二手豪宅頻現減價蝕讓個案
房產
二手豪宅市道近期稍見好轉，但交投持續低企，減價個案仍然不絕。市場消息指出，九龍塘畢架山峰6座中層B室，面積1527方呎，剛以2500萬元易手，呎價1.64萬元。
據悉，該單位原本叫價2600萬元，經議價後調低3.8%沽出。原業主在2008年以1928萬元購入，是次易手賬面獲利482萬元。
何文田半山壹號再錄蝕讓個案，市場消息透露，半山徑38號中層單位，面積2313方呎，剛以2150萬元易手，呎價9295元。原業主在2008年以2567萬元購入，賬面損失417萬元。
大坑帝后臺亦錄得減價成交，單位為中層B室，面積1415方呎，原本叫價1500萬元，後調低至1380萬元，連車位沽出，呎價9753元；原業主在2004年以832萬元購入，賬面獲利548萬元。
同區名門5座中層A室，面積1710方呎，以1450萬元易手，呎價8479元。
中原西半山分區聯席董事蕭家權表示，西半山蔚樺閣高層B室，面積804方呎，以約1030萬元易手，呎價12811元，屬市價成交。若把上址出租，預料月租30000元，租金回報約3.5厘。原業主於1992年8月以386萬元購入物業，是次轉手賬面獲利644萬元。
中半山方面，恒地（012）旗下嘉苑昨天再沽出一個中層戶，面積1256方呎，成交價2006萬元，呎價1.6萬元。
信報
2011年12月22日 星期四
2011年12月15日 星期四
帝庭園1100萬沽業主損手
房產
二手豪宅減價成風，個別成交更現蝕讓，市場消息指出，何文田帝庭園1座低層A室，剛以約1098萬元成交，面積1332方呎，呎價8243元，原業主於去年以相若價錢購入，賬面平手離場，但連同行政費計算，損失逾50萬元。
香港置業半山壹號分行高級營業經理林怡恒表示，何文田交投淡靜，但區內租務表現活躍，半山壹號2期第17號中層，面積1491方呎，望鯉魚門全海景，剛以每月3.95萬元獲承租，呎租26.5元，屬於市價，租客為區內專業人士，鍾情單位景觀，所以承租該單位。
土地註冊處資料顯示，資本策略（497）旗下跑馬地Hampton，3樓A室以8100萬元成交，面積約3350方呎，呎價2.4萬元，買家以私人名義范一夫購入，英文譯音為FAN YIFU，相信為內地客。
信報
房產
二手豪宅減價成風，個別成交更現蝕讓，市場消息指出，何文田帝庭園1座低層A室，剛以約1098萬元成交，面積1332方呎，呎價8243元，原業主於去年以相若價錢購入，賬面平手離場，但連同行政費計算，損失逾50萬元。
香港置業半山壹號分行高級營業經理林怡恒表示，何文田交投淡靜，但區內租務表現活躍，半山壹號2期第17號中層，面積1491方呎，望鯉魚門全海景，剛以每月3.95萬元獲承租，呎租26.5元，屬於市價，租客為區內專業人士，鍾情單位景觀，所以承租該單位。
土地註冊處資料顯示，資本策略（497）旗下跑馬地Hampton，3樓A室以8100萬元成交，面積約3350方呎，呎價2.4萬元，買家以私人名義范一夫購入，英文譯音為FAN YIFU，相信為內地客。
信報
2011年12月14日 星期三
內地限購令 炒家沒落
2011年12月15日 星期四
編按：王先生的投資在2005至10年一帆風順，踏入11年則大逆轉。
2011年3月，大連緊隨國家限購令之後，推出地方版限購令。就在大連限購令消息公布的第二天，老王曾經去過的大連一個高級樓盤銷售人員給老王打來電話，「限購令以合同日期為準，你現在馬上過來簽合同，還可以搶在限購令之前買上房，否則你這種情況以後根本就買不了房了。」
「買不了房」 趕限購令上車
從2004年炒房到2010年，老王的現金純收益接近200萬元（人民幣．下同），炒房已經成為老王業餘時間的一切。在這種情況下，聽說自己「以後根本買不了房了」，這種壓力讓他一下子充滿買房的衝動，於是他手裏的100萬元現金換成一套64平方米一室一廳住宅。
2011年4月，房價似乎還在漲。判斷後市還能漲的老王對市場保持謹慎的觀察。5月，房價好像還在漲，手握4套房子的老王還想繼續觀望。2011年6月，感覺到市場行情有掉頭向下可能的老王把手裏最大的一套房子（面積145平方米）拿到中介掛牌。然而一直掛到7月房交會期間，只來了5個買家看房，沒有一個繼續談價錢。因為大戶型房子涉及到加稅的問題，很難賣得出，所以老王又把3月剛買的那套64平方米住宅拿出來掛牌。
然而，令老王愈來愈鬱悶的事情從此發生。房子起初叫價118萬元，老王認為這已經是讓步的價格了。今年8月，有睇樓後的買家講價到110萬元，老王說一分錢不能降。中介公司的店長打來電話說，「這個價格能賣出去是很不錯了。」老王卻堅持至少也得112萬元。雙方因為2萬元價格沒談攏，買方另尋他選了。
9月，老王把掛牌價降到了112萬元，又有買家談價要求降到107萬元。「我110萬都沒賣，107萬哪能賣？」老王沒答應，於是又沒有成交。
10月，在中介的游說下，老王答應把掛牌價降到110萬元。「被稱為銀十的這個月，你相信嗎？沒有一個看房者來看房。」老王無奈地苦笑。
100萬元買樓 售102萬
因為錢都押在了房子上，急需資金的他在10月末把叫價改為105萬元，「營業稅甚麼的全部買家承擔，我只賺5萬，算是裸售了吧。」這次有兩個買家來討價還價，一個直接把價格喊到了100萬元，老王沒答應，「我一年賺個白忙活，肯定不可能。」另一個買家托中介打來電話，「要求再降3萬。」
「100萬買的房子，102萬賣，我這是何苦來的？」老王苦笑說。賣還是不賣，他兩頭為難，「不過我心態現在平和多了，總比賠錢賣好。」老王無奈地說。（二之二）
【節錄自網民「桅桿上的瞭望者」文章，連結：http://blog.sina.com.cn/s/blog_40304a600102dur8.html】
欄名: 網上智慧
經濟日報
2011年12月15日 星期四
編按：王先生的投資在2005至10年一帆風順，踏入11年則大逆轉。
2011年3月，大連緊隨國家限購令之後，推出地方版限購令。就在大連限購令消息公布的第二天，老王曾經去過的大連一個高級樓盤銷售人員給老王打來電話，「限購令以合同日期為準，你現在馬上過來簽合同，還可以搶在限購令之前買上房，否則你這種情況以後根本就買不了房了。」
「買不了房」 趕限購令上車
從2004年炒房到2010年，老王的現金純收益接近200萬元（人民幣．下同），炒房已經成為老王業餘時間的一切。在這種情況下，聽說自己「以後根本買不了房了」，這種壓力讓他一下子充滿買房的衝動，於是他手裏的100萬元現金換成一套64平方米一室一廳住宅。
2011年4月，房價似乎還在漲。判斷後市還能漲的老王對市場保持謹慎的觀察。5月，房價好像還在漲，手握4套房子的老王還想繼續觀望。2011年6月，感覺到市場行情有掉頭向下可能的老王把手裏最大的一套房子（面積145平方米）拿到中介掛牌。然而一直掛到7月房交會期間，只來了5個買家看房，沒有一個繼續談價錢。因為大戶型房子涉及到加稅的問題，很難賣得出，所以老王又把3月剛買的那套64平方米住宅拿出來掛牌。
然而，令老王愈來愈鬱悶的事情從此發生。房子起初叫價118萬元，老王認為這已經是讓步的價格了。今年8月，有睇樓後的買家講價到110萬元，老王說一分錢不能降。中介公司的店長打來電話說，「這個價格能賣出去是很不錯了。」老王卻堅持至少也得112萬元。雙方因為2萬元價格沒談攏，買方另尋他選了。
9月，老王把掛牌價降到了112萬元，又有買家談價要求降到107萬元。「我110萬都沒賣，107萬哪能賣？」老王沒答應，於是又沒有成交。
10月，在中介的游說下，老王答應把掛牌價降到110萬元。「被稱為銀十的這個月，你相信嗎？沒有一個看房者來看房。」老王無奈地苦笑。
100萬元買樓 售102萬
因為錢都押在了房子上，急需資金的他在10月末把叫價改為105萬元，「營業稅甚麼的全部買家承擔，我只賺5萬，算是裸售了吧。」這次有兩個買家來討價還價，一個直接把價格喊到了100萬元，老王沒答應，「我一年賺個白忙活，肯定不可能。」另一個買家托中介打來電話，「要求再降3萬。」
「100萬買的房子，102萬賣，我這是何苦來的？」老王苦笑說。賣還是不賣，他兩頭為難，「不過我心態現在平和多了，總比賠錢賣好。」老王無奈地說。（二之二）
【節錄自網民「桅桿上的瞭望者」文章，連結：http://blog.sina.com.cn/s/blog_40304a600102dur8.html】
欄名: 網上智慧
經濟日報
2011年12月13日 星期二
元朗將軍澳重災 二手受壓
2011年12月14日 星期三
在明年可推的2.4萬伙新盤之中，主要供應來自新界區，約佔67%，尤其偏重於元朗及將軍澳兩個重災區，僅兩區6個項目已有7,258伙供應，佔新界總量約3成。區內供應增，若氣氛欠佳，勢對二手屋苑樓價有所壓力。
元朗屬於明年新盤供應最多的區分，涉及4個新盤、合共約3,833伙，佔整個市場約15.8%。當中恒地（00012）與新世界發展（00017）合作發展的大棠項目已有2,585伙，屬於明年最大型單一項目。
新界佔67% 元朗明年3833伙
同區，新地（00016）持有下悠田及下高埔村兩個項目，亦分別提供400及800伙，料該區將成三大發展商賣樓戰場，相信發展商定價亦會較為保守，為區內二手屋苑樓價增添壓力。
至於另一供應「重災區」將軍澳，區內分別有將軍澳85區及日出康城3期兩個項目，共涉3,425伙，佔總數約14.1%。雖然供應量較多，但兩項目均由長實（00001）擔任主要發展商，相信較容易控制推盤步伐，對定價的壓力反而較細。其餘供應重鎮分別為油尖旺及屯門區，分別擁有2,818及2,277伙，但供應主要來自單一大型新盤，如新地屯門站上蓋項目達2,011伙。
撰文: 余敏欽
經濟日報
2011年12月14日 星期三
在明年可推的2.4萬伙新盤之中，主要供應來自新界區，約佔67%，尤其偏重於元朗及將軍澳兩個重災區，僅兩區6個項目已有7,258伙供應，佔新界總量約3成。區內供應增，若氣氛欠佳，勢對二手屋苑樓價有所壓力。
元朗屬於明年新盤供應最多的區分，涉及4個新盤、合共約3,833伙，佔整個市場約15.8%。當中恒地（00012）與新世界發展（00017）合作發展的大棠項目已有2,585伙，屬於明年最大型單一項目。
新界佔67% 元朗明年3833伙
同區，新地（00016）持有下悠田及下高埔村兩個項目，亦分別提供400及800伙，料該區將成三大發展商賣樓戰場，相信發展商定價亦會較為保守，為區內二手屋苑樓價增添壓力。
至於另一供應「重災區」將軍澳，區內分別有將軍澳85區及日出康城3期兩個項目，共涉3,425伙，佔總數約14.1%。雖然供應量較多，但兩項目均由長實（00001）擔任主要發展商，相信較容易控制推盤步伐，對定價的壓力反而較細。其餘供應重鎮分別為油尖旺及屯門區，分別擁有2,818及2,277伙，但供應主要來自單一大型新盤，如新地屯門站上蓋項目達2,011伙。
撰文: 余敏欽
經濟日報
要聞
市區新界樓價 兩極化加劇
2011年12月14日 星期三
隨着市區與新界區的新盤供應差異大，加上政府積極增加新界區「限呎地」供應，可以預期未來新界區的細價樓，與市區豪宅樓價差距擴大，勢令樓價兩極化現象加劇。
資料顯示，2012年新盤潛在供應有24,223伙，港島區有3,127伙，佔13%；九龍區有4,986伙，佔20%，新界區有16,110伙，佔67%。由此可見，未來新盤供應將集中在新界區，勢令該區的新盤定價受壓。
明年逾千伙新盤 港島僅1個
要數提供逾千伙的新盤供應，港島區只有1個，為信置（00083）、合和（00054）及市建局合作發展的灣仔利東街重建項目，提供1,299伙；而九龍區同樣只有一個，為恒隆（00101）的浪澄灣尚未開售部分的1,234伙。
反觀新界區，提供逾千伙的新盤有6個，其中4個屬長實（00001）旗下項目，包括荃灣西站（七區）的1,720伙、大埔鳳園的1,356伙、將軍澳日出康城3期的1,648伙及將軍澳85區（地盤A）的1,777伙；其餘兩個項目分別為新地（00016）屯門站上蓋項目的2,011伙；以及恒地（00012）夥拍新世界（00017）合作發展的元朗大棠項目的2,582伙。
大圍盛世貼二手 漸露玄機
事實上，從近日多個開售的新盤所見，其所在位置及項目涉及單位數目有別，亦可見樓價兩極化的情況。以長實的大圍盛世為例，項目涉及逾千伙，定價貼近同區二手價；惟港島及九龍區個別單幢式物業，呎價依然創出新高，樓價兩極化情況可見一斑。
經濟日報
市區新界樓價 兩極化加劇
2011年12月14日 星期三
隨着市區與新界區的新盤供應差異大，加上政府積極增加新界區「限呎地」供應，可以預期未來新界區的細價樓，與市區豪宅樓價差距擴大，勢令樓價兩極化現象加劇。
資料顯示，2012年新盤潛在供應有24,223伙，港島區有3,127伙，佔13%；九龍區有4,986伙，佔20%，新界區有16,110伙，佔67%。由此可見，未來新盤供應將集中在新界區，勢令該區的新盤定價受壓。
明年逾千伙新盤 港島僅1個
要數提供逾千伙的新盤供應，港島區只有1個，為信置（00083）、合和（00054）及市建局合作發展的灣仔利東街重建項目，提供1,299伙；而九龍區同樣只有一個，為恒隆（00101）的浪澄灣尚未開售部分的1,234伙。
反觀新界區，提供逾千伙的新盤有6個，其中4個屬長實（00001）旗下項目，包括荃灣西站（七區）的1,720伙、大埔鳳園的1,356伙、將軍澳日出康城3期的1,648伙及將軍澳85區（地盤A）的1,777伙；其餘兩個項目分別為新地（00016）屯門站上蓋項目的2,011伙；以及恒地（00012）夥拍新世界（00017）合作發展的元朗大棠項目的2,582伙。
大圍盛世貼二手 漸露玄機
事實上，從近日多個開售的新盤所見，其所在位置及項目涉及單位數目有別，亦可見樓價兩極化的情況。以長實的大圍盛世為例，項目涉及逾千伙，定價貼近同區二手價；惟港島及九龍區個別單幢式物業，呎價依然創出新高，樓價兩極化情況可見一斑。
經濟日報
2011年12月7日 星期三
新盤潮「尾聲」 二手交投銳減
港代理業縮規模揭開序幕
房產
受外圍經濟影響，二手交投淡靜，加上一手盤推售潮逐漸進入「尾聲」，在「僧多粥少」下，昨天市場盛傳龍頭代理行之一的中原地產，率先裁減人手，近月較少新盤推售的區域首當其衝受影響。昨天本報向中原集團求證有關消息，惟該行否認有裁員計劃。學者指出，近期外圍經濟持續困擾本港樓市，令物業買賣轉靜，相信目前只是代理行業縮減人手的開端。
利嘉閣：未達標員工勸諭離職
昨天市場消息指出，中原地產已向部分區域公布裁員的消息，據該行一位經理指出，所屬區分已裁減「一隊」人手，涉7至8名員工；據了解，其他區域也有員工被裁，並以新界區域為主，其中東涌區原有10隊，現裁減3隊；荃灣區更被指每隊須「交兩個」業績未達標的員工。
事實上，上述被指裁減人手的區域，近月市場上未有新盤推售，市場人士估計，這是由於代理行為保障收入，暫時不會對有新盤推售的區域「開刀」，免得流失市佔率。港島西也有代理指出，公司已發出近20封「警告信」予未達標員工，惟未知若然員工於期限內尚未達標，將以裁員還是勸諭離職的形式處理。
中原集團主席黎明楷回應有關裁員傳聞時表示，暫未有裁員計劃，惟已向下屬發出指引，放緩擴充計劃，若有員工持續不達標，主管需要檢討員工的淘汰制度；目前集團旗下共約3000名前線代理。
他指出，一手盤屬「消耗性」，目前推售已進入尾聲，預料明年二手物業買賣仍然偏靜，相信與近月的情況相若，若情形持續，相信有代理行需要縮減規模。
其他大型代理行方面，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，受市況影響，擴充已暫告一段落，下月初才會對部分未達標員工發出警告信，若在期間仍未達標，便會勸諭離職，不會裁員。
美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興指出，集團目前在人手及分行策略上與年初時相若，沒有裁員計劃。香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然下半年二手交投萎縮，對該行影響不大，未有裁員計劃。
「7個代理爭1宗成交」
港樓市自本年第三季起出現調整，自7月起住宅樓宇買賣合約數字便在約5000宗的低水平徘徊，直至近日亦未見起色。土地註冊處資料顯示，11月份住宅樓宇買賣合約錄4795宗（數字主要反映一月前的情況），較去年同期的13189宗大跌63.6%。
不過，同期地產代理從業員人數卻屢創新高，據地產代理監管局最新數據顯示，截至11月底總持牌人數為34682人，數字意味幾乎「7個代理爭一宗住宅成交」，市場人士指出，在僧多粥少下，代理行縮減人手是意料之內。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，外圍因素未明，加上買家入市心態並不積極，相信目前只屬代理業縮減人手的開端。他指出，代理行業的主要收入來源為佣金，倘成交量不能支持有關支出，代理為削減經費，將減少人手和關閉分行等。
信報
港代理業縮規模揭開序幕
房產
受外圍經濟影響，二手交投淡靜，加上一手盤推售潮逐漸進入「尾聲」，在「僧多粥少」下，昨天市場盛傳龍頭代理行之一的中原地產，率先裁減人手，近月較少新盤推售的區域首當其衝受影響。昨天本報向中原集團求證有關消息，惟該行否認有裁員計劃。學者指出，近期外圍經濟持續困擾本港樓市，令物業買賣轉靜，相信目前只是代理行業縮減人手的開端。
利嘉閣：未達標員工勸諭離職
昨天市場消息指出，中原地產已向部分區域公布裁員的消息，據該行一位經理指出，所屬區分已裁減「一隊」人手，涉7至8名員工；據了解，其他區域也有員工被裁，並以新界區域為主，其中東涌區原有10隊，現裁減3隊；荃灣區更被指每隊須「交兩個」業績未達標的員工。
事實上，上述被指裁減人手的區域，近月市場上未有新盤推售，市場人士估計，這是由於代理行為保障收入，暫時不會對有新盤推售的區域「開刀」，免得流失市佔率。港島西也有代理指出，公司已發出近20封「警告信」予未達標員工，惟未知若然員工於期限內尚未達標，將以裁員還是勸諭離職的形式處理。
中原集團主席黎明楷回應有關裁員傳聞時表示，暫未有裁員計劃，惟已向下屬發出指引，放緩擴充計劃，若有員工持續不達標，主管需要檢討員工的淘汰制度；目前集團旗下共約3000名前線代理。
他指出，一手盤屬「消耗性」，目前推售已進入尾聲，預料明年二手物業買賣仍然偏靜，相信與近月的情況相若，若情形持續，相信有代理行需要縮減規模。
其他大型代理行方面，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，受市況影響，擴充已暫告一段落，下月初才會對部分未達標員工發出警告信，若在期間仍未達標，便會勸諭離職，不會裁員。
美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興指出，集團目前在人手及分行策略上與年初時相若，沒有裁員計劃。香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然下半年二手交投萎縮，對該行影響不大，未有裁員計劃。
「7個代理爭1宗成交」
港樓市自本年第三季起出現調整，自7月起住宅樓宇買賣合約數字便在約5000宗的低水平徘徊，直至近日亦未見起色。土地註冊處資料顯示，11月份住宅樓宇買賣合約錄4795宗（數字主要反映一月前的情況），較去年同期的13189宗大跌63.6%。
不過，同期地產代理從業員人數卻屢創新高，據地產代理監管局最新數據顯示，截至11月底總持牌人數為34682人，數字意味幾乎「7個代理爭一宗住宅成交」，市場人士指出，在僧多粥少下，代理行縮減人手是意料之內。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，外圍因素未明，加上買家入市心態並不積極，相信目前只屬代理業縮減人手的開端。他指出，代理行業的主要收入來源為佣金，倘成交量不能支持有關支出，代理為削減經費，將減少人手和關閉分行等。
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