港樓價指數破頂 首11月累升8% 加辣後升幅放緩 新界西二手指數同新高

港樓價指數破頂 首11月累升8%
加辣後升幅放緩 新界西二手指數同新高

加辣後，兩項樓價指數連環破頂。差餉物業估價署上月住宅樓價續升0.8%，突破去年9月高位，惟加辣後升幅放緩，今年首11個月累升8%。

另中原城市新界西樓價指數更率先創歷史新高。

由官方差估署編製的私樓樓價指數，在加辣後仍錄得升幅，11月報306.6點，按月升0.8%，衝破去年高峰期9月份的306.1點，高出0.2%，創歷史新高。在五分類指數之中，只有細戶（實用面積少於430平方呎）仍距歷史高位不足0.4%，其餘4類全綫破頂。

中大型戶升幅領跑

雖然政府加辣，仍難擋樓價指數破頂，但升幅較7月至10月平均每月2.5%放緩。業界分析，由於數據滯後未完全反映加辣，預計在加辣及加息夾擊下，12月指數或回軟（見另文）。

上月樓價升幅主要由中大型單位帶動，當中面積753.5至1,075平方呎的中型單位錄1.4%升幅，跑贏大市；其次是面積逾1,722平方呎的超級豪宅，亦升1.1%。較受歡迎屋苑樓價指數亦按月升0.9%，距高位0.3%。至於樓價指數連升8個月，累積升幅達13%，亦扭轉今年初樓價跌勢，全年至今11個月累積升約7.6%。

另外，新界西屋苑主要供應細戶型，首置客不受加辣影響，刺激中原城市新界西樓價指數率先破頂，最新報132.6點，按周升2.04%，較去年8月份高位131.77點，高出0.63%。

至於中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報146.3點，按周升0.59%，指數連升7周共1.96%，指數距去年9月份高位146.92點，只相差0.42%。本周指數主要反映12月5日至11日二手市況，即加辣後第五周。最新指數較特首梁振英2012年7月上任時報105.46點，高出約38.7%。

料新春前靠穩 累積上升動力

總結全年CCL指數累升7.7%，最新指數較本年3月份時低位127.46點，高14.8%。至於四區指數中，以港島區按年升9.92%最多。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，樓價指數於新春前夕仍會靠穩，兼累積上升動力。

惟樓市氣氛淡靜，二手預約睇樓量連跌3周，利嘉閣地產資料顯示，3天假期50指標屋苑，日均暫錄625組客戶預約睇樓，按周再跌2.3%。

30 Dec 2016

經濟日報

明年每伙均價估1065萬 上車更難

明年每伙均價估1065萬 上車更難

數據顯示，今年一手市場平均每伙售價升至約1,050萬元，加上新盤市場迷你戶當道，對上車客而言，要在一手市場尋找合宜的上車盤其實更見困難。

今年一手預計全年錄得約1.8萬宗成交，涉約1,900億元，平均每伙成交價1,050萬元，較去年平均成交價升4.7%，雖然對比2011年平均每伙價錢1,270萬元低17%，但當時一手市場並未有太多迷你戶推出，故整體平均成交價較現時為高。

細則成趨勢 縮銀碼吸客

資料顯示，今年200萬至500萬元的成交量明顯增多，是否就此可以解讀成一手市場上車盤增加，上車機會更多？但其實從過去一年一手市場賣樓現象可見，反而是發展商近年不斷將單位面積改細，遷就單位的銀碼以吸引買家入市，市場充斥100餘至200餘平方呎的蚊型單位，令介乎200萬至500萬元的單位成交量更趨活躍。

相比2015年，買家以相同的樓價只能購入更細的單位，對上車客來說，在一手市場尋找合宜的上車盤，其實是更加困難，負擔更見吃重。

據利嘉閣預計，明年樓價難跌，中小型及豪宅樓價料升5至8%，一手成交量有機會突破2萬宗水平，成交金額料涉2,130億元，以此計算，平均每個一手單位成交價將達1,065萬元，在一手市場尋找合宜的上車盤，似乎愈見困難。

22 Dec 2016

經濟日報

代理3.71萬人半年高 5人搶1單 加辣後交投萎縮 業界評造成負面影響

代理3.71萬人半年高 5人搶1單
加辣後交投萎縮 業界評造成負面影響

地產代理持牌人數報3.71萬人，創近半年新高，比同期整體二手成交，相當於5.5個人分一單成交；惟加辣後交投萎縮，僧多粥少下競爭更激烈，業界批評辣招造成負面影響。

各大代理行 加辣前積極擴充

地產代理監管局最新數據顯示，截至11月底持牌代理人數錄得37,111人，按月增加112人或0.3%，屬於連升兩個月，亦升至今年5月後新高水平。

牌照增長最主要來自俗稱大牌的代理（個人）牌照，按月增加162人或近1%，升至逾一年新高，反而前綫代理的營業員牌照（S牌）卻按月減少50人至1.98萬人。由於牌照受審批、考試時間等因素影響，故此11月份數據並未反映政府在上月初加辣後對行業的影響。

此外，反映代理分行數目的營業詳情說明書亦錄得明顯增長，上月則錄得6,573份，按月大增59間，反映各大代理行在加辣前仍積極擴充；而公司牌照亦增加46份至3,364份。

施永青倡 限項目售首置客

若以上月住宅成交註冊量比較，期內錄得整體住宅約6,739宗，相當於每5.5名代理爭一張成交，而隨着辣招凍結一、二手成交，預計樓市成交量將減少，在僧多粥少下，代理行業競爭將更激烈。

地產代理業界8大商會及兩大地產代理集團昨日召開記者會，會議召集人郭德亮指辣招推出後樓價及租金均錄上升趨勢，未能有效調控樓市，加上受辣招影響的是市民，對外來資金未見太大影響，無助本地人優先置業。加辣有如醫生處方抗生素，自2010年推出以來不斷再加辣，只會令樓市產生抗藥性，長遠造成惡性循環。

中原集團主席兼行政總裁施永青表示，要真正令香港市民置業要由根源着手，建議政府撥地時加入條款，限制發展項目要售予本地首置客、不可出租及未來轉售亦只可售予首置人士。美聯集團（01200）董事總經理黃子華指，政府推出調控措施時應先會晤業界代表了解市況，不能只從數據推測樓市未來發展，遏抑需求量反而打擊供應，造成負面影響。

施永青指今年第二、三季度集團收益不俗，暫時仍可應付，大幅裁員及關舖的情況未會出現；若市況長期淡靜，不夠養活眾多員工，亦只能縮減人手。黃子華表示，今年全年暫錄約4萬宗交投，而代理從業員已有近4萬人，即一人一年只有一宗生意，有不少的代理爭執個案亦因此而起，影響行業形象。

撰文:
余敏欽
梁可昕
4 Dec 2016

經濟日報

加辣後逾1400車位趁旺推 涉15.4億 二手車位價屢破頂 業界：非投資首選

加辣後逾1400車位趁旺推 涉15.4億
二手車位價屢破頂 業界：非投資首選

加辣後資金蜂擁至車位市場，單月市場拆售逾1,400個車位，涉資15.4億元，屬近4年來最旺月份。

資金刺激車位價飈升，嘉湖山莊車位月內連續5次破頂。惟業界指出車位需求及價格，易受經濟影響，非投資首選。

市場對細價投資物業需求增加，刺激沉寂一時的車位拆售活動轉活，粗略估計，加辣後市場推出約11個停車場拆售，合共約1,405個車位，總值金額達15.4億元，本月可說是近4年來，車位拆售活動最活躍的月份。當中以東涌昇薈車位數量最多，佔697個，售價由75萬元起，並單日沽出560個車位，市場即日錄約20宗摸貨（以確認人轉手個案）獲利個案，屬市場最熱炒的車位。

有資深投資者加辣後接連拆售6個停車場，共售出429個車位，保守估計套現逾5億元。

嘉湖車位售88萬 急漲18%

在大量資金湧入車位市場刺激下，二手車位價錄得明顯升幅，加辣後至少逾10個停車場錄破頂價成交個案。例如天水圍嘉湖山莊車位價月內更5度破頂，最新紀錄價為88萬元，較同期數車位加辣前售價，高出13.5萬元，幅度達18%。車位價短短數月內急升近兩成，區內代理坦言，目前嘉湖山莊車位租金由2,400至2,500元不等，較年初只上升了5至10%，大幅落後於車位價升幅。雖然現時屋苑車位租賃回報普遍有3厘多，估計車位價貼近100萬元，回報跌穿3厘後，車位價升勢會放緩。

除了車位熱炒外，細價工廈單位同樣受捧，加辣後多個工廈拆售成績理想，理想集團旗下觀塘The Icon由於銷情理想，大業主昨日加推加價8%。而同區國際工業大廈8樓全層，分拆成97伙發售，面積由57至507平方呎，呎價由5,650元起，入場費低至38.8萬元，比車位價更平。

學者：熱潮料延至明春

經濟學者關焯照認為，一向車位屬另類物業，並非投資首選，往往是因為市場有一些突發性事件出現，如政府加辣等，資金要找出路下，轉投銀碼細易入市的車位物業。從以往經驗得知，車位資金主要來自一班只能負擔細銀碼的散戶投資者，故炒賣熱潮只會維持短時間，預期是次熱潮會持續至明年第一季，當時市場錄得蝕讓、或平價租賃成交後，車位熱潮便會開始轉淡。

他提醒買家，如車位租賃回報跌至不足2厘時，亦代表車位價有見頂迹象。車位屬於非必需品，租金及空置率易受經濟環境影響，流動性亦低，於各種投資工具中，並非一個好的投資選擇。（系列三•完）

撰文:
文倩婷

30 Nov 2016

經濟日報

買家有張良計 議員或有過牆梯

買家有張良計 議員或有過牆梯

投資者雖然奇招百出，希望避開辣稅入市，不過措施距離立法會通過尚有一段時間，不排除在條例審議期間或遭議員挑戰，加設更多關卡。

政府今次加辣相信會沿用過往3次辣招的先訂定後審議機制，亦即是雖然措施的生效期定在本月5日宣布時，惟落實執行的時候，將會是法例草案正式獲立法會通過時。

律師樓託管巨款 風險大

這樣將衍生出兩個問題，一是政府雖然說明稅務局正式徵收新稅須待立法會通過，但坊間在處理交易時，印花稅款普遍會先存在律師樓作託管。一旦立法時間冗長，如2012年10月宣布的雙辣招，則拖延至2014年2月才通過，導致律師樓因此積存大量印花稅款。

由於今次加辣調升稅率的幅度，遠高於雙倍印花稅推出時，故此託管在律師樓的印花稅款金額將更巨大，無論對於買家或律師樓方面，均構成風險。

徵稅退稅方案 還看立會

此外，雖然政府聲稱將沿用過往雙倍印花稅的徵稅及退稅方案，但最終法案具體版本怎樣，還須視乎立法會的審議結果。

特別是現時投資者採用避稅的手法，例如一份合約購買多伙，若引起公眾及立法會議員的關注，最終會不會有議員提出修訂條款堵塞漏洞，甚至迫使政府修例，並非全無懸念。

事實上，早在審議買家印花稅條例時，政府原意是向未成年的香港永久性居民透過監護人買樓的個案豁免徵稅。惟遭議員質疑，可成為雙非父母濫用的漏洞，最終迫使當局採納立法會的建議，取消有關豁免。

29 Nov 2016

投資者3招抗辣 單月避稅逾3.5億 首置身份入市 一合約購多伙 公司股份轉讓

投資者3招抗辣 單月避稅逾3.5億
首置身份入市 一合約購多伙 公司股份轉讓

樓市加辣後，投資者3招避稅，包括藉親屬首置客身份入市、一份合約購入多伙及公司股份轉讓。辣招實施近滿月，至少21宗疑似避稅個案，涉及稅款達3.5億元。

政府就樓市加辣，目標是打擊投資者，首置客可獲豁免。不過，由於當局定義首置客為未持有任何住宅物業買家，定義寬鬆導致連富豪、投資者亦能以首置名義入市。

例如，過去一個月就有10宗逾千萬元、甚至上億元的豪宅成交，屬於以首置客身份購入，總值逾19.2億元，最矚目的為大鴻輝主席梁紹鴻與親友以12.24億元購入山頂Mount Nicholson 3伙，獲豁免逾1.32億元稅款。

投資者可能本身已經持有其他住宅物業，難免衍生出借子女、家人名義入市的情況。同時，過往常見兩夫婦以聯名形式入市，但預計住宅印花稅加重至15%後，將出現兩夫婦「拆名」，騰出一個首置客名額再入市的趨勢。當中鴨脷洲海怡半島近日錄得一宗天價成交，據代理稱，新買家計劃向配偶轉讓原本所持有物業的半份業權，以換取豁免新印花稅。

一合約買薈晴4伙 省75%稅

此外，現行徵收印花稅以單一合約文書為基礎，計算印花稅稅基，有投資者利用一張合約連購多伙，省卻高昂稅款。由辣招出爐至今，估計市場上藉此獲豁免稅款達3,774萬元，大部分出現於新盤市場。

單計辣招推出後兩日內，一手市場湧現7宗以「一份買賣合約」購買多伙個案。包括有買家大手掃入馬鞍山薈晴4伙，樓價共1,993萬元，新印花稅約298.95萬元，不過由於以單一合約簽訂買賣協議，該名買家符合首置客資格，故能享以3.75%稅率來計算一份合約的樓價總額，即只需繳付約74.74萬元稅款，節省稅款達224.21萬元，減稅達75%。

雖然以單一合約形式購買多伙能減少稅項支出，惟買家若日後出售物業，亦須將整批單位一併以同樣形式沽出，同時要考慮按揭成數及日後分契等開支。

學者：限制多 避稅難成常態

另由於辣招涵蓋以公司名義購入住宅物業個案，有投資者改以購入持有物業的公司股權，透過股份轉讓（買殼），來取得物業的控制權。有買家借此方法斥2.3億元購中半山富滙豪庭相連戶，省稅6,900萬元。加上過程不涉及業權轉讓，毋須繳付樓價15%的買家印花稅。現時開立空殼公司的過程簡便，相信借用轉讓股份取得物業的情況將會增多。

對於上述避稅手法會否影響辣招效力，港大房地產及建設系副教授黃紹基認為，手法各有不少限制，例如一份合約購入多伙所涉財力頗大，難成常見現象，不會影響辣招作用

29 Nov 2016

經濟日報

新盤UPDATES：內地客連掃3盤 最甘畀3000萬稅

新盤UPDATES：內地客連掃3盤　最甘畀3000萬稅
11月21日

【on.cc東網專訊】豪宅新盤再獲內地客豪付辣稅大手掃貨，甘願付30%辣招稅入市。

●內地客逾1億掃2伙雲門　啃辣稅逾3000萬
中原李巍證實，該行促成內地客連購華懋旗下九龍塘雲門兩伙成交，單位為1座8樓及10樓B室，實用面積共2,928方呎，連車位成交價共1.073361億港元，平均呎價約36,659元，買家料須繳付合共樓價3成的從價及買家印花稅，共涉稅款逾3,000萬元。

●內地客1700萬購尚嶺2伙　豪付30%辣稅
遠東發展(00035)旗下西營盤尚嶺剛獲內地客以約1,700萬元，連環購入低層2個實用面積389方呎細單位，料須繳付樓價30%從價及買家印花稅，涉及稅款共約500萬元。

●內地客抗辣！The Austine Place付稅逾700萬
消息人士透露，興勝創建(00896)旗下尖沙咀The Austine Place低層B單位，今日獲內地客以2,466萬港元購入，實用呎價約28,345萬元，發展商提供樓價14.5%回贈優惠。據悉，買家須繳付樓價合共3成的買家及從價印花稅，涉及金額逾700萬元。

●豪宅新盤大旺：名鑄複式大宅8200萬售出
新世界發展(00017)旗下尖沙咀名鑄今日以招標形式售出66及67樓複式J室，實用面積2,310方呎，成交價8,200萬港元，實用呎價35,498元。項目於政府加辣後已速售2個單位，套現2.37億元。

●最貴辣招稅！藍塘道洋房稅夠買22伙一城兩房
恒隆地產(00101)旗下黃泥涌藍塘道23-39早前推出標售的25A號屋，以3.018億港元售出，呎價66,025元，料創東半山屋苑式洋房呎價新高。發展商透露，上述洋房買家為公司客。即須繳付15%新辣招稅及15%買家印花稅，共涉金額逾9,000萬元，足夠購買各區豪宅，甚至22個沙田第一城兩房單位，料屬政府加辣後最大額辣招印花稅成交。

●加辣效應：遠展料樓價難跌　未來積極投地
遠東發展(00035)董事總經理孔祥達表示，元朗洪水橋丹桂村的洋房項目及沙頭角項目將於半年內推售，會先推售沙頭角項目。他稱，樓市加辣，短期內成交量會下跌，而現時地價及建築成本高昂，料樓價難跌，未來會積極投地。