一手當道 二手價硬難競爭

一手當道 二手價硬難競爭

香港樓市根基穩健，尤其政府針對樓市推行各種政策以打壓市場，額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）令炒家絕迹，收緊按揭成數更顯業主實力。加上大部分業主經過多年來的財富累積，持貨能力大幅提升。

就近月股票市場波動可見，縱使股市回落，也未有為二手市場造成明顯衝擊，無損業主持貨意慾及能力，市場並無急於出貨的趨勢，足證業主實力雄厚。

股市波動 未衝擊樓價

樓股向來相互牽連，過往股災、金融風暴均會重挫樓市，甚至出現恐慌性拋售物業的情況。現時的環境已明顯有別於從前，然而，這現象對業主又是否只有好處呢？

事實上，業主不願減價沽貨，二手樓價保持堅挺，卻不代表樓價只會繼續呈向上趨勢。皆因這邊廂，業主不斷提升叫價，那邊廂，發展商則採薄利多銷的策略以優惠價積極推出全新樓盤項目，無論是設備、配套，以及優惠均比二手物業優勝，具相當的吸引力，搶盡市場焦點之餘，亦大吸購買力。

一手供應比例 料續升

政府公布未來4年將有約83,000伙供應，當中包括5,000伙餘貨單位，換言之，即每年平均約有19,000伙全新住宅物業單位推出市場，數字與之前預期相若。發展局局長陳茂波於網誌提及，一手樓成交自2011年開始佔「整體住宅成交量」的比例持續升高，2014年有關比例更上升至26%，足見市場逐漸以一手為主導。筆者預期，比例將會繼續上揚。

值得各位業主考慮的是，若大部分市場的購買力被新盤吸納，那二手物業的競爭力只會不斷下降，叫價高企嚇怕買家，買賣難成，定價再高又有何意義？筆者經常強調，樓市受息口、經濟、政治、供應四大因素所影響，除了一手搶佔大部分市場的購買力外，上述四項環境均在削弱二手業主於市場的競爭力。第一，縱使未來息口不會大幅上漲，亦有上升趨勢；第二，從佔中事件可見零售業正走各下坡，不少大型連鎖店均選擇在分店租約期滿之時不再續租；第三，政府針對樓市的辣招未見有撤回的取向；第四，一手物業陸續入伙加入二手市場，該批單位的競爭力會較舊有二手物業為高。

隨意反價 恐悔不當初

眼見不少業主有見市場稍有利好消息，便隨即封盤、反價，筆者希望在此奉勸一眾有心轉賣物業的業主，與其盲目提高物業叫價，不如考慮整體環境之影響，以合理價錢放售物業。否則，直至有價無市，才大幅減價求售以增競爭力時，必然悔不當初。

 13 Aug 2015

經濟日報