黃建業：外憂內患 樓市下半年平穩

黃建業：外憂內患 樓市下半年平穩

 地產版 2019/06/20 

【本報訊】政治市影響下，美聯（01200）表示6月份上半月樓市進入半停頓狀態，估計住宅成交量將按月挫4成，樓市走向以經濟因素為關鍵，4月份樓價已達高位，預測下半年將會平穩發展。

本月住宅料3500成交 跌4成
樓市受外憂內患影響，住宅交投減少，美聯指，受政治事件影響，預期6月份整體住宅成交僅錄約3,500宗，較5月份跌約4成。當中6月份首17日一手成交暫少於400宗，料全月只有約1,000宗，二手則約有2,500伙，將分別按月減近6成及3成。
而截至6月首18日，豪宅及35個中小型屋苑交投僅錄得22宗及67宗，比上月同期分別減35%及53%。
樓市半停頓 料下月氣氛轉好
美聯集團主席黃建業表示，政治事件讓近期樓市進入半停頓狀態，市場較為觀望，短期樓價會有輕微調整，但政府暫緩修例下，估計7月份氣氛會轉好，住宅成交可重上約4,500宗水平，也不會窒礙內地買家來港置業或投資信心。
他續指，參考以往本港政治事件，樓價下跌幅度介乎3%至4.5%，但1997年及2008年金融風暴，樓價跌幅分別逾7成及2成，可見經濟因素對本港樓市影響更深遠。
對於樓市走向，他認為，樓價於今年4月份已達高位，下半年要視乎貿易戰發展、外圍經濟股市及息口變化，雖然美國有機會減息，但樓價基數高，市場欠缺重大利好因素，相信不會大升，料以平穩發展為主，建議政府應聚焦民生及經濟發展。
另外，有機構訪問了1,001名本港市民，有66%受訪者認為下半年樓價繼續向上，較去年下半年回升約37個百分點。當中未有物業的受訪者預期，平均需要到44歲才可成功上車。調查報告亦提到，逾半數受訪者為置業會考慮購入「凶宅」為可行方案。

20 June 2019

經濟日報

上月自製首置逾500宗 近2年高

上月自製首置逾500宗 近2年高

 地產版 2019/06/11 

市場透過內部轉讓自製首置身份的情況愈來愈多，據Q房網的數據顯示，上月內部轉讓宗數重上逾500宗，屬近兩年新高，其中有買家自製首置身份、同月隨即買入九肚山豪宅單位，慳稅近380萬元。

相關個案數字 連升3個月
據Q房網香港數據研究中心引述土地註冊處資料，5月份二手註冊宗數按月微跌，錄得5,336宗，按月跌1.2%。但內部轉讓個案逆市上升，該行將買賣雙方最少有一個姓名相同列為內部轉讓個案計算，5月份錄得502宗相關個案，連升3個月，按月升3.3%，創2017年7月以來新高。
該行提到市場不乏多重內部轉讓個案，即有豪宅業主，將兩個豪宅單位作內部轉讓，涉及成交價高達6,300萬元，估計有關豪宅業主稍後將以首置身份重新入市。
「甩名」後買澐灃 省稅378萬
其中有一名持有西半山殷然中層單位的業主，於2016年購入物業，並由郭姓及梁姓買家二人共同持有。
月前物業以2,600萬元內部轉讓予郭姓業主，涉及印花稅僅48.75萬元，另一名業主隨即在一手市場購入沙田九肚山豪宅澐灃洋房，成交價3,973.4萬元。
由於成功自製「首置」，洋房交易僅繳付印花稅168.9萬元，對比原本非首置身份買入澐灃洋房應付的15%辣招稅596萬元，扣除轉讓支出，前後共省稅378萬元。
另外，亦有一名持有火炭御龍山的業主，透過內部轉讓物業予近親，作價3,000萬元，該宗交易涉及印花稅僅56萬元。成功「甩名」的買家隨即購入一手九龍塘豪宅賢文禮士，成交價2,799萬元，繳付119萬元印花稅，對比原本應繳辣招稅420萬元，前後共省稅245萬元。
沽御龍山予近親 再購豪宅
此舉亦反映，市場愈來愈多買家懂得利用條例上的漏洞，令內部轉讓情況愈來愈熾熱。
Q房網香港董事總經理陳坤興指，業主內部轉讓宗數和比率均逆市上升，反映該月投資情緒高漲，業主看好後市做內部轉讓，自製首置身份部署置業。隨着貿易戰升溫，股市調整，甚至有銀行調低物業估價，業主對後市轉趨審慎，買家心態會轉為觀望，相信二手註冊量會有較明顯回落，但仍能保持4,000宗以上。

11 June 2018

經濟日報

貿戰升溫樓市觀望濃 買轉租趨增

貿戰升溫樓市觀望濃 買轉租趨增

準買家1.95萬租映灣園3房 業界：影響樓價微

 地產版 2019/06/10 

踏入6月份二手樓市交投明顯回落，主要原因是樓價已累積一定升幅，加上中美貿易戰升溫，市場觀望氣氛轉濃，有睇樓數月的準買家更轉買為租，觀望後市走勢。

中美貿易戰升溫的確令市場觀望氣氛更濃，大型屋苑成交明顯冷卻，例如鰂魚涌太古城、東涌映灣園本月至今僅錄1宗買賣，租務則各錄得15及19宗，反映轉買為租個案上升。
成交5個月低 租務10個月最勁
中原地產高級區域營業董事陳繼成透露，東涌映灣園一個家庭客，今年1、2月已在市場物色3房單位，當時市價約755萬至765萬元之間，但直至5月，目標單位已升至930萬元，數月間累升2成以上。準買家最終選擇暫時擱置買樓計劃，日前以19,500元承租映灣園2座高層B室，實用面積734平方呎，呎租約27元，以爭取較多時間觀望後市走勢。
事實上，轉買為租趨勢自5月份已經浮現，根據中原地產統計10大屋苑，5月共錄得159宗成交，屬去年12月後新低。相反，同月租務則錄得382宗成交，屬近10個月最活躍租務的月份，可見買轉租的個案趨增。
分支家庭 轉租翠怡花園2房
利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添指，中美貿戰升溫只是買轉租的一個導火綫，真實原因是樓價升得太急，買家需要時間消化，因而轉買為租。例如青衣區一個分支家庭，今年3月份開始睇樓，當時翠怡花園2房單位，叫價約620萬元，準買家數次嘗試還價，目標是購買600萬或以下單位，惟一直未能成交，同類單位近期更升至650萬元。加上中美貿戰升溫，令下半年樓市走勢增添不明朗因素，最終上周日決定轉買為租，以月租15,500元，承租翠怡花園7座一個2房單位，呎租約34元。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受中美貿易戰不明朗因素困擾，買家轉趨觀望，部分更暫時轉買為租，對樓價會有些微影響，至少暫緩一下之前的升勢。

10 June 2019

經濟日報

美國或再減息 利資金湧樓市

美國或再減息 利資金湧樓市

 地產版 2019/06/10 

踏入6月份，發展商積極部署加快推盤步伐，新盤空群出擊，似乎無懼中美貿戰「戰事延長」帶來的影響。據市場統計，本月將有3,000多至5,000伙新盤登場，並以最受用家及上車客歡迎的中小型戶「掛帥」。如果新盤開價符合市場預期，甚至有驚喜，屆時樓市氣氛勢將激活。

對於樓市而言，近期市場出現一個好消息：美國聯儲局主席鮑威爾日前對息口「放鴿」，指該局正密切留意貿易談判等議題的發展對美國經濟前景的影響，會採取「適當行動」以維持經濟增長，確保就業市場強勁及通脹接近目標水平。依此言論去推斷，美國再次減息機會高唱入雲。
減息對樓市帶來的好處，相信讀者也絕不陌生。減息會刺激資產通脹，鑑於近期股票市場波動，投資風險相對較高，故為對冲現金貶值的風險，相信資金將湧入樓市抗通脹。再者，假如美聯儲局再推新一輪「量化寬鬆」（QE）刺激經濟，不排除資金流入樓市的速度會加快。
可能有讀者有疑問，近年美國加息多次，惟香港只「象徵式」加了八分之一厘，今次會否不「跟減」？誠然，目前香港息口仍處低位，因此即使美國踏入減息周期，香港有可能不跟足。不過，即使香港今次真的「不跟減」，但可以肯定的是，只要加息威脅完全消失，對買家的心理提升而言，絕對是立竿見影，無異注入一枝強心針。
二手拉鋸 價高量微跌
除了減息憧憬，不可忽略的是，近期租金水平持續上升對樓市帶來的提振作用。站在投資者和用家的角度，若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報，無論用以投資或自住，操作靈活之餘，亦可達到穩定地抗通脹之效，惠及樓價及樓市表現「硬淨」。若以仍在供樓的小業主角度出發，利率維持偏低水平，甚至有望減息，令供樓負擔不增反減，當然是無任歡迎，同時亦提升他們對後市的看法。
由於業主對後市信心增強，議價空間不大，料二手拉鋸局面將延續。綜合以上因素，本人相信樓市將延續「價高量微跌」的局面，甚至會有再度破頂的機會。
雖然筆者對樓市後市審慎樂觀，但大家必須時刻留意中美貿戰的演變對經濟帶來的影響，在「摸着石頭過河」的同時，假如閣下若有自住需要又「供得掂」，早買早享受總不會錯。

10 June 2019

經濟日報

5月整體住宅8576成交 6年半新高

5月整體住宅8576成交 6年半新高

 地產版 2019/06/05 

新盤成交帶動，5月整體住宅註冊量錄8,576宗，較4月8,189宗增加4.7%，並創逾6年半新高；而首5月的整體物業註冊金額錄約3,437億元，創自1997年後22年同期新高。

一手共3240買賣 港島佔259宗
土地註冊處最新資料顯示，5月錄8,576宗住宅物業註冊（撇除一手公營房屋），較4月的8,189宗增加約4.7%，創逾6年半新高；涉及註冊金額約788.87億元，較4月約714.17億元增加10.5%。
一手私宅市場成交理想，5月錄3,240宗註冊，較4月的2,788宗增加約16.2%，創32個月新高；當中港島區較4月158宗增加63.9%，5月錄259宗；新界區由4月錄1,633宗增加41.7%，至5月錄2,314宗；反觀九龍區錄667宗註冊，較4月的997宗減少33.1%。
二手住宅市場則輕微下跌，5月錄5,336宗註冊，較4月的5,401宗減少1.2%。雖屬4個月連升後回落，但仍保持逾5,000宗水平。當中九龍區及新界區分別錄得1,483宗及2,664宗註冊，按月均微增0.3%；反觀，港島區錄1,189宗註冊，按月減少6.1%。
首5月註冊金額錄3437億
至於今年首5個月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊金額錄約3,437億元，較去年同期3,229億元高出逾6%，並創自1997年後22年同期新高。

5 June 2019

經濟日報

經濟數據仍好 短期有支持？

經濟數據仍好 短期有支持？

 地產版 2019/06/01 

樓價指數CCL相隔10個月後破頂，比較去年8月份指數創當時新高，以及現時各項主要的經濟指標數據，可見除了恒指表現較差外，其餘數據均較去年8月份好，料短期而言，對樓價仍然有支持作用。

當中與樓價最有直接關係的失業率，由2018年2月份開始，至今逾1年仍然維持於2.8%低水平；同時居於私樓的家庭，其月入中位數更由去年第三季的4.56萬元，上升至今年首季的4.85萬元，升幅有6%，反映家庭收入增加，購買力亦因應提升，支持樓價再創出新高。
另外，翻查去年紀錄，當成交量萎縮至100宗以下，才代表買家入市意慾下降，令二手市場交投減少。而去年8月份，10大屋苑交投量跌至94宗，反映當時成交量未能再支持二手樓價向上，至9月份更出現回落的迹象。反之，今年5月份10大屋苑成交量錄約136宗，成交仍然過百宗，對樓價有支持作用。
股市跌 下半年樓市料微調
不過，近日股市表現波動，或令樓市現隱憂。恒生指數昨日收市報26901點，較5月份高位30081點，已下跌約1成。事實上，恒指表現往往與樓市息息相關，股市下跌的負財富效應，經驗而言，大約3個月後會開始於樓市上浮現，加上中美貿易戰升溫，故此不少業界人士預期，下半年樓市會因而及影響，出現輕微調整。
惟美國暫時不加息，本地經濟未有明顯轉差，失業率低的情況下，料仍然支持本地樓市。樓價下半年回落，但據經驗來看，最多下跌約1成已經可獲支持。

1 June 2019

經濟日報

供應不足 細戶樓價升幅領跑

 供應不足 細戶樓價升幅領跑

 地產版 2019/06/01 

樓價指數創新高，而中小型單位樓價升幅，更加跑贏大市。雖然政府近2年已推出逾1.5萬伙的資助房屋，不過申請人數眾多，供求失衡下，仍然未能解決高樓價主因--供應不足的核心問題。
差餉物業估價署最新數據顯示，面積430平方呎或以下、反映上車市場的A類單位，樓價按月升3.44%，屬於5個類別單位中升幅最多，亦比整體樓價按月升3.17%，高出0.27個百分點，反映細單位升幅仍然是跑贏大市。
政府近年推出多項措施，試圖令中小型單位樓價升勢放緩，最直接方法是增加資助房屋供應數目。如去年及今年，共推出約9,300伙新居屋單位，連同約6,240伙的綠置居，近2年合共15,540個資助房屋。
資助屋難買 購買力轉投二手
不過，每次居屋申請數字，正正反映出市民對上車置業的需求。以去年新居屋累收表格26萬份，超額約58倍。
而每年資助房屋新供應不足1萬伙，又怎可以滿足到市場需求，因此部分購買力亦而轉投至二手樓市。
翻查過去一個月，公屋及居屋第二市場，連錄高價成交，包括黃大仙下邨一個3房單位，以456萬元沽出，創全港公屋綠表樓價新高，反映置業人士對居屋供應失去耐性，寧願高價承接二手單位。而私樓市場上，只要項目貼市價推出，消耗速度亦極快，如日出康城MONTARA共616伙，更於一周內沽清。
雖然業界指出，下半年二手樓價有機會回調，即使中小型單位樓價同步回落，不過供求失衡情況下，樓價亦會於短會於時間內見底回升。

1 June 2019
經濟日報

CCL連升16周 創歷史新高

CCL連升16周 創歷史新高

官方樓價指數月漲3.17% 惟貿戰礙後市

 地產版 2019/06/01 

二手樓價指數破頂，最新報189.42點，連升16周共11.46%。至於官方公布樓價指數4月份升3.17%，屬逾6年來最大升幅。惟受中美貿易戰影響，業界指後市存隱憂，料下半年樓價或見頂回落。

經濟學家關焯照指出，CCL指數破頂後，短期內會於190至192點橫行，但認為政府不會再出招，主因是當局已經「無計可施」。而假設下半年投資氣氛轉差，資金流走，CCL指數有機會回落至175至180點水平。近日二手成交量回落亦反映市場購買力，未必負擔目前樓價水平，市民高位入市亦要小心。
施永青料 CCL或見頂回落
另外，中美貿易戰談判下，中原集團創辦人兼主席施永青認為，CCL指數創新高後，或會見頂回落。而下半年樓價會現調整，惟跌幅不會太多，全年樓價仍然錄升。
至於萊坊執行董事估價及諮詢部主管林浩文指出，貿戰升級及股市回調，預測政府短期內採取觀望，暫不會出招或減辣，下半年樓市有機會下調約5%。
反映二手樓價走勢CCL指數，最新報189.42點，按周升0.42%，較對上一個高位，即去年8月份錄得188.64點，高出約0.41%。本周指數主要反映5月6日至12日時二手市況，即是5月6日美國宣布調高中國商品入口關稅當周市況。
至於中小型單位指數最新報189.57點，按周升0.5%。另大型單位指數報188.65點，按周升約0.03%，連同CCL指數，三個指數齊創出歷史新高。
另邊廂，差估署私人住宅售價指數在去年12月起觸底回升後，近幾個月升勢加快，4月份最新報390.5點，按月升幅3.17%，屬2013年2月份後，6年以來的最大單月升幅，指數距離去年歷史高位僅差1.09 %，升幅亦比3月份升3%擴大。
豪宅樓價 率先創新高
按單位類型劃分，主要反映豪宅樓價的1,076至1,721平方呎的D類單位指數，按月升3.32%，指數報332.6點，率先創新高。
至於A至C類的中小型單位4月份指數升幅均多於3%，為6年來首見。私樓細單位樓價續創新高，有指葵涌廣場2座高層D室，實用面積318平方呎，以625萬元沽出，呎價19,654元，逼近2萬元創屋苑新高。
不過，利嘉閣地產研究部指出，全港50個指標屋苑共錄1,270組客於本周末預約睇樓，按周跌4.2%，料影響二手交投表現。

1 June 2019

經濟 日報