設退市機制 免毀樓市支柱（3）

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

一連四天的復活節假期結束，週末十大屋苑二手成交雖然按周有所回升，但四天假期的

成交亦只有24宗，不單較去年同期的62宗下跌逾六成，與2009年同期103宗高位比較

更大跌近77%。「雙倍印花稅」辣招已推出逾月，二手交投仍處於膠着的狀態，而二手

低成交的情況有機會於短期內持續。

本欄過去兩期已為大家分析過三個樓市指標的其中

兩個，分別為二手流轉率及一手成交比率，今期剖析最後一個指標-「新盤溢價」，即新

盤定價與二手呎價的差幅。

近期二手交投淡靜，但一手成交仍維持一定的水平，歸根究底是近期一手定價轉趨保

守，一手樓的定價與同區差不多質素二手樓的呎價差距有收窄的跡象。

事實上，以往新盤溢價對整體物業市場有舉足輕重的影響，新盤溢價越高，一手成交相對較少。

回顧97年後，由於土地供應大增，同時間經濟下滑令到需求減少，在供過於求的情況下，樓價下跌，更甚的是發展商務求盡快賣樓套現後再投入資金買地，故新盤定價越定越低。

當新盤定價越接近二手市場物業價格時，買家紛紛轉投一手市場，一手搶二手客源，亦

成為市場的焦點。

回看 99 至 03 年的五年間，新盤與二手盤的溢價較97 年時超過2成大幅收窄，該五年的平均溢價只僅及2.1 %左右，甚至乎於 2000 年曾一度出現約2 %

的折讓，即一手定價還要比二手價為低；與此同時，99 至 03 年期間平均每年一手的

註冊量卻高達 22,500 多宗，正是「重量不重價」的最佳例子。

雖然一手註冊量有所上升，但樓價卻不斷下滑，其中二手樓價跌勢更為明顯。

二手業主

當時若要出售物業，唯有跟隨一手價大幅回落才能吸引買家，因此新盤溢價的變化對整

體物業市場絶對有一定的影響。

今年新盤溢價的走勢料有機會收窄。去年全年的平均溢價約為 16.6%，而今年首季的溢

價已收窄至約12%。由於預計今年推盤量會較去年多，料新盤溢價有機會進一步收窄至

10%的水平；然而有一點要注意，若然新盤溢價收窄至5%或以下，加上早前提及二手流

轉率大幅回落及一手註冊比率進一步上升的情況下，政府亦要為退市而作好準備。

April 2013

美聯物業