樓市加辣招反映房屋政策失效。

樓市加辣招反映房屋政策失效。為了遏抑愈來愈超越市民負擔能力的樓價，政府幾年來先後推出幾項「辣招」，可惜樓價繼續上揚。本月初，梁振英索性破天荒親自率領財政司司長以及一眾高官召開記者會，公布推出加辣措施，衝着投資者而來的雙倍印花稅一律提高至百分之十五。

此舉的用意當然是要為熾熱的樓市降溫，不過同時反映一個問題，香港的住宅單位還是供不應求，否則毋須辣上加辣企圖趕絕投資者，只讓名下沒有物業的買家得以豁免成本暴增的雙倍印花稅。

14 Nov 2016

信報社評

將軍澳慧安園 車位85萬破頂

將軍澳慧安園 車位85萬破頂

【本報訊】政府加辣後，不少投資者轉投車位市場。有投資者以85萬元購入將軍澳慧安園一單號車位，造價創屋苑新高，較屋苑上月同類成交高9%。

世紀21將軍澳廣場分行經理魏仕良表指，慧安園2樓單號車位以85萬元售出，前業主原叫價88萬元，略減3萬元，為屋苑首度有車位造價突破80萬元，創屋苑車位成交價高位，新買家為投資客。屋苑對上一宗車位交易為10月份，其中1樓單號車位以78萬元沽，是次車位成交價紀錄提高7萬元，高約9%。據了解，現時屋苑車位月租約2,500元，以成交價85萬元計算，日後租金回報率達3.5厘。

辣招出籠 車位叫價升13%

政府本月初加推辣招，非住宅物業可維持原有稅率，車位亦毋須繳付額外印花稅，吸引投資者搶買。據了解，慧安園現時車位放盤約10個，每個平均叫價介乎85萬至90萬元，代理透露，辣招公布後，有業主將車位叫價由80萬元，調高至90萬元，升幅近13%。

市場消息指，藍田麗港城地面一個雙號車位，放售不足1日，由區內客於無議價下以198萬元買入，創屋苑車位新高。屋苑同層一車位9月以178萬元沽，2個月造價升11%。

河畔141車位拆售 全數沽清

另外，資深投資者蔡伯能早前拆售沙田河畔花園141個車位，消息指，該批車位經已沽清，合共套現約1.4億元。蔡氏近日亦以約2,300萬元增購同區全輝中心一批車位。

河畔花園日前拆售141個車位，傳有投資者大手以逾900萬元連掃9個車位。資料顯示，蔡氏去年以9,450萬元購入上述一籃子車位，持貨1年，是次放售帳面獲利約5,000萬元。

消息指，蔡氏剛購入的沙田全輝花園37個私家車位及貨車位，已即時在市場「放摸」，私家車位叫價由90萬至270萬元，另2個貨車位，每個叫價240萬元，如全數車位沽出，估計帳面賺逾2,000萬元。

14 Nov 2016

經濟日報

發展商拆招 主攻增稅務回贈

發展商拆招 主攻增稅務回贈

政府突然加辣，相信發展商拆招方式會陸續有來，調高現有的稅務回贈相信會是最主流的招數。

現時印花稅劃一徵收15%，僅首置客及「一換一」換樓客可以豁免，大大增加投資者及內地客的入市成本，相信發展商未來推盤亦轉為主要吸納首置買家的購買力。不過，有些新盤基於早年劃則、項目規模、地段等等因素，本來就很難吸引本地、首置客入市，例如馬鞍山薈晴、香港仔南區‧左岸等等，這些新盤買家大部分是投資者及內地客，單靠本地客相信會很難推動樓盤銷情。

相信發展商未來各出奇招務求減辣，增加稅務回贈的幅度應是主流的招數，例如馬頭角君柏，日前便將稅務回贈調高至15%，今日起正式生效，相信其他發展商亦會陸續仿效。

未必全額回贈 小心計數

不過，調高稅務回贈即要發展商變相減價，舉例以往400萬元樓的雙倍印花稅稅率是4.5%，現時是15%，如果要發展商全數回贈，即變相減價1成賣樓。雖然辣招後樓市成交量大幅萎縮，但尚未出現樓價轉勢倒跌、大量劈價盤出現的情況，相信發展商亦未必有太大誘因全額回贈，畢竟回贈是有成本。

另一個可能做法是，提供全數回贈的同時，將單位帳面價調升，例如君柏，雖然提供15%回贈，但發展商同時取消原有的售價折扣優惠，最終折實價與舊價相差不大，僅便宜數萬元，準買家亦應該要小心計數，至於發展商尚有那些其他招數可出，亦可拭目以待。

撰文:
梁振鋒

14 Nov 2016

經濟日報

資金避險或延加息 利好港樓市 業界：震盪後樓價可望反彈

資金避險或延加息 利好港樓市
業界：震盪後樓價可望反彈

特朗普爆冷當選新一任美國總統，業界預期市場避險情緒升溫，資金或流向亞太區，特別是香港的物業市場，加上美國或會延後加息，兩大因素對本港樓市均有支持作用。

昨日全球再一次出現黑天鵝，特朗普爆冷勝出美國大選，市場關注對本港物業市場有哪些影響。綜合地產界人士普遍認為，短期內難免令市場波動，加上政府上周五就樓市加辣，交投會進一步萎縮，昨天一手市場全日僅錄得3宗成交，屬近年來罕見，業界料短期內樓價或會跌3%至5%。

市場觀望 樓價短期估跌5%

然而，特朗普當選亦令金融投資市場的不穩定性增加，資金將會作出重新配置，業界預期資金將投向亞太區尤其香港物業市場。

中原集團主席兼總裁施永青認為，資金會將流出股票等波動市場，轉投實物資產市場避險，與英國脫歐時初期反應一樣；而近期樓市加辣後，仍有不少內地買家願意付30%辣招稅入市，反映香港市場仍因其資產安全性及穩定性受追捧。他預期，市民對樓市持觀望態度，整體樓價或因而下跌3至5%，但樓價難以大跌，明年第二季本港樓市有機會出現反彈。

用家主導 料新盤仍受捧

恒地（00012）營業（一）部總經理林達民亦認為，現時市場避險情緒增加，資金應不會流向歐洲，反而亞洲市場特別是本港的物業市場會受惠，加上特朗普本身從事地產行業，作為商家應該會實事求是，應不會主張大幅加息，對本港樓市是利好因素。他又提到，雖然近日政府再度加辣出招，對投資者主導的樓盤影響較大，反而一些以用家主導的新盤，影響有限，相信仍會受歡迎。

此外，市場原本預期年底前美國聯儲局有機會加息一次，如在大選前利率期貨市場顯示，12月的加息機會率高達82%，但當特朗普勝出大選後，金融市場不穩定性增加，市場預期12月加息機會急降，機率跌至不足5成。

施永青預計，特朗普目前主要要穩定人心，加息機會不太大。理想城市企業估值部主管張聖典指，美國加息步伐會放慢，明年只會象徵式加息1至2次，惟特朗普當選消息短期會冷卻樓市。

撰文:
梁振鋒

10 Nov 2016
經濟日報

啟德地王引發港府急出手

啟德地王引發港府急出手

剛公布的中原樓價指數是143.68點，與去年9月中的歷史高位146.92點比較，只要再升2.3%便升破高位，樓價破頂迫在眉睫。

•為何這個時間出手？

日前啟德地以超高呎價13,500元成交，無疑為樓市投下興奮劑，二手反價高價成交，一手又醞釀加價，樓市再出現只升不跌的預期，惟有提早遏抑。

運輸及房屋局局長張炳良所提到的樓市近況與房策方向相違背，包括樓價升幅持續擴大，9月至2.8%，10月仍在上升。而且由中小型單位帶動、供樓負擔比率惡化至59%、持有一個物業以上，付雙倍印花稅入市投資的數字持續上升，9、10月均逾2,000宗。

多項遏抑樓市措施似乎失效，除雙倍印花稅，針對外來人士的買家印花稅效果亦消退，近日內地客為減少人民幣貶值影響，入市港樓亦見增加。

•第二套房15%的考慮？

唐榮認為，近期加拿大重稅遏樓價，稅率達15%，效果相當理想，應為特區政府帶來啟示。相信亦比照同樣視為重稅的15%買家印花稅。

•新稅率有何影響？

對本來繳付雙倍印花稅，有超過一個物業的投資者來說，應對買入中小型戶的興趣減退，因單位愈便宜稅率愈低，400萬元稅率4.5%，與15%新稅差額極大，額外加價1成。貴價單位最高稅率是8.5%，與新稅15%差額較小，對買入貴重單位的阻力或會較低。

15%印花稅只適用於住宅，會否把游資驅趕至工商舖物業，甚至車位，值得留意。另外，投資者或會利用未有物業的親友名義入市，以繞過新辣招。

預料新稅制將令樓市短期冷卻，今明兩天的二手成交將大幅減少，加上12月或加息，至年底前樓市或冰封。唐榮相信準買家會稍作觀望，看看樓市是否有下調壓力，亦會嘗試壓價。但毫無疑問，現時業主的持貨能力亦相當高，不會輕易減價，結果陷入拉鋸淡靜局面。發展商對新盤買家將會重啟稅務優惠，以抵銷新辣招。

•與特首戰的關係？

正值特首戰開跑，土地房屋一直以來都是梁振英標榜的政績，樓價租金地價大升，無疑不利於他爭取連任，出手在所難免。至於記者會關心的是否轉移對釋法關注，唐榮不懂回答。

還有一點，市場估計特首不會出手，唐榮一直相信他不得不出手，遏抑樓市一經啟動，亦告訴樓市若再升會繼續加辣，昨日的記者會，負責按揭的金管局陳德霖並不在座，潛在辣招仍然存在。

撰文:
唐榮
欄名:專家樓論

5 Nov 2016

經濟日報

內地客來港買樓增2.5倍

【文匯報】報導，內地客來港買樓增2.5倍。因人民幣持續貶值，加上國慶節期間，深圳、東莞等20多個城市推出限購政策。

內地投資客擔憂資產縮水和資金沒有出路，轉而瞄準經歷調整後再度上漲的香港樓市。

大量內地客再度紛紛南下買樓，整個10月估計達140人，9月有40人，購房人數因此大幅增長了2.5倍，其中90%是深圳投資客

27 Oct 2016

新樓註冊兩月破200億

新樓註冊兩月破200億
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本月首24天一手私人住宅（不包括一手公營房屋）註冊金額約200.2億元，連續兩個月超過200億元，為1996年近21年有紀錄以來首見，反映近期一手購買力相當強勁。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自1996年以來，一手私人住宅註冊金額只錄得11次單月超過200億元，今年次數最多，共3次，而連續兩個月出現更屬歷來首見。宗數方面，本月首24天一手私人住宅共錄得1927宗登記，預期全月勢超2000宗，連續兩個月逾2000宗。

26 Oct 2016

信報