雙辣對沖 樓價不會暴跌
科大經濟學系教授雷鼎鳴向來語不驚人死不休，繼雨傘運動期間聲言佔中會令香港本地生產總值損失3500億元鬧出笑話後，近日針對虛張聲勢、有名無實的所謂港獨主張，又胡謅樓價可以大跌九成。結果，雷鼎鳴的胡言亂語不但未能引起社會恐慌，反而成為一生恐怕無法買樓的年輕人嘲諷的笑柄。
事實只能證明，本港建制不少所謂學者，根本浪得虛名，不學無術，對現實一知半解，以為仗着自己的學術權威地位，便可胡說八道，唬嚇大眾，殊不知只是自暴其醜，自取其辱。
樓價會不會下跌？當然有機會下跌。事實上，自去年底以來，反映本港樓價的中原地產指數創出新高後，已逐步回落，至今下跌超逾10%，而且二手成交轉趨淡靜，近期更出現不少大幅蝕讓的個案【表】。因此，不少對中港經濟前景悲觀的樓市評論家均驚呼本港樓市泡沫行將爆破，甚至已在爆破中，最高跌幅有人預言可達四至五成。
過，近期蝕讓個案的表表者是一宗貝沙灣洋房原業主慘蝕6350萬元。一間由大陸投資者持有的薄扶林貝沙灣五期一座雙號屋，只以低價1.1億元沽出，每呎造價僅30500元。根據資料顯示，貝沙灣對上一宗有紀錄的洋房成交是2014年一座實用面積3953方呎洋房的轉讓，造價2億元，每呎價達5萬元；比較之下，今次蝕讓成交的洋房，樓價跌幅高達三成九，表面看來，十分嚴重。
不過，細心分析之下，今次慘蝕6350萬元的洋房只是特殊例子，不能反映本港樓市的普遍情況。物業由大陸投資者持有，於2011年11月以1.66億元買入，購入後一直丟空，沒有人居住，也沒有租出，擺明是投機的炒賣；有關物業除於2012年5月向銀行承造按揭外，去年3月亦曾向一家財務公司承造按揭。
由於自去年起中國大陸經濟急速滑落，股市暴跌和人民幣暴力貶值後，不少大陸投資者在內地損手，不能不在海外沽售資產套現返回大陸救駕，因此豪宅蝕讓個案此起彼落，不足為奇。其實，樓價的真正跌幅沒有那麼大，因為新買家的實際支付金額，其實不是1.1億元，新買家可能須繳付買家印花稅（BSD）和持有一個物業以上交易的雙倍印花稅（DSD），當然還有正常必須繳交的物業印花稅。
如果新買家於3年內售出物業，還要支付額外印花稅。額外印花稅由10%至20%不等，視乎購入後售出的時限。買家印花稅稅率一律為15%，雙倍印花稅按樓價計算，最高的稅率由交易額的4.25%調整至8.5%。
換言之，單是買家印花稅和雙倍印花稅，新買家便要多付23.5%稅項，如果他們在購入物業後於3年內沽出，還須支付額外10%至20%的稅項；連同雙倍印花稅和買家印花稅計算，新買家的實際購買價其實是大約1.35億元，比原業主的購入價只下跌大約18%，不足兩成。
正是成也蕭何、敗也蕭何。自2010年上任特區政府開始推出額外印花稅後，本港樓價一直飆升，全拜全球量化寬鬆和人民幣兌港元大幅升值所賜。不斷攀升的樓價主要都是由外來投資者和炒家造成，真正本地首次置業者已經鳳毛麟角，絕無僅有。原因很簡單，因為本港樓價之高，已為全球之冠，痛苦指數（即以500呎單位的平均市價除以家庭收入中位數）最高曾見19，即一個收入中等的家庭不吃不用，把所有收入用來購買一個500呎的單位，亦需19年。因是之故，即使一個核心家庭由名副其實的中產專業人士組成，月入以10萬元計，亦無法負擔當前的樓價；換樓交易費用之昂貴，令行之數十年的置業階梯遊戲早已名存實亡，絕大部分一手和二手樓之成交，可說都是由坐擁巨額資金的本地或外來投資者成交的。
如果樓價下跌三成，粗略計算，其實相等於所有政府為遏抑樓市和確保銀行系統不受樓價大幅下挫和銀主盤湧現動搖的各項印花稅，只要政府因應樓市的實際情況，放寬遏抑樓價措施，取消部分或全部附加印花稅，即可吸引海內外實力投資者趁機吸納，挺住樓市，所以全面大跌的機會根本微乎其微，不會出現。
自2008年金融海嘯爆發後，全球主要經濟強國均爭相推行量化寬鬆措施，以穩定金融系統和挽救經濟，中國政府亦投入4萬億元人民幣，力保經濟持續增長。香港作為資金自由進出、法律制度健全的國際金融中心，一直是國際游資的避難所，自2008年至今，泊在本港的資金一直超逾萬億元，要不是投入股市，便是進軍物業，是股市興旺和樓價一直高企的根本原因。
只要香港的自由和法治不變，國際游資對香港的國際金融中心仍然抱持信心；即使大陸經濟滑坡，本港經濟又停滯不前，基於全球金融資產總值為實體經濟資產總值三點八倍，作為主要的金融資產，物業的價值不會輕易消失。然而，香港一旦出現重大政治變故，自由和法治不保，資金大量流走，本港的樓市和股市便會受到嚴重衝擊，出現暴瀉的機會絕對有可能。因此，與其擔心經濟拖垮樓市，倒不如憂慮政治動盪對本港經濟和樓市的影響，為政者又豈能掉以輕心？
29 April 2016
信報
