一手住宅 吃掉多少二手購買力？

一手住宅 吃掉多少二手購買力？

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

近日有不少一手成交的評論，包括：

‧第三季一手住宅註冊金額約605.6億元，較第二季的約307.7億元大幅上升96.8%之外，更創1997年有紀錄以來新高；伍創業表示，註冊金額大升的原因之一是逾千萬元之交投增加所致。

‧一手私人住宅方面，第三季錄得5,216宗及605.36億元，金額創自1995年第三季有記錄以來按季歷史新高。按月方面，9月份錄得1,160宗總值146.94億元，較8月份的1,575宗及164.99億元下降26.3%及10.9%。另外，2014全年方面，2014年一手私人住宅暫錄得12,049宗及1,234.02億元，已經超過2013年全年的9,753宗及922.72億元，反映本年度有多個一手大型樓盤推售，一手住宅市道氣氛旺熱。

一手成交金額比例 升至41%

‧04年以來二手註冊量比重普遍較一手明顯為高，以04年首季至今年次季計算，平均每季二手住宅註冊金額約677億元，而同期平均每季一手私樓金額則約259億元，即二手較一手高出逾160%；反觀，今年第三季二手住宅註冊金額僅約785億元，比起約590億元的一手金額高出約33%，正正反映目前一手搶佔二手購買力的情況。

唐榮依照自2011年起的住宅成交數據，製作了兩個表格，一是住宅成交總值的變化、另一是成交宗數，兩者都分拆一二手的表現，看看兩者近年比例的變化。先看看成交總值可以發現，2011至2013年，一手成交總值普遍佔住宅成交的比例約三成左右，連續三年相當穩定，但在2014年的首9個月卻出現急劇變化，一手成交金額佔整體住宅比例升至41%的水平，二手跌至59%的水平。

推算吃掉327億購買力

當中代表不少購買力被一手吸去，2014年至9月整體住宅成交總值3,023億元，假設一二手比例與過去三年相若，一手佔三成，總值應為907億元左右、二手佔七成約為2,116億元。但附表看到一手是1,234億元，二手是1,789億元，是否代表一手從二手市場吸走高達327億元的購買力？

成交宗數亦如此，附表顯示，一手住宅佔整體住宅成交宗數比例逐年上升，由13%、16%、22%至今年的26%。同樣顯示一手帶走一定數量的成交，若以今年首9月的成交宗數與去年比較，一手回到22%左右的水平，一手成交宗數應為10,188宗左右，依比例計算亦即一手較去年多爭奪了2,032宗交易，意味二手流走了相同數量的交易量。

10 Oct 2014

經濟日報