設退市機制 免毀樓市支柱（2）

設退市機制 免毀樓市支柱（2）

近期新盤繼續主導市場，二手物業成交持續低迷。事實上，自2月下旬政府再推出“新

辣招”打壓樓市以來，二手交投急凍，其後迄今的4 個星期35 屋苑每週二手住宅成交

量均低於40宗，為02年有記錄以來最長的“冰封期”。二手冰封，樓價亦開始有所回

調，同時間一手則主導市場。上期已提及退市機制中的「二手流轉率」，而今次為大家

剖析另一個退市指標-「一手成交比率」。

所謂「一手成交比率」是指每年一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率。比率越高即

代表一手成交佔整體住宅成交量越多。回看香港近十多年的樓市發展，當一手銷售越

多，對二手市場的影響亦越大。97年後，特區政府的八萬五政策中，其中一個重要的供

應是私人樓宇，而在97 年後數年，私樓落成量大增，發展商亦採取「要量不要價」的

策略，一手樓的銷售量與日俱增。在98至03年期間，平均一手註冊比率高達3成，個

別的年份如98年及03年更高約37%，即每100宗住宅成交，當中37宗為一手新盤。更

甚的是一手價越定越低，買家紛紛轉投一手市場，令到二手市場成交死寂。由於二手業

主難以將單位沽出，換樓活動幾乎陷於停頓，二手流轉率亦大幅下跌，而對市場的影響

已於上期有所提及。

自03 年後，樓市逐漸復蘇，政府收緊土地供應，一手註冊比率亦開始回落，主因是發

展商採取「重價不重量」的策略，一手定價進取，買家紛紛回流二手市場。08 年及10

年一手比率更一度跌破1成的水平，比起96及97年還要低。

展望樓市的發展，一手供應持續增加的情況下，加上連番樓市政策打擊需求，亦有跡象

顯示發展商開始降價求售，一手成交於過去數周的銷情明顯較二手物業為佳。若情況持

續，一手註冊比率有機會較去年約16%進一步上升。本欄認為假若一手成交比率上升超

過25%，亦是退市的另一個訊號。至於發展商所訂的溢價(一手價與同區二手價的差距)

如何影響樓市，下次再為大家分析。

Mar 2013

美聯物業