樓市刺痛港人 印花稅惹的禍

樓市刺痛港人 印花稅惹的禍

李兆波 中文大學會計學院高級講師工商管理學士綜合課程主任

最近與一位熟悉經濟學的同事午飯，他對那雙辣招相當反感，因為令樓市的秩序大亂。他是經濟專家，當然對干預市場有很大的保留。

印花稅水平 谷高細價樓

我的看法與他有相同及不同的地方。政府推出辣招是因為沒有足夠的土地及住宅供應市場，面對市場龐大的需求，只有推出稅務措施來抑壓需求，包括來自本地以外，以及購買多於一個單位的買家，這本來無可口非，但香港現時的印花稅制度本身卻有很多不足、甚至帶來不公的地方，須當局注視。

首先是稅率高的問題，如現時市場上300萬元或以下的單位開始絕迹，即使是300萬元的物業，雙倍印花稅是9萬元以上，400萬元的物業，稅額已升至18萬元或以上，而600萬元的物業，稅額更為36萬元。即使是雙倍印花稅以前，稅率減半，印花稅率的水平仍然與港人的負擔水平脫節。

試想想，現時市區的入門級單位動輒也要600萬元，涉及的印花稅款為18萬元，對於入門的用家來說，他們沒有物業，不用付雙倍印花稅，也要付18萬元的稅款，是相當沉重的負擔。單是這點，已令很多買家，包括換樓的人卻步。尤其因為他們換樓時，會賣出自己的單位，如果面對沉重的印花稅，他們便不會輕易賣出自己手上的單位，變相令面積較細小的單位數目供應減少。

物業稅不累計 變相製造不公

要解決困局，印花稅的計算要與時並進。我並不認同稅率應採取累進的方式，原因是樓價的銀碼大時，稅率也提高，令稅款更形巨大，加上雙倍印花稅，更迫使買家對於銀碼大的單位卻步，轉向面積小而銀碼細的單位，變相影響到更多上車一族。

現時的情況是，直接影響到民生的樓宇印花稅須以累進方式計算（見表），反而擁有多個物業的業主所付的物業稅卻不是累進的，而是劃一定在15%，此造就了他們擁有多於有實際需要的單位數目，令想購買的人得不到足夠的供應，只有跑向租務市場，在租住物業的同時，令這批人士儲蓄首期的能力下降，變相造成「強者愈強、弱者愈弱」，作業主的主宰了樓市，在收租的同時，更可以等待樓價上升，再增添一個物業來收租。

所以，印花稅連帶雙辣招的效用正在下降，而且愈來愈顯得有缺陷。既然薪俸稅的免稅額及稅率可以調整，印花稅的計算也應作出改善，如把稅率劃一訂為3%，或把有關的稅階增加。

在2012至13年度，物業轉讓契約帶來的印花稅收入有224億元，而證券買賣的印花稅收入有199億元。當物業轉讓的印花稅計算改變時，政府的收入有何改變，政府有很多的數據來預測，局外人當然很難作估算。

但只要注意到印花稅累進稅階造成的不公，便會明白問題所在。如當現時新界的小型單位也要300萬元以上，市區的小型單位更要600萬元時，有關的買家要付出約樓價的1.5%至3%印花稅率（見表一），即為4.5萬至18萬元時，稅率及稅款的升幅可謂相當急。再看672萬元以上物業的稅率是3.75%，而21,739,120元起的稅率4.25%，當中的樓價升幅達3倍多，但稅率只是由3.75%升至4.25%。反而由200萬至672萬元的印花稅率卻由0.005%（定額100元）升至3.75%，升幅驚人。此或未必是當初政府設立印花稅時的初衷。

劃一稅率或定額抽稅 更合理

其實自1988年起，印花稅率總共有7次的修訂，分別在1994、1996、1997、1999、2007、2010及2013年。比較90年代同樣令人叫苦連天的升市，與這次自2003年的升市，90年代修訂了4次，而2000年代卻只有3次（嚴格來說其實是兩次，因為2013年那次是用來限制需求），當局實在有再檢討印花稅的計算的必要，以配合當前高昂物業市場的價格。

如先前所述，政府可增加稅階及減低稅階之間的稅率的累進幅度，甚至是以定額計算。如一些想換樓的人士，雖然不用付雙倍印花稅，他們換的是較大的單位，價格隨時是800萬元以上，付的是數十萬元的印花稅，以10年的居住期計，每年的稅款是數萬元。

買家審慎減供應 礙樓市動力

從前的樓價沒有那麼高，付出的稅率較低、稅款也低。舉例說，在1994年，最高的稅率為2.75%，而涉及此稅率的樓價起點是3,310,360元（見表二）。但這價格在現在來說是入門級的邊緣，所以更高「級別」的樓價所涉的稅率，更令人難以負擔。當大部分物業的價格要令買家付出不合理比例的稅款時，買家自己一定會審慎，阻礙了樓市的動力，令供應更為減少，更多的買家轉向金額較低的細價樓，造成今天的困局。

市民已付出高昂的樓價，同時也因高昂的樓價而要付出不合理的印花稅，兩者同樣令社會埋下了龐大的不滿情緒。

政府實在有需要大幅地檢討印花稅的徵收，以及計算方式。

16 Oct 2014

經濟經濟日報