本週地產市道分析

第一 地產商磨拳擦掌吸水 疫情暫放緩，多個地產商磨拳擦掌，推出新盤吸水，新地捲土重來，推出天水圍樓盤，均價折實過萬元，個別單位更比去年加成半。 《搵銀報》講，Wetland Seasons Park 1房折實413萬。政府放寬限聚人數，發展商推盤信心增，多個全新盤陸續出擊。本月首個項目為天水圍Wetland Seasons Park第3期，公布首批65伙，折實呎價破萬元，個別較去年第1期推售單位提價約15%。 第二：百貨創辦人購豪盤付辣稅 有人辭官歸故里，有人連夜趕科場，最新由日本城創辦人接貨，購入深水灣徑之近兩億元豪宅，單計辣稅已逾二千五百萬元。 《搵銀報》謂，日本城創辦人1.8億購深水灣徑8號。疫市下亦無阻名人入市，土地註冊處顯示，家居用品零售店日本城創辦人劉栢輝，近日豪擲近1.8億元，購入南區深水灣徑8號一個分層單位，並另繳15%辣招稅入市，涉及稅款約2,694萬元，意味今次劉栢輝總入市成本超過2億元。 第三：新界複式樓王交易撻Q 豪宅半新盤遇冷鋒，一度膺新界樓王之複式大宅遇買家撻大訂離場，損失訂金七球。 《文人報》表示，澐灃複式撻大訂輸682萬，呎價4.23萬曾膺新界樓王。近日疫情紓緩，不少豪宅新盤均錄破頂價成交，不過卻有買家不惜損失大額訂金亦決定撻訂離場，其中永泰沙田九肚澐灃一個曾榮登新界分層呎價樓王寶座的特色戶，最近遭撻大訂，估計買家損失約682萬元訂金。 第四：恒隆撈底奪美領南區地 美國領事館標售南區項目終搵盅，由恒隆地產奪得，以市場下限價中標，準備四十億元發展項目，今次低價撈底成功也。 《方向報》指出，恒隆地產投得美政府壽臣山物業，投資總額約40億。恒隆地產表示，對成功投得美國政府壽臣山物業地塊感到高興，並指該地塊屬市場罕見，作價合理，而該地皮將會重建成多間獨立式豪華大宅，預計於2024年落成，投資總額約40億元。壽臣山壽山村道37號物業成功以25.66億元售出，每平方呎作價54,138元。市場原先估計，該地皮呎價介乎4.5萬至10萬元，估值約21.3億至47.3億元，如今成交價接近市場預期的下限水平。 第五：名人銀主盤價沽 零售消費行業起起伏伏，今次疫情重災區以飲食娛樂業尤甚，最近有酒樓業名人持有豪宅物業淪為銀主盤沽出。 《文人報》講，福臨門太子爺中半山豪宅淪銀主盤6800萬沽。雖然新冠疫情緩和，惟個別二手豪宅卻要減價出售，其中灣仔福臨門酒家第三代掌舵人所持的中半山好利閣單位，早前淪為銀主盤，減價200萬元或3%後、以6800萬元售出，比5年前購入價僅高18%。另「磁帶大王」陳秉志最新售出東半山嘉雲臺單位，作價4500萬元，陳氏3個月內連沽3豪宅、總值逾1億元。

成交轉活 造價各趨兩極

二手交投陸續重回正軌，除10大屋苑成交速度加快外，其餘各主要地區按月同期亦上升，但成交轉活下，造價反而各趨兩極。

以10大屋苑而言，鰂魚涌太古城暫以14宗成交居於榜首，雖然有4宗呎價逾2萬元以上，但同期有7宗為實呎均價1.6萬至1.7萬元低層戶，未能讓整體均價重回2萬元水平。至於鴨脷洲海怡半島本月有8宗成交，區內代理指，過去一星期區內的睇樓量已回溫，僅上周六、日有逾40、50組買家睇樓，連疫情高峰期間不予開門的業主，也開始解封。但放盤業主各異，如有低層海景套3房單位，實用面積729平方呎，面向避風塘海景，放盤僅兩周，累減12%，以1,128萬元易手，屬近期筍價。另外，26座低層2房戶，亦以低市價4%沽出，但同時間33A座高層2房，以908萬元近期理想價易手。

美孚整體呎價下調

九龍區方面，美孚新邨成交量有所回升，但整體實用呎價向下調整，主要是大部分買家還價偏低，只有急於套現的業主才肯作出讓步，以低價沽貨。如5期蘭秀道7號高層D室，面積657平方呎，業主原叫價910萬元已屬低市價水平，但最終成交價855萬元，買家成功議價55萬元。

至於新界區兩大屋苑，沙田第一城本月以細3房主導大市，佔總成交達55%。其中20座頂層連天台戶，面積451平方呎，2個月微減5萬元，以780萬元易手，呎價達17,295元，屬理想價。而受同區新盤開售影響的天水圍嘉湖山莊，目前暫10宗成交，區內代理指，盡管新盤定價較同區二手為高，但預計仍可吸納區內大部分客源，拖慢二手成交。

11 Sep 2020

經濟日報

每週地產要聞

中資毋懼疫情出手奪地

本港樓市再受疫情籠罩，今番政府再推出地皮，由中財團出手，售價達三十七億，每呎造價近五千元，符合市場預期水平，反映內地資金對港項目甚具興趣。

《阿爺報》講，萬科財團37億奪大埔地皮。本港經濟受疫情困擾出現下滑，但樓市則仍保持穩定，發展商積極投地補充土地儲備。地政總署公布，上周截標之大埔馬窩路地皮，由萬科(香港)及青建集團合資投得，地價約37 億元，每呎樓面地價4,738 元，合乎市場預期。萬科(香港)表示，公司計劃在該地皮興建中低密度住宅，預計提供逾千伙單位。另外，公司認為本港樓市將繼續平穩發展，並將會持續從不同渠道增加土地儲備，支持公司作長遠發展。

第二 黃金地段商場空置驟升

零售消費重挫，外地及國內旅客接近零，全球知名地段廣東道，其中海港城商場收入挫三成，連同銅鑼灣時代廣場，過往這兩大生金蛋之物業，空置近一成之高。

《小超報》報導，海港城商場收入挫30%，十舖一吉。九倉置業受累於投資物業重估大額虧損，今年上半年業績盈轉虧，面對新冠疫情爆發，其核心盈利倒退近26%，至38.44億元。集團旗下兩大旗艦商場尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場，收入分別急挫30%及23%，海港城商場的空置率更飆升至10%，有分析員相信是有紀錄以來的高位，而時代廣場的商場空置率也攀至8%。

第三：經濟急挫復甦待明年

本港經濟受挫，樓市與經濟長期變化不可分割，最新次季生產總值調至負百份之九，普遍預期踏入衰退期，最快明年才見復甦。

《搵銀報》謂，港次季GDP挫9%，衰退期恐歷來最長。疫情衝擊下，本港第二季本地生產總值（GDP）預先估算數字按年大跌9%，其中私人消費開支下挫14.5%，錄得歷來最大跌幅。

投資界看淡第三、第四季GDP預測，普遍預期繼續下跌，到明年首季才回到正增長。由於香港從去年第三季起已連續4季負增長，勢超越08年金融海嘯、步入歷來最長的衰退周期。港府發言人強調，只要本地疫情再次受控，外圍環境又繼續改善，香港經濟可望今年餘下時間，逐步復甦。

第四：高銀賠訂再賣啟德地

高銀賣啟德地可謂峰迴路轉，今次賠訂再賣得較高價，並且有賣樓分帳提成協議，較早前賣出之交易條件有所減辣。

《文人報》指出，高銀賠錢重售啟德地，新買家35億接貨，呎價估值重回1.2萬水平，有機與新買家三七分帳。屢傳財困的高銀金融為尋一口好價減低損失，三度向神秘買家蝕讓啟德住宅地皮。高銀公布，再次取消上周五（ 24日）向離岸公司買家Agile World出售啟德第4B區4號地皮，改向同樣是離岸公司「彥佑」以34.77億元出售項目。新交易條款不但較上次「減辣」，項目呎價估值更重回5月首次出售的12,000元水平，項目發售後高銀更有機會與新買家三七分帳，故高銀寧願數日間損失4.5億元亦要改投新買家懷抱。

第五：收緊限聚新盤收票照賣

一手盤推售略放緩，新界區有新盤連環推出，且次輪銷售反應仍不俗，成為收緊限聚措施下，收票亦不俗，乃新盤銷售之試金石。

《搵銀報》表示，屯門2新盤收近萬票連環推。屯門兩個項目於本周末先後推售，並截收意向登記。首輪銷售185伙的帝御·金灣昨截收8,563票，較推售單位超額約45倍；而御海灣截收約1,307票，超額認購約23倍。而由帝國集團及香港小輪發展，恒地負責銷售的帝御·金灣將於周六推售185伙，折實售價由291.2萬至686萬元，折實呎價由11,961至17,035元。

本週樓市概況

本週樓市概況 (林木地) 2020年7月18日

第一：資金充裕息低利業主 大量資金湧入，金管局多番沽港元購美金穏定聯匯，在拆息低下，本港業主供樓有著數，以H按息慳回一筆也，亦對置業市場有正面作用。 《太公報》表示，一個月拆息跌見0.38厘近三年新低，資金湧港供樓受惠H按還款慳7%。近期持續流入港元的資金逾1000億港元，推低香港銀行同業拆息。與供樓開支相關的1個月Hibor近日報0.38厘，是自2017年6月14日（約0.37厘）以來的近3年低位。以大型銀行現時提供的H按息口普遍為H+1.5厘計算，實際按揭利率為1.38厘；與年初時H按處於封頂利率（即2.5厘）比較，置業人士的供樓壓力亦見減輕，以每月供款總額計，支出減少近7%。 第二：山頂銀主盤搶高拍出 有人辭官歸故里，大人連夜趕科場，今次私人拍賣場，成功賣出山頂銀主盤，並且被搶高於底價四成半沽，但市場話抵買，事關比九龍豪宅洋房價還要低。 《太公報》謂，豐林閣銀主盤1.71億拍出低估值20%，成交呎價僅7.1萬未及石硤尾洋房。環球經濟衰退對本港豪宅市場的影響逐漸浮現。山頂超級銀主盤豐林閣一幢洋房， 以1.71億元拍賣售出，雖然比開價搶高45%，惟仍是比較估值便宜逾20%，成交呎價僅7.1萬元，較九龍石硤尾洋房新盤緹山呎價還要低， 第三：屯門樓盤開高價吸客 一手盤魚貫登場，多個地產商磨拳擦掌推盤吸資，新地最新開出屯門樓盤，開放戶入場價約四球半，開價屬同區高水平，成為新一輪疫潮下賣樓指標。 《搵銀報》講，屯門御海灣開價，開放戶469萬入場。盡管確診數字續創新高，新盤仍然高開，屯門御海灣第1期首推88伙，全數折實價均低於800萬元，折實呎價1.5萬至1.96萬元，屬同區首批開盤的新高，261平方呎開放式戶折實價468.8萬元入場。 第四：補地價收入減庫房少一筆 土地市場交易放慢，連政府補地價收入亦大跌，今年上半年補地價收入得返六億，為八年來新低，庫房收入又少一筆。 《文人報》話，半年補地價不足6億，8年新低。受疫情影響，補地價進度仍然緩慢。地政總署公布，今年次季補地價僅涉逾5.7億元，較今年首季僅3000萬元大幅攀升，主要由於今年首季部分政府部門暫停辦公，拖慢補地價進度，而有關季度補地價收益，為2016年第三季錄得5.06億元後的新低數字。若以半年計，今年上半年補地價僅涉5.736億元，為2012年上半年錄得5.55億元後，近8年新低紀錄。 第五：大學斥資買商場培訓 大手買賣市場靜局，今次有大學出手，買入商場作培訓用途，造價近五億元，成近期市場實力買家。 《搵銀報》指出，港大兩年斥10億，購翰林峰商場。土地註冊處資料顯示，鄰近香港大學的新盤翰林峰商場部分，再獲香港大學以近4.6億元購入，值得一提的是，兩年前港大已經購入商場另外的部分，當時作價約5億元。 資料顯示，翰林峰商場A部分，以4.596億元易手，面積19,533平方呎，呎價23,529元。香港大學發言人表示，就2018年購入的部分，香港大學牙醫學院正籌備專科培訓診所，預計今年下旬投入服務。

本週樓市 要聞 11July 2020

本週樓市 要聞 2020年7月11日

第一 中移大手筆奪政府地 中資全方位奪港地，今次由電訊財團斥資56億元奪火炭數據中心地皮，估計投資額達百億元，成為本港政經飄搖下，擲下信心一票也。 《太公報》報導，配合香港5G發展，破紀錄價撼贏八財團，中移動56億奪火炭地建數據中心。香港今年初正式開啟5G 時代， 中移動 除奪取最多5G 頻譜外， 剛再以高市場上限估值近五成， 奪火炭工業用地，成交價高達56億元，每呎樓面地價近6000元，是本港工業及數據中心用地的歷史新高價，業界估計總投資約達百億元。 第二 一手盤撞期拗手瓜 一手市場成交旺場，吸引發展商連番開盤吸客套現，且出現短兵相接局面，今次兩大手新盤對峙，相信銷情將各有千秋，成市況經緯儀。 《太公報》話，茶果嶺康城互撼周六合推450伙，會地：考慮防疫未有盡推，長實：加密消毒。會德豐地產、長實繼2001 年九龍站之役後， 事隔19年再爆火花！會地茶果嶺KOKO HILLS及長實將軍澳日出康城SEA TO SKY，兩個同主打大戶的風頭躉，過去數日前後腳車輪轉式加推後， 同步鎖定周六各推165 伙及285 伙共450 伙互撼，為下半年火辣辣的一手樓市上演今年最有睇頭的新盤序幕。 第三 佐敦巨鋪租勁插九成半 鋪租跌幅未見底，由服裝零售商租入一項佐敦四千呎巨鋪，竟然較之前租金勁跌近九成半之譜，幅度可謂驚人。 《小超報》指出，包浩斯每月30萬短租彌敦道兩舖。雖然新冠肺炎疫情緩和，但因零售區吉舖數目大增，所以零售商租舖態度依然謹慎。本地時裝品牌包浩斯（Bauhaus，00483）近月乘核心區有舖位丟空，隨即以短租形式租入兩個位於尖沙咀至佐敦一帶的彌敦道舖位，月租共約30萬元。當中佐敦協成行九龍中心近4000方呎複式巨舖，月租僅15萬元，租金較高位勁跌94%。 第四 甲廈吸納量呈負增長 中環商廈空置拾級而上，今次錄得上半年負吸納量達二十萬方呎，退租潮未完下，業主放租單位待租時間急急上升。 《搵銀報》表示，戴德梁行：中環甲廈待租率15年高。新冠肺炎下，環球營商環境轉差，影響寫字樓租務。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，第二季甲廈錄負51.3萬平方呎吸納，而中環上半年合共錄逾負20萬平方呎吸納，反映需求大幅下跌。租金方面，中環甲廈呎租約135.5元，按年跌7.2%，上半年累跌10.9%。 第五 零售差鋪租低處未算低 本港鋪市調整未見底，有大行直指上半年鋪租平均跌二成半，全年則有三成跌幅之巨。 《阿爺報》講，世邦魏理仕料舖價全年跌三成。本港上半年於風浪中前行，新冠肺炎以至社會事件均成為最大挑戰。世邦魏理仕發表下半年香港商業房地產市場展望，指出今年上半年商業房地產的資本價值均錄得下跌，其中商舖價格上半年錄25%跌幅，全年則料錄30%跌幅。而寫字樓價格也被看淡，上半年已下跌19.6%，料全年最多跌25%。

二手5月暫3753成交 超4月全月

二手交投持續上升，據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，5月首25日二手住宅註冊量錄3,753宗，已超越4月全月3,545宗，高出約5.9%。按目前推算，估計5月全月二手住宅註冊量可達4,500宗，屆時將創1年新高。

由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，5月註冊個案一般主要反映4月市況。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，5月份二手表現向好，估計全港二手交投有力進一步挑戰5,000宗水平，料6月份註冊量將反映出來。

以屋苑劃分，截至5月25日二手註冊量最多的10個屋苑中，7個屋苑已超越4月全月水平，當中太古城按月升幅最大，較4月全月多約92.9%；至於月內註冊個案最多的沙田第一城，暫以43宗居首，亦較4月全月高出超過2成。

27 May 2020

經濟日報

5月樓宇買賣登記 暫4030宗

截至5月20日止，5月份樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄4,030宗及346.14億元，料全月錄6,400宗及570億元，按月升約31.5%及48.6%。

一手方面，5月暫錄608宗，總值75.4億元。預期整月約1,000宗及125億元，按月升32.8%及54.8%。二手方面，5月暫錄2,671宗及217億元。預測整月登記約4,200宗及340億元，按月升35.9%及39.2%，五一長假後樓市展開新一輪旺市，相信6月份二手登記持續高企。

責任編輯：楊雨

25 May 2020

經濟日報