戴德梁行：料樓價跌10%

政府推出壓抑樓市需求措施後，住宅市場交投大幅回落，有測量師行預期，本港二手樓市交投持續淡靜，第二季整體物業成交量維持低水位，雖然首兩個月住宅樓價上升，但隨各項措施後市況逆轉，料全年住宅樓價下跌一成。
大幅下滑機會不大
戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻指，市場信心動搖，不過認為情況未至於導致年內樓市交投大瀉，由於市場基本因素仍然良好，樓價交投暫時只出現輕微調整，大幅下滑的機會不大。
該行數據顯示，今年三月本港整體物業臨時買賣合約數字僅得七千零三十宗，比一、二月的八千四百八十三宗和九千八百二十五宗明顯大減。當中，住宅成交註冊量在三月僅錄四千五百三十四宗。加上政府將於今月底推出「一手住宅物業銷售條例」，他預料，該措施對樓市影響將於五月出現，整體物業臨時買賣合約下月將進一步跌至五千五百至六千宗。
他又指出，在新一輪遏市措施下，本港樓價今年有下調壓力，二手樓住宅樓價由二月份樓價高位下跌百分之五，相信今年全年樓價將會跌近百分之十。至於豪宅市場方面，交投自辣招以來持續淡靜，樓價稍微回軟，但仍在高位徘徊。另外，由於豪宅業主持貨力較強，加上不急於套現，令市場氣氛維持觀望，故成交量一直偏低；加上不少豪宅以公司名義持有，今年成交主要為公司股權轉讓，交易數字難以預測。

星島日報 

17 April 2013

樓市出現見頂訊號？

樓市出現見頂訊號？

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩
欄名:編者的話

政府於2月推出雙倍印花稅，同時收緊按揭貸款。新招尚未滿月，銀行突然上調新造按揭的息率，連同之前的辣招，打擊樓市的因素接踵而至，二手交投即時陷入冰封狀。上周的復活節假期亦未能為市況轉活，還屢錄減價個案，恐怕樓市要靜一輪。

樓市成交大幅萎縮，樓價見頂之說再度出現。

事實上，政府連番出招後，樓市已陸續浮現見頂訊號。物業市場中，整體市況多由豪宅、藍籌屋苑作主導，政府去年底推出買家印花稅後，上述兩類物業的樓價升幅已放緩，資金轉而流到二、三綫屋苑上，甚至非住宅類物業如車位，這些被視為最低層的投資類別，而且不單是炒車位、甚至是酒店房間亦被熱炒，投資者盼能短綫圖利，情況如同股票市場般，在瘋狂上升時，三、四綫的股票被炒起同出一轍。換個角度看，而發展商的散貨意味亦濃，實不是一個支持樓市上升的表現。

另一個見頂訊號，就是租金回報率的減少。無疑現時租金水平已突破了97年的水平，不少散戶投資者亦購買磚頭收租，但樓價高企的環境下，削弱了租金回報率。個別豪宅物業，因租客的租金津貼被削減而退租。租金走勢亦是觀察後市發展的重要因素。如果租金持續上升，樓價下調的機會不大，但如果租金升幅放緩或橫行，此即意味短期內樓價難再向上突破，調整的機會相應增加。

本港樓價高企，多個負面因素觸發樓價調整，盡管負利率情況仍持續，惟樓價失去上升動力，加上銀行調整新造按揭的息率，將低息環境改變過來，準買家未來供樓壓力將增加，料後市將橫行發展

經濟日報 

置業家居 

6 April 2013

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

一連四天的復活節假期結束，週末十大屋苑二手成交雖然按周有所回升，但四天假期的

成交亦只有24宗，不單較去年同期的62宗下跌逾六成，與2009年同期103宗高位比較

更大跌近77%。「雙倍印花稅」辣招已推出逾月，二手交投仍處於膠着的狀態，而二手

低成交的情況有機會於短期內持續。

本欄過去兩期已為大家分析過三個樓市指標的其中

兩個，分別為二手流轉率及一手成交比率，今期剖析最後一個指標-「新盤溢價」，即新

盤定價與二手呎價的差幅。

近期二手交投淡靜，但一手成交仍維持一定的水平，歸根究底是近期一手定價轉趨保

守，一手樓的定價與同區差不多質素二手樓的呎價差距有收窄的跡象。

事實上，以往新盤溢價對整體物業市場有舉足輕重的影響，新盤溢價越高，一手成交相對較少。

回顧97年後，由於土地供應大增，同時間經濟下滑令到需求減少，在供過於求的情況下，樓價下跌，更甚的是發展商務求盡快賣樓套現後再投入資金買地，故新盤定價越定越低。

當新盤定價越接近二手市場物業價格時，買家紛紛轉投一手市場，一手搶二手客源，亦

成為市場的焦點。

回看 99 至 03 年的五年間，新盤與二手盤的溢價較97 年時超過2成大幅收窄，該五年的平均溢價只僅及2.1 %左右，甚至乎於 2000 年曾一度出現約2 %

的折讓，即一手定價還要比二手價為低；與此同時，99 至 03 年期間平均每年一手的

註冊量卻高達 22,500 多宗，正是「重量不重價」的最佳例子。

雖然一手註冊量有所上升，但樓價卻不斷下滑，其中二手樓價跌勢更為明顯。

二手業主

當時若要出售物業，唯有跟隨一手價大幅回落才能吸引買家，因此新盤溢價的變化對整

體物業市場絶對有一定的影響。

今年新盤溢價的走勢料有機會收窄。去年全年的平均溢價約為 16.6%，而今年首季的溢

價已收窄至約12%。由於預計今年推盤量會較去年多，料新盤溢價有機會進一步收窄至

10%的水平；然而有一點要注意，若然新盤溢價收窄至5%或以下，加上早前提及二手流

轉率大幅回落及一手註冊比率進一步上升的情況下，政府亦要為退市而作好準備。

April 2013

美聯物業

設退市機制 免毀樓市支柱（2）

設退市機制 免毀樓市支柱（2）

近期新盤繼續主導市場，二手物業成交持續低迷。事實上，自2月下旬政府再推出“新

辣招”打壓樓市以來，二手交投急凍，其後迄今的4 個星期35 屋苑每週二手住宅成交

量均低於40宗，為02年有記錄以來最長的“冰封期”。二手冰封，樓價亦開始有所回

調，同時間一手則主導市場。上期已提及退市機制中的「二手流轉率」，而今次為大家

剖析另一個退市指標-「一手成交比率」。

所謂「一手成交比率」是指每年一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率。比率越高即

代表一手成交佔整體住宅成交量越多。回看香港近十多年的樓市發展，當一手銷售越

多，對二手市場的影響亦越大。97年後，特區政府的八萬五政策中，其中一個重要的供

應是私人樓宇，而在97 年後數年，私樓落成量大增，發展商亦採取「要量不要價」的

策略，一手樓的銷售量與日俱增。在98至03年期間，平均一手註冊比率高達3成，個

別的年份如98年及03年更高約37%，即每100宗住宅成交，當中37宗為一手新盤。更

甚的是一手價越定越低，買家紛紛轉投一手市場，令到二手市場成交死寂。由於二手業

主難以將單位沽出，換樓活動幾乎陷於停頓，二手流轉率亦大幅下跌，而對市場的影響

已於上期有所提及。

自03 年後，樓市逐漸復蘇，政府收緊土地供應，一手註冊比率亦開始回落，主因是發

展商採取「重價不重量」的策略，一手定價進取，買家紛紛回流二手市場。08 年及10

年一手比率更一度跌破1成的水平，比起96及97年還要低。

展望樓市的發展，一手供應持續增加的情況下，加上連番樓市政策打擊需求，亦有跡象

顯示發展商開始降價求售，一手成交於過去數周的銷情明顯較二手物業為佳。若情況持

續，一手註冊比率有機會較去年約16%進一步上升。本欄認為假若一手成交比率上升超

過25%，亦是退市的另一個訊號。至於發展商所訂的溢價(一手價與同區二手價的差距)

如何影響樓市，下次再為大家分析。

Mar 2013

美聯物業

設退市機制 免毀樓市支柱（1）

設退市機制 免毀樓市支柱（1）

繼2月下旬政府再推出「辣招」打壓樓市後，樓市3月份的表現可說是相當淡靜。二手

交投市況急凍，加上有大型銀行調高新造按揭利率，令樓市雪上加霜。十大屋苑成交於

過去三星期的週末均不足十宗，交投急劇收縮為近年罕見。預計3月份的二手成交宗數

有機會低見3,000宗水平。雖然單一月份3,000宗的二手成交於近年亦曾出現，但維持的

時間非常之短。不過，今次「辣招」加上新造按揭息率調升，二手交投料會維持低位一

段時間。回顧03年至今，只有03年頭二手成交連續4個月錄得3,000宗以下的低水平。

經過政府連番推出辣招之後，市場成交低迷程度「媲美」03年是可以理解。事實上，現

時經濟層面較03 年為佳，但由於針對樓市的政策不斷推出，令到二手住宅成交萎縮。

而假若二手成交量一直長期處於一個極低水平而未能改善的話，大大影響樓市健康發

展。

始終樓市為本港經濟重要支柱，樓市發展不健康，對本港經濟亦會造成嚴重打擊。故此

本欄早前亦提及政府宜及早制定一個退市機制，在樓市上升週期完結時及早推出，避免

出現97至2003年大跌市的風險。

當然，何時推出退市方案要有一個周詳的考慮，而本欄認為，政府退市機制之先決條件

是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外亦要視乎三項主要訊號的出現。今期首先談談其中

一項訊號「流轉率」。所謂「流轉率」是用作反映物業市場買賣活躍程度，以每年二手

住宅註冊量佔當年全港私樓物業單位總數的比率作計算，該數字愈高，代表物業交投愈

活躍；反之，數字愈低，代表物業交投趨淡靜。

但有一點要留意，二手流轉率無論太高抑或太低均不是一個理想的情況。於投資氣氛強

勁的時候，如炒賣活動頻密，令到流轉率相對偏高，情況如97 年高達17%；然而，過

低的流轉率則代表樓市成交少，甚至乎一些正常的樓市活動如換樓、長線投資等亦受阻

礙，連帶物業交投正常的流動性亦減低。就像近年政府多次出招，流轉率亦由2010 年

開始回落，2011年已急挫至近7%，而去年更跌至只有逾6%左右，正常的樓市活動亦受

影響。

近期二手交投低迷，流轉率相應下跌，勢必影響樓市健康發展。而本欄認為假若二手流

轉比率跌至5%以下，屆時情況猶如03年低迷的樓市般慘淡，實屬退市的其一警號。當

然，退市機制並非以流轉率單一指標而定，其餘的指標則待下期再續。

美聯物業

Mar 2013