），亦錄得204宗，按月增加4成，涉及金額約4.73億元，按月增加2成。事實上，近年市場錄得多宗內地客入市豪宅個案，推動豪宅市場升溫。

至於額外印花稅方面，則錄得54宗，按月輕微增加6%，涉及金額約2,141萬元，按月大增3成。

另外，據中原地產一項研究報告指出，今年首季一手豪宅市場，已知內地客宗數佔比例19.6%，按季增1個百分點；金額則佔23%，微升0.3個百分點。

15 July 2015 經濟日報

股巿續瀉 樓市價穩量跌

股巿續瀉 樓市價穩量跌

港股持續波動，恒指今日曾急瀉逾2,000點，加上希債危機未了，令本港樓市氣氛趨審慎。美聯住宅部行致總裁布少明表示，股市持續下瀉，對樓市氣氛具影響，準買家審慎入巿，投資者抱「睇定啲」心態，巿場觀望氣氛轉濃，料未來兩、三個月每月的二手交投有機會跌破4,000宗水平，惟目前息率仍處偏低水平，業主持貨力依然強勁，相信未會出現大量急需割價求售的情況，料樓價呈橫行發展，第三季有機會回調，料幅度不大，介乎1%-2%。住宅巿場呈「價穩量跌」格局。之前預期股市所產生的財富效應，對豪宅市道影響最為明顯，倘股市跌勢持續，下半年豪宅市道有機會轉弱，因此全年樓價升幅由原來預期約10%至15%，收窄至約5%。

差餉物業估價署公布5月份樓價指數按月上升約0.4%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據美聯「樓價走勢圖」顯示，6月份以實用面積計算的平均呎價為10,627元，按月續升約0.9%，而上半年則累升約6.4%。

若以十大屋苑計算，以今年6月土地註冊處註冊個案計算的平均呎價與5月相比，當中4個錄跌幅，而跌幅最高的是康怡花園，按月跌約1.1%，麗港城、美孚新邨及太古城按月分別跌約0.8%、約0.7%及約0.5%；反觀，樓價按月錄升幅的屋苑有5個，荃灣中心升幅最高，錄約5.1%，海怡半島亦升約4.5%，而沙田第一城、新都城及黃埔花園分別升約2.9%、約1.4%及約1.3%。至於嘉湖山莊樓價則平穩橫行。

8 July 2015

業界料豪宅價追落後

業界料豪宅價追落後

2015-07-08

        (星島日報報道)今年上半年中細價樓價格升幅顯著，錄半成至一成增長。業界人士預計，踏入下半年，中小型單位升幅將會放緩，而豪宅物業將追落後，樓價有望錄半成至一成半的升幅。
        
         戴德梁行香港區董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱，中小單位樓價半年升幅甚巨，主因市場盤源短缺，且業主叫價強硬，故買家入市即錄新高易手，如沙田第一城年初至今樓價已升一成四，太古城更升一成八，有見及此，該行決定調高中小型單位全年的樓價預測，由年初預計全年升一成半，調升至全年升兩成至兩成半，但近期股市波動，相信對買賣氣氛有影響，故短期內交投量會受壓。
        
         陶氏續指，豪宅樓價上半年升幅雖不及細價樓，但相信下半年在「追落後」下，樓價全年仍升一成半，表現較累積一定升幅的中小型單位為佳。
        
         仲量聯行商業部區域董事曾煥平表示，自港府上半年推出樓市辣招，本年首五個月二手成交受壓，按年下跌逾兩成。反之一手新盤因貼市開價，加上提供多種稅務優惠，成功搶攻客源，大部分推售項目均錄得理想銷情，令一手成交按年上升近三成。整體而言，中小型住宅上半年樓價升幅為百分之六點五，料全年樓價將升達一成。曾煥平續指，上半年超級豪宅成交錄得明顯升幅，整體樓價上漲百之二點五，預測全年樓價最高上升半成。
        
         利嘉閣地產總裁廖偉強表示，中小型單位樓價於上半年升近百分之六，由於現時市場中小型單位供應增加，且過去升幅過盛，料下半年升幅將會放緩至百分之二至三，料全年共有百分之八的升幅；豪宅市場方面，上半年錄升近百分之六，料豪宅於下半年依然會表現強勁，可望升近半成，全年豪老宅樓價可望升超過一成。
        
        

廖偉強估豪宅價跑贏中小單位

簡訊

廖偉強估豪宅價跑贏中小單位

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，上半年中小型住宅樓價升6%，因已累積一定升幅，加上供應多，下半年料僅得2%至3%升幅，即全年升約8%。豪宅價格會繼續追落後，下半年估計會上升約5%至6%，全年上升約一成，升幅跑贏中小型單位。他補充，下半年豪宅租金料升2%至3%，中小型住宅則有3.5%升幅。他認為近期股市波動，有個別業主減價。

8 July 2015

信報