首4月1550宗 按年同期多8%

首4月1550宗 按年同期多8%

據Q房網統計數據顯示，去年共有4,578宗內部轉讓買賣登記，今年首4個月已經有1,550宗，比去年同期多8%，反映透過內部轉讓自製首置身份，再買樓投資的情況不斷增加。

事實上，過去所監測到的轉讓個案，多數為夫婦僅持有1個單位，內部轉讓後再買一個單位的個案。但是近月所錄到的個案，屬於多重內部轉讓個案，即夫婦持有多於一個物業，反映投資者重投住宅市場的意慾上升。

土地註冊資料顯示，一對文姓夫婦，聯名在元朗、上水持有3個單位，妻子在3月中分別以400萬、380萬及360萬元將3個單位轉售予丈夫名下，由於丈夫僅購買半份業權，每宗交易應課稅金額僅100元，即合共支付釐印費300元。妻子沽出3個單位後，即以首置客身份購入大埔天鑽一個3房大單位，樓價911.2萬元，稅項由樓價15%（136.7萬元）降至3.75%（即34.2萬元），變相慳102.5萬元。

長沙灣業主購滿名山 慳189萬

另外，一對長沙灣的業主原本聯名持有喜漾、丰匯兩個單位，今年3月下旬分別以1,050萬及1,200萬元進行內部轉讓，合共支付33.7萬元釐印費。甩名一方即以1,984萬元，購入屯門滿名山一個大單位，釐印費由297.6萬下降至74.4萬元，扣除轉讓支出，變相慳稅189.5萬元。

業界人士表示，原本持有2至3個單位的家庭，雖然內部轉該予夫婦其中一方，但家庭持有的物業數目沒有減少，甩名一方名義上是首置客，但實質上仍是投資者，這種內部轉讓明顯是避稅行為，政府有必要出招堵塞相關漏洞。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，這內部轉讓個案根本已經有樓，雖然在合約或者法規上並非擁有物業，但道德上不合理。

Q房網香港董事總經理陳坤興認為，雖然中美貿易戰一波三折，但樓市基本盤依然堅實難以動搖，對未來市況審慎樂觀，相信本月整體住宅樓市會持續暢旺，內轉個案亦會維持高水平。（系列之一）

21 May 2019

經濟日報

BSD成交上月涉稅7.1億 按月飈9成

BSD成交上月涉稅7.1億 按月飈9成

 地產版 2019/05/11 

【本報訊】豪宅市場升溫，上月買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）宗數雖然僅增加12%至168宗，但涉及稅款卻高達7.1億元，卻按月多9成，創10個月新高，反映投資者湧入豪宅市場。

根據稅務局最新公布，4月份三項住宅「辣稅」宗數共錄694宗，較3月份全月數字548宗，按月增146宗，按月升幅26.6%，不過期內涉及的稅款高達20.4億元，較3月份約11億元稅款，按月大增85%。
當中以買家印花稅情況最為明顯，4月份錄得168宗BSD成交，按月增加12%，屬於近3個月高位，但所涉及的稅款卻高達7.1億元，較3月份的3.7億元大增9成，屬於去年6月後、近10個月新高。
以平均每宗涉及稅款計算，則由249萬元增加至422萬元，粗略推算，4月份成交的BSD成交涉及物業的平均樓價約2,800萬元。
DSD錄2461成交 按月升36%
事實上，上月有多宗投資者購入億元豪宅個案出現，包括理文造紙（02314）主席李文俊等，以14.8億元購入淺水灣赫蘭道8號；而資深投資者黎永滔亦以3.5億元購入大潭道10A至10C號屋地。由於有關成交均以買家均私人公司購入，故此須付巨額BSD稅。
至於雙倍從價印花稅（Double Stamp Duty，DSD）稅上月共錄2,461宗，較3月份1,807宗按月升36.2%，當中反映投資者入市的15%住宅印花稅成交在4月份錄得483宗，按月急升134宗或38.4%，4月份涉稅約13.1億元，稅款按月升約80.5%。
SSD錄43宗 按月減12%
額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD），上月錄得43宗，按月減12%，終止4個月連升，涉及稅款約1,748萬元。

11 May 2019

經濟日報

恒基統一紅磡舊樓業權

恒基統一紅磡舊樓業權

 2019-05-01地產

恒基統一紅磡舊樓業權

     

　　(星島日報報道)恒基近年積極收購的紅磡大型重建項目，於昨日再有新進展，該發展商透過強拍渠道，投得兩個位於黃埔街及必嘉街的地盤，合共強拍價逾11億。

　　今次強拍由第一太平戴維斯舉行，首個項目為黃埔街39及41號及寶其利街12A至20號舊樓，由恒基以底價6.26億投得，成功統一該項目業權。另一項目為黃埔街23至29號及必嘉街79至81號項目，由恒基以底價4.96億投得。

　　恒地執行董事黃浩明為該集團代表，他於拍賣會完結後表示，連同今次兩個項目，集團於區內有數個地盤已統一業權，現時可分為三個地盤項目發展，總樓面約36.7萬方呎，計畫以發展中小型單位為主，預計最快可於一至兩年後可售樓花，項目於4年後落成。

私樓首兩月564伙動工 9年低

私樓首兩月564伙動工 9年低

 地產版 2019/04/26 

【本報訊】一手空置稅影響下，私樓動工量持續低企，今年首兩個月僅得564伙，較去年同期大跌79%，創2010年之後，近9年新低。

據屋宇署公布，2019年2月份全港僅兩個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及555伙，雖然較1月份的9伙急增61倍，創近4個月高位，但仍屬於偏低水平。
以今年首兩個月計算，合共錄得564伙動工，較去年同期的2,634伙，按年大跌79%，屬於自2010年錄得185伙以後、近9年新低。
龍光鴨脷洲項目 建291伙
另外，在2月份正式動工的項目，包括龍光（03380）與合景泰富（01813）投得的鴨脷洲地王，將會興建291伙，以實用樓面面積（usable floor area）計算，單位面積由826至8,011平方呎不等。
2月份118伙落成 按月減7成
至於落成量方面，今年2月份錄得118伙落成（以取得入伙紙計算），按月減少7成，累積今年首兩個共錄得539伙落成，較去年同期832伙減少35%，距離今年預測落成量2萬伙，僅達標3%。

16 April 2019

經濟日報

辣稅效應 首置客比例升至97%新高

辣稅效應 首置客比例升至97%新高

政府出招前僅佔7成 分析：用家主導

 地產版 2019/04/06 

政府辣招效應陸續浮現，據政府數據顯示，自2016年11月調高雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）至15%後，首置客佔港人買家比例由過去的7成左右，增加至現時的逾9成。

根據稅務局由2014年4月至今年2月所錄得數據，在政府2016年11月加辣前，首置客（買樓時在港無持有任何住宅物業）佔港人購買住宅樓的比例，最高在2014年5月錄得82.8%，最低則為2015年11月的69.4%，而整體則長期維持在7成左右。
「空殼公司」炒樓 個案增7成
不過，隨着政府將住宅DSD稅率上調至15%後，首置客比例在2016月12月隨即上升至92.6%，而在過去兩年多時間亦長期維持在逾9成左右。
去到今年2月份，共錄得3,373宗港人購買住宅的成交，當中高達96.7%屬於首置客，比例創有紀錄新高，反映現時市場由用家、首置客主導。
若果以涉及的成交金額計算，港人首置客購入的單位平均樓價約800萬元左右，以2月份錄得3,261宗首置成交為例，涉及266億元，即平均每伙成交價約816萬元，相較同期港人非首置買家購入單位的平均成交價1,000萬元低出18%，或顯示首置客的購買力低於投資者。
除了首置客的比例增加外，透過「空殼公司」炒樓的情況亦有所增多，例如按照稅務局跟進轉讓「物業公司」的個案，由2014/15年度至2016/17年度的每年746至889宗，增加至2017/18年度及2018/19年度的1,414宗和1,253宗，連續兩年錄得逾千宗，較之前增加5成7成不等。
由於稅務會按照持有公司股份的時間長短、購入股份的動機等，去判斷是否借「空殼公司」炒樓，並追收利得稅，在過去5個年度則錄得160宗追收利得稅個案，涉及稅款約7,010萬元，即平均每宗追回43萬元的稅款。
近親轉讓單位 自製首置申豁免
此外，近年市場出現「自製首置客」身份買樓的現象，即買家透過轉讓手上單位業權予近親，讓自己能夠變回「首置」身份再入市。
因此稅務局數據所見，以近親轉讓為由申請豁免住宅DSD稅的比例亦有增加，由2016/17年度的78%，逐年上升至2018/19年度達近9成。
事實上近期有買家與家人原本持有九龍塘畢架山一號豪宅，及後將單位內轉予家人後，遂在去年11月以1.74億元購入九肚山澐灃單號屋，僅支付樓價4.25%印花稅，慳稅接近1,765萬元。

6 April 2019

經濟日報

業界看好 次季樓價或升3至5%

業界看好 次季樓價或升3至5%

 地產版 2019/04/01 

樓價首季回升約2%，業界普遍對第二季的樓市表現樂觀。業界認為，市場負面情緒逐漸消散，助次季樓價可望再升3至5%；惟供應較多的地區，一手定價料貼市。

負面情緒散 帶動樓市揚
資深分析員林一鳴認為，現時市場的負面情緒已經逐漸消散，特別是中美貿易戰未見惡化，而美國今年應不會加息，而早前政府公布公私營未來房屋供應將由六四調整為七三比，私人住宅供應下降，將來或令供應出現斷層，都是帶動最近樓市上揚的原因。
他指出，二手市場更出現買家搶盤追貨的情況，他相信第二季樓價有望再上升3至5%，或會觸及去年的歷史高位。他相信一手發展商會以貼市價推盤，個別甚至以高溢價推盤，而付款辦法亦會提供高成數按揭以吸引買家入市。
另外，萊坊執行董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，首季樓價主要由一手主導帶領，預計第二季發展商繼續集中推售中小型單位，以吸納市場購買力，多供應地區定價料貼市，而傳統地段會較惜售，不會平賣，全年可錄約6萬至6.2萬宗一手成交。美國今年不加息，二手業主變得心紅，議價空間由低市價1至2成，將收窄至5%。
林浩文指出，由於樓市小陽春已過，估計次季的樓價會平穩向上，但升勢未必如首季般急速，預測全年樓價由原先跌1成，改為約5%調整，下半年走勢需看外圍經濟因素以及本地房策。
平價盤源少 二手料乾升
浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，第二季樓價升幅會收窄，新盤減價賣樓的情況減少，預計定價或高市價約5%，供應多地區則貼市開價，而二手會再現量少價升的情況，平價盤源已被吸納，業主見樓市回穩議價空價會下降，拉鋸會增多，易造成乾升局面。
香港經濟環境不錯，加息因素已消除，但下半年仍受多項不明朗因素，包括外圍的中美貿易戰、英國脫歐及內地經濟，而內在要留意本港的新房策和供應量等，空置稅推出亦會加快發展商推售現樓步伐。

1 April 2019

經濟日報

非住宅物業成交 本月暫437宗跌2成

非住宅物業成交 本月暫437宗跌2成

 地產版 2019/03/26 

非住宅物業本月暫錄437宗註冊，宗數按上月同期少近2成，惟成交金額不跌反升，暫按同期升近8%。

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處資料顯示，本月截至3月21日，各類非住宅物業錄437宗註冊，較2月同期的535宗，減少約18.3%。不過註冊金額約31.75億元，較2月同期約29.51億元，增加約7.6%。
另外，非住宅物業註冊量佔整體物業註冊量比率暫錄約11.2%，較上月全月約13.8%減少約2.6個百分點。
工廈暫112成交增24%
按類別劃分工廈、商廈、舖位及純車位及其他類別註冊量表現，舖位表現價量齊升，錄51宗註冊，較2月同期的43宗增加約18.6%，涉及註冊金額約14.15億元，較2月同期約6.24億元增加逾1.2倍。註冊金額增幅顯著，主要因期內錄得馬鞍山銀湖．天峰商場註冊，涉及註冊金額逾6.5億元。
至於工廈本月暫錄112宗註冊，較2月同期的90宗增加約24.4%；涉及註冊金額約7.46億元，較2月同期約7.66億元則減少約2.6%。商廈市場方面，本月暫錄56宗註冊，較2月同期的43宗增加約30.2%；涉及註冊金額約5.89億元，較2月同期約6.43億元則減少約8.4%。
而純車位及其他類別方面，本月暫錄218宗註冊，較2月同期的359宗減少約39.3%；涉及註冊金額約4.26億元，較2月同期約9.17億元減少約53.6%。

26 Mar 2019

經濟日報