新盤買少見少，以過去3年計，發展商平均一年售出萬多個單位，當中九千多個定位為「豪宅」。買家購買新盤，呎價分分鐘較同區指標屋苑高幾成。置業人士如果沒有「一定要住新樓」的心魔，不妨優先考慮以較實惠的價格，購買樓齡約5年內的二手半新盤。 發展商近年吸納地皮困難，為了保持盈利表現，亦一改八、九十年代「貨如輪轉」的售樓策略。在香港仍然以定期賣地方式出售地皮時，尤其是97年回歸，政府 土地供應較寬鬆時，發展商較易補充地皮，作業模式是「買地、起樓、賣樓」，在此種模式下，發展商不會將重點放在抬高每一個單位的售價上，而是盡量在合理時 間內售出單位，並將套現的資金再購買地皮，此即傳統上「貨如輪轉」的售樓策略。 但在02年港府以勾地表全面取代定期賣地後，發展商較難 吸納地皮（事實上在勾地表制度下，甚至沒有人可以肯定某一幅地皮何時可拍賣），發展商賣樓套現，也不一定有地皮可買。於是近年我們見到發展商的賣樓策略改 變，將每一個單位以市場可能承接的最高價出售。結果便是幾乎每一個新盤項目都包裝成「豪宅」，一手盤開價平均較同區二手指標屋苑高出三成。 半新盤設會所 保養佳 對買家而言，如果一定要住新盤，只好將目標局限在一手盤內。但反面而言，既然一手盤開價平均較二手指標高三成，用家購買二手屋苑，呎價便較一手盤有近三成的折讓。尤其是半新盤，樓齡低，會所設施齊全，比起一手盤及樓齡較高的藍籌屋苑，有多項優勢。 所謂「半新盤」，指入伙只有數年（本刊標準為5、6年）的屋苑，會所、公用設施多數新淨、屋苑狀態良好、數年內都不需夾錢大維修的新晉屋苑。比起樓齡動 輒二、三十年的老牌藍籌屋苑，此類半新盤的好處是樓齡低，保養較為良好，更重要的是近年入伙的屋苑，多數附設會所，即使家居面積有限，業主也可在會所招呼 朋友。 一、二手差幅 或擴闊至四成 美聯早前發表報告，指08年第二季的一手新盤較二手盤高逾三成，由於落成量創新低，該行更估計一、二手溢價在下半年將進一步拉闊至四成水平。 90年代，每年一手新盤成交量2萬多宗，近幾年的一手成交量卻跌至萬多宗水平。新盤成交量減少，一大原因是土地供應收緊，每年可售新盤減少，發展商為了保持每年盈利，惟有將一手單位訂價盡量推高，結果是可以包裝為豪宅的物業，都包裝為豪宅物業，一手上車盤已絕無僅有。 美聯估計下半年一手樓較二手樓差價將進一步擴闊，但值得留意的是，「一手樓」由入伙日起，便成為二手樓。不計少數位置特別優越的新盤，一年樓齡的二手樓，與2、3年樓齡的二手樓，呎價不會有太大差異。 二手樓升幅 跑贏同區新盤 部分訂價高於同區二手樓幾成的新盤，買家購入後，可能會出現比鄰二手樓升幅高於新樓的現象。此外，一、二手樓差價擴大，本身亦是一個危險訊號。以美聯統計近幾年的一、二手差價而言，一、二手樓樓價在2005年第一季有42%的差距。 而2005年第一季之後，便出現樓價橫行兩年的情況。部分原因便是一手價較為「進取」，而發展商加上物業代理的促銷功力，卻吸引大批投資者購入一手盤等 發達，當大批投資者於同一水位入市，但樓價未有如他們期望上升時，大批投資者便同時坐艇，結果便是市場動力下跌，令樓價進入橫行期。 如果一、二手差價在下半年真的出現逾四成的差價，未必是一個利好後市的訊號。 購買半新盤優勢： ˙價格較一手盤有近三成折讓。 ˙會所設施較多數藍籌屋苑優勝。 ˙公用地方、單位內籠狀態多數理想。 ˙成交活躍，屋苑式發展的半新盤，只要位置不是特別偏僻，流通率與傳統藍籌屋苑不相伯仲。 ˙多個半新盤的樓價升幅跑贏大市，表現不遜傳統屋苑。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 新盤買家的話 新盤訂價動輒較二手樓貴幾成，但仍有其捧場客，原因何在呢？ 御龍山 郭太：新盤設施優勝 接受較高價 項目於上月開售，發展商信和以呎價$8,478推，較同區駿景園高逾15%。 郭太新近購入御龍山1個逾1,800平方呎的單位，涉資逾$2,000萬。她表示，買樓前都有留意該區的市況，認為御龍山的訂價可接受，因該區的物業樓齡較高，御龍山是全新樓，加上間隔四正，會所等設施等較區內物業優勝，她認為一、二手樓有差距是可接受的。 ---------------------------------- 首都 Raymond：一手物以罕為貴 項目於今年3月推售，長實以即供呎價$4,888推，貼近同區二手。 於年初購入將軍澳首都的Raymond（見小圖）坦言，購入單位貼近二手造價，個人選擇新盤而非二手或入伙盤，主要是看好日出康城整個區域發展如同太古城般大，將來未必再有類似的供應。 此外，現時政府採取高地價政策，即使發展商願意出價勾地，政府也未必接納，換言之，未來幾年的一手供應將更少，新盤更見罕有及值錢，日後有機會買樓，即使一、二手差價大，但仍是會選擇新盤。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 8大半新盤推介： (1) 東涌映灣園泳池規模冠全港 屋苑賣點：映灣園擁有東涌區內最大的會所，包括120米露天泳池，泳池之大稱冠香港私人屋苑。物業呎價平，平均每呎僅$3,200，$210萬便可選購700餘單位。屋苑逾半單位望海景，另一大優勢是鄰近機場，機場租客對區內屋苑租金有支持。 最新市況：利嘉閣映灣園分行經理韓智恆表示，5月映灣園錄得60宗成交，平均呎價$3,200，成交量較上月上升逾三成。「5月成交中，2、3房單位各佔一半，當中有三成買家為區內租客，轉租為買，其他外區上車客、投資者及區內換樓客大概各佔兩成。」 映灣園現時2房700餘呎單位入場費由$210萬起，3房逾千平方呎單位入場費由$310萬起。屋苑目前有約1,000個單位放盤，海景及山景單位平均 呎價分別為$2,900及$3,400。另外，韓智恆又估計，區內新盤水藍•天岸開售，可望帶動區內二手樓價。映灣園1至4期樓齡由2至6年，除1期外， 戶戶連露台。 ................... 屋苑數據 樓齡：2至6年 單位總數：5,280個 07年5月至08年4月成交量：715宗（只計二手） 全年流通率：13.5% 5月截至29日成交量：60宗 平均呎價：$3,200 一年樓價升幅：16.9% 同區東堤灣畔一年樓價升幅：32.4%（樓齡9年） ---------------------------------- (2) 元朗YOHO Town平價進駐新屋苑 屋苑賣點：YOHO Town為元朗區內樓齡最新的大型屋苑、會所設施齊全、距離港鐵元朗站10分鐘步程，交通方便。屋苑的成交亦活躍，近一年有逾400宗成交，平均每5個單 位即有1個在年內轉手。YOHO Town尚有2、3期發展，當中包括大型商場，新盤開售時，1期可望受惠。 最新市況：美聯物業又新街分行經理陳鋒表示，YOHO Town在5月錄得18宗成交，成交量較上月增加三成，平均呎價$3,680。「YOHO Town的成交一向以2房為主，5月的18宗成交中，有15宗為2房單位，當中又有一半的買家為上車客。」 陳鋒指，現時屋苑內仍可以$200萬以下購買2房單位，以樓齡5年之內的屋苑而言，市區沒有同類選擇，YOHO Town的造價合理，吸引一批上車客捧場。另外，下半年區內有多個新盤推出，包括新地旗下原築、新世界馬田路項目等，亦利好YOHO Town的成交。「論地點，YOHO Town會比幾個新盤更貼近元朗市中心，而且呎價亦遠低於發展商的一手意向呎價，新盤開售對區內二手樓會有刺激作用。」 YOHO Town目前有200個放盤，最平的2房單位叫價由$185萬起。（原築及馬田路項目介紹詳見第14頁） ................... 屋苑數據 樓齡：4年 單位總數：2,201個 07年5月至08年4月成交量：402宗（只計二手） 全年流通率：18.3% 5月截至29日成交量：18宗 平均呎價：$3,680 一年樓價升幅：25.8% 同區新元朗中心一年樓價升幅：18.9%（樓齡15年） ---------------------------------- (3) 馬灣 珀麗灣2房$200萬有交易 屋苑賣點：以無煙小島作賣點，戶外活動空間多，並提供3個大型會所，加上屋苑附設商場及餐廳等，又可飼養寵物。 最新市況：美聯物業營業經理蕭創漢表示，珀麗灣本月截至28日錄得74宗二手成交，平均呎價逾$3,700，較上月的42宗，大幅上升逾76%。他解 釋，政府放寬的士駛入島內，不少外區客對珀麗灣改觀，認為屋苑的交通已較之前方便，投資者更率先掃貨，主攻$200萬以下的1房戶，此類單位過去每月只約 2至3宗成交，但本月內已錄得逾10宗，另亦因為樓市氣氛旺盛，用家入市的意慾亦強，致成交大幅上升。 他坦言，青衣兩大屋苑灝景灣及盈 翠半島，售價不斷上升，部分財力不足的買家會轉移至珀麗灣。屋苑自去年第四季起，每月亦錄得逾50宗成交。買家睇樓多會先選擇樓齡僅2年的5期，「始終樓 齡較新，或可能會找到從未入住過的單位。」若未能覓得心儀單位，或因預算不足，隨後才選會尋找1至3期的放盤。 珀麗灣5期物業叫價較其他期數高約3至5%，就以海景單位為例，5期每呎叫價$4,800至逾$5,000，其他期數海景則叫價$4,500，差幅逾8%。 目前市場約有1,100個放盤，園景每呎叫價$3,600至$3,700，海景叫價$4,500；1房入場費為$160萬，此為17座低層D室，面積498平方呎，呎價$3,213；2房入場費由$200萬起。 ................... 屋苑數據 樓齡︰2至6年 單位總數：5,227個 07年5月至08年4月成交量：731宗（只計二手） 全年流通率：14% 5月截至28日成交量：74宗 平均呎價：逾$3,700 一年樓價升幅：35.5% 鄰區灝景灣一年樓價升幅：20.9%（樓齡7至10年） ---------------------------------- (4) 大角咀港灣豪庭市區上車盤 屋苑賣點：大角咀、奧運站一帶售價較低的物業，加上主攻2房單位，$250萬以下便可上車，約有三成單位望海景。基座設有商場，附近有小巴前往旺角等地方。 最新市況：世紀21中華物業區域經理魏鳳意表示，5月份截至28日，港灣豪庭錄得28宗成交，平均呎價$4,600；4月全月則錄得35宗，價量相若。 她表示，近月成交以515平方呎海景2房、以及595平方呎2房為主。「整體市況向好，各屋苑造價均上升，綜觀西九龍各屋苑，只有港灣豪庭能提供$250 萬以下的單位，因此，備受上車客的歡迎。」 她指出，現時昇悅居498平方呎1房單位，售價已達$240萬，而港灣豪庭海景499呎2房單位，售價約$250餘萬，比較起來，多付$10餘萬，可享有海景，買家多會選擇港灣豪庭。 目前市場上約有320個放盤，園景每呎叫價$4,300，海景則$5,000至$5,300。屋苑入場費由$210萬起，此為1座中層A室，面積477平方呎，呎價$4,403；3房叫價則由$320萬起。 ................... 屋苑數據 樓齡：5至6年 單位總數：3,520個 07年5月至08年4月成交量：670宗（只計二手） 全年流通率：19% 5月截至28日成交量：35宗 平均呎價：$4,600 一年樓價升幅：19.5% 同區維港灣一年樓價升幅：36.9%（樓齡8年） ---------------------------------- (5) 將軍澳 城中駅位處港鐵站上蓋 屋苑賣點︰位於港鐵調景嶺站上蓋的城中駅，景觀以健明邨、港鐵站、山景及內園為主，呎價較入伙1年的都會平，合上車人士考慮。兩期合共10座，基座設有大型商場及港鐵站，起居生活俱便。隨着城中駅入伙，屋苑會所設施亦逐步啟用，當中包括9萬呎兒童會所。 最新市況︰中原地產將軍澳區域經理黃靜娟指，城中駅剛收樓入伙，二手交投暢旺。5月錄得75宗二手成交，平均呎價$4,870，2房佔17宗，3房或以 上單位佔58宗，不少屬區內2房換3房，改善生活質素的換樓客。眾多成交之中，8座低層E室，695呎2房望樓景單位，成交價$282萬，呎價 $4,058，屬本月最低呎價成交之一。 現時屋苑二手放盤約有600個，望樓景單位每呎叫價$4,800，望海景單位叫價$5,200。市場上最平放盤為8座低層E室，望樓景695呎2房單位，叫價$300萬，呎價$4,317。 ................... 屋苑數據 樓齡︰1個月 單位總數︰2,096個 07年5月至08年4月成交量︰510宗（只計二手） 全年流通率︰24.3% 5月截至28日成交量︰75宗 平均呎價︰$4,870 一年樓價升幅︰8.2% 同區東港城一年樓價升幅︰7.4%（樓齡11年） ---------------------------------- (6) 土瓜灣 翔龍灣廚廁名貴 海景開揚 屋苑賣點︰市區罕有臨海屋苑，發展商除採用名貴廚房、浴室潔具外，更設有智能家居系統。加上屋苑會所設施齊全，兼設有商場，配合落實發展沙中綫，前景睇高一綫。 最新市況︰香港置業翔龍灣經理孫爵賢指，翔龍灣本月暫錄35宗二手成交，大細單位成交比例相若，買家以用家為主。本月眾多成交之中，亦不乏特色單位，其 中一宗更屬原裝相連戶，單位為2座高層C室，1,099呎，成交價$800萬，呎價$7,279。較上月全月錄得42宗成交之中，共錄5宗特色單位為少， 主因在於成交價由上月初$750萬已遞增至$800萬，升幅逾6.7%，令買家卻步。屋苑二手放盤450個，望樓景或內園每呎叫價$5,500，海景單位 叫價$6,800。 發展商尚持有100個單位可供發售，以高層單位為主，平均呎價$8,000至逾$1萬。 ................... 屋苑數據 樓齡︰1年 單位總數︰1,783個 07年5月至08年4月成交量︰268宗（只計二手） 全年流通率︰15% 5月截至28日成交量︰35宗 平均呎價︰$5,700 一年樓價升幅︰14% 同區帝庭豪園一年樓價升幅︰16.4%（樓齡10年） ---------------------------------- (7) 荃灣萬景峯區內樓王 設施齊備 屋苑賣點︰萬景峯為荃灣區內樓齡最新、會所設施最齊全屋苑，而且基座設有商場，加上集港鐵及西鐵之便，成為區內樓王。物業戶戶設有露台，景觀開揚。除分層單位外，各座頂層提供面積約2,000至逾3,000呎複式單位，總數20個。 最新市況︰中原地產愉景新城高級經理余俊文指，萬景峯5月錄得15宗二手成交，平均呎價$5,748，其中2房佔兩宗，3房或以上單位佔13宗，當中包 括首宗複式二手成交。單位為1座複式2,945呎D室，成交價$2,313萬，呎價$7,854。單位一手購入價$2,000萬，原業主帳面獲利$313 萬，升值15.7%。本月成交中外區買家佔六成，個別是向隅一手新盤的回流客，當中以購買具質素、望內園的3房單位為主。 現時屋苑二手 放盤270個，望樓景或內園景單位每呎叫價$5,700至$6,700，望海景單位平均呎價逾$7,000或以上。最細670餘呎2房望內園景單位，叫價 約由$380萬起，呎價$5,670餘起。另屋苑尚餘46個一手單位，平均呎價$7,000至逾$1萬。 ................... 屋苑數據 樓齡：1年 單位總數︰1,466個 07年5月至08年4月成交量︰129宗（只計二手） 全年流通率︰8.8% 5月截至28日成交量︰15宗 平均呎價︰$5,748 一年樓價升幅︰17.9% 同區愉景新城一年樓價升幅︰23.2%（樓齡10至11年） ---------------------------------- (8) 堅尼地城 泓都港島名校網之選 屋苑賣點：港島西罕有具規模兼樓齡5年以內的屋苑，位處數一數二的名校網。物業臨海而建，戶戶設露台，間隔由1房至3房俱備，逾七成單位享有海景，並設雙會所。受惠於港鐵西港島綫，升值潛力不容忽視。 最新市況：中原地產高級分行經理劉志佳表示，本月截至28日，泓都錄得12宗成交，平均呎價$6,900。近期的成交以2房為主，除因供應量較多外，主 要是1房及3房單位的呎價較高，呎價$7,000餘至逾$8,000，而2房可供選擇的坐向、售價較多，呎價介乎$6,100至逾$7,000，買家可按 個人的財政狀況而選擇。 至於1房單位，因供應極少，業主叫價企硬，議價幅度甚低。而3房放盤亦有類同的情況，而此類單位多為海景，景觀有保障，售價更高，入場費由$630萬起。 他補充，泓都一向吸引投資者購入單位作長綫收租，近期更有外區投資者，因屋苑租金回報率逾4厘，加上租客質素佳，如港大師生、醫院職員等，備受投資者追捧。 泓都現有約330個放盤，山景單位每呎叫價$6,100至$7,000，海景則$6,500至逾$8,000。屋苑入場費$280萬，此為3座低層C室，1房面積401平方呎，呎價達$6,983，2房入場費$400萬。 ................... 屋苑數據 樓齡：3至4年 單位總數：1,182個 07年5月至08年4月成交量：261宗（只計二手） 全年流通率：22.1% 5月截至28日成交量：12宗 平均呎價：$6,900 一年樓價升幅：27% 同區嘉輝花園一年樓價升幅︰35%（樓齡22年） ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 買半新盤需知 新盤呎價較同區一綫物業高幾成，用家以折讓價購買樓齡5年以下的半新盤，可節省大量首期及每月供款。不過，畢竟是二手樓，購置此類單位，運氣好的可能上手業主保養良好，當年一手購置的電器狀態良好，買家可保留使用。 但始終5年樓齡，正常電器也會有一定折舊，如果購入單位後發現當年隨樓附送的電器狀態不理想，買家可能需要多支付金錢購置新品。 工程監督詹濟南指，現時的新樓，喉管、電綫等多數可用數十年，如果是樓齡5年的新樓，多數不必更換。「買半新盤時，多數都要重新髹油，除非上手丟空單 位，否則正常使用牆身總有崩花。反而最大變數是地板，全屋鋪磚的話，狀態會較為理想。如果是木地板，不同的人的保養可以完全不同，有些不到一年，地板已可 刮花；有些十年也可以很新淨。」 「電器便要視乎狀況，新樓廚房的電器裝入廚櫃，如要換新，可能需要向原廠查詢有沒有合用的款式。」 | 
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