【直擊單位】二手交投冰封 2房勁減逾100萬沽 小業主仍勁賺3球幾

油塘新盤引爆市場購買力，勁收逾3萬票，二手交投冰封，馬鞍山嵐岸2房以672萬元沽出。

美聯物業天宇海分行經理陳德涪表示，嵐岸6座低層C室，實用面積488平方呎2房，去年5月以800萬元放盤，至今年6月調低至718萬元，現以672萬元沽出，累減128萬元或16%，呎價13770元。

原業主於2011年3月以320萬元購入，持貨12年帳面賺352萬元，單位升值1.1倍。從單位相片可見，直廳間隔，外望山景。

11 Aug 2023

 

上月三大辣稅成交涉195宗 通關後最少

【明報專訊】在加息等負面因素影響下，近月二手樓市交投淡靜，連帶辣稅成交亦減少。據稅務局最新公布，上月涉及三大辣稅（包括額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD）成交共195宗，為今年1月、即本港與內地正式通關以來近半年最少。

稅務局資料顯示，上月三大辣稅成交合共有195宗，較6月份的241宗按月減少19%，並為今年1月錄得158宗後新低，即本港與內地正式通關後最少，若對比通關後高位、即3月錄得的376宗則少約48%。上月份三大辣稅所涉稅款則達5.627億元，較6月份通關後高位的8.034億元按月少30%，並為2月5.562億元後近5個月新低。

涉逾5.6億辣稅 按月跌三成

由於樓市轉淡，投資者亦趨觀望，反映投資者入市的DSD成交宗數，上月錄得近半年新低，僅錄124宗DSD成交，當中住宅物業佔123宗，比6月份132宗減少兩成，為1月錄得109宗後新低，並較通關後高位、即3月260宗大跌53%，而上月來自DSD的稅款就有約3.22億元，較6月份約4.7億元按月少32%，為今年1月2.365億元後近半年新低，較3月高位5.546億元少42%。

至於反映非本地或公司客入市的BSD成交，上月份共有57宗，較6月份的72宗按月少21%，與5月份宗數相同，若比較3月份通關後高位92宗則減少38%，上月BSD稅款共有約2.3億元，較6月份、即通關後高位的3.258億元減少29%，為今年2月錄1.796億元後新低。

此外，反映市場短期轉手的SSD成交，上月則有14宗，較6月16宗減少12%，涉及1030萬元稅款，按月增加39%，則為去年11月後新高。

10 Aug 2023

 

美聯住宅租售比率首越八成

二手住宅買賣萎縮，租務交投卻異常活躍，美聯物業促成的住宅成交，租務及買賣比例（美聯住宅租售比率）今年7月升至82%，創集團有紀錄以來近16年新高，並是2008年有紀錄以來首度升穿八成。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預期，今年租金有力上升8%至10%，跑贏樓價升幅。

布少明表示，踏入暑假租務旺季，不少非本地學生來港讀書，惠及租務需求，而政府推出不同的專才計劃吸納外來人才來港工作，進一步推高租務需求，再加上近期準買家對樓市前景趨觀望，有部分轉買為租，推高美聯住宅租售比率首次突破八成關口。

租金今年看升10%

他預期海外人才持續來港工作，成租務市場的新動力，料租務成交持續暢旺，對租金升勢帶來支持，估計今年租金有力上升8%至10%，表現優於樓價全年預測的5%升幅。

綜合美聯分行資料統計十大屋苑的租務成交，7月市場共錄494宗租務個案，較6月的382宗升約29.3%，而7月有9個屋苑租務宗數按月上升，以天水圍嘉湖山莊錄66宗，按月增加1倍最勁。

至於十大屋苑7月的平均實用呎租（呎租），有7個錄得按月升幅，以將軍澳新都城呎租升幅最大，單月上揚約5.4%，呎租高見38.95元。

另外，據美聯物業促成全港143個著名中小型私人屋苑租務個案編制的美聯「租金走勢圖」，7月呎租35.26元，按月升1.35%，今年首7個月累漲5.1%，將軍澳都會駅7月呎租34.19元，今年首7個月升約14.9%，紅磡海濱南岸今年首7個月呎租同樣升約14.9%，7月報41.53元。

10 Aug 2023

 

【銀主盤續增】7月單月新增45個銀主盤 直逼250伙關口 創金融海嘯後新高

加息陰霾持續困擾樓市，不少業主見樓市復常速度未如理想而放棄，最終淪為銀主盤，7月份單月新增45個銀主盤，銀主存量直逼250伙關口，再創金融海嘯後新高。業界人士呼籲政府適時檢討辣招，助樓市及經濟全面復常。

中原地產統計數據顯示，上月單月新增45個銀主盤，是2018年4月（60伙）至今單月湧現最多銀主盤，令銀主盤存升至246伙，直逼金融海嘯（2009年4月249伙）水平。當中由非傳統銀行即財務公司持有的盤口（俗稱財仔盤）達83伙，與4大銀行的85伙相若，若計及4大銀行按揭市場佔比超過7成以上，可見財仔盤斷供比率遠高於傳統銀行。

資料顯示，新增的45個銀主盤，當中約1成屬於選用發展商按揭的半新盤，包括何文田皓畋、長沙灣家壹及西營盤瑧蓺及翰林峰等，相信是發展商提供低息優惠過後，二按息率急升，再遇上銀行加息周期，供樓百上加斤，因而選擇斷供淪為銀主盤

9 Aug 2023

 

憂息口再升 業主紛減價提早離場

憂息口再升 業主紛減價提早離場

將軍澳新都城3房減150萬售 呎價低見12678

 地產版

2023/07/26

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美國議息前夕，本地二手市場觀望氣氛濃，部分業主為恐息口上揚，成交進一步膠着，續有業主主動降價提早離場，其中，將軍澳新都城3期套3房業主，因移民在即，趕緊議息前再降價，結果2個月間累減150萬元成交，呎價創屋苑今年內低位。

市場預料本港銀行有機會加P（最優惠利率），二手交投放緩，以將軍澳區為例，本月至今二手市場逼近100宗成交，但與上月同期相比，相差近2成，個別業主選擇提早降價，吸引買家加息前入市，其中，新都城3期都會豪庭套3房，業主移民在即，趕於加息前減價沽貨。

中原分行經理張朗霆指，成交為將軍澳新都城3期都會豪庭4座低層E室，實用面積631平方呎，套3房，內籠備有企理裝修，望開揚樓景，業主於5月以950萬元放售，至上周日再降價至830萬元，業主因移民在即，決意沽貨，遇上有買家再還價至800萬元成交，呎價12,678元，呎價為屋苑今年以來低位。

北角維港頌4房戶 4年貶9%

對比同類單位於4月成交，4座低層G室，實用面積626平方呎，成交價854萬元，上址造價低6%，而按網上銀行估價比較，成交價更較估價低5%至1成不等。原業主於2013年以618萬元入市，持貨10年轉手，現帳面獲利182萬元，升值29%。張氏指，區內交投緩慢，但肯大幅減價而又有質素的單位仍受用家歡迎。

另外，本月至今暫錄20宗成交的東涌，亦有放盤業主主動降價，加快出貨。成交為東堤灣畔6座低層F室，實用面積607平方呎，2房，山景房，原叫價750萬元，業主見議息前夕市況淡靜，決定減價吸客，日前主動降價20萬元，終由上車客以730萬元承接，呎價12,026元。原業主於2018年5月以718萬元購入單位，轉手帳面獲利12萬元。

但業主肯減價亦未必能賺錢離場，市場消息指，北角維港頌錄剛錄本月首宗成交，為8座高層A室成交，實用面積1,318平方呎，套4房另工人套房，累減200萬元下，以5,500萬元易手，呎價41,730元，造價較網上銀行估價高約8%至10%，惟原業主於2019年以6,075萬元購入，4年間轉手帳面貶值575萬元，樓價跌幅達9%。

另大埔天鑽1座頂層連天台戶，實用面積524平方呎，2房。新近獲外區用家議價20萬元至798萬元承接，呎價15,229元。原業主持貨剛滿3年即沽，帳面貶值90.3萬元。

作者：陳嘉敏

責任編輯：黃鑠安

26 July 2023

 

一手貨尾料2萬伙廿年最多
業界指屆危險水平 籲政府撤辣招

面對樓市偏淡，發展商手上新盤去貨速度減慢，令到一手貨尾積壓情況加劇。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，今年第二季一手私人住宅新盤貨尾量按季增加1284伙或約7.2%，至19085伙，創2003年後近20年季度新高，預期第三季會進一步升至2萬伙或以上，到達危險水平。

楊明儀表示，市場原本估計今年初中港兩地通關後，會對本港樓市帶來刺激，但實際情況未如預期，加上近月息口持續高企，導致新盤銷情欠佳，一手貨尾積壓，「發展商仍未到不計成本減價賣樓的地步，買家入市又信心不足」。

預期愈賣愈平 買家觀望

「（一手樓）第二批價錢比第一批平，第三批又比第二批平」，新盤遲賣更平的預期形成惡性循環，買家更不敢入市，令貨尾量進一步積壓。楊明儀相信第三季貨尾量肯定達2萬伙或以上，未來更會繼續增加。

她稱，近10年平均每年約有1.5萬伙一手成交，2萬伙等於一年多的銷售量，數字尚未計每一年要推售的全新盤數量。以今年計，上半年一手只賣出約6300伙，全年估計都只有1.3萬伙左右，貨尾量進一步增加，對樓市構成很大壓力。

楊明儀認為，要改變一手貨尾不斷增加的困境，最有效是政府取消所有樓市辣招，即使不能一次過取消，最基本都要取消從價印花稅（DSD）一項。若有發展商帶頭平賣（劈價），可加速樓市見底，「樓價一次過急跌，短時間摸到個底，總好過慢慢下跌，因為愈跌愈多情況只會更惡劣。」

啟德成次季重災區

中原地產於今年第二季選取330個新盤統計，單位總數126076伙，貨尾共有19085伙，較第一季的17801伙，按季增加1284伙，是2003年第四季錄22485伙後的近20年季度新高。貨尾比重為15.1%，按季上升0.6個百分點，連續3個季度高企於15%左右水平。

按地區統計，第二季貨尾量較多的地區是黃大仙，有3210伙，按季增加442伙或16%，該區的貨尾量主要來自九龍東的啟德區。其次為觀塘的1779伙，按季增加363伙或25.6%。

新地坐貨3567伙最多

若按發展商計，今年第二季新地（00016）的新盤貨尾量按季急增1024伙或40.3%，至3567伙，數量是各發展商之冠，貨尾比重為10.1%。會德豐地產的貨尾量由第一季的1255伙升至第二季的1468伙，按季多213伙或17%，貨尾比重為20.2%。

信置（00083）第二季的貨尾量逆市下降，按季減少106伙或6.3%，至1574伙，貨尾比重為11.9%。長實（01113）第二季貨尾量也按季減少66伙或18.5%，僅得290伙，貨尾比重更只有3.9%。

至於貨尾量最少為新世界（00017），第二季只有66伙，按季少1伙，貨尾比重僅1.5%，是一眾主要發展商中最低。

 

26 July 2023

 

【私樓供應】今明兩年共4.7萬私樓落成 啟德重鎮逾萬伙供應

今明兩年私樓近4.7萬伙私樓落成，據差餉物業估價署公布的《香港物業報告 2023》初步統計數字顯示，今年預測私樓落成量19950伙，而明年更會攀升至26970伙、近22年新高水平，當中啟德所在的九龍城區將有多達逾1.3萬伙海嘯式供應。

根據差估署指出，去年私人住宅的落成量為21170伙，按年增加47%，其中逾6成位於新界區，以18區分區計算則以九龍城(包括啟德)、元朗及沙田佔最多，合共佔了近半供應量。估計將於今年入伙的啟德新盤包括MIAMI QUAY項目(總數1219伙)等，而明年則估計有啟德海灣項目(總數2138伙)、承豐道18號(約2060伙)等。

至於展望今年，雖然落成量會輕微回落至近2萬伙，但明年將飇升逾3成至2.7萬伙，改變過去多年以新界區供應為主局面，差估署預測今明兩年供應將以九龍區為主，其中九龍城區將分別佔今年落成量近四分之一，而明年更會佔近三之一，換句話，據估計將內超過1.3萬伙來自九龍城區。

值得留意的是，今明兩年的私樓會繼續以中小型單位為主導，今年將有1.85萬伙屬於實用面積1076平方呎以下中小型單位，而明年這類中小型單位數目更會達近2.6萬伙，佔整體比例高達96%。

經濟日報

31 Mar 2023

記者: 余敏欽