【私樓供應】今明兩年共4.7萬私樓落成 啟德重鎮逾萬伙供應

今明兩年私樓近4.7萬伙私樓落成，據差餉物業估價署公布的《香港物業報告 2023》初步統計數字顯示，今年預測私樓落成量19950伙，而明年更會攀升至26970伙、近22年新高水平，當中啟德所在的九龍城區將有多達逾1.3萬伙海嘯式供應。

根據差估署指出，去年私人住宅的落成量為21170伙，按年增加47%，其中逾6成位於新界區，以18區分區計算則以九龍城(包括啟德)、元朗及沙田佔最多，合共佔了近半供應量。估計將於今年入伙的啟德新盤包括MIAMI QUAY項目(總數1219伙)等，而明年則估計有啟德海灣項目(總數2138伙)、承豐道18號(約2060伙)等。

至於展望今年，雖然落成量會輕微回落至近2萬伙，但明年將飇升逾3成至2.7萬伙，改變過去多年以新界區供應為主局面，差估署預測今明兩年供應將以九龍區為主，其中九龍城區將分別佔今年落成量近四分之一，而明年更會佔近三之一，換句話，據估計將內超過1.3萬伙來自九龍城區。

值得留意的是，今明兩年的私樓會繼續以中小型單位為主導，今年將有1.85萬伙屬於實用面積1076平方呎以下中小型單位，而明年這類中小型單位數目更會達近2.6萬伙，佔整體比例高達96%。

經濟日報

31 Mar 2023

記者: 余敏欽

 

港島東屋苑驚現4字頭 呎價唔使1萬元 原來有因由

鰂魚涌居屋王康山花園2月至今暫錄3宗成交，其中罕有2房以478萬元（未補地價）沽出，呎價唔使1萬元。市場人士指出，康山花園7座低層E室，實用面積484平方呎，2房間隔，以478萬元（未補地價）沽出，呎價9876元。較去年5月同類未補價2房賣570萬平92萬元。

康山花園2月至今暫錄3宗成交，全屬2房，2宗已補地價，售價分別為623.8萬和740萬元；另1宗為上述未補地價成交單位。事實上，屋苑大部分單位已補地價，未補價單位甚少放盤，且交投亦不多，特別是2房。

14 Feb 2023

經濟日報

 

去年樓宇買賣5.9萬宗跌38%

（星島日報報道）在疫情及加息等一連串不利因素影響下，窒礙樓市發展，整體物業交投持續於低位徘徊。據土地註冊處資料顯示，上月整體物業註冊量連跌4個月錄3565宗，而總結去年全年整體物業註冊量錄59619宗，按年下跌38%，宗數創1991年有紀錄以來32年按年歷史新低。
樓市受多重不利因素影響，拖累整體交投量萎縮；據土地註冊處資料顯示，上月整體物業註冊量（包括住宅、車位及工商鋪物業等）錄3565宗，按月下跌4%，並且是連續4個月下跌，宗數創2018年12月3038宗後的近4年按月新低。期內金額涉及258.7億，創2016年3月216.5億後的近7年按月新低。
上月錄3565宗微跌4%

總結2022年全年整體物業註冊量錄59619宗，對比2021年的96133宗，大減36514宗，按年急挫38%，宗數創自1991年有全港數據以來32年按年歷史新低，跌破2013年的70503宗低位。而期內金額總值約5544.6億，創2016年5328.1億後的6年新低，同時較2021年的9178.4億，下跌39.6%。

各類別物業中，去年12月按月表現方面，上月一手錄227宗及26.7億，較11月的371宗及54.5億，分別下跌38.8%及51%。宗數創2022年4月257宗後的8個月新低，金額創2013年7月18.5億後的逾9年按月新低。

總結2022年一手私樓錄10262宗，較2021年的17469宗，下跌41.3%；而去年總金額約1140.6億，對比2021年的2367.9億，亦下滑51.8%。宗數及金額齊創2013年9753宗及922.72億後的9年新低。

二手私人住宅按月買賣登記，12月錄2065宗及182億，較11月的2159宗及195.4億，分別下跌4.4%及6.9%。宗數創2020年1月1978宗後的近3年按月新低，金額創2022年9月181.3億後的3個月新低。
業界：料今年低位回升

而去年全年二手私宅錄31814宗，總值2828.3億，較2021年的51928宗及4750億，分別下跌38.7%及40.5%。當中宗數跌穿2016年34657宗低位，是創1996年有紀錄以來27年歷史新低，金額創2016年2372.1億後的6年新低。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，2022年樓市受到疫情及加息打擊，整體物業交投疲弱。不過隨着美國加息步伐放緩，而且政府撤銷防疫措施，以及通關在即等利好消息刺激，近期樓市氣氛好轉，成交亦日漸增加之下，相關交投數據將於2023年1月底的登記數字才開始反映。

美聯首席分析師劉嘉輝指出，踏入2023年，與內地全面通關在即，料本港經濟將逐步復常，加上預期息口有望見頂，為樓市帶來正面支持，相信今年整體物業註冊量將會低位反彈。

港置研究部董事王品弟說，隨着政府防疫措施放寬，本港與內地通關在望，加上憧憬今年利率見頂，將會有利好樓市氣氛，相信今年整體住宅物業註冊量將見底回升。

星島日報

5 Jan 2022

 

 

上月住宅買賣合約總值按年挫56.6%

土地註冊處公布，去年12月送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共3565份，按月下跌4%，按年亦下跌49.6%；樓宇買賣合約總值259億元，按月減少14.4%，按年亦下跌70.5%。

上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約佔2507份，按月下跌8.2%，按年下跌51.3%；住宅樓宇買賣合約總值210億元，按月減少18.6%，按年則下跌56.6%。

以12個月移動平均數計算，去年12月樓宇買賣合約為4968份，按月減少5.6%，按年亦下跌38%。

4 Jan 2023

2023年樓價可望見底反彈？ 學者莊太量：通關效應下全年升至少5%

 

地產站Weekly Talk】2023年樓價可望見底反彈？ 學者莊太量：通關效應下全年升至少5%

過去1年本港樓市經歷不少風雨，樓市可謂「價量齊跌」。踏入2023年，樓價有沒有機會大幅反彈？哪類單位最受看好？另外，中港有望落實通關，屆時又可刺激豪宅及商舖市場？2023年加息步伐如何？今集請到香港中文大學經濟學系副教授莊太量與我們分析一下。

經濟日報

3 Jan 2023

 

【歷全年跌市】成分屋苑近全數跌價 呢個屋苑跌幅最勁近30%

受年初爆發的第五波疫情，加上年中起美國正式步入加息周期雙重夾擊下，本港樓市於2022年嚴重受挫。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）按年下挫16%之餘，整體住宅成交量按年亦挫近四成，呈量價齊跌，而CCL約133個成份屋苑中，更有逾一成屋苑的呎價下挫超逾兩成。

129個CCL成份屋苑呎價下跌

回顧2022年，本港樓市先後遭受第5波疫情，以及息魔來襲雙重夾擊，令本港樓市價量齊跌，成交量方面，據利嘉閣研究部估計，今年全年住宅註冊量約44,753宗，較去年的74,297宗大跌接近四成之餘，亦創2013全年錄得50,676宗後，約9年以來新低，至於今年二手成交涉及約36,275宗，亦較去年56,647宗跌約36%。

樓價方面，中原城市領先指數（CCL）於本周五（23日）報156.37點，按周跌1.39%，全年累跌16%，若與去年8月高位191.34點相比，更已累跌約18.3%，現時樓價重返2017年5月水平。

若細拆CCL 138個成份屋苑的呎價數據，撇除本月初新增的5個成份屋苑，截至本月11日（上周日），共有多達129個屋苑的呎價按年下挫，其中16個的跌幅更超過兩成，佔比達12%，跌幅介乎20%至28.8%不等。

新界西4屋苑跌幅勁 海濱呎價挫28.8%

當中跌幅最大的「四強」均位於新界西，並以荃灣海濱花園按年跌28.8%最多，由去年12月的$14,426，勁跌至本月的$10,273；其次則為屯門大興花園，呎價亦由去年12月的$12,823，跌至本月的$9,400，跌幅約26.7%。值得一提的是，除了前述的大興花園，新界西另有5個屋苑本月的呎價跌穿$1萬水平，並以荃灣荃威花園呎價僅報$9,331最低；而該區去年沒有呎價低於$1萬的屋苑。

不過，今年亦有4個屋苑的呎價按年上升，但佔比僅3%，當中以坐落於屯門青山公路的香港黃金海岸按年升4.8%最多，由去年12月的$10,512升至本月的$11,018；其次為深井浪翠園，呎價由去年12月的$11,493，升至本月的$12,020，升幅亦達4.6%。其餘兩個屋苑分別為跑馬地禮頓山及新蒲崗的譽‧港灣，呎價按年分別上升0.3%及3.4%。

另外，參考中原地產數據，10大屋苑於2022全年截至12月20日（周二）共錄2,583宗成交，較去年4,167宗大跌約38%；當中以東涌映灣園成交量跌幅最大，今年暫錄約157宗成交，較去年全年316宗大跌50.3%，為唯一跌幅過半的屋苑；其餘屋苑成交量的跌幅亦介乎22%至45.5%。交投量最少的屋苑則為鰂魚涌康怡花園，暫錄142宗成交，較去年全年259宗跌約45.5%，為跌幅第二大的屋苑。

康怡呎價$13,479 平過新都城

至於平均成交呎價亦全綫報跌，除鴨脷洲海怡半島外，其餘屋苑的呎價跌幅均超過一成；當中市區樓包辦「三甲」，並以鰂魚涌康怡花園按年跌兩成半最多，由去年底的$17,913跌至本月的$13,479。

值得留意，康怡花園本月的呎價比將軍澳新都城的$14,581及沙田第一城的$14,213為低，罕有地出現港島樓呎價低於新界樓的情況。而同樣位於鰂魚涌區的「中產屋苑」太古城，呎價則由去年底的$20,351，跌至本月的$15,901，跌幅亦達22%。天水圍嘉湖山莊則跌穿$1萬水平，報$9,634，較去年底的$11,382下跌約一成半。

雖然整體二手成交量及樓價均按年下跌，但財政司司長陳茂波於2月公布的《財政預算案》，宣布將九成及八成按揭的樓價上限，分別放寬至$1,000萬及$1,200萬，卻稍稍刺激換樓需求。中原地產數據顯示，10大屋苑今年暫錄2,015宗造價$1,000萬內的成交，佔全部成交約78%。雖然成交量較去年所錄的3,154宗下跌約36.1%，惟按佔比計算則按年微升2個百分點。

經濟日報24 Dec 2022

2023年樓價續探底 恐再跌17%

 2023年樓價續探底 恐再跌17%  

過去兩周筆者於本欄預測2023年金融市場6個可能出現的境況，其中，預計恒指和標指明年全年高低波幅，分別介乎15000點至22000點和2750點至4000點（見上周本欄）。今次繼續分析餘下4項預測  七、樓價來年再跌一成七，政府逐步「撤辣」 正如以往本欄指出，樓價指數的34個月移動平均線，是一個十分有效指標區分樓市處於牛市（上升周期）還是熊市（下跌周期）階段。

自2022年2月至今，差餉物業估價署住宅樓價指數已連續9個月收低於這條平均線；僅從指數的技術走勢角度看，香港二手樓市已不折不扣確認跌入熊市周期中 預計政府逐步「撤辣」

當然，從客觀（宏觀）環境因素看，目前及明年樓市續探底的機會甚高。其中兩項主要負面因素：

（1）聯儲局收水行動尚未結束：雖則最新公布11月的通脹數據增速低於預期，令市場估計明年局方加息周期提早結束，惟聯儲局的最終利率（terminal rate）在哪個水平，以及何時減息，很大程度繫於通脹回落的速度和屆時通脹水平，當中依然存在甚多變數。

再者，聯儲局會否同步停止縮表（QT），亦同樣有不確定性（見下文），間接地令香港貨幣供應逐步收縮。故此，可以預期香港銀行來年還有進一步調升最優惠利率（P）空間，且從目前港元同業拆息（HIBOR）與P水平的差距，更有「追加」P的機會（即香港銀行加P幅度高於聯儲局，甚至單方面採取加息行動），勢打擊樓市氣氛。

（2）港股牛市仍未出現：港股與樓價走勢長久以來息息相關【圖2】，雖然近月來港股呈現報復性反彈，但是否已進入熊去牛來仍然存在很大疑問，尤其是美國明年有頗高機率陷入衰退、美股熊又尚未完結，加上內地全面復常可能帶來疫情飆升的不確定因素，都遏抑明年樓市表現。 從技術走勢角度看，樓價指數或將回測2003年至2021年整個牛市升浪的黃金比率38.2%回調支持位，約268點（或相當於中原城市領先指數130.4），即較後者現水平還有約一成七的下跌空間（由歷史高位計，樓價回落約三成）。

不過，值得留意的是，樓市與經濟關係息息相關，相信隨着明年樓價探底，特區政府將逐步「撤辣」緩和樓市的回調壓力。

金價有望挑戰2000美元

八、金價全年反覆回升，明年挑戰2000美元關

正如去年底的「十大預測」提到，受「加息的影響，加上美元維持相對強勢，一定程度上將抑制金價表現，甚至令金價構成一定的短暫壓力」（2021年12月16日本欄），回望過去一年的發展，這描述離事實相距不遠。展望明年，加息和美元偏強的因素料繼續令金價承壓，惟壓力相對今年明顯緩和，始終聯儲局再大幅加息的機會已不大（預計2023年加息幅度只有約1厘）。另一邊廂，執筆之時，俄烏戰事尚未完結，西方國家不斷積極壓制俄羅斯石油出口，地緣政治仍未有降溫跡象，反而劍拔弩張。最終會否迫使俄羅斯如坊間報道，接受黃金作為買賣石油的交易「貨幣」，值得留意。此外，中美關係亦沒有明顯改善，環球經濟一體化或進一步轉向去全球化。

根據人民銀行公布的數字，11月份官方持有的黃金儲備增加至63.67百萬金衡盎斯（million troy ounces）。這已是自2008年金融海嘯之後，第四輪增持黃金儲備，之前3次分別發生於2009年3月、2015年6月至翌年10月，以及2018年12月到翌年9月【圖3】。與此同時，截至9月底為止，中國持有美國國債的規模已經縮減至9336億美元，創2010年6月以來低位；由高位計算，持倉已減少約三成（或3831億美元）。

以上種種，在在對金價帶來某程度的支持。無論如何，2022年金價跌至約1615美元的逾兩年半以來低位後，找到不俗承托，近日已逼近1830美元水平，即2021年下半年徘徊區頂部，亦是2015年至2020年升浪23.6%前回調支持位、現時阻力位。後市若成功突破並企穩其上，料可進一步看好，全年有望挑戰2000美元關。

九、整體大宗商品、原材料走勢，來年先回後漲

明年環球經濟增速放緩，個別主要經濟體更有衰退風險。而內地防疫政策逐步放寬，甚至全面解封，初期料有疫情大爆發風險，令復常進程反覆，惟明年下半年較後時間經濟增速有望回穩並加快。若這宏觀發展與事實相距不遠，明年上半年大宗商品，包括工業金屬和石油等料難有突出表現，更可能出現某程度的回調（註：由於供應/產能偏緊，除非經濟硬着陸，估計油價回落幅度不會太大）。

新興股市四面楚歌

然而，於下半年較後時間，隨着中國及環球經濟喘穩，甚至全面復甦，大宗商品勢開展較明顯的升浪。值得留意的是，大宗商品在復甦初期往往有較佳表現【圖4】。

十、新興市場股市明年未許太樂觀

如早前本欄分析，縱使明年美國出現衰退，若然通脹仍處偏高位置，聯儲局未必會減息，極其量只暫停加息。縮表方面，由於QE4期間，聯儲局確實釋出海量流動性（信貸），間接地促成近年通脹惡化的窘局。而且，量寬是威力強勁的貨幣政策，假如美國經濟只是溫和衰退，聯儲局亦用不着再實施新一輪QE（否則資產價格飆升，令通脹更難遏下來）。故此，可以預期聯儲局明年縮表的大方向應不會出現太大轉變，即預計其資產規模將穩步減少。

問題是，從量寬時期的發展，不難發現當聯儲局QE結束、信貸增長回落時，往往會觸動新興市場去槓桿，即減債【圖5】。且過程中會間接帶動美元有偏好表現（見9月22日本欄；註：美元明年不宜看得太淡某程度亦是這緣故）。

換言之，來年新興市場四面楚歌，面對（1）環球經濟放緩、（2）去槓桿壓力、（3）美金偏強和（4）息率偏高的局面，足見明年新興市場經濟壓力依然不輕，新興市場股市繼續跑輸多個主要股市。

2023年十大預測．之三

信報投資分析研究

15 Dec 2022