股市驚濤 無阻豪宅銷情 磚頭有價 一周大碼成交14億

股市驚濤 無阻豪宅銷情 磚頭有價 一周大碼成交14億 - 明報新聞網 - http://news.mingpao.com/pns/%E8%82%A1%E5%B8%82%E9%A9%9A%E6%BF%A4%20%E7%84%A1%E9%98%BB%E8%B1%AA%E5%AE%85%E9%8A%B7%E6%83%85%20%E7%A3%9A%E9%A0%AD%E6%9C%89%E5%83%B9%20%E4%B8%80%E5%91%A8%E5%A4%A7%E7%A2%BC%E6%88%90%E4%BA%A414%E5%84%84/web_tc/article/20150831/s00004/1440956469477

湯文亮批細價樓跌勢已成

湯文亮批細價樓跌勢已成 - http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20150830&s=7015342&a=54149197

關焯照:「業主想賣都賣唔出，先有跳樓貨出現」

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豪宅受捧 料跑贏中小型單位

豪宅受捧 料跑贏中小型單位

撰文:廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名:大行觀點

隨着2015年第二季股市急升，在股票市場上獲利的投資者實際已有一定的資金轉移至住宅物業市場，豪宅明顯有見起色。

股市波動 未影響樓市

縱然近期股市略為波動，人民幣貶值、政治爭拗、希臘債務危機、以及醞釀中的息口上升等問題令市場充斥不利因素，不過樓市並未有因而應聲倒地。

事實上，豪宅物業成交屢傳喜訊，不少洋房及豪宅錄得理想高價，反映市場上滿布實力雄厚、持有巨款的買家。須知道，2003年沙士至今，香港樓市一直上升，大部分的買家均已有一定的財富積累，不單不會輕易大幅減價沽貨，還會積極在市場尋找心水物業作長綫投資。

新盤不求價 吸盡客源

香港渴望上車的買家與日俱增，細價樓在近年無疑備受追捧。發展商為迎合市場上一眾上車客的需求，均積極推出中小型住宅物業應市，推售樓盤時更採取求量不求價的銷售策略，務求吸盡客源。

然而，當普遍市民聚焦細價物業之時，其實發展商並未有放棄豪宅市場，其推售豪宅項目的取向更足證豪宅之優越。近幾年豪宅的全新項目供應寥寥可數，以致豪宅供應相當緊絀，發展商在銷售過程中一直採取惜售策略，未會輕易減價以求去貨，可見他們對豪宅市道的信心及前景。

長綫投資 物業有優勢

在香港如此經濟繁榮，以金融主導的社會，不少人都會將住宅物業投資及股票投資作比較。尤其每遇股市大熱，升勢凌厲之時，樓市總被人質疑會慘遭冷落。

筆者不否認，股票市場往往能造就許多投資者在短時間內身家倍增；不過波幅上落卻很大。因此，遇上股市遭受衝擊，難免能提醒一眾投資者以物業作為長綫投資工具的優勢。

正如過去人民幣一直備受看好，其貶值的趨勢無論對本地零售及旅遊業均會帶來嚴重影響凸顯了本港「磚頭」的保值及升值潛力。而豪宅物業價值便更為矜貴，皆因香港地少人多，土地供應不足，有質素的物業價值只會愈來愈高。

豪宅追落後 大放異彩

根據上述種種，即使近日外圍市場環境存在不少不利因素，筆者仍會如年初預期，豪宅將於今年大放異彩，表現會較中小型物業出色，無論量、價均呈向上趨勢，勢追落後。

 

27 Aug 2015

經濟日報

黃建業：樓巿恐「牛去熊來」

黃建業：樓巿恐「牛去熊來」

【本報訊】受惠發展商積極推盤，美聯集團（01200）中期業績轉虧為盈，惟集團主席黃建業指，下半年樓市內外交困，美息一旦抽升，樓巿將「牛去熊來」。

截至2015年6月30日止，美聯集團今年上半年的收益約21.64億元，比去年同期錄得的18.69億元，增加約15.78%，股東應佔溢利由去年虧損3,578.2萬元，轉為錄得3,235.3萬元盈利，主要受惠一手巿場成交量及金額表現理想，帶動集團住宅部的收入增加。但不派中期息。

美聯虧轉盈 上半年收益21億

不過，美聯集團主席黃建業表示，下半年樓巿內外交困，行業迎來終極考驗，特別是國內經濟疲弱，在股市在環球貨幣戰危機下大幅波動，擔心美息一旦抽升，在私人住宅供應大增的情況下，樓巿將「牛去熊來」。

他續稱，若果股巿於第四季回穩，樓價下調有望刺激買家入巿，但認為現階段「Cash is King」。

美聯物業10間分行連環開張，遍及香港、九龍及新界，其中紅磡旗艦店月租達40萬元，為集團次高。

該店昨天舉行剪綵，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，10間新分店的實際投資額暫時不便公開，惟透露位於紅磡黃埔花園的旗艦店，每月租金約為40萬元，料屬繼將軍澳都會駅分行的60萬月租後，集團第二貴的代理舖，該舖目標營業額為每月300萬元。

中原業績創新高 按年升45%

他續指，集團未來擴張步伐亦會朝3個方向，包括多新盤的區域、豪宅區及具基建概念的區域，如元朗及北角。而今次開張的10間分行，就以新界區的6間最多，其次為港島區，佔3間，九龍區僅得1間。

另外，本港另一龍頭代理中原集團，上半年業績再創新高，達74億元人民幣（折合92億港元），按2014上半年50億元人民幣（折合約63億港元），上升逾45%。涉及銷售金額逾4,370億元人民幣（折合逾5,460億港元），成交宗數約25,400多宗。為鞏固集團市場地位，中原集團主席黎明楷表示，集團已成立改革創新委員會，推動創新改革措施。

內地代理品牌進軍本地市場，掀挖角及搶舖潮，香港中原地產將保持積極的擴充策略，未來4個月將以每月開10舖，月增100人為目標。另目前本港現有360間分行，數字按同期增30間。擴充策略下，該行期望一手及二手市佔率，分別可增加10%及3%至5%。

27 Aug 2015

經濟日報

 

 

套股換樓增 港樓有力再上衝

套股換樓增 港樓有力再上衝

中國政府連環準備數以萬億元人民幣去救市，彈藥充足，救市決心十足。中央落力救市，將會令香港股市及樓市企穩，樓市有力再次上衝，全年升幅約15%。

樓價企定 有力戰高位

由於中國政府彈藥足夠，在中國股市展開救市行動，再嚴厲追查沽空者，救市成功必定不成問題。所以，筆者相信港股亦會回穩，而樓市在投資者棄股買樓趨增的情況下，不但會企定，甚至會穩步向上再挑戰歷史高位。

股災後售樓 減幅不高

中國及本港兩地股市發生股災，的確會嚇怕一些穩健的投資者。

他們眼見香港大藍籌如港交所股價也可以在短時期內暴跌三分一，其他二三綫股也狂跌五六成，因此，亦會擔憂股票的穩定性，希望物色比股票更穩定的投資工具。

既然強如港交所也跌得人仰馬翻，其他藍籌股也可以出現相同場面。

所以，穩健的股票投資者也會找尋更穩定的投資工具，住宅很可能成為他們的目標所在。

盡管在是次股災後，也見到有一些業主減價求售，但減幅卻不嚴重，並非劈價的賤價而沽。

在住宅樓的一輪沽盤之後，見到有些屋苑的樓盤紛紛以破頂價格售出，由此得知，股災對樓價尚未造成太大的影響，樓市繼續在正常軌道運行，劈價沽盤並不多見。

樓市在股災後顯得平穩，將會吸引到一批原本以股票作為長綫投資的人士，把資金從股市轉移到樓市，以減輕市場波動所造成的風險及損失。

因為股災發現股票幾日間急挫可以大幅蒸發投資者的財產，住宅物業卻能安然無恙，股票投資者燃起避險之心，轉投樓市，實屬人之常情。

內地減息降準 或續來

中國在拯救內地股市會繼續加強力度之外，因中國今年上半年的經濟增長僅能保持7%，反映中國經濟復甦並未步上坦途，中國政府將會持續「放水」刺激經濟。

由於中國的利率及存款準備金率尚在比較高的水平，中國要救市的話，再實施減息降準的招數。

在今年下半年仍然陸續有來，因為尚有不少下調的空間。最近更調低人民幣的中間價逾4%救市。

刺激中國經濟復甦所實施的減息降準，將會有利中國及香港的投資市場，本港樓市及股市將會持續受惠。

此外，中國還有甚多推動經濟的措施可以施行，所以，筆者預料香港樓市及股市繼續得到刺激的利好消息推動，市況持續平穩。

盡管美國聯邦儲備局今年可能加息，但預期加幅溫和，大概只會加息一次0.25厘，到明年再視乎美國經濟走勢才再作定奪，不會大手加息。

樓價指數 全年料升15%

今年上半年中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）大概上升8%，筆者估計下半年再升7%，全年升幅約為15%，如果想在樓市取得回報，投資者現時起動應有所得。

26 Aug 2015

經濟日報

第二季住宅樓價再升百分三

第二季住宅樓價再升百分三

2015-08-15

        (星島日報報道)本港樓價繼續節節上升，第二季整體住宅樓價再升百分之三，六月份樓價較半年前更升百分之八，置業供款負擔比率高達六成二，遠遠高於二十年來平均數，一旦美國加息，負擔比率勢飆升至更高。
        
         政府經濟報告指出，本港樓價今年三月有短暫降溫後，踏入第二季即轉趨活躍，住宅售價在四月大幅回升，第二季整體住宅售價升百分之三，中小型單位售價亦升百分之三，大型單位則升百分之二。與去年十二月作比較，今年六月整體住宅售價，半年間已累升百分之八。
        
         住宅買賣合約原先在今年三月錄得極低水平，四月即大反彈，五、六月更節節上升，第二季買賣合約共有一萬五千四百九十三份，按季低百分之八，按年則低百分之三；但新樓盤連月加快推售，一手市場交易按季急飆三成三，二手市場反降一成九，買賣合約總值微升百分之二，升至一千一百八十三億元。
        
         租務市場則尚算平穩，今年六月住宅租金已較三月升百分之二、較去年底高百分之四，住宅租金回報率維持百分之二點七。
        
         政府經濟顧問陳李藹倫說，第二季置業供款負擔比率持續高企達百分之六十二，一旦加息百分之三，供款比率將飆至百分之八十一，籲市民小心風險。
        
        

調查︰逾六成估樓價續升

調查︰逾六成估樓價續升

住宅樓價不斷破頂，市民預計樓價仍會繼續上升。上月進行的一項調查顯示，近3000名被訪者中，61%預計下半年樓價將持續上升，升幅約5%至10%，惟約62%受訪者表示，加息會影響其置業決定，較今年1月同類調查錄得的50%增加，顯示市民對息率走勢愈趨敏感。

澳洲iProperty集團旗下物業網站GoHome.com.hk上月以網上問卷形式，訪問近3000名市民， 以了解市民對未來6個月樓市走勢的看法。報告指出，有91%受訪者認為港樓價過高，惟逾六成受訪者相信樓價仍可以上升，升幅料約5%至10%。

對息率走勢愈趨敏感

報告指出，有半數受訪者預計美國聯儲局有機會在下半年加息，並有62%受訪者料加息會影響其置業決定。該網站認為，由於加息會影響供樓負擔能力，最新調查反映市民對息率走勢愈來愈敏感。

報告指出，雖然未來數年住宅供應勢增加，惟有逾半受訪者則認為，下半年樓價走勢不會受影響；不過，近年經常推出的迷你戶（實用面積約200方呎的細單位），由於呎價往往較高，有約66%受訪人士估計，此類物業會將樓價進一步推高。

日本物業受捧居境外次位

另外，近年本港再度興起海外置業熱潮，報告指出，內地物業仍佔首位，但日本物業就愈來愈受追捧，首次超越澳洲及英國，躍升至最受歡迎境外物業第二位。由於現時在港銷售的日本樓，多數是開放式或一房戶，入場費大約40多萬至50萬元，加上日圓近一年持續貶值，令投資日本物業的成本進一步下降，而回報一般可達6厘至8厘，故愈來愈受本港投資者歡迎

13 Aug 2015

信報

一手當道 二手價硬難競爭

一手當道 二手價硬難競爭

香港樓市根基穩健，尤其政府針對樓市推行各種政策以打壓市場，額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）令炒家絕迹，收緊按揭成數更顯業主實力。加上大部分業主經過多年來的財富累積，持貨能力大幅提升。

就近月股票市場波動可見，縱使股市回落，也未有為二手市場造成明顯衝擊，無損業主持貨意慾及能力，市場並無急於出貨的趨勢，足證業主實力雄厚。

股市波動 未衝擊樓價

樓股向來相互牽連，過往股災、金融風暴均會重挫樓市，甚至出現恐慌性拋售物業的情況。現時的環境已明顯有別於從前，然而，這現象對業主又是否只有好處呢？

事實上，業主不願減價沽貨，二手樓價保持堅挺，卻不代表樓價只會繼續呈向上趨勢。皆因這邊廂，業主不斷提升叫價，那邊廂，發展商則採薄利多銷的策略以優惠價積極推出全新樓盤項目，無論是設備、配套，以及優惠均比二手物業優勝，具相當的吸引力，搶盡市場焦點之餘，亦大吸購買力。

一手供應比例 料續升

政府公布未來4年將有約83,000伙供應，當中包括5,000伙餘貨單位，換言之，即每年平均約有19,000伙全新住宅物業單位推出市場，數字與之前預期相若。發展局局長陳茂波於網誌提及，一手樓成交自2011年開始佔「整體住宅成交量」的比例持續升高，2014年有關比例更上升至26%，足見市場逐漸以一手為主導。筆者預期，比例將會繼續上揚。

值得各位業主考慮的是，若大部分市場的購買力被新盤吸納，那二手物業的競爭力只會不斷下降，叫價高企嚇怕買家，買賣難成，定價再高又有何意義？筆者經常強調，樓市受息口、經濟、政治、供應四大因素所影響，除了一手搶佔大部分市場的購買力外，上述四項環境均在削弱二手業主於市場的競爭力。第一，縱使未來息口不會大幅上漲，亦有上升趨勢；第二，從佔中事件可見零售業正走各下坡，不少大型連鎖店均選擇在分店租約期滿之時不再續租；第三，政府針對樓市的辣招未見有撤回的取向；第四，一手物業陸續入伙加入二手市場，該批單位的競爭力會較舊有二手物業為高。

隨意反價 恐悔不當初

眼見不少業主有見市場稍有利好消息，便隨即封盤、反價，筆者希望在此奉勸一眾有心轉賣物業的業主，與其盲目提高物業叫價，不如考慮整體環境之影響，以合理價錢放售物業。否則，直至有價無市，才大幅減價求售以增競爭力時，必然悔不當初。

 13 Aug 2015

經濟日報

私樓動工量 上半年達8887伙

私樓動工量 上半年達8887伙

政府增加供應的措施漸見成效，今年上半年私樓動工量達8,887伙，已超出去年全年近5成。業界預期，全年動工量有望達1.8萬伙，挑戰15年新高紀錄，有助遏抑樓價升勢。

根據屋宇署最新樓宇數據顯示，6月份合共有5個私樓項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），所涉及的單位約1,099伙，較5月份的416伙大升1.6倍，創近3個月新高水平，大部分供應集中在將軍澳及沙田。

超去年全年近5成

其中供應最多的是將軍澳65C1區住宅項目，涉及約803伙，其次則是沙田九肚山56A區（沙田市地段第567號），涉及158伙，分別已佔期內的供應約73%及14%。

回顧今年上半年，全港合共有31個私樓項目動工，所涉及的單位達8,887伙，比去年同期錄得的3,053伙，大幅增加約1.91倍，而且更超出去年全年動工量6,257伙，幅度更達42%。

在全港各區之中，單位供應量最多的地區仍然是新界區，上半年動工的私樓涉及約9個，單位數目達4,576伙，佔期內總供應約51.5%。其次則為九龍區，有11個項目動工，涉及約3,157伙，比例亦達35.5%，而港島區的動工量則最少，雖然有11個項目動工，但礙於規模細小，可建單位只有約1,154伙，比例僅13%。

全年或1.8萬伙動工

利嘉閣地產研究部認為，發展商的動工步伐有明顯加快，下半年亦有不少大型項目可望動工，包括西鐵南昌站（3,410伙），以及何文田常樂街與常盛街交界項目（1,425伙）等，估計全年私宅動工量可達至1.5萬伙，甚至1.8萬伙，挑戰15年新高紀錄。

另外，6月落成量回升5.63倍至2,712伙，但上半年累計落成量僅6,058伙，比去年同期下跌近20%，亦只是政府全年預測的38%。

而屋宇署6月份批出的建築圖則約11份，屬近1年來的新低，包括合和（00054）早年投得的灣仔捷船街項目，批建1幢11層住宅，樓面面積約1.45萬平方呎，有望跟鄰近已收購的妙鏡臺及南固臺等，合組為大型的發展項目，總樓面面積約13.56萬平方呎，其中南固臺則計劃原址保留，並修繕為證婚場所。

撰文:古廣榮

上月二手登記創5個月高

上月二手登記創5個月高

利嘉閣地產研究部指出，上月錄得4521宗二手住宅買賣登記，按月升約1%，創近5個月新高，總值286.64億元，按月跌5%。以物業價值分類，1000萬至1999萬元組別錄得363宗，升13%；500萬元至699萬元則有1050宗，升11%。其餘6個組別均下跌。

上月港島區登記宗數有925宗，按月升6%；新界區2473宗升3%。相反，九龍區僅1123宗，跌8%。該行補充，因業主持貨力強，議價空間少，窒礙交投，加上多個新盤推出，預料8月二手住宅登記宗數約有4000宗。

8 Aug 2015

信報