交投量回落 呎價不跌反升

交投量回落 呎價不跌反升

二手樓市於10月份表現呈膠着狀，10大屋苑大部分交投量按月進一步回落，惟呎價不跌反升，而且陸續有高價出現，此反映出佔中事件對樓市的影響已淡化。

港島區而言，三大屋苑中以康怡花園表現較戲劇化，自月中開始有1宗成交至一周內錄得5宗成交後，交投量從後趕上至超越9月份全月6宗低位，為10大屋苑中少數成交量回升的屋苑。

太古城買賣 減逾4成

相比之下，同區太古城陸續有業主擴大議價幅度沽貨，促使過去一星期成交量回升，迄今錄得約18宗成交，惟與9月份32宗成交相比，交投仍減少逾4成，但整體呎價與上月相若，實用面積呎價穩守1.45萬元水平。

九龍區主要屋苑10月交投亦於低位徘徊，其中淘大花園及美孚新邨均可維持上月水平。而泓景臺及黃埔花園，交投量跌4至6成。

其中泓景臺本月只錄4宗買賣成交，反觀該屋苑租務相對活躍，10月約有6宗租賃交投，平均呎租上調，實用面積呎租37元。最新兩房戶月租達16,500元。

新界區而言，受鄰區新盤開售影響，沙田第一城本月成交緩慢，但大、細單位相繼在月內出現新高價易手，其中，16座高層C室，屬無窗台的兩房，以新高價410萬元易主。但此情況未能適用於嘉湖山莊，區內代理指，佔中運動以來，嘉湖山莊部分業主叫價態度軟化，肯擴大議價空間加快沽貨，惟買家入市意慾較為審慎，未有帶動成交量。

31 Oct 2014

經濟日報

佔中影響 灣仔交投急跌6成

佔中影響 灣仔交投急跌6成

受佔中運動影響，灣仔區本月至今僅錄約20宗成交，較正常月份的55至60宗急跌逾6成，個別業主寧願轉賣為租，以低市值租金租出單位。

業主轉賣為租 靜觀後市

利嘉閣高級經理張煒磯指出，金鐘及銅鑼灣均有「佔領區」，灣仔夾在中間，東西通道被阻隔，雖然仍有港鐵行走，但是灣仔區物業買家不乏東半山或中西半山的豪宅客，故交通受阻隔後，區內睇樓量及交投量急跌。

他又謂，若佔領行動一日不結束，區內二手交投難有改善空間，因為區內業主並不接受減價賣樓，寧願以較低的價格轉賣為租，以靜觀後市走勢。例如壹環高層F室，實用面積416平方呎，業主原本以720萬元放盤，由於遲遲未能售出，日前以2.1萬元租出，呎租約50元，較市值租金約2.3萬元低約8%。

嘉薈軒 叫租低市價3000

其次，嘉薈軒高層9室，實用面積424平方呎，原本叫價938萬元放售，近日轉賣為租，現時叫價每月2.5萬元，呎租約59元，叫價較同座低數層的9號室低3,000元，反映業主急於把單位出租。

由於交投量急跌，對區內代理衝擊甚大，中小型代理惟有以租務維持生計，有傳香港置業在區內的3間分行，在10月中已經暫時關門。不過，香港置業行政總裁李志成接受本報查詢時強調，3間分行只有1間是因為租約期滿而不續租，另外兩間分行的員工，主要負責中半山及跑馬地區物業，加上10月份有多個新盤開售，大部分員工轉戰新盤，實情是兩間分行仍然運作如常。

撰文:黎煥成

28 Oct 2014

經濟日報

新盤五千伙出籠 中小單位主導

新盤五千伙出籠 中小單位主導

2014-10-28

        (星島日報報道)今季住宅樓市以一手主導，發展商紛加快推盤步伐。綜合市場消息稱，年底前約有十二個全新項目部署推售，合計涉逾五千七百伙，當中以中小型單位為主，主要分布新界區，並以將軍澳區項目規模較受矚目，若該批項目可如期推出，本年一手成交可達逾一萬八千宗，乃○七年以來新高。業界人士預期，市場對細單位需求仍殷切，料後市承接力充足。
        
        於年底前部署推售住宅項目，最大規模當推長實等發展之將軍澳日出康城緻藍天，以及新地命名不久的東涌東環，單計兩項目已提供逾三千伙，為短期內的主要新盤供應來源，其中緻藍天已獲批預售，市場人士預期，待大埔嵐山II期陸續推售後，該將軍澳項目會接力推出；至於東環項目，則主打五百方呎以下的一房及兩房戶，料於短期內獲批預售，並望於十二月開賣，屆時將成為市場焦點。
        
        綜合土地註冊處數字顯示，本年首九個月的一手成交量已達逾一萬二千宗，而本月至今新盤成交約一千二百伙，若該批五千七百多個單位可如期推出，即本年一手成交量或可達一萬八千多伙，為○七年以來錄得二萬宗之後新高水平。
        
        年底前有望開賣的群盤之中，將軍澳將成為供應重鎮，除緻藍天外，同區亦有將於本周六開售的新地天晉IIIB，以及會德豐THE PARKSIDE兩個項目，三盤合共提供逾二千五百伙，佔年內將售單位逾四成，其中天晉IIIB首批開售一百零八伙；而THE PARKSIDE亦早已獲批預售，可望於短期內出擊。
        
        綜合市場消息，估計將推出的十二個新盤當中，除了嘉里及信和等九肚玖瓏山提供近千伙，屬最大型的豪宅盤之外，其餘項目大部分均以中、小型單位為主，定位屬於主打大眾市場，例如東涌東環主打五百方呎以下「迷你戶」，而多個九龍項目如恒基旗下長沙灣福華街項目曉悅及旺角界限街曉珀．御等，均同樣以細面積單位為主，由於現時市場以用家為主，相信將售的項目承接力不俗。
        
        另外，由永泰及南豐合作發展的紅磡何文田山畔將於今天公布最新銷售部署，市場預期項目將於短期內上載樓書及開價，以趕及於年底前推出。
        
        高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，年底前將推出的單位以中小型間隔為主，由於現時本港樓市以用家主導，相信仍可吸納不俗客源，而發展商亦會繼續分批推售及逐漸削優惠方式賣樓，以增加利潤。他又預期，豪宅新盤價走勢會較平穩，而將推出的洋房單位供應不太多，相信發展商會採取惜售策略。
        
        第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，即使短期內將有五千多伙應市，但該數字仍不算龐大，加上近期新盤去貨表現不俗，料該批單位對市場影響有限，樓價未必會因而大跌。但他補充，除未來供應之外，樓價走勢仍須與近期的政治事件一併考慮，若佔中運動最終以流血收場，屆時或會扭轉市民對後市看法，對樓市走勢增添變數。
        
        另有業界人士指，雖然佔中運動啟動至今已一個月，但期間新盤仍熱銷，至今已沽出逾一千二百伙，反映新盤氣氛及承接力仍然不俗。另一邊廂，現時市場對於中小型單位需求仍殷切，故業界預期，即使未來有多個新盤連環推出，相信市場仍足以消化該批潛在供應。

私樓潛在供應新高 達7.4萬伙 業界指供求近平衡 樓價升幅料收窄至5%

私樓潛在供應新高 達7.4萬伙

業界指供求近平衡 樓價升幅料收窄至5%

本港未來3至4年私樓潛在供應，增至7.4萬伙歷史新高，而今年首3季施工量亦達1.39萬伙，已逼近去年全年施工量。

業界指供求已近平衡，料每年樓價升幅會收窄至5%。

運輸及房屋局（下稱運房局）昨天公布，今年第3季一手私人住宅供應數據，季內施工量只有約1,600伙，按季大跌近63%，按年則亦減少近45%，並且創近6個季度的新低。

首3季1.39萬伙施工 逼去年全年

雖然今年的施工量持續下降，但是首3季累積的施工量已經達到1.39萬伙，逼近去年全年的1.41萬伙。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於政府近年不斷出售土地，相信施工量減少只是季度調整，預計第4季的施工量會回升至4,100伙，今年全年施工量將會達至1.8萬伙，創14年的新高水平。

另外，首3季落成量達1.22萬伙，大幅超過去年全年的8,300伙，料全年可達1.6萬伙，創近8年新高。

事實上，受惠政府加大賣地力度，早年批出的土地已陸續應市，其中包括沙田九肚山，以及將軍澳港鐵站南面等新建的住宅區，不少已經以預售樓花方式開售。

年供應約1.85萬伙 符政府目標

運房局預計，本港未來3至4年的私人住宅供應達7.4萬伙，創當局有紀錄以來新高，平均每年供應約1.85萬至2.47萬伙，符合長策會每年1.88萬伙的建屋目標。

值得留意的是，隨着政府近年推出住宅「限呎地」及「限量地」，令未來幾年的中小型住宅供應增加，合共涉及約4.8萬伙，實用面積均少於753平方呎，佔未來3至4年的潛在住宅供應約64%，比上一季再多3,000伙。

根據土地註冊處資料顯示，過去10年（2004至2013年），平均每年一手住宅吸納量約1.4萬伙。

運房局：17住宅地短期轉熟地

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，未來幾年的住宅供求，大致上已回復平衡，相信每年的住宅供應會介乎2.2萬至2.3萬伙，相信樓價再大升的機會不高。但他強調，由於利率仍然處於低水，加上通脹等因素，相信樓價大跌的機會亦不大，但每年的升幅會由現時的10%縮窄至只有約5%或以下。

運房局發言人指出，未來數月會再有17幅住宅用地轉為熟地，將可以額外提供約1.5萬伙住宅單位。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，發展商會繼續採取「重量不重價」的銷售策略，估計明年可供發售的新盤單位超過3.4萬伙，對二手樓價構成一定壓力。

撰文:古廣榮

25 Oct 2014

佔中持續 豪宅價追落後？

佔中持續 豪宅價追落後？

撰文:張肇栓 置業18主席
欄名:專家論市

近日最矚目話題仍然離不開佔中，而佔中對一手市場的表現並無影響，而且整體樓價仍然硬淨。

樓市近年一直受政策市影響，但樓價就愈升愈有，本港私樓樓價指數連升5個月再創新高，雖然近月升幅有所收窄，惟本年首8個月整體樓價已累升6.6%，升幅跑贏去年全年5.4%。而筆者留意到，近月豪宅樓價升勢轉趨熾熱，不過豪宅物業始終非普羅大眾可負擔，故料未來整體樓價升勢會暫時收斂。

差餉物業估價署公布最新樓價指數，8月份住宅售價指數報260.8，按月升1.9%，是今年3月樓價反彈以來，連升5個月，再創新高。雖然以升幅計，是較7月份的2.2%略有經濟日報放緩，但本年首8個月整體樓價已累升6.4%，升幅跑贏去年全年5.4%。

中小型單位仍然主導整體樓價的走勢，其中面積約430平方呎或以下，以及面積介乎430至約752平方呎的中小型單位，期內累計升幅分別7.3%及7%，升幅較去年全年的6.1%及5.2%更高。

細價樓急升後 買家觀望

值得留意的是，面積介乎753至1,075平方呎，以及1,076至1,721平方呎的豪宅單位，8月售價指數按月升幅分別為1.8%和1.5%，均高於7月錄得的按月升幅1%和0.7%，顯示豪宅樓價升勢轉為熾熱；而面積約1,722平方呎或以上的大型單位，本年首8個月累積升幅達2.1%。

筆者認為，細價樓於過去一段時間已累積了一定升幅，急升過後買家開始冷靜下來採取觀望，相反大單位於過去升幅並不明顯，實在吸引買家換樓，筆者相信，在此情況下，大單位樓價未來會追落後。

不過，豪宅物業始終非普羅大眾可負擔，其部分客源包括內地買家，在辣招影響下已見減少，加上豪宅回報始終較低，故此相信大型單位樓價指數未來升幅有限。

20 Oct 2014

經濟日報

未受政局影響 豪宅頻錄巨額交投

未受政局影響 豪宅頻錄巨額交投

撰文:李偉航
欄名:市場聚焦

「佔中」爆發後，樓市氣氛無疑受阻，但有實力買家未受政治因素影響，仍一擲千金搶購心頭好，使近日豪宅市場頻錄「億億聲」的巨額交投；另一邊廂，亦有買家看淡後市，蝕讓、撻訂離場，呈好淡爭持。

在政治市下，近日各區卻出現高價成交個案，當中不少來自港島區，其中鄰近示威區的中半山，區內本月錄得4宗交投，中原高級營業董事陳華勝稱，隨着港島區部分主要幹道重新開通，近日區內睇樓量明顯回升，買家入市信心亦加強，本月該區成交量，有機會追貼上月整個月約8宗的水平，未來有機會更進一步。

愛都大廈極高層 造價呎價齊破頂

其中作為老牌豪宅的愛都大廈，剛錄破頂價成交，為3座極高層F室，實用面積2,888平方呎，以約$1.1億售出，呎價$38,089，無論成交價及呎價，同創屋苑新高紀錄，據悉，原業主於80年代，僅以約$465萬購得，帳面勁賺逾$1.05億。

屋苑對上一宗新高價成交，為2012年時，1座高層A室以$1億沽出，單位實用面積約3,347平方呎，呎價$29,878，以是次成交價計，較舊紀錄多出一成，若以呎價計算，更大幅上揚27.5%。

此外，鄰近的西半山區今月也錄得12宗成交，連帶1年未聞交投的寧養臺也成功「發市」。中原高級區域聯席董事程楚茵稱，寧養臺A座高層A室，實用面積1,428平方呎，業主早前連租約放售，叫價$2,250萬，後來單位租約期滿，加價至$2,450萬放售，最終經議價後，降至$2,330萬易手，呎價$16,317。

東半山區成交步伐亦加快，利嘉閣高級經理馮銳興稱，本月截至16日，該區暫錄得12宗二手成交，與上月同期相若，其中作為區內指標物業的名門，近日沽出1伙，為5座高層B室，實用面積871平方呎，以$1,920萬沽出，呎價$22,044。

另一邊廂，屬傳統豪宅地段的港島南區及山頂，美聯首席助理聯席董事方富義稱，在「佔中」爆發後的首周，睇樓量確實大減，但近期準買家經已陸續適應，更認為政治爭拗，絕非左右樓價上落的主因，入市信心已回復至該政治事件發生前。

玫瑰園洋房3年來首發市 $1.7億沽

本月截至16日，山頂及南區共錄得約4宗成交，與上月同期相若，而「億億聲」成交亦再現，其中大潭玫瑰園洋房，繼2011年後，事隔3年再聞成交，市場指，易手的洋房為雙號屋，實用面積3,314平方呎，以$1.17億成交，呎價$35,305。而原業主於2006年斥資$6,900萬入市，現帳面賺$4,800萬離場。據資料顯示，屋苑對上一宗洋房成交，要追溯到2011年，當時有1幢單號屋，以$1.29億沽出，對比之下，上述的成交價，較對上一宗低9%。

而赤柱海灣園日前亦打破悶局，繼7月沽出雙號屋後，再錄成交，區內代理指，其單號洋房新近以$5,550萬成交，以實用面積2,151平方呎計算，呎價$25,802，屬市價易手。

據悉，業主原先叫價$6,100萬，近日接獲洽購後，下調約$550萬易手，而該幢大屋於2010年購入，當時買入價$5,180萬，現帳面獲利$370萬，止賺離場。

此外，山頂老牌豪宅La Hacienda亦錄罕有分層戶成交，為B座低層戶，實用面積2,512平方呎，據悉，單位原先叫價$6,900萬，現減價$700萬，以$6,200萬沽出，呎價$24,682，減幅約一成。原業主於2006年以$3,350萬購入，現帳面獲利約$2,850萬離場。

另一邊廂，新界豪宅亦不讓港島區專美，大埔康樂園28街雙號屋，實用面積2,579平方呎，連逾5,000平方呎花園，原叫價$4,500萬，減價約$402萬，以$4,098萬沽出，減幅9%，呎價$15,890，代理指，因洋房屬罕有的大花園洋房，造價仍屬近年新高。

18 Oct 2014

經濟日報

樓市刺痛港人 印花稅惹的禍

樓市刺痛港人 印花稅惹的禍

李兆波 中文大學會計學院高級講師工商管理學士綜合課程主任

最近與一位熟悉經濟學的同事午飯，他對那雙辣招相當反感，因為令樓市的秩序大亂。他是經濟專家，當然對干預市場有很大的保留。

印花稅水平 谷高細價樓

我的看法與他有相同及不同的地方。政府推出辣招是因為沒有足夠的土地及住宅供應市場，面對市場龐大的需求，只有推出稅務措施來抑壓需求，包括來自本地以外，以及購買多於一個單位的買家，這本來無可口非，但香港現時的印花稅制度本身卻有很多不足、甚至帶來不公的地方，須當局注視。

首先是稅率高的問題，如現時市場上300萬元或以下的單位開始絕迹，即使是300萬元的物業，雙倍印花稅是9萬元以上，400萬元的物業，稅額已升至18萬元或以上，而600萬元的物業，稅額更為36萬元。即使是雙倍印花稅以前，稅率減半，印花稅率的水平仍然與港人的負擔水平脫節。

試想想，現時市區的入門級單位動輒也要600萬元，涉及的印花稅款為18萬元，對於入門的用家來說，他們沒有物業，不用付雙倍印花稅，也要付18萬元的稅款，是相當沉重的負擔。單是這點，已令很多買家，包括換樓的人卻步。尤其因為他們換樓時，會賣出自己的單位，如果面對沉重的印花稅，他們便不會輕易賣出自己手上的單位，變相令面積較細小的單位數目供應減少。

物業稅不累計 變相製造不公

要解決困局，印花稅的計算要與時並進。我並不認同稅率應採取累進的方式，原因是樓價的銀碼大時，稅率也提高，令稅款更形巨大，加上雙倍印花稅，更迫使買家對於銀碼大的單位卻步，轉向面積小而銀碼細的單位，變相影響到更多上車一族。

現時的情況是，直接影響到民生的樓宇印花稅須以累進方式計算（見表），反而擁有多個物業的業主所付的物業稅卻不是累進的，而是劃一定在15%，此造就了他們擁有多於有實際需要的單位數目，令想購買的人得不到足夠的供應，只有跑向租務市場，在租住物業的同時，令這批人士儲蓄首期的能力下降，變相造成「強者愈強、弱者愈弱」，作業主的主宰了樓市，在收租的同時，更可以等待樓價上升，再增添一個物業來收租。

所以，印花稅連帶雙辣招的效用正在下降，而且愈來愈顯得有缺陷。既然薪俸稅的免稅額及稅率可以調整，印花稅的計算也應作出改善，如把稅率劃一訂為3%，或把有關的稅階增加。

在2012至13年度，物業轉讓契約帶來的印花稅收入有224億元，而證券買賣的印花稅收入有199億元。當物業轉讓的印花稅計算改變時，政府的收入有何改變，政府有很多的數據來預測，局外人當然很難作估算。

但只要注意到印花稅累進稅階造成的不公，便會明白問題所在。如當現時新界的小型單位也要300萬元以上，市區的小型單位更要600萬元時，有關的買家要付出約樓價的1.5%至3%印花稅率（見表一），即為4.5萬至18萬元時，稅率及稅款的升幅可謂相當急。再看672萬元以上物業的稅率是3.75%，而21,739,120元起的稅率4.25%，當中的樓價升幅達3倍多，但稅率只是由3.75%升至4.25%。反而由200萬至672萬元的印花稅率卻由0.005%（定額100元）升至3.75%，升幅驚人。此或未必是當初政府設立印花稅時的初衷。

劃一稅率或定額抽稅 更合理

其實自1988年起，印花稅率總共有7次的修訂，分別在1994、1996、1997、1999、2007、2010及2013年。比較90年代同樣令人叫苦連天的升市，與這次自2003年的升市，90年代修訂了4次，而2000年代卻只有3次（嚴格來說其實是兩次，因為2013年那次是用來限制需求），當局實在有再檢討印花稅的計算的必要，以配合當前高昂物業市場的價格。

如先前所述，政府可增加稅階及減低稅階之間的稅率的累進幅度，甚至是以定額計算。如一些想換樓的人士，雖然不用付雙倍印花稅，他們換的是較大的單位，價格隨時是800萬元以上，付的是數十萬元的印花稅，以10年的居住期計，每年的稅款是數萬元。

買家審慎減供應 礙樓市動力

從前的樓價沒有那麼高，付出的稅率較低、稅款也低。舉例說，在1994年，最高的稅率為2.75%，而涉及此稅率的樓價起點是3,310,360元（見表二）。但這價格在現在來說是入門級的邊緣，所以更高「級別」的樓價所涉的稅率，更令人難以負擔。當大部分物業的價格要令買家付出不合理比例的稅款時，買家自己一定會審慎，阻礙了樓市的動力，令供應更為減少，更多的買家轉向金額較低的細價樓，造成今天的困局。

市民已付出高昂的樓價，同時也因高昂的樓價而要付出不合理的印花稅，兩者同樣令社會埋下了龐大的不滿情緒。

政府實在有需要大幅地檢討印花稅的徵收，以及計算方式。

16 Oct 2014

經濟經濟日報 

劏房有價 投資者落本改裝

劏房有價 投資者落本改裝

撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡

劏房有價有市，不少投資者睇準劏房的可觀回報，購入單位落重本改裝成劏房戶，務求增加租金收入逾倍。

早前，銅鑼灣一個約100平方呎的劏房租金高見1.15萬元，平均呎租約115元，銅鑼灣為購物核心區，舖租貴、住屋貴是不容置疑，相若租金可在荃灣、屯門區等承租一個兩房單位。

個別地區租金 增逾兩成

今年劏房租值跟隨租金調升，個別地區劏房租金升逾兩成，如灣仔區一個單幢樓去年租金約5,000元至6,200元，今年要7,500元才有交易，升幅超過兩成；至於，續租的劏房戶亦要面對加租現實，加租500元至1,000元不等，劏房難求，劏房原有租客通常會順應包租公加租要求。

區區都有劏房，而劏房面積約100至200餘平方呎，有獨立洗手間和自己獨立門口，其中舊區最多劏房供應，包括深水埗，土瓜灣、旺角、灣仔和銅鑼灣。劏房包括豪華版和基層版，所謂豪華版劏房配備傢電，恍如一個開放式單位。

豪華版劏房 配備傢電

近年來，樓價升幅凌厲，對銀根有限上車客和基層造成很大壓力，特別是單身人士和基層家庭，為求減低住屋開支，惟有租住劏房，因此，劏房需求有增無減，劏房有價有市。

個別投資者睇準劏房的利潤和回報，專門物色單位改裝劏房，一投資者以300餘萬元購入粉嶺一個單位，現時單位市值租金約8,000元，然而該投資者計劃將單位分間成3個劏房，假設每個劏房租金約5,500元，3間劏房即收1.65萬元，較單一出租多收1倍租金。

值得一提，該投資者要落本為單位改裝成劏房，改裝費起碼逾10餘萬元，故投資者亦會將改裝費計入成本。

17 Oct 2014

經濟日報

首8月落成9657伙 超去年全年

首8月落成9657伙 超去年全年

今年首8個月累積私宅落成量已達9,657伙，已超越去年全年的8,254伙約17%，並且創05年之後的近9年同期新高，佔政府全年建屋目標55%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，今年餘下時間尚有多個大型私樓項目落成，包括荃灣「環宇海灣」（1,717伙）、將軍澳「緻藍天」（1,648伙）、馬鞍山「迎海‧星灣御」﹙1,092伙﹚，以及柯士甸站「The Austin」﹙576伙﹚等，若連同其他中小型項目，預期今年全年落成量最少達1.6萬伙，佔政府全年建屋目標85%。

據屋宇署資料顯示，8月份全港只有約4個私人住宅項目落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），合共涉及約386伙單位，按月銳減約78%，但總結今年首8個月的累積落成量，則合共達9,657伙。

其中以新界區的落成量佔最多，涉及約14個私人住宅項目，單位供應合共約7,012伙，佔同期整體私宅落成量的72.6%。

全年落成量 料逾1.6萬伙

而8月份全港私人住宅項目動工量，則只有一個項目，涉及約546伙，按月上升約63%，並創今年2月至今新高。

但今年整體私宅項目動工的進度仍然緩慢，首8個月累積動工量只有3,934伙，較去年同期的7,302伙減少46%，並創近4年同期新低

16 Oct 2014

經濟日報

上月SSD成交55宗 增45%

上月SSD成交55宗 增45%

【本報訊】樓價上升，逐步抵銷額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）效力，上月SSD成交錄55宗，按月增加45%，屬於近4個月高位。

在9月份所錄得住宅物業交易中，印花稅署已確定了55宗須繳納SSD的個案，較8月份增加45%，涉及稅款總額為1,590萬元，按月增加25%，亦是近期高位。

樓市升勢 抵銷繳納影響

當中以超過1年但少於3年的低稅率SSD盤比例較多，涉及46宗，佔整體個案84%，但持有半年至1年的個案亦佔逾1成，涉及7宗，而半年內轉售的高稅率個案則只有2宗。

有分析認為，自今年5月開始，樓市重現升勢，整體樓價升幅約7%，個別細價樓更超過1成，逐步抵銷SSD所造成影響，令SSD成交由低位回升。不過，現時SSD成交仍較政府2012年「加辣」前的每個月逾200宗少7成，而3年內轉售稅率至少亦10%，故此樓價升勢進一步加快，否則SSD盤不會恢復「加辣」前的炒賣局面。

BSD成交340宗增28%

至於反映內地客入市情況的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），則錄得340宗，按月增28%，涉及6.7億稅。若如比較同期土地註冊處，住宅成交量錄得5,958宗，內地客入市比率為5.7%，屬於偏高水平，估計與發展商加快推盤，以及提供稅務補貼有關。而BSD推出至今，錄得5,440宗個案，為庫房供獻約89.35億元。

11 Oct 2014

經濟日報

一手住宅 吃掉多少二手購買力？

一手住宅 吃掉多少二手購買力？

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

近日有不少一手成交的評論，包括：

‧第三季一手住宅註冊金額約605.6億元，較第二季的約307.7億元大幅上升96.8%之外，更創1997年有紀錄以來新高；伍創業表示，註冊金額大升的原因之一是逾千萬元之交投增加所致。

‧一手私人住宅方面，第三季錄得5,216宗及605.36億元，金額創自1995年第三季有記錄以來按季歷史新高。按月方面，9月份錄得1,160宗總值146.94億元，較8月份的1,575宗及164.99億元下降26.3%及10.9%。另外，2014全年方面，2014年一手私人住宅暫錄得12,049宗及1,234.02億元，已經超過2013年全年的9,753宗及922.72億元，反映本年度有多個一手大型樓盤推售，一手住宅市道氣氛旺熱。

一手成交金額比例 升至41%

‧04年以來二手註冊量比重普遍較一手明顯為高，以04年首季至今年次季計算，平均每季二手住宅註冊金額約677億元，而同期平均每季一手私樓金額則約259億元，即二手較一手高出逾160%；反觀，今年第三季二手住宅註冊金額僅約785億元，比起約590億元的一手金額高出約33%，正正反映目前一手搶佔二手購買力的情況。

唐榮依照自2011年起的住宅成交數據，製作了兩個表格，一是住宅成交總值的變化、另一是成交宗數，兩者都分拆一二手的表現，看看兩者近年比例的變化。先看看成交總值可以發現，2011至2013年，一手成交總值普遍佔住宅成交的比例約三成左右，連續三年相當穩定，但在2014年的首9個月卻出現急劇變化，一手成交金額佔整體住宅比例升至41%的水平，二手跌至59%的水平。

推算吃掉327億購買力

當中代表不少購買力被一手吸去，2014年至9月整體住宅成交總值3,023億元，假設一二手比例與過去三年相若，一手佔三成，總值應為907億元左右、二手佔七成約為2,116億元。但附表看到一手是1,234億元，二手是1,789億元，是否代表一手從二手市場吸走高達327億元的購買力？

成交宗數亦如此，附表顯示，一手住宅佔整體住宅成交宗數比例逐年上升，由13%、16%、22%至今年的26%。同樣顯示一手帶走一定數量的成交，若以今年首9月的成交宗數與去年比較，一手回到22%左右的水平，一手成交宗數應為10,188宗左右，依比例計算亦即一手較去年多爭奪了2,032宗交易，意味二手流走了相同數量的交易量。

10 Oct 2014

經濟日報
 

逾百萬元車位 交投增4成

逾百萬元車位 交投增4成

欄名:市場快訊

多個車位項目銷情理想，美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月逾百萬元的純車位註冊量錄約2,562宗，較去年同期1,847宗大幅急升38.7%。

以每年首9個月數字計算，更屬1996年有紀錄的同期新高。若按金額劃分，逾百萬元純車位註冊個案最多的項目為將軍澳日出康城領都，首9個月共錄約477宗。

另外，紅磡海逸豪園海逸灣車場B3層雙號車位，以208萬元沽出創新高，較原業主2005年時買入價79.7萬元，升值128.3萬元，幅度1.6倍。

10 Oct 2014

經濟日報