下年推地2.5萬伙8年低 樓價恐升溫政府3招增供應 檢討新盤銷售

下年推地2.5萬伙8年低 樓價恐升溫政府3招增供應 檢討新盤銷售

 

預算案3招增供應（見表），擬放寬新界東北發展密度2成，惟短期供應仍緊張，下年度推地2.5萬伙，按年度少2成創8年新低，恐令樓價升溫，故政府正檢討新盤銷售，防擠牙膏式推盤。

樓價持續破頂，預算案卻未提辣招，財政司司長陳茂波解釋，政府從兩個方面着手希望改善問題，其中一個是需求管理，另一方面是供應。在開源上土地專責小組將會在4月提交報告。

短期供應緊張 防擠牙膏推盤

短期供應方面，發展局今日將公布下年度賣地計劃，賣地表上僅得27幅私樓用地，涉1.5萬伙，較本年度減2成，而連同鐵路及私人發展項目，整體潛在私樓供應只有2.55萬伙，按年少2成，更是政府恢復主動賣地後8年新低；而未來5年公營房屋建屋量亦只得10萬伙。

短期供應仍相當緊張，難以抑制樓價升勢，樓市短期或再有升溫迹象。有見及此，在一手樓銷售手法方面，陳茂波又指，早前新盤單位總數約300多伙，僅推出2伙招標，情況值得關注、有改善空間，而已落成而未售出的餘貨新樓在去年底達9,500伙，較過去幾年有所增加，政府會着手處理從而增加供應。

事實上，目前一手例僅規管發展商公布價單要求，首批須公布樓盤2成單位價單，即總數1,000伙、首批須公布200伙價單，惟開售首天只賣80伙，而其餘單位則在日後加價加推，甚至樓價上最平單位根本不在首批揀樓之列。

寬新界東北密度 增公營單位

至於為釋出更多供應，預算案推出3項措施，包括提高發展密度。消息人士指，在大型發展區例如新界東北（古洞北、粉嶺北）發展區，會有條件增加公營房屋用地的地積比率，以增加2成地積比率計算，料能額外提供6,000伙公營房屋。

其次，政府目前有逾800多幅空置官地，以及28間空置校舍供非政府組織短租。消息人士指，部分空置校舍殘舊、缺乏水電，當局會設10億元讓機構申請作為復修及基本工程費用，用地可以作過渡性房屋之用，釋出短期供應。

另外，「政府、機構或社區」用地將採用一地多用的多層發展模式，以達至地盡其用。例如政府構思將原本2至3層高的屯門診所，重建成9至10層，並整合在鄰近的大興政府合署設施，而合署原址則騰出作房屋發展。該幅地皮面積約4萬至5萬平方呎，估計能建1至2幢住宅。

雖然政府有意增加短中期供應，惟各項措施落實需時，以新界東北為例，目前仍未展開收地、土地平整，即使獲放寬密度，距離單位真正入伙仍然有7至8年時間。

1 Mar 2018

經濟日報

私樓去年逾2萬伙動工 近17年高 迷你戶佔27% 今年樓花供應料續增

私樓去年逾2萬伙動工 近17年高
迷你戶佔27% 今年樓花供應料續增

去年私樓動工量共錄得2.03萬伙，按年增加3%，創近17年新高，當中5,480伙屬於迷你戶，佔整體27%。分析料，今年動工量將維持2萬伙，樓花供應續增加。

私樓供應持續增加，根據屋宇署昨日公布，2017年12月錄得6個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及1,293伙，較11月份282伙，按月大增3.6倍。

統計2017年全年動工的私人住宅項目錄得56個，合共涉及2.03萬伙，屬於2001年以來首次突破2萬伙大關，亦創近17年新高水平。

由於大部分項目隨着上蓋正式動工，大致可向地政總署申請預售樓花，預計上蓋動工的新樓單位，可於短期內以樓花形式推出，釋出大量供應。

海壇街項目 提供876伙

如果按照單位實用樓面面積（Usable Floor Area，即扣除廚房、廁所及牆身的室內面積）計算，去年動工的項目中約5,480伙屬於面積少於215平方呎的迷你單位，佔整體比例達27%，反映發展商仍積極搶攻這類細單位的上車市場。

至於在12月份動工的項目，最大規模為長實（01113）深水埗海壇街項目，3個地盤合共提供876伙，另外九建（00034）西營盤薄扶林道63 Pokfulam亦正式動工，提供350伙。

康城10期 准建2幢住宅

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，預計今年亦有不少大型項目將陸續動工，包括恒大（03333）屯門第56區管翠路，涉及1,982伙，估計全年動工量將維持逾2萬伙水平。

同時，發展商亦積極就項目進行前期的入則申請，屋宇署去年12月錄得30份首次入則申請，數目是去年1月後高位，而批出的建築圖則有20份。

當中南豐投得的將軍澳日出康城10期項目，則獲准興建2幢49至53層高分層住宅及住客休憩設施，提供約81.1萬平方呎樓面；而新地（00016）旗下沙田多石街項目及灣仔道重建項目，亦分別獲准興建5幢19層高分層住宅，以及1幢26層高商廈。

另外，將會以「組裝合成」形式興建的港大黃竹坑警校道宿舍，亦獲批准興建2幢17層高宿舍，提供逾1,200個宿位。

撰文:

余敏欽

24 Feb 2018

經濟日報

樓市本週動向

樓市本週動向

四叔充當白武士救海航(林木地) 2018年2月17日：

第一四叔充當白武士救海航

中資向外闖，往往天價投入資產，一度傳出融資斷鏈陷財困之海航，終由四叔任白武士救駕，出手買入兩啟德天價地皮，仲有溢價俾賣方落台，可謂一舉兩得也。

《太公報》報導，海航賣兩啟德地恒地160億接手，溢價12%呎值1.5萬住宅落成料售3萬。過去一年多叱咤啟德區的海航集團，近期屢傳「手緊」及受債務纏擾而「撲水」，旗下香港國際建投終要「割肉救母」，以溢價12%、近160億元售出兩幅位置及景觀最佳的啟德住宅地，買家爆冷並非接洽融資借貸的新鴻基地產，而是另一本地家族財團恒基地產。海航稱所獲資金將投放於另外兩幅啟德地，恒地表示難得買入海景靚地。專家稱，交易後地價升至每呎逾1.5萬元新高，估計樓宇落成後呎價賣三萬元。

海航集團前年開始進軍本地房地產市場，平地一聲雷以遠超市場預期九成的逾88億元地價，搶得啟德1K區3號地，隨後五個月內再多奪三幅毗鄰地皮，四幅地涉資達272.2億元，每呎樓面地價由1.3萬至1.36萬元，一直保持啟德區最高地價紀錄。海航過去幾年又「南征北討」，四出進行收購或併購，埋下資金鏈困境的伏線。其董事局主席陳峰曾對外電承認，大量併購令資金流動性出現問題。

第二政黨黨魁斥高價買特色戶

政經名人紛紛入市，早前有前高官創高價入市後，連立會議員及自由黨黨魁亦斥三千幾萬買豪宅特色戶，呢次買入係西貢新盤樓連天台，據講係一買一賣換馬。

《搵銀報》指出，鍾國斌斥3016萬，購傲瀧特色戶，連天台呎價20200，料屬換樓。。土地註冊處資料顯示，立法會議員鍾國斌早前以3,015.8萬元，購入清水灣新盤傲瀧一個連天台特色單位，涉及單位屬15座頂層連天台特色戶，實用面積1,493平方呎，另連1,157平方呎天台，早前以3,015.86萬元售出，成交呎價20,200元。登記買家為鍾國斌（ChungKwokPan），與自由黨立法會議員同名，料屬同一人。

據資料顯示，鍾國斌於上月才以3,300萬元沽出其西貢匡湖居的單位，該物業早於1995年以773萬元購入，帳面賺2,527萬元，料是次屬換樓。

第三：股災震動青年照上車

上車盤有幾搶手，位於屯門新盤以針對年青人上車對財務安排，碰上股災賣樓，居然一口氣沽清十五伙，可見上車客決心之巨，風兩股災震盪亦改不了。

《文人報》說，PARKVILLE 15伙新世代單位清袋，入場費587萬買家稱低首期助上車。早前春節前最後一個周末，雖然新盤市場錄約44宗成交，但焦點卻落在新世界（0017）首次推出的「新世代首置計劃」身上，該集團以旗下屯門THEPARKVILLE作試點，推出的15個單位，除以兩房折實入場費587萬元起為賣點外，亦以首期低至7.5%作招徠，15伙於推出半小時獲全數認購。新世界表示，將檢討新世代首置計劃的反應，再研究下一階段安排。

THEPARKVILLE推出15伙，為2房、3房戶型，實用422及575方呎，成交價587.8萬至832.1萬元，呎價13,837至15,199元，單日套現逾1億元。

第四：天價樓王車位突破四球半

車位破頂不停，好似一度係亞洲樓王之半山天匯，最新有個一手車位，超過四球半價碼售出，呢個買家係買入同座複式巨宅後，決定加碼高價買入車位，湊成一雙咁話。

《搵銀報》講，西半山天匯車位467萬破頂。西半山天匯車位以467萬元沽出，創屋苑車位價新高，新買家去年曾斥逾5.2億元購入項目複式樓王。上述雙號車位位於1樓，由發展商沽出，較去年7月份錄得舊紀錄車位價451萬元，高出3.5%。目前全港住宅最貴車位位於西半山璈珀，造價為480萬元。其次，深井豪景花園1期4樓雙號車位，原業主2016年11月以38.5萬元入市，至本年初以67.8萬元沽出，持貨1年多獲利29.3萬元，升值76%。

第五：乜地都搶建住宅

本港樓價勁升，覓地超困難，最新土地小組，建議將空置校舍，甚至電話機樓市為搶地行列，看來郊野公園不放行，乜建築物都會成為搶地建樓之選咁話。

《生果報》表示，土地小組倡空置校舍作臨時房屋。土地供應專責小組再開會，討論4個方式短期內增加土地或房屋供應方案，包括善用空置校舍、工廈和「政府、機構或社區」用地等。小組認為，可讓社福機構租用空置校舍作臨時房屋或老人院舍，但小組主席黃遠輝指，房屋署可能會考慮有關建議，但機會不大，因相關用地位處偏遠，沒有交通配套，難以興建公營房屋。

指高球場建屋量研究初步

小組亦討論能否在電話機樓上蓋建屋。黃遠輝指，全港現時有81個電話機樓，佔地17.4公頃，當中七成半用地少於2,000平方米，只有5幅用地比較大，其中3幅在偏遠地區，基建不足以支撐作房屋發展；僅兩幅用地位於市區、面積較大，發展要視乎是否符合土地契約要求及有發展潛力。小組在3月2及6日再開會，而公眾諮詢延遲至4月，但諮詢期不會縮短。

西營盤廣豐臺80車位 蔡伯能摸售賺2800萬

西營盤廣豐臺80車位 蔡伯能摸售賺2800萬

【本報訊】近月不少投資者轉投車位市場，市場消息透露，資深投資者蔡伯能或相關人士，以確認人身份摸售西營盤一個停車場，兩周帳面獲利2,800萬元。

新蒲崗車位 3年賺63萬離場

區內代理透露，西營盤廣豐臺停車場約80個車位，上月中以約1.5億元易手，新買家為蔡伯能或相關人士，原部署拆售，但其間有另一投資者出價洽購，最終以1.78億元摸售，持貨半月帳面獲利2,800萬元，升幅約19%。以新成交價計，平均每個車位約222.5萬元，以該廈現時車位月租3,000元計，租金回報約1.6厘。

事實上，過去1年各區車位造價不斷急升，吸引不少投資者出動吸納車位，例如有投資者於上月沽出住宅單位，套現約1,000萬元後，把資金轉投至車位市場，先後購入東涌區8個車位，涉資近1,400萬元。

另外，土地註冊處資料顯示，新蒲崗康景樓停車場3樓單號車位，投資者於2014年以約92萬元購入，剛以約155萬元易手，持貨3年餘帳面獲利約63萬元離場，期內升值68%。

另一方面，市場消息透露，星星地產（01560）旗下元朗宏業南街虹方（商廈）高層5室，面積約358平方呎，剛以約474.4萬元售出，呎價13,250元，屬理想價水平。

2 Feb 2018

經濟日報

細價樓提前小陽春 嘉湖3天7成交 買家憂遲買愈貴 淘大買賣多4倍

細價樓提前小陽春 嘉湖3天7成交
買家憂遲買愈貴 淘大買賣多4倍

準買家恐「遲買愈貴」，趕農曆年前入市，細價樓提前出現小陽春，天水圍嘉湖山莊過去3天錄7宗成交；牛頭角淘大花園，本月暫錄10宗成交，較上月同期增4倍。

本報統計10大屋苑1月份上半月買賣表現，有6個屋苑呎價升，以鴨脷洲海怡半島暫升9.2%最多，平均呎價16,713元，主因去年12月份屋苑缺乏海景戶成交，呎價僅報15,300元，基數低刺激本月呎價急升。

交投加快 嘉湖1月暫25買賣

至於10大屋苑暫錄121宗，較上月同期多兩宗。天水圍嘉湖山莊仍然是成交最多屋苑，1月份最新錄25宗。買家趕入市，低層單位更獲上車客即睇即買，中原地產副區域營業經理文家輝指出，樂湖居7座低層E室，實用448平方呎，單位開價465萬元。據悉，上車客兩個月前曾洽購屋苑同戶型單位，當時叫價約440萬元，惟最終被另一台買家購入。

是次上車買家遇上合心意單位，隨即向業主還價460萬元，並成功購入單位，呎價10,268元，屬理想水平。而過去3天屋苑成交加快，錄得7宗成交，成交價由兩房456萬元至3房530萬元不等。

至於市區上車屋苑牛頭角淘大花園，本月已錄10宗成交，較上月同期僅2宗急增4倍，並超12月全月6宗，平均呎價15,328元，按月升4.3%。香港置業高級聯席董事植光遠指出，盤源快速消耗下，屋苑放盤態度實在盤源，已減少到10個內，低層兩房入場價由530萬元起。但由於盤源少，料全月成交約17至18宗水平。

一城呎價報17500 分層新高

另外，主攻細價盤源的青衣區1月已錄40宗成交，較上月同期增加1.2倍。美聯物業組別經理梁文楓透露，成交量以翠怡花園最多佔9宗，包括6座低層B室，實用面積365平方呎，成交價525萬元，呎價14,384元。其次，上車屋苑沙田第一城分層呎價創新高，有指39座高層A室，面積284平方呎，成交價497萬元，呎價17,500元（區內長安邨剛錄公屋王，見另文--青衣長安邨呎價1.6萬 全港公屋王）。

過去一周交投明顯轉旺。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行統計35個屋苑成交表現，上周（1月8日至14日）錄得99宗買賣，比起前一周（1月1日至7日）70宗，大幅上升4成，並創約9個半月新高，成交水平逼近去年農曆新年後小陽春、3月份首周約100宗水平，反映二手交投明顯轉旺。

撰文:

文倩婷

16 Jan 2018

經濟日報

樓市一週動向

樓市一週動向

港人買樓難過登天(林木地) 2018年1月27日
第一：港人買樓難過登天

香港樓價連年上升，08年金融海嘯後，連升近十個年頭，位居全球前列，最新一個調查，更指港人要買港樓，起碼要十九年不吃不消費，全份人工奉上才能買樓，人工連年單位數增幅，反而樓價每每雙位數竹，情況惡化有增無減。

《小超報》講，港買樓惡頂須19.4年不吃不喝。港人想買樓可謂一年難過一年！美國顧問公司Demographia昨日發表一年一度國際樓價負擔能力報告，港人需要「餐風飲露」19.4年，才可負擔得起一個住宅單位，令香港連續8年成為全球樓價最難負擔的地區，更是該報告公布以來的最高數字。有學者直指「（市民）唔好期望樓價會跌」，建議政府可考慮降低置業首期門檻，讓有意買樓人士可以「儲少幾年錢」，盡快「上車」。

第二：本地經濟好有強勁動力

金股樓油造價齊鳴，今年經濟增長帶動通脹回來，息口又準備拾級上，好彩中國經濟出力，加上歐美加快，香港面向全球，未來幾年真係想窮都難，難怪一向指手劃腳之國際機構，亦睇番好本港經濟也。

《香港雙報》指出，IMF重申港有充分條件應對挑戰，香港經濟中期具潛力。國際貨幣基金組織(IMF)昨對本港經濟發表評估報告預計：香港短期內仍維持強勁增長動力，今年經濟增長可達2.8%；由2019到2022年的中期，經濟增長約為3%，接近增長潛力。IMF支持特區政府增加房屋供應，遏制樓市炒風；並重申支持香港實施聯繫匯率制度。財政司司長陳茂波歡迎IMF對港正面評價，重申香港會更積極推動多元發展，把握「一帶一路」和粵港澳大灣區建設機遇，相信隨內地經濟穩步增長和持續開放，香港將繼續受惠。

第三：鋪王話港樓好難跌

百物騰貴，樓價高企，今年通脹重臨，加息影響地產市場人言人殊，鋪王亦開金口，話加息影響樓市不大，且港樓好難跌也。

《中產報》話，「鋪王波叔」鄧成波：樓市難大跌。現時樓價高企，市場關注未來樓市走勢，「鋪王波叔」鄧成波指出，即使今年香港加息4次，料亦只有1厘，對市況影響不大，料樓市難大跌。他又波認為，自美國量化寬鬆後，市場資金一直留在本港，加上早前中資紛來港高價投地買物業，與本地發展商競爭，日前安達臣道住宅地高價售出，在此情況下，就算今年香港加息4次，亦只有1厘，對市況影響不大，相信港樓價始終難大跌。

第四：重災區變火鳯凰

過去幾年，一直話係供應重災區嘅將軍澳，十年河東十年河西，呢批備受看淡之新供應，居然用半山價賣出特色戶，每呎要三萬九，同區業主例牌反價，真係夠長命基本可睇升咁話。

《阿爺報》謂，MONTEREY呎價3.9萬，貴盡將軍澳 內地客逾1900萬辣稅購心頭好。新盤再現高價成交，將軍澳GRAND MONTEREY以招標形式售出第2A座四房特色戶，呎價達3.9萬元，創同區分層新高呎價紀錄，買家為內地客。另外，周末新盤現大混戰，單是周六便有五個新盤合共推售181伙。

會德豐地產昨以6,353.1萬元招標售出將軍澳GRAND MONTEREY第2A座17樓A室特色戶，屬4房2套連工人房，面積1,629方呎，連1,576方呎天台及215方呎平台，呎價達3.9萬元，創將軍澳分層呎價新高。

第五：老牌大孖沙出手豪爽
　
中資呢輪出手搶地有咁癲，反而俾個機會老牌華資出手吸貨，好似安達臣幅地，由華懋出手三十億攞到，仲諗住用合計五十億發展，賣樓如輪轉，今年爭買地將成熱潮。

《生果報》謂，25財團爭安達臣地內房踴躍，呎價1.2萬，華懋奪安達臣道地，高價沽出，勢影響鄰近首置上車盤定價。接獲25份標書的觀塘安達臣道首幅住宅用地，由華懋集團以31.128億元高價奪得，每呎樓面地價達1.2萬元，接近預期上限。安達臣道一帶未來有多幅用地出售，包括港人首置上車盤，是次中標價勢成未來指標，華懋則強調「一定無200呎以下納米盤。」市場預料，日後每呎至少賣2.2萬元。

細價樓身價飈 上車難上難

細價樓身價飈 上車難上難

2018年細價樓樓價續升，同時刺激公屋及居屋樓價，來年買家要上車，難度將更高。

利好因素持續刺激樓價，例如二手放盤量少，以10大屋苑為例，目前只有約1,863個放盤，較去年初少近4成。另外，估計本港明年加息幅度約半厘，供樓壓力未有因此急增。二手市場上，業主未有減價或者平賣單位的原因。

新港城2房 短期料破600萬

過去一年樓價升勢集中於上車盤，其中沙田第一城及淘大花園，身價按年升近兩成，估計上車屋苑來年升幅仍然持續，上車客仍然要「捱貴樓」。亦可以預見，有不少兩房戶樓價，會升穿可承造8成按揭的樓價600萬元封頂位。例如馬鞍山新港城一個兩房戶，最新以599萬元易手，料短期內可衝破600萬元，屆時首期支出會急增至逾200萬元，上車客首期預算要更高。

公屋居屋搶手 平價盤源減

樓價較私樓平的公屋及居屋，近年成為上車熱門選擇，但隨着私樓價升，此類物業呎價要動輒逾1萬元以上。其中沙田顯徑邨一個面積381平方呎的單位，以418萬元沽出，樓價已突破9成按揭的界綫，呎價要10,971元，可見公屋及居屋平價盤源愈來愈少。

或許買家會把置業希望，放在港人首置上車盤計劃。不過，該計劃最快2019年才會以樓花形式推出，暫只有1,000伙。而白居二計劃，買家亦要合乎資格才能申請。樓價升，上車客2018年置業難度料比2017年更高。

撰文:

文倩婷

29 Dec 2017

經濟日報