豪宅升唔停 比97貴一倍
整體樓價超越1997高峰期，地價亦都貴過1997年，97年高峰已經不再成為樓市阻力位，紅磡地皮樓面地價逼近1萬元，比起14年前環海街的紀錄，高出近兩成，紅磡地價再創新高的同時，近日樓市連環錄得多宗高價成交，特別是豪宅呎價升幅最為驚人。
過去一星期最受市場注視的豪宅成交，肯定是影星張栢芝突然斥資1.28億元超高價，向樂聲電子購入中半山世紀大廈2座頂層複式單位，單位面積3,663平方呎，折合呎價高達3.5萬元，比起樂聲電子於2007年5,750萬元購入價，大幅上升1.2倍，成為中半山豪宅一個新紀錄，比起97年中半山最高呎價豪宅還要高出一條街，當年活躍炒家建萊集團秦錦釗，以呎價2.3萬元購入帝景園的頂層複式單位。
 

現時豪宅價由買家締造
同樣是複式單位的成交，不過現時情況與1997年卻有着分別，首先當年豪宅呎價屢創新高，但絕大部份破紀錄的新高價成交，主要由投資者所購入，單是建萊集團秦錦釗當時大手掃入五、六十間帝景園豪宅單位，一個比一個貴，大部份的紀錄係由同一投資者創造，相反14年後的豪宅市場卻明顯不同，現時世紀大廈高價成交，由張栢芝購入，明確係由用家購入。再者，大家亦明白現時張栢芝購入豪宅，估計都會以全數現金（Full Paid）支付，無需向銀行借錢，比起97年秦錦釗是向銀行借錢掃貨，最終金融風暴下，令秦錦釗債台高築，所以單位都變成銀主盤，現時的情況肯定同97年完全不同。
另一方面，筆者最近留意到另一宗豪宅高價成交，跑馬地雲暉大廈C座高層單位，面積1,597呎的單位，一名外區用家，斥資2,929萬元購入，呎價高達18,341元，創屋苑近年呎價新高，最特別是原業主早於97年5月的樓市高峰期購入，但當年購入價只是1,498萬元購入上址， 目前的售價比起97年的售價高出近一倍，顯示目前已有個別豪宅屋苑的成交價已經高出97年高峰期達一倍。
但看深一層，這宗雲暉大廈的成交，是否遠高於市價，情況卻並非如此，首先目前物業比鄰的禮頓山，最新呎價已超越2.5萬元的高位，而雲暉大廈僅以1.8萬元的呎價成交，現時的呎價可謂仍然低水，再者南豐集團持有的雲暉大廈A、B座正展開翻新工程，相信最快於下半年分拆出售，市場預期呎價亦達2萬元以上，現時C座高層成交價卻相當合理。
 

呎價20年急升5倍
豪宅售價比97年貴足一倍，這個數字確實驚人，現時個別屋苑的售價只是僅僅超越97年的水平，但豪宅售價的升幅卻遠遠拋離中小型住宅，不過若大家以超級豪宅的呎價比較，情況更加驚人，最新山頂豪宅呎價已經超越五、六萬元一平方呎，不過在97年山頂洋房呎價亦只是徘徊於2萬至2.5萬元的水平，現時山頂洋房的呎價比起97年肯定貴足一倍以上，筆者最後再補充一點，山頂洋房於1993年才首度突破1萬元一呎的水平，換言之用上不足20年時間，呎價已經急升5倍以上，升幅確實驚人。

新報
 

 
地產    額外印花稅實施半年二手成交縮25%
2011-05-23
額外印花稅至今的首半年剛屆滿，有代理行數據顯示，樓價過去半年平均呎價升約一成，惟額外印花稅令期內放盤量減少，比率約兩成半，物業交投亦跟隨放緩。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自去年十一月至今年四月的半年間，平均呎價錄得約百分之十點九升幅。惟政府推出額外印花稅後，放盤量減少。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，去年十二月一日至今年五月十九日近半年為止，二手住宅註冊量合共錄得四萬八千一百三十二宗，較去年六月一日至去年十一月三十日半年的六萬四千一百零一宗減少近兩成半，可見該措施對二手市場交投的影響。

若以近半年二手註冊量最多的十個屋苑分析，當中沙田第一城跌幅為十大屋苑之中最大，急挫四成，而新都城、珀麗灣及嘉湖山莊則齊跌三成；反觀，該十大屋苑中，愉景灣註冊量走勢平穩，僅微減百分之一。

事實上，額外印花稅至今的首半年剛屆滿，若將半年前購入的單位於現時轉售，所需付的額外印花稅將由一成半減至一成。若現時將額外印花稅推出後才購入的單位，持貨逾半年轉售，仍需繳付轉售交易總金額的一成作稅款，連同其他成本開支費用，獲利不多，部分甚至出現虧蝕。

再者，現時息口低企，持貨成本始終不高，故相信不少投資者仍會繼續持有手上單位作長投資，因此預期市場放盤量及成交量未會因此而大幅增加。

短炒住宅大幅減少

劉嘉輝指出，最重要的是，額外印花稅推出主要為打擊短炒賣，而此措施亦相當奏效，反映短炒活躍程度的住宅摸貨註冊量於近半年已大幅減少。據資料顯示，近半年住宅摸貨僅錄得四百八十七宗登記，較前半年的一千二百四十八宗大跌六成一，跌幅遠高於二手住宅。

星島日報

 
地產    首季住宅回報率全面下挫差估署：幅度5.7%至7.7%細單位跌勢急
2011-05-23
差餉物業估價署數據顯示，本年首季私樓回報率普遍下跌，當中除最大面積的E型單位(面積在一千七百二十二方呎以上)回報率企穩在二點五厘外，其他各類型的單位回報率均呈跌勢，幅度由百分之三點三，至百分之七點七不等，當中最大跌幅的為細單位，回報率於○九年第一季後首現跌勢轉急。

事實上署方數據顯示，本港私人租務回報率由○六年起過去五年逐年下跌，至去年按年私宅回報率，僅只有面積在四百三十一方呎以下的A型單位仍錄四厘，其他類型單位均告失守，當中面積在四百三十一方呎至七百五十二方呎以下的B型及C型單位按年回報率錄三點五厘及三厘，而D及E型單位，按年回報率更只有二點八厘及二點五厘。

過去九季輾轉向下

回顧過去逾兩年本港私人住宅租金回報表現，則已發現回報率過去九個季度輾轉向下調整。當年受金融海嘯影響，○九年首季A型單位回報率，錄得四點六厘，較○八年第四季的五厘下跌百分之八，而B型單位於○九年首季更錄得按季跌一成四。

至於中型及大型單位的回報率，於○九年首季均錄雙位數字的跌幅，下跌幅度介乎近一成三至近一成六不等，反映當年在市況逆轉之下，物業回報率無可避免隨市場調整。

而過去一年，大市持續向好，雖然完全擺脫海嘯的衝擊，但本港住宅回報率卻未見起色，繼續向下調整。當中A型單位回報率由去年第二季的四點一厘，按季逐步下跌，去年第三季錄得回報率為四厘，及至去年第四季回報率為三點九厘，跌幅均介乎百分之二點四至二點五。

惟本年首季，本港住宅物業回報率卻僅錄得三點六厘，較去年第四季按季跌百分之七點七，反映跌勢轉急。

而B型單位亦面對回報率急跌的局面。當中去年第二季住宅回報率錄得三點六厘，而去年第三季則跌百分之二點八，及至去年第四季就企穩在三點五厘，不過至本年首季，該類型住宅回報率卻只有三點三厘，按季跌幅為百分之五點七。

大型單位回報平穩

反之中型及大型單位的回報率則較「硬淨」，至本年第一季按季跌幅僅介乎百分之三點三至三點六，當中E型單位，按季回報率仍然企穩在二點五厘，反映中型至大型單位回報率跌幅較細。

數據分析



星島日報

美聯：地皮供應失衡樓價將現兩極化
2011-04-07
政府銳意增加住宅供應，有大型地產代理行指出，每年住宅供應增到三萬至四萬伙將對樓市造成衝擊，令市場出現供過於求的情況。同時勾地表市區及新界區供應失衡，將導致樓價出現「兩極化」現象。美聯副主席黃錦康表示，該行就本港樓市向全球基金界作出調查，發現八成被訪基金經理認為本港樓市應健康、穩定發展，當中逾半數認為每年兩萬伙私宅供應屬足夠。

美聯副主席黃錦康表示，該行就本港樓市向全球基金界作出調查，顯示逾八成二被訪長基金經理支持樓市健康平穩發展，而同類數據中支持樓市平穩發展的對沖基金經理則僅佔七成三，比例明顯較少。

市區及新界或將出現錯配

黃錦康指出，政府若在今年增加住宅供應量到三至四萬伙，將對樓市造成利淡影響，市場將會出現供過於求的情況。雖然單位落成需時，惟市場將提前反映供應增多的訊息，預期於數月或一年後，將導致本港樓價下調。而根據現時勾地表顯示，未來一年市區及新界區或出現錯配失衡現象，有機會令各地樓價出現「兩極化」現象。

同時，黃錦康又指，市場供應屬影響本港樓市的決定性因素，反而外圍因素影響則相對有限，如九九年時期外圍經濟屬減息期，惟樓市仍舊下挫。其又指出，雖美國加息不會對樓市造成決定影響，但有機會成為樓市轉角的導火，市場借勢調整。

樓市升勢放緩

黃氏表示，今年首季本港的樓價升約百分之八至九，在日本大地震以後，投資者及買家開始轉趨冷靜，而本港樓市升勢亦已放緩，而樓市亦進入相對平靜時期。

美聯首席經濟師劉嘉輝續謂，據差估署資料顯示，近二十年來每年私宅入住量約兩萬伙，因此就數據提出每年私宅供應約兩萬個是否足夠。統計結果顯示，約六成六受訪者認為足夠，而三成四受訪者則認為並不足夠。認為供應屬足夠的受訪者之中，明顯以支持樓市平穩發展的基金經理比例較高，達逾六成八，而支持樓市波動的基金經理則有約四成四認為每年兩萬伙供應屬不足。

事實上，該調查受訪者受自亞洲、北美及歐洲各地，其中管理亞洲資金的更高達六成八。同時參與調查的基金經理之中，近六成曾經持有美聯股份，對本地地產事務有一定了解。



星島日報

[全文]
鐵路上蓋項目佔新供應逾半
一手盤新界區勢成主戰場
房產
踏入2011年，政府去年打擊樓市措施對的影響逐漸在過去兩個月反映，上月樓市更逐步升溫，交投攀升，發展商推盤步伐亦轉趨積極，業界人士估計，今年新盤供應將較去年優勝，整體推盤量可達1.2萬至1.3萬伙，較去年上升約10%至15%。由於大部分逾千伙新盤都集中在新界區，除了成為主要戰場外，這些「千伙新盤」多為鐵路上蓋項目，不論哪個發展商推盤最多，最終的大贏家將是港鐵（066）。

可推售單位15000個

長實（001）、恒地（012）已事先張揚今年推盤大計，新地（016）更一馬當先，上月率先推出元朗洪水橋泉薈及南區Shouson Peak兩個新盤，農曆新年後亦部署推售屯門掃管芴星堤及西九龍瓏璽；長實同位於洪水橋的尚城亦預計在新春後推售，泉薈與尚城將成為今年首個新盤對陣的戲碼。

此外，新地旗下星堤將於明天公布最新銷售部署，預計可於短期內推出發售。

香港置業行政總裁李志成表示，根據該行數據顯示，預期2011年可推售單位約15000個中，新界區佔最多，達9466伙，佔整體推盤量約63%，其中將軍澳56區項目及屯門站項目將成為焦點新盤。

港鐵料成贏家

事實上，今年逾千伙大型新盤多集中在新界，利嘉閣地產研究部最新資料顯示，今年新界區一手市場屬「鐵路盤」的天下，包括大圍盛薈、荃灣西站TW7項目及日出康城2C期等；粗略估計，鐵路上蓋項目提供的單位數量近7000伙，已佔今年推盤逾50%，故港鐵將成為今年推盤的其中最大贏家。

雖然新界區佔新盤供應伙數最多，但九龍及港島區並非沒有新盤推售，港置預計，今年九龍區可推售的新盤達逾九千伙，其中嘉里建設（683）於2007年投得的黃大仙地皮，亦漸入成熟期，嘉里物業代理市務部總經理吳美珊表示，黃大仙親仁街項目現在仍待批預售樓花同意書，預計今年第一季將推售。

西九龍亦有多個項目預料年內推售，包括由信置（083）牽頭的西九龍海泓道／欣翔街項目亦有機會年內推售，同區恒隆（101）發展的浪澄灣，尚有餘下千伙有待推售，但據近年恒隆不急於推盤的策略，實際難以估計會否盡推單位。

另一個較矚目的項目將是新地發展、位於浪澄灣毗鄰的瓏璽，亦有機會於上半年推售。

港島區方面，香港仔惠福道項目將是最矚目的港島區新盤，共提供411伙，預計年內推售的港島區單位數目，將達1800伙。

[全文完]

信報

地產
二手暢旺 5屋苑呎價破97
2011年02月07日 星期一
二手樓市持續暢旺，不少屋苑呎價已超越或接近97年高位；而據資料顯示，截至上月50大屋苑中已有5個平均呎價突破97高位。
美聯（01200）資料研究部高級經理張蓓蕾表示，全港50大屋苑以註冊個案計算，北角城市花園呎價達8,879元較97年高出逾1成，另鰂魚涌華蘭花園、鰂魚涌太古城及薄扶林置富花園分別高出9.8%、2.9%及1.1%，而紅磡黃埔新邨較97年高位多出3%，另有13個屋苑平均呎價與97差幅亦不足1成。
沙田中心於1月錄得多宗呎價逾6,700餘元的高價成交，整體呎價被推高至6,000元水平，較97年單月呎價已高出5%，躋身為新界區首個越97價的屋苑。
1月平均賺幅36% 破紀錄
另利嘉閣研究部主管周滿傑稱，據土地註冊處資料顯示，1月份全港共錄4,627宗二手私人住宅獲利買賣登記，而每宗轉手個案平均賺幅更攀升至35.8%，刷新舊有紀錄，反映樓市資金良性循環未有中斷。
撰文: 陳嘉敏
經濟日報

要聞
新春回氣 十大屋苑僅22成交
嘉湖10宗跑出 業界︰短期勢轉活
2011年02月07日 星期一
不少市民趁春節期間外遊，令新春前仍表現熾熱的二手樓市稍稍降溫，十大藍籌屋苑過去4天只錄得約22宗成交，較正常周末假期下跌逾60%。業界人士指出，只要節日氣氛稍退，二手交投將會陸續浮現。
外遊拜年 睇樓減
根據美聯物業分行統計，本港十大藍籌屋苑二手成交於剛過去的4天新春長假期（2月3日至6日），共錄得約22宗買賣成交，較正常周末假期下跌逾60%，當中天水圍嘉湖山莊錄得約10宗成交，表現相對較佳，例如景湖居為12座中層A室，面積820平方呎，成交價245萬元，呎價2,987.8元，原業主於97年5月份以約352萬元購入物業，是次轉售蝕讓107萬元。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年農曆新年期間，二手市場主要藍籌屋苑交投，較08、09及10年春節假期成交要活躍，實為兔年的好開始，相信與不少用家趕於新年後小陽春出現前入市有一定關係，九龍及新界區主要藍籌屋苑均錄得成交個案，而港島區不少業主由於外遊未返，而部分業主則因為拜年活動，窒礙睇樓，致令個別屋苑於新春假期間錄得零成交。
太古城僅1宗成交
1月份交投極旺的鰂魚涌太古城，過去數天只錄得1宗成交，中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城寧安閣高層A室，面積675平方呎，單位以578萬元成交，呎價8,563元。原業主於1990年以123萬元購入，持貨21年，帳面獲利455萬元離場。
香港置業高級執行董事伍創業指出，在政府新措施的影響下，過往投資者將單位委託代理放售（鎖匙盤）的個案有所減少，長假期間可供睇樓的單位因而大大減少；在用家外遊未能睇樓的情況下，春節長假交投量放緩屬正常迹象。
除了市民外遊影響外，據中原地產統計資料顯示，在政府推出額外印花稅後，中原領先指數由6周前谷底87.48點，上升至最新的90.83點，累計上升3.84%，置業人士也需要時間消化急速高升的樓價水平，故趁農曆新年假期稍作休息。
總括而言，受春節假期影響，過去4天一、二手交投放慢。但業界人士強調，由於二手睇樓量意慾仍強，加上將有多個新樓盤部署春節假期後推售，故業界普遍預期在發展商投入大量資源進行宣傳推動下，短期內將能有效刺激一、二手樓市重拾升軌。
撰文: 黎煥成
經濟日報