買樓前計清印花稅 拖欠可被重罰

買樓前計清印花稅 拖欠可被重罰

 置業家居 2019/02/23 

最近接連有業主因拖欠印花稅而遭稅局重罰，稅項連罰款更貴過樓價，一名非香港永久性居民買家涉稅達$719.4萬，高出單位買入價$283.4萬。本刊是次為大家闡釋不同的買樓稅項，提醒業主切勿「闊佬懶理」，免招損失。
從價印花稅（AVD）沒有物業永久性居民 第2標準稅率計算
目前在本港購買住宅物業，買家須面對三種印花稅，即從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty / AVD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty / BSD）及額外印花稅（Special Stamp Duty / SSD）。從價印花稅又可細分為第1標準稅率及第2標準稅率，而由2016年11月5日起，第1標準稅率再分為第1部及第2部稅率，前者適用於2016年11月5日或以後的住宅物業買賣，而後者則用於非住宅物業、及個別在2013年2月23日至2016年11月5日間所簽的買賣契約。
如買方非香港永久性居民、或在交易時持有其他本港住宅物業，或於2017年4月12日或之後以「一約多伙」簽立文書，就須依第1標準第1部稅率繳交劃一為樓價15%的從價印花稅，有關稅率同時適用於個人及公司購買住宅。然而，不論買方是否首次置業，若買方為香港永久性居民及未擁有其他香港住宅，或於購入新單位後一年內售出其原有唯一住宅，均毋須按第1標準第1部稅率繳納15%印花稅，而是採用較低的第2標準稅率。而買家任何時候持有的非住宅或海外物業，亦與第1標準第1部稅率無關。此外，近親之間買賣或轉讓住宅物業，不論他們是否香港永久性居民及是否擁有其他本港住宅，亦可按第2標準稅率。
買家印花稅（BSD）外地客需付15%稅
為針對境外投資者及公司客，政府亦規定所有非香港永久性居民及有限公司於購買本港住宅時，均須繳付15%買家印花稅，稅項由買方負責。不過若買方為賣方近親，且屬轉讓性質，就可獲豁免。若聯權購入單位的買方為近親關係，且其中一人屬香港永久性居民，各人均毋須繳納買家印花稅。不過近親就只限於配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。若聯權買家非近親關係，即使當中有香港永久性居民，均須就該物業的總價繳納買家印花稅。
買家不要以為自己持有身份證，就可「順理成章」毋須繳付15%買家印花稅。條例規定，當買方有證明令印花署署長信納他是香港永久性居民，以及是「代表自己行事」購入住宅物業，署長方可豁免其買家印花稅。為審核相關申請，稅務局要求每一位申請人，作出符合《宣誓及聲明條例》（第11章）所規定的法定聲明，聲明他在購入住宅物業時是「香港永久性居民」，以及是「代表自己行事」。
額外印花稅（SSD）36個月內轉讓 須付稅10%至20%
為抑壓樓市短炒投機，政府亦推出了額外印花稅，任何個人或公司在取得住宅後36個月內將其轉售，均須繳交額外印花稅，界定日期以最早簽訂的臨約或轉易契的日期為準。表面上，額外印花稅是針對賣方而設，惟事實上，買賣雙方均須負上繳納額外印花稅的法律責任。而買賣雙方亦應在協商後，在臨時買賣合約及買賣合約訂明由買方或賣方繳付額外印花稅。若買賣雙方同意由賣方繳稅，稅務局建議買家考慮在臨時及正式買賣合約內訂明買方將會預扣部分成交價的款項以支付額外印花稅。
以下情況可獲豁免額外印花稅：提名原有買家的近親接受住宅物業權益；把住宅物業轉售或轉讓予近親；在住宅物業的買賣合約或轉易契約上增刪原有買家的近親的名字亦毋須繳付SSD。

23 Feb 2019
經濟日報置業家居

美孚單位「1劏4」 百呎月租7500

美孚單位「1劏4」 百呎月租7500

「豪裝」劏房趨普遍 團體憂走火間隔

 
公營房屋供應少，青年上樓夢難圓，令劏房有價有市，亦吸引業主改裝單位謀求更大利潤，十大屋苑「美孚新邨」驚現劏房租盤，業主豪裝單位後「1劏4」，每月料最少收租3.5萬元，較放租整個單位多賺七成利潤。

劏房各設獨立黑廁及家電，但細房衣櫃要置於走廊。有關注團體稱，「豪裝」劏房愈趨普遍，但關注消防走火及間隔或出問題，質疑或違法。

原500多呎 劏後各設黑廁
市面劏房多位於唐樓，樓齡高、環境差，且位處舊區，令人卻步。本報發現，網上有美孚新邨租盤放出，原來是將一個實用面積500餘呎的單位「1劏4」，再逐一放租。

最細套房面積約100呎、叫價月租7,500元；較大套房則叫價8,000元、9,200元，以至萬餘元都有。

地產代理帶記者前往「睇樓」，指單位新裝修僅2星期，面積最大的套房已租出。代理再向記者落力推銷，指美孚是屋苑式管理，十分安全，加上附近環境清幽，比外面的劏房環境更好。水電費方面，代理透露夏季約每月400元，冬天則約50元。

被問及單位是否違規分間，代理推說單位已向屋宇署遞交圖則，着記者放心。就有關單位的改裝問題，本報正向屋宇署查詢。

月最少收租3.5萬 多賺7成
差估署數據顯示，本港私樓樓價連跌4個月，但租金跌幅不及樓價。本報翻查土地註冊處，業主2009年斥資290萬買入單位，一直持貨至今。

美聯營業經理王俊康表示，同類單位現叫價約700萬，較高峰期780萬元稍有下調；租盤則月租約2萬元。

他分析，不排除有業主留意到近期樓價下跌，為提高租金回報，把單位分間。他估計單位以「劏房」形式全數租出後，月租至少約3.45萬元，全年租金收入達41.64萬元，比出租整個單位多賺74%。

葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉指，全港至少逾20萬劏房居民。他留意到近年有業主為吸引年輕、未能申請公屋的租客，把舊租戶迫走再翻新豪裝，單位叫價隨即翻倍，「曾有租戶原本月租3,000元，翻新後即升至6,000元。」

他坦言「豪裝」不一定是違法，不過或有消防及間隔等問題，如公用走廊寬度應不少於1.05米、需使用防火門、渠喉等。他估計，若單位「1劏4」，增加廁所渠喉，料很難符合規格，促政府加快研究該劏房狀況。

2 Jan 1019

經濟日報

業主肯減價 細戶成交比率增

業主肯減價 細戶成交比率增

 地產版 2018/11/20 

     

樓市近日受利淡因素籠罩，市場觀望氣氛濃厚，不單二手成交急凍，一手成交亦放緩，有部分業主接受樓市逆轉事實，叫價開始回軟，願意擴闊議價空間，吸引買家趁機入市，帶動細價樓二手成交比率回升。

若樓市弱勢持續，今年底500萬或以下二手住宅註冊量佔比有望挑戰4成水平。
年底望佔4成水平
受外圍市況波動影響，本港樓價由高位輕微回落。據本行研究部資料顯示，10月份二手實用面積呎價約為13,269元，較去年12月約12,197元升約8.8%，比8月份高位約13,701元只微跌約3.2%。豪宅市場交投則未受樓市氣氛淡靜影響，近日在市區及新界均連環錄得數千萬元的大額成交，至於中小型單位市場，因為「白居二」計劃的恒常化轉移部分買家焦點，更鎖緊購買力。
據土地註冊處最新資料顯示，10月錄得715宗500萬元或以下二手住宅註冊，較9月的732宗下跌約2.3%。涉及註冊金額約25.41億元，較9月約26.65億元下跌約4.6%。500萬元或以下二手住宅註冊雖然量額齊跌，但其佔整體二手住宅註冊量額比率則齊升，其中註冊量佔比10月錄約36.5%，較9月約31.6%增加約4.9個百分點，創近7個月新高；而註冊金額佔比10月錄約15.4%，較9月約14.1%上升約1.3個百分點，創近5個月新高。
雖然10月500萬或以下二手住宅註冊佔比36.5%，創了7個月新高，但仍與2001年11月環球經濟衰退時期的97.7%歷史高位，以及2008年11月金融海嘯爆發後的92.3%高位相距甚遠。
樓市走勢 視乎貿戰
正如上期專欄提及，未來樓市走勢將視乎兩因素：月底習特會能否取得成果，為中美貿易戰降溫，以及若美國12月真如市場預期加息，香港銀行會否跟加。美中貿易戰進入關鍵時刻，筆者預期，除非外圍因素突然急劇惡化，促使業主減價力挽狂瀾，令樓價大幅下挫，否則預計500萬或以下二手註冊比率於今年內將只會略為回升至年初約4成的水平。

萊坊料明年樓價跌1成 現負資產 地產版 2018/11/20

萊坊料明年樓價跌1成 現負資產

 地產版 2018/11/20 

     

樓市轉勢，測量師行萊坊預期，樓市將會進入12至18個月的調整期，主要受股市波動及貿易戰影響，預計明年樓價跌10%，負資產將重現，首當其衝是二手居屋、納米樓及高成數按揭單位。

調整期12至18月 先跌後穩
萊坊昨日發表2019年樓市展望，該行萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文稱，樓市經過多年的上升，預測在未來12至18個月將會進入調整期，2019年樓市將會以「先跌後穩」走勢，但不會出現「懸崖式」下跌，下跌幅度料約10%，而地價亦會在未來12個月調整5%至10%。
萊坊估計，影響明年樓市最大因素來自股票市場的波動，以及中美貿易戰等外圍因素。
林浩文認為，在近年實施辣招後，市場上的購買力以「打工仔」為主，很受經濟環境變化，如果經濟出現明顯轉差，估計樓價下跌或多於10%。
雖然樓價下跌，不過林浩文認為，兩年前港樓價亦曾跌15%，政府亦未有出手放寬辣招，相信今次情況一樣，只要經濟數據未有轉差，跌15%在政府角度而言，只屬正常調整。
隨着樓市進入調整周期，林浩文預期，負資產有機會重現，但因金管局的逆周期措施，故此不會出現97年過十萬宗的水平。他相信，首當其衝會是屢創高價的二手居屋、納米樓及承造高成數按揭的單位。
在商業物業方面，受貿易戰影響，中資機構擴充步伐減慢。萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶稱，很多企業都不願意支付高昂天價的寫字樓租金，尤其是中環的租戶。
港島寫字樓租金 挫1至4%
因此，他預期明年港島區的寫字樓租金將下跌約1%至4%，而租戶搬往非核心區，料可帶動九龍區租金升1%至3%。
同時，舖位租金調整逐步見底，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫料，明年舖位租金將跌5%，但商場舖則可錄得5%升幅。
至於內地樓市方面，受惠於大灣區發展，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅估計，區內城市住宅樓價將升5%至7%，特別是樓價較低水平的二綫城市可追落後，而全國計的話，一綫城市則將有2%至3%平穩升幅。

20 Nov 2018

經濟日報

施政報告後周末 10大屋苑僅4成交

施政報告後周末 10大屋苑僅4成交

多盤紛減價 鰂魚涌康景累減逾百萬沽

 地產版 2018/10/15 

     

施政報告公布後首個周六、日，二手交投持續淡靜，10大屋苑過去兩天僅錄4宗買賣，繼續低位橫行。多個屋苑錄減價成交，鰂魚涌康景花園累減逾百萬元。

中原統計10大屋苑過去兩天錄得4宗買賣，按周無升跌，零成交屋苑涉及6個；美聯物業則錄1宗買賣，較對上一周兩宗，按周跌5成；利嘉閣有3宗，較上周2宗增加1宗，而香港置業則僅錄得1宗買賣，比上周3宗，減逾6成（按：4大代理統計10大屋苑有別）。
樓市負面因素增，個別小業主止賺離場。中原地產康怡康安街分行首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康景花園E座低層5室，實用面積561平方呎，戶主9月開價880萬元，同月底減至848萬元，本月初進一步調整叫價，最終僅以778萬元沽出，累積減價102萬元，減幅12%，呎價13,868元，上述成交重返去年中水平，不過由於戶主於2012年初以455萬元買入，因此帳面仍錄得323萬元利潤。
一手續主導 代理料二手受壓
至於荔枝角的美孚新邨6期蘭秀道34號中層B室，實用面積約1,083平方呎，屬「南、北通」，原業主早於大半年前，見樓市旺開價1,700萬元放售單位，當時堅持零議價，不過隨着市況開始不明朗，終願意減價65萬元，獲同區換樓客以1,635萬元購入，實用呎價約15,097元。
另外，美聯物業映灣園分行（2）營業經理陳贊強指，映灣園3座中層H室，實用面積956平方呎，成交價896萬元，呎價低見9,372元，比上月初，屋苑2座中層H室，以950萬元賣出，造價1個月低近6%，屬同類H室大戶今年新低價。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，現時願意大幅減價的業主仍屬少數，買家預期樓價會有更大跌幅，認為「遲買會平」，現階段不急於入市，加上新盤群推，搶去不少客源，導致二手市況持續膠着。
而美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，普遍客戶憧憬樓價將出現明顯調整，觀望氣氛濃厚。他預期，發展商仍積極推盤應市，相信將繼續以貼市價推盤吸客，力吸市場購買力，二手交投難免持續受壓，預期本月一手續主導大市。

15 Oct 2018

經濟日報

趁低息急去貨 新盤激戰連場

趁低息急去貨 新盤激戰連場

 地產版 2018/10/06 

     

上月港加息幅度溫和，低息環境仍會持續，正好為發展商造就賣樓時機，而上月3,751伙獲批預售樓花，大批新盤將於第四季推出，令新盤激戰連場。

上月美國聯儲局宣布加息四分之一厘，本港隨即由滙豐帶頭，12年來首度加最優惠利率，惟僅上調八分之一厘。
本季9千伙新盤部署推售
由於陸續有分析預期，未來港銀行會分階段追加P，故發展商亦趁機加快新盤銷售，先行在樓市高位去貨。逾3,000伙新盤將於本季陸續推出，連同早前已獲批的新盤，本季將有9,029伙新盤部署可推售。
近日新盤戰有升溫迹象，正當油塘海傲灣部署下周末開售；日出康城LP6亦急急於昨天原價加推242伙，明顯搶海傲灣客源。
面對多項不明朗因素，如下周三（10日）政府將公布施政報告或再有新房策，以及中美貿易戰對本港經濟影響等；發展商紛加快步伐，就手上項目申預售，如會德豐日出康城第7A期，樓花期更達34個月。
發展商急推盤的情況下，可以預計新盤陸續會以貼市價、甚至低市價推出，或各出奇謀設不同的付款優惠，新盤市場將會展開連場激戰。

撰文 : 馮玉萍

5 Oct 2018

經濟日報

上月8盤3751伙批預售 6年高 長實西半山項目獲批 康城7A申賣樓

上月8盤3751伙批預售 6年高

長實西半山項目獲批 康城7A申賣樓

 地產版 2018/10/06 

     

加息溫和，發展商加快趕出貨。上月批出8份預售樓花同意書，涉3,751伙，創近6年新高。長實（01113）西半山波老道項目獲批預售；而將軍澳日出康城第7A期34個月樓花盤則申預售。

馬頭角北帝街盤 最快下月售
據地政總署公布，9月份批出8份預售樓花同意書，合共涉及3,751伙，較8月份812伙急升3.6倍，屬於2012年9月錄得3,795伙後、近6年新高。而統計第三季共6,979伙獲批，按季急升80.8%，並創自04年第四季後的逾13年新高。隨着大量新盤獲批售樓紙，令累積待批樓花數目，按月減少9%至1.53萬伙，但數目仍屬近年高位。
新地（00016）、市建局馬頭角北帝街項目涉228伙，剛獲批預售。新地副董事總經理雷霆透露，項目以中小型單位為主，戶型由1房起，並無開放式單位，目前正在製作樓書，最快下月推售。
同期獲批售樓紙的項目，還有長實西半山波老道1期（115伙）及2期（66伙）、大埔白石角海日灣、屯門弦海，現正開售的屯門上源，而恒地（00012）及新世界（00017）合作的元朗尚悅‧嶺，早前亦透露有意本月內推售。
同樣於上月獲批預售的九建（00034）油塘海傲灣，今開放示範單位及收票。九建市務及銷售部總經理楊聰永指，將視乎項目收票情況，有機會於下周初加推，並同步上載銷售安排，最快下周末發售。
而中原按揭為項目買家推出「低首期‧輕鬆置業按揭優惠」，按揭成數高達9成，全期按息低至2.375厘。
與此同時，發展商仍積極申請預售樓花，9月份共有4個項目申請預售，涉及2,290伙，與對上一個月相若，最大規模為長實與市建局合作的深水埗海壇街項目，涉及876伙。而同區萬科置業（香港）的營盤街項目亦同步申請預售，涉467伙，兩項目或同期對壘。
康城7A期 樓花期達34個月
此外，會德豐地產投得港鐵（00066）將軍澳日出康城第7A期，亦申請預售樓花，預計2021年8月落成，樓花期達34個月。日出康城7期屬於商住發展項目，包括兩座住宅大廈提供約1,100伙，現時分拆兩期申請預售。
屬於首個首置上車盤項目的市建局紅磡鶴園街項目則命名為煥然懿居，涉493伙，計劃年底推售。

5 Oct 2018

經濟日報