上月SSD個案 僅36宗今年低

上月SSD個案 僅36宗今年低

【本報訊】二手樓價逐步回軟，投資者或用家短期轉手獲利的個案減少，稅務局公布最新數據顯示，10月份連額外印花稅（SSD）易手的個案僅36宗，屬近一年來的低位。

大部分涉細價單位

稅務局昨公布10月份該局僅錄得36宗，連額外印花稅登記個案，較9月份的45宗再跌20%。屬於近一年來的低位。而涉及的稅款約1,508萬元，平均每宗約41萬元，反映大部分連重稅易手的個案均以細價單位為主。

事實上，近月二手樓市大吹淡風，中細價屋苑造價開始從高位回落，無論用家或投資者均難以在短期沽貨獲利，因此連SSD轉手個案明顯回落。

個別連SSD易手的小業主甚至損手離場，中原地產副分區營業經理招錦昌透露，沙田河畔花園剛錄本月首宗成交個案，3期B座低層I室，實用面積302平方呎，剛以308萬元易手，實用面積呎價10,199元，屬於低市價水平。

河畔花園蝕21萬沽

據悉，原業主於2014年5月以298萬元購入單位，持貨不足3年，是次易手需付樓價10%之SSD約30.8萬元，扣除SSD後，是次易手蝕讓約20.8萬元離場。

另一方面，10月份稅局所錄得連雙倍印花稅的個案僅2,870宗，較9月份的2,952宗下跌3%，宗數連跌5個月，累跌約37%，創有紀錄以來新低，反映近期二手樓市走勢不穩的情況下，換樓客或投資者入市的信心轉弱。

至於涉及稅款金額方面，2,870宗個案共涉及約9.2億元稅款，按月下跌約2.2%

12 Nov 2015

經濟日報

「寧出租莫賤賣」 租金跌幅大

「寧出租莫賤賣」 租金跌幅大

租金及售價雙雙由高位回落，惟小業主持貨力強，不會急急賤賣資產，反而租金則受龐大入伙盤衝擊，預期未來租金跌幅比樓價大，加息因素下，小業主供平過租的優勢會有所改變。

樓價及租金 料跌5及8%

根據美聯樓價走勢圖及租金走勢圖計算，截至9月份止，租金收益利差為1.37%，反映全港100個中小私人屋苑仍處於供平過租的水平。

不過，該公司指出，由於近期一手新盤紛紛以貼市價推盤，加上加息等不利因素，預期今年9月至年底，樓價及租金走勢回軟，分別回落約5%及約8%。租金回落幅度較大，主要因為現時小業主持貨力乃強，仍抱「寧出租莫賤賣」心態，形成樓價緩緩回落。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯「樓價走勢圖」與「租金走勢圖」的歷年變化所見，過去18年，本港樓市經歷兩次主要調整，二手樓巿於97年及08年見頂，及後樓價與租金雙雙高位回調，兩者跌幅迥異，按揭利率與租金回報率成箇中關鍵。97年供樓利率高企，小業主持貨力弱，故當年樓價1年間回落41%，租金則回落25%。

新盤短期入伙 涉約6000伙

相反，08年金融海嘯後，供樓利率約2.5至3.25厘，租金回報則有約4.8至5.5厘，租金收益利差為正數，故08年海嘯後租金急跌21%，樓價則跌16%，情況與現時的相若。加上未來數月市場有多個大型新盤入伙，涉及5,000至6,000個單位，屆時租盤存量進一步上升，肯定會加速租金回落。若明年息口調升，屋苑月租與供款差距逆轉，有機會扭轉過去多年「供平過租」的現象。

撰文:黎煥成 
系列名:息魔襲樓系列

12 Nov 2015

經濟日報

70%受訪者：二手租盤量續增

70%受訪者：二手租盤量續增

2015-11-10

        (星島日報報道)新盤加快推售，二手交投進一步受壓，《星島地產網》就「成交量下跌，業主紛變陣轉售為租，你認為租盤會否持續增加？」為題進行民調，結果顯示，達七成受訪者指二手租盤料會持續上升。
        
         共七成受訪者認為，二手租盤將會持續增加，另有兩成半人士認為不會，餘下半成則指難以估計。事實上，不少業主寧願轉售為租，租金同步受壓，加上一批新盤紛在季內入伙，整體租盤增加，令二手租金跌幅更高於樓價。
        
        

市場紛錄轉售為租個案

市場紛錄轉售為租個案

2015-11-10

        (星島日報報道)二手市況持續淡靜，業主紛延後入市計畫，把單位放租，導致盤源增加，市場紛錄低市價承租個案。
        
         利嘉閣經理張世傑表示，藍田滙景花園新錄承租個案，單位為八座高層E室，面積六百一十四方呎，原業主以二萬二千元放租，經議價後減價四千元，以一萬八千元租出，呎租二十九點三元，低市價約一成。
        
         中原分行經理陳榮威指，元朗YOHO Town新錄成交，單位三座中層C室，面積三百九十三方呎，以一萬元租出，呎租二十五點四元，低市價約一成，租金重返一年半前水平。
        
         美聯首席高級營業經理黃遠基指，牛池灣峻弦新錄低價承租個案，單位為五座高層C室，面積七百三十五方呎，以二萬一千元承租，呎租二十八點六元，低市價約一成。
        
         中原分行經理鄧癸興表示，大埔嵐山新錄承租個案，單位為八座高層A室租出，面積一百八十方呎，業主開價七千五百元，經議價後減價二百元，以七千三百元租出，呎租四十點六元，低市價約半成。
        
         另個別屋苑錄高價成交，美聯首席高級營業經理吳肇基指，鰂魚涌太古城新錄承租個案，單位夏宮閣中層E室，面積七百零二方呎，以三萬三千元放租，呎租四十七元，高市價約一成。
        
         長沙灣喜盈近日收樓，中原副區域營業經理李世強指，該盤近日錄首宗租賃成交個案，單位為極高層C室，面積三百九十九方呎，以一萬五千元承租，呎租三十七點六元。
        
        

新盤頻推售 二手紛錄減價

新盤頻推售 二手紛錄減價

2015-11-09

        (星島日報報道)多個發展商近日積極推售新盤，二手市場持續受壓，準買家仍處於觀望態度。市場雖現減價盤，但未有帶動二手成交量，百大屋苑中，本周末僅錄十四宗成交，較上周下跌超過一成。另外，市場二手紛錄減價，以低市價為主導。其中，馬鞍山翠擁華庭以每呎八千九百零二元易主，低市價約百分之八；沙田第一城一個凶宅同層單位，以每呎一萬一千九百七十二元易手，低於市價百分之八。
        
         二手成交量下跌，百大屋苑兩日錄約九宗成交，較上周下跌四成七。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，踏入十一月，發展商推盤步伐有增無減，其中新界區新盤以貼市價陸續推出，迫使有心放盤之二手業主面對現實，擴大議價空間，此舉有望帶動二手交投於谷底回升。
        
         美聯住宅部行政總裁布少明表示，年底前多個大型樓盤短兵相接，新盤戰場將消耗二手市場大量購買力，而本周末更有大型新盤陸續收票，市場反應熱烈，凍結市場資金，導致本周末二手屋苑交投量較上周有所回落。不過，值得留意，近期二手屋苑紛錄減價個案，部分業主亦開始接受現實，帶動零星成交出現，但目前仍難敵新盤以優惠價或貼市價搶灘的連串攻勢，故短期內二手放盤業主的減幅料須進一步擴大，方有承接。
        
         港置高級執行董事伍創業表示，多個大型新盤魚貫登場，當中不乏貼市開價，且部分發展商提供不同付款方式及高成數按揭優惠，提高準買家入市意欲，市場指有新盤首日收票錄超購逾九倍，可見市場購買力強勁。而二手表現靜局，部分業主雖態度轉軟，惟議價空間有限，令不少準買家卻步。伍創業預期，除非二手業主願意擴大議價空間，否則二手交投暫時難有突破，加上第四季有大量新盤即將登場，料短期內樓市仍由一手主導。
        
         二手成交持續錄低市價，利嘉閣首席聯席董事楊震霆表示，馬鞍山翠擁華庭十二座中層D室易手，單位面積六百七十四方呎，業主原開價六百三十八萬元，終以六百萬元成交，平均呎價八千九百零二元，低市價百分之八，買家為用家。
        
         另外，市場消息指，沙田第一城四十二座高層兩房戶，單位面積二百八十四方呎，五月份叫價四百三十萬元，減至三百四十萬元終獲承接，呎價一萬一千九百七十二元。據悉，單位位於凶宅同層，低市價百分之八。
        
        

跌少少 別想撤辣招

跌少少 別想撤辣招

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

近日樓宇交易量，以至樓價均見下跌，撤不撤「辣招」又成為市場話題。

炒賣投資外來需求 繼續遏抑

特首梁振英上周回應傳媒時表示，影響樓市的不外是兩個因素，一個是需求。就需求方面，幾年前實施「雙辣招」，就是將外來需求、炒賣需求和投資需求遏抑。他強調政府會繼續執行這方面的措施，繼續遏抑炒賣、投資和外來需求。

金管局總裁陳德霖亦在上星期表示，當金管局確定樓市的下行周期已形成，便會適量放寬逆周期措施，他強調要多些時間觀察，才能確定樓市何時踏入下行周期。

大概兩年多前，港府多招調控樓市，加上一手新例實施初期，樓市成交大幅萎縮，當時不少地產界發聲要求政府撤招，唐榮撰文提到必備三個條件：

第一條件，供應到位：當中供應究竟是指每年推出2萬單位土地並獲承接，由私人發展商購入？是2萬新盤樓花推出？還是2萬新盤入伙？

今年估計土地供應可達到港府所訂1.88萬單位的目標，明年有超過2萬單位落成，出售的樓花亦相信超過1.5萬伙，與目標相當接近。

第二條件，利息上升：政府的需求管理措施，目的是令交易成本增加，令炒賣活動嚴重減少。令即使是本港居民如果希望多買幾幢樓房的話，成本都會有所增加，當然會導致成交減少。重點應該是確認加息周期開展，美國何時加息？香港何時跟加？加息似乎日近了。

第三條件，樓價跌兩成：過去曾有說法是若果樓價仍未有合理的回落，政府有需要考慮推出更多果斷措施，換言之，樓價亦是一個重點因素。現階段樓價跌幅並不明顯，官方數據樓價仍是創新高，地產代理的樓價指數過去數周大約下跌2至3%左右，仍不足以支持減辣。

樓價跌10%內 料不妄動辣招

唐榮認為，樓價回落及其幅度，仍是支持港府減辣的主要數據，附表是過去港府3次推出辣招、金管局7次需求管理措施及當時的差餉物業估價署的樓價指數表現，最新今年8月是305點，港府會否根據樓價調整幅度，逐步取消需求管理措施？

例如樓價由現水平高位下跌4至5%，便回到今年2月，金管局收緊細價樓按揭的樓價水平，屆時港府或金管局會減辣嗎？如果是要回到港府最近期一次稅制辣招，亦即2013年2月推出雙倍印花稅時，港府才考慮減辣，當時樓價為240點，亦即由現水平高位回落21%左右。至於要回落到完全沒有辣招時期，所有港府及金管局才會退場，那是2009年10月，樓價指數僅為131.7點，樓價跌幅要達57%，應該是災難性崩盤了，應該不會到此境地才完全撤招。

唐榮估計，如果純粹觀察樓價跌幅，在10%以內，港府不會妄動辣招，因為往績如2013年亦曾出現成交少樓價回落的情況，但其後高速反彈，讓港府不敢減辣。相信樓價跌幅達到15%至20%水平，亦即接近兩年前雙倍印花稅時，才會逐步撤招。

9 Nov 2015

經濟日報

租金下跌 「供貴過租」重臨？

租金下跌 「供貴過租」重臨？

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點

有時不得不佩服傳媒朋友，悶巿每日「度古仔」頗傷腦筋。單看地產版，辣招時代一手當道，新盤題材固然百花齊放，至於納悶多時的二手巿，「觀望」、「拉鋸戰」幾乎成為長期主調，並非記者無新意，而是巧婦難為無米炊。

觀乎買賣雙方關係似「打游擊」，敵不動，我不動，敵一動，我先動，近日二手似乎靜極思動。非買賣破冰，租巿搶閘是也。皆因租值下行刺激需求，巿場高唱租金回到「N年前」，不少租盤較充裕屋苑如嘉湖山莊、新港城租賃交投按月飈升。

二手業主議價幅度不大

隨着近期樓價調整預期升溫，發展商在低水價銷貨以外，推出高按揭成數、特長成交期等配套搶灘，擺明車馬搶客攻勢升級。

無可否認，近期二手業主減價沽貨個案明顯增加，但肯減不代表肯投降，須知道近年中細碼樓業主叫價心紅，現時態度縱稍見收斂，惟議價幅度普遍不過半成，真正的「跳樓貨」有幾多？

大部分二手業主不敢輕舉妄動，低息下寧劈租不劈價，尤其早年非高位入巿者，屈指一算，即使減租，租金回報仍然「襟計」，把心一橫繼續做「包租公」。

租盤增加 搶租情況不再

值得注意的是，當大家將焦點放在樓價何時下調之際，租金偷步在轉角。租務旺季過後，二手業主「轉賣為租」，令個別屋苑租盤增加，加上股巿不穩令內地家長趨「手緊」，而且不少內地生轉往海外留學，高價搶租情況不再，租金回軟格局成形，9月私樓租金僅升0.06%，報34.3元，升幅乃半年來最低。

明年新盤入伙 迎來高峰

事實上，踏入末季傳統租賃淡季，加上面向明年新盤入伙高峰期，預期租金將按季跌約8%，比樓價約半成跌幅為多，預期在息口趨升下，明年「供貴過租」時代或重臨。

9 Nov 2015

經濟日報