設退市機制 免毀樓市支柱（1）

設退市機制 免毀樓市支柱（1）

繼2月下旬政府再推出「辣招」打壓樓市後，樓市3月份的表現可說是相當淡靜。二手

交投市況急凍，加上有大型銀行調高新造按揭利率，令樓市雪上加霜。十大屋苑成交於

過去三星期的週末均不足十宗，交投急劇收縮為近年罕見。預計3月份的二手成交宗數

有機會低見3,000宗水平。雖然單一月份3,000宗的二手成交於近年亦曾出現，但維持的

時間非常之短。不過，今次「辣招」加上新造按揭息率調升，二手交投料會維持低位一

段時間。回顧03年至今，只有03年頭二手成交連續4個月錄得3,000宗以下的低水平。

經過政府連番推出辣招之後，市場成交低迷程度「媲美」03年是可以理解。事實上，現

時經濟層面較03 年為佳，但由於針對樓市的政策不斷推出，令到二手住宅成交萎縮。

而假若二手成交量一直長期處於一個極低水平而未能改善的話，大大影響樓市健康發

展。

始終樓市為本港經濟重要支柱，樓市發展不健康，對本港經濟亦會造成嚴重打擊。故此

本欄早前亦提及政府宜及早制定一個退市機制，在樓市上升週期完結時及早推出，避免

出現97至2003年大跌市的風險。

當然，何時推出退市方案要有一個周詳的考慮，而本欄認為，政府退市機制之先決條件

是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外亦要視乎三項主要訊號的出現。今期首先談談其中

一項訊號「流轉率」。所謂「流轉率」是用作反映物業市場買賣活躍程度，以每年二手

住宅註冊量佔當年全港私樓物業單位總數的比率作計算，該數字愈高，代表物業交投愈

活躍；反之，數字愈低，代表物業交投趨淡靜。

但有一點要留意，二手流轉率無論太高抑或太低均不是一個理想的情況。於投資氣氛強

勁的時候，如炒賣活動頻密，令到流轉率相對偏高，情況如97 年高達17%；然而，過

低的流轉率則代表樓市成交少，甚至乎一些正常的樓市活動如換樓、長線投資等亦受阻

礙，連帶物業交投正常的流動性亦減低。就像近年政府多次出招，流轉率亦由2010 年

開始回落，2011年已急挫至近7%，而去年更跌至只有逾6%左右，正常的樓市活動亦受

影響。

近期二手交投低迷，流轉率相應下跌，勢必影響樓市健康發展。而本欄認為假若二手流

轉比率跌至5%以下，屆時情況猶如03年低迷的樓市般慘淡，實屬退市的其一警號。當

然，退市機制並非以流轉率單一指標而定，其餘的指標則待下期再續。

美聯物業

Mar 2013