新盤4月售2580伙 按月升1.9倍

新盤4月售2580伙 按月升1.9倍

【本報訊】受大型新盤熱銷帶動，4月份一手市場共沽出逾2,580個單位，為一手新例生效後最多，成交金額逾245億元。

新例生效後 兩年來最多

據統計成交紀錄冊中各個新盤成交，上份成交單位逾2,580伙，較3月份的900伙急升近1.9倍，屬今年新高。同時亦為一手新例生效兩年來最多，較去年6月的約2,350宗紀錄再高約一成。

成交金額達逾245億元，主要來自3個熱銷新盤，包括：長實將軍澳緻藍天（1,648伙）及會德豐地產油塘PENINSULA EAST（256伙）以全盤盡推，並迅速沽清，嘉華國際（00173）將軍澳嘉悅期內銷售亦約259伙。3個項目合共銷售2,163個單位，佔總數逾8成，成交金額亦達165.4億元，佔總數67%。

3盤售2163伙 佔總數8成

年內有機會推售的新盤中，難有規模足以媲美緻藍天的大盤，現待批預售的新盤中，YOHO TOWN 3期（1,114伙）、峻巒1期（1,027伙）及東環2期（932伙）規模已算最大，估計如上月熱銷情況有機會維持至年尾。

另外，中原地產資深營業董事李子明表示，在今年首季，九龍區豪宅交投活躍，價值1,000萬元或以上的私人住宅買賣達415宗，比去年同期的203宗急升逾倍；成交金額亦由去年首季的49.17億元升至今年首季的98.35億元

1 May 2015

經濟日報

明年細戶4796伙 創17年新高

明年細戶4796伙 創17年新高

佔整體2萬伙24% 元朗九龍城油尖旺最多

私宅明年有2萬伙落成，按年增5成；細單更按年倍增至4,796伙，佔24%，更創99年以來17年新高，集中元朗、九龍城及油尖旺3區，學者料供應增起穩定樓價作用。

差餉物業估價署昨日公布《2015年物業報告》，明年預測落成量達20,144伙，較今年13,286伙，按年急增51.6%，創2004年以來12年新高。

發展商近年積極增建中小型單位，以迎合市場需求，並將會陸續落成。明年落成的私樓中，實用面積少於430平方呎以下細單位，涉及4,796伙，較今年2,395伙倍增，佔總供應量達24%。

中小型單位供應增 定價受壓

當中以元朗、九龍城及油尖旺最多細單位供應，合共佔整體比例逾半。例如，長實前元朗邨限呎地（涉1,129伙）、新地（00016）元朗Grand YOHO Development（共2,508伙）、恒地（00012）大角咀利得街項目（涉448伙），以及馬頭角炮仗街項目（涉300伙）等樓盤，均提供不少細單位供應。

屬於明年供應主力的B類單位（實用面積介乎431至752平方呎），則涉及1.1萬伙，亦是按年倍增，並創2004年後12年新高，最主要來自元朗、離島及西貢區（包括將軍澳）等區，例如新地東涌東環I、II（涉2,339伙）、長實將軍澳峻瀅II（涉872伙）等。

據本報統計，將於明年落成的新樓之中，超過6成仍未推售，預計大部分將於今年以樓花形式推出，帶來大量中小型單位，對主攻中小型單位項目定價受壓。

今年私樓1.33萬伙落成 減16%

至於整體私樓落成量分布，新界區比率高達7成，尤其以元朗、西貢及離島3區最多，當中元朗區供應達5,247伙，較今年大增2.5倍，屬於區內超過10年新高；而西貢區亦涉及4,761伙，按年更是激增297倍。

今年私樓預測落成約1.33萬伙，較去年減少15.5%，當中一半位於港九市區，而新界區方面，則以沙田及離島區供應較多，分別佔15.7%及12.6%，大部分已經於去年推售。

去年樓價升15% 泡沫風險顯著

另外，2014年私樓樓價累積升14.8%，差估署認為泡沫風險依然顯著，而展望今年，樓市容易受利率上升及環球金融波動影響，會密切監察市場，有需要時推出適合措施。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，近年細價樓上升，其中一個原因在於細單位供應短缺，連租金亦持續上升，而明年較多細單位落成，可紓緩及滿足這部分需求，預計明年中開始隨着落成量增多，加上美國加息，對於穩定樓價能起作用。

撰文:余敏欽

1 May 2015

經濟日報

細戶供應 未來3年達2.7萬伙

細戶供應 未來3年達2.7萬伙

新盤轉攻上車客 佔整體4.4萬戶6成

新樓供應增，不少興建中的私樓均屬中小型單位。據本報統計，過去3年獲批動工紙項目共4.4萬伙，逾6成屬於中小型單位，涉及2.7萬伙，可於未來2、3年陸續推出市場。

樓價高企，發展商為遷就市民上車能力，近年建屋設計由過往傾向大單位，轉為增建中小型單位。

本報統計屋宇署自2011年至今約3年間所批出動工紙，扣除部分已經落成的項目，正在施工中的項目共176個，涉及單位總數約4.4萬伙，預計可於未來2、3年落成或推出市場，滿足短期樓市需求。

如果以屋宇署計算的實用面積（Usable Flat Area）計算，即扣除廚、廁及牆身後的面積少於400平方呎的單位，合共涉及2.67萬伙，佔整體比率逾6成，而面積少於250平方呎的單位，亦佔8,440伙，比率約為兩成，據測量師推算，該面積單位或屬近年熱賣的1房及開放式戶。

元朗區涉8760伙 呎價低水

在各區之中，以元朗區的中小型單位供應最多，涉及約8,760伙，由於同區私樓呎價較低，入場門檻會較低，較適合用家上車。例如，新地（00016）錦田沙埔北峻巒，接近7成屬於中小型單位，涉及約1,970伙；至於同區長實持有的元朗安寧路前元朗邨限呎地，提供約818伙中小型單位。

至於細單位方面，則以西鐵南昌站規模最大，整個項目3,410伙之中，接近6成面積少於250平方呎（即實用面積約300多平方呎），參考同區私樓如碧海藍天近期實用呎價約1.3萬至1.4萬元，入場費估計至少400萬至500萬元，未必是一般上車客能夠負擔。

市區重建盤多建1房開放式

事實上，近年不少市區重建項目，均用作興建細單位，提供大量1房或開放式單位，例如恒地（00012）大角咀利得街項目（涉及448伙），但由於市區呎價普遍較高，相信難作上車盤之選。值得一提的是，政府過去幾年積極增加中小型單位供應，除了先後推出4幅限呎地外，也在鐵路項目上加入限呎條款，合共涉及約1萬伙供應，預計隨着更多項目獲批施工紙後，未來中小型住宅供應將會進一步增多。

此外，早前港鐵（00066）亦修訂日出康城項目規劃方案，縮減單位平均面積，當中由南豐投得的康城6期項目，將會興建2,400伙，當中一半將會是1、2房的間隔，部分單位面積更細至200至300平方呎，有機會是區內最細的入場選擇。（系列二之二‧完）

撰文:余敏欽 
系列名:私樓供應系列

30 April 2015

經濟日報

私樓3至4年供應 7.8萬伙新高

私樓3至4年供應 7.8萬伙新高

67%屬中小型戶 紓緩上車需求

私樓供應持續增加，未來3至4年潛在私樓供應達7.8萬伙，按季增5%，創歷史新高，當中67%屬於中小型單位，同創新高。分析預計，供應續來，下半年樓價升勢受壓。

運輸及房屋局最新統計數據顯示，未來3至4年私人住宅潛在供應共7.8萬伙，較去年第四季的7.4萬伙，大增4,000伙，按季升幅達5.4%，亦是2011年第二季以來最大增幅，平均每年1.95萬至2.6萬伙，較政府供應目標的1.88萬伙，高出4%至38%，反映供求趨向平衡。

政府加快批地 熟地大增4成

私樓供應大增，最主要受政府批地加快影響，期內隨時可動工的熟地達2.1萬伙，按季大增4成，創有紀錄以來新高。

而發展商賣樓亦有所加快，建築中而未售出的新樓亦有5.1萬伙，按季減少2,000伙，但仍然連續8個季度企穩在5萬伙以上水平，現樓餘貨則維持6,000伙。

細價樓市場熾熱，新供應之中，實用面積少於753平方呎的中小型單位，涉及5.2萬伙，按季略增3,000伙，佔整體供應量約67%，比例屬於有紀錄新高，顯示發展商積極興建中小型單位，未來供應增多，預計可以紓緩市民上車需求。

運房局：未來數月18地轉熟地

綜合業界人士分析，過去幾年私樓供應僅1萬多伙，面對未來幾年私樓供應倍增，短期內市場氣氛較佳，仍然能吸納單位，但供應持續推出，勢必影響樓價走勢，估計今年下半年至明年，樓價將現壓力。

值得一提的是，運房局發言人透露，除上述7.8萬伙潛在供應外，未來數月再有18幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約1.2萬伙，較對上一季的1.5萬伙減少兩成。分析認為，政府短期內批地減慢，如果發展商持續加快賣樓，短期內私樓潛在供應或有所回落。

落成量滯後 首季僅錄900伙

另一方面，私樓落成量明顯滯後，第一季度僅錄得900伙，按季大跌74%，屬於近3年季度新低，只及政府預測落成量1.3萬伙的7%；而施工量亦只有2,000伙，按季下跌41%，按年則跌75%。

政府解釋，動工量減少因新動工項目大部分為中、小型樓盤，而落成量則受落成樓盤規模、天氣、物料供應、建築工人供應量、發展商的商業考慮等因素影響，季與季之間的落成量經常會有所上落，預計未來的施工量及落成量均會有所增加。

撰文:余敏欽

 

25 April 2015

經濟日報

新盤旺 全年九成樓花料沽清

新盤旺 全年九成樓花料沽清

運輸及房屋局今天將公布今年1月至3月的私人住宅一手市場供應數據。市場人士預期，首季落成量將較去年第四季的3500伙減少，但預計由於多個大型項目可在年內落成，落成量可逐步追上預測目標。

此外，一手市場銷情暢旺，代理數據顯示，預計在今年落成的單位，至今有超過一半已透過賣樓花方式售出，業界預期今年新盤市場推售情況可保持順利，預計至今年底，全年落成的單位中有九成可以成功售出。

首季落成量料跌

運房局今天公布的數據，包括首季施工量、落成量和貨尾量等。

美聯物業引述差餉物業估價署的資料指出，今年首兩個月只有358伙落成，該行預計，即使連同3月的落成量，首季落成量仍會較去年第四季的3500伙為少，與差估署公布的全年預測落成量約1.33萬伙，亦有明顯距離。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，即使首季落成量按季減少，由於年內有多個大型樓盤落成，包括灣仔囍滙二期、東涌昇薈和馬鞍山迎海．星灣御等，落成量有機會改善並追上預測目標。

另一邊廂，中原地產預計，今年約有1.11萬個住宅單位落成，其中5676伙已經成功售出，佔全年預計落成單位約51%，並有多個預計今年內落成的樓盤已經成功沽清，包括房協位於長沙灣的喜韻和喜盈、同區宏安（01222）的薈悅、長和（00001）天后DIVA和新世界發展（00017）西環EIGHT SOUTH LANE等。

事實上，由於發展商推盤態度積極，近年落成的單位，已售出的比例超過80%，其中去年落成的1.57萬個單位，只大約2600伙未推出或者屬於貨尾單位，全年的售出比例約83.4%，至於2013年落成的單位，現存的貨尾和未推出單位僅餘不足440伙，全年計算售出單位已佔落成量94.7%。

劉嘉輝說，近年發展商積極售樓，即使預計在今年落成的住宅項目，不少早已透過預售樓花形式推出市場；加上2013年中政府把樓花預售期延長至30個月，部分明年方落成的樓盤，已經以長樓花期形式推售。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年新盤的銷售進度理想，樂觀而言，希望推盤步伐可以持續，預計至今年底，年內落成的單位可望有九成單位售出，較去年的售出率50%至60%理想。他認為，今年的新盤焦點仍聚焦將軍澳，以中型樓盤為主。

24 April 2015

信報

租金升不停 趁入伙潮 覓平靚全新租盤

租金升不停 趁入伙潮 覓平靚全新租盤

撰文:梁子謙、李偉航
欄名:封面故事

政府自2月下旬起收緊按揭成數後，令不少準買家由買轉租，令租務交投急升，惟租金未有因此下調。踏入第二季將有多個新盤陸續收樓，涉及逾4,800伙，港島新界九龍均有供應，任君選擇，當中焦點盤環宇海灣入場月租由$1.5萬起。

除樓價屢創新高外，租金亦受帶動頻破高位，據差餉物業估價署的租金指數顯示，截至2月最新指數報167.8點，再創歷史新高，按月攀升0.5%，更錄得由2014年2月起，連升12個月，若相較去年同期2月，按年則上升8.3%（詳見附圖）。

若以單位的面積大細劃分，以面積753至1,075平方呎的C型單位，其租金指數按月升幅最高，上升0.7%，相較A型（面積430平方呎以下），以及B型（面積431至752平方呎）的細單位，按月分別升0.3%及0.5%，增幅較為理想。

收緊按揭 租務成交轉旺

值得留意的是，政府2月收緊按揭後，令原本有意上車的準買家卻步，最終只能轉買為租，令不少地區3月變動賣比例出現明顯變動。香港置業資料顯示，將軍澳3月份全區租賣比例為7：3，較2月份6：4高；中原資料顯示，荃灣區2月份租賣比例為4：6，而3月份全區租賣共226宗成交，當中租務成交達136宗，比例逆轉為6：4。

租務轉旺，但租金未有回落空間，準租客不妨留意一下新入伙盤，除了勝在可享新樓優勢及豪華會所設施外，更因入伙租盤潮湧現，令業主以低租金吸客，租客解決住屋需要的同時，亦有望以平租金進駐新單位，一舉兩得。經本刊按各新盤樓書及市場資料統計下，估計第二季約有14個項目已入伙或即將入伙，涉及約4,892個單位（見表），不過最終收樓入伙日期以發展商通知作準，或有機會受工程而延誤，以尖沙咀凱譽為例，發展商正翻新物業，最快收樓日期介乎6月底至9月底。

入伙初期 業主多以筍價搶客

本季入伙盤當中，以本月上旬開始入伙的荃灣環宇海灣1,717伙最為矚目，現時2房月租最平$1.5萬起，成交單位中錄得1宗呎租$26.4的個案；備受投資者追捧的西南九龍THE AUSTIN亦不容忽視，當中開放式叫租僅$2萬。當大批租盤獲承接後，競爭減少下，業主大多會調高租金，以增加回報率，故本刊建議準租客如欲平租新樓，必須把握時機在入伙前或入伙初期承租單位，否則錯失良機。

話雖如此，另有業主以高市價租金放租單位試水溫，當中馬頭角曉薈一個開放式單位目前叫租$1.5萬，實用面積182呎，呎租高達$82.4，貼近港島豪宅水平，連代理也向記者形容「很貴」。以鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES一個高層B室為例，實用面積1,242呎，去年以$10萬租出，呎租亦不過$80.5，上述曉薈呎租比港島東豪宅還要貴。代理解釋項目未有成交，業主難有參考，現階段難以拿揑叫價。

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【專家之言】樓價帶動 租金年內續攀升

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才稱，近期租金指數再創新高，除反映實際經濟情況，亦受樓價上升所帶動，而且或會有準買家眼見樓價高企，轉買為租，增加市場租務需求，亦有助租金走勢向上。而租金走勢往往較樓價有所滯後，例如今年樓價持續熾熱，料繼續引發租金往上攀升。

至於今季將有多個新盤陸續入伙，在目前租金偏高下，部分新單位落成量多的區域，例如將軍澳區，因業主傾向把單位推出招租，在租盤量突然大增下，區內其餘物業租金勢必受壓。他再指，假如新樓的租金與同區二手物業相若，租客如有「執平貨」打算，大可考慮在樓盤入伙初期，租盤量充足時作承租，因業主為求盡快租出物業，大都願意提供議價空間，有機會以較平的租價享用新樓的設施。

 

 租金升不停 趁入伙潮 覓平靚全新租盤 環宇海灣150伙放租 租金或「有價講」 昇柏山錄2宗租務成交 2房月租$1.58萬 嵐山I期開放式搶手 3房減價8.7%租出 維峯DIVA預租試水溫 1房月租$1.8萬起 薈悅主打開放式及1房 暫1伙放租 THE AUSTIN多中產客問津 The Austine PLACE租賣待開齋 曉薈182呎開放式 呎租叫價高見$82.4 股海淘金 圓置業夢 豪宅交投回勇 餘貨 新盤 提速搶攻 曉珀‧御月內登場 頂層複式戶或標售 PENINSULA EAST星光熠熠 高海寧$525.7萬入市購2房 緻藍天明悉數推售 採分組抽籤 悅目提價推8伙 嵐山餘貨明先到先得 北水南調 現套股換樓效應 天滙複式呎售近$9.3萬 創亞洲分層新高 林一鳴：股市暢旺 樓市未必受惠 新盤3房熱銷 嚴選5個低水屋苑尋寶 日出康城領都極高層 獲新盤向隅客$748萬承接 豫豐花園實用567至594呎 入場費$430萬起 麗城花園主打3房戶 $520萬起有交易 嘉湖山莊551呎園景戶 叫價僅$385萬 新港城中層市景3房 $588萬沽出 領匯$1,500萬打造現代化街市 享受買餸樂趣 林祖輝 姚嘉妮夫唱婦隨 童裝界大展拳腳 澳門通鍾偉璇：濠江樓市整固後 料升勢再現 新盤搶客源 二手處下風 辣招影響漸消化 以強積金供樓或作首期 股市造好 樓市可受惠？ 君滙港 2房至4房俱備 屋苑解構 2房佔供應六成 入場費$700萬起 3房用家主導 放盤較少 4房實用逾千呎 劃一連雙套房 M-city 位處交通樞紐 Fulham Riverside 第1期 日圓歐元插水 掀網購熱 日圓區網購推介 歐元區網購推介 蝸居變法 玄學養魚4大守則 趨旺正財 英國Davey Lighting 2015新設計 Ulferts清貨名牌傢俬低至6折 自家韓燒樂 食得健康 大埔中心屋則多元 自設商場 四正2房 叫價$420萬 光猛企理 叫價$500萬 港島中產熱選 新裝3房 叫租$28,000 會所景致 叫租$22,500 南山村景靚交通便 外籍客鍾情 西半山SOHO 38 叫價 $1,100 萬 西半山雅景大廈 叫價 $918 萬 灣仔Queen's Cube 叫價 $800 萬 月租叫價 $20,500 大坑融園 叫價 $2,200 萬 荔枝角美孚新邨 叫價 $718 萬 荔枝角美孚新邨 叫價 $850 萬 紅磡黃埔花園 叫價 $1,250 萬 大角咀海桃灣 叫價 $1,100 萬 粉嶺粉嶺名都 叫價 $450 萬 粉嶺粉嶺名都 叫價 $430 萬 上水新都廣場 月租叫價 $16,000 上水御皇庭 月租叫價 $12,000 火炭御龍山 叫價 $1,100 萬 火炭御龍山 叫價 $1,200 萬 明月大廈開放式 5年多升值1.5倍 杏花邨連約盤 投資客$648萬接貨 麗東海景豪苑3房 分支家庭客$600萬承接 太古城2房則王 $985萬破分層新高 仁寶閣樓景2房 實用呎造$13,872 城市花園北面海景 低市價8%沽出 峰景大廈交吉盤 成交價$3,138萬 寶馬山花園 連錄2宗低市價成交 賽西湖大廈海景 $3,028萬創同類新高 比華利山連車位 $2,428萬售出 雍景臺中層 用家斥$1,995萬換樓 蔚巒閣套3房 降價$19萬獲承接 樂欣大廈1房 $460萬連租約轉手 貝沙灣實用463呎 呎造$20,518 一號銀海罕有相連戶 買家$7,500萬承接 帝柏極高層特色戶 業主勁賺逾千萬 君滙港連約3房 $905萬易手 奧柏‧御峯1房 新盤回流客$518萬購入 泓景臺476呎 不足5年升值近1倍 碧海藍天園景3房 $713.8萬成交 美孚新邨680呎 實用呎價$9,412 又一居套3房 業主4年賺$360萬 畢架山一號連車位3房 10年升值逾倍 帝景峰連車位 專業人士轉租為買 半島豪庭開放式 投資者$578萬購入 海濱南岸海景3房 實用呎價$14,216 怡庭居283呎 6年升值1.3倍 采頤花園3房 居二價$445萬易手 淘大花園377呎 8年升近2.4倍 碧堤半島高層2房 5年半獲利$276萬 溱岸8號山景戶 3年內賺$263萬 金禧花園2房 實呎$13,529創新高 新港城高層3房 4年升值約59% 聽濤雅苑優質盤 $974.8萬高價成交 翠擁華庭3房連車位 高市價約3%轉售 帝庭軒低層2房 租客斥$375萬入市 爵悅庭高層2房戶 作價$593萬 新葵芳花園2房 不足5年賺$270萬 麗城花園全海景 換樓客$803.8萬購入 帝濤灣3房連車位 $920萬易主 大興花園428呎 上車客$382萬承接 屯門市廣場2房 3年漲價約57% 盈翠半島3房海景戶 $1,050萬轉讓 YOHO Town 2房 投資者$480萬接貨 藍天海岸山景盤 5年餘升值1.2倍 珀麗灣2房園景戶 實用呎價$9,473 君傲灣低層3房 減價$52萬沽出  將中東南3房戶 4年幾升值68% 峻瀅低層504呎 2年半獲利$95萬 

18 April 2015

經濟日報置業家居

2月樓價指數續破頂

2月樓價指數續破頂

在買家瘋狂追捧下，中小型住宅不斷錄得新高及破頂成交。差餉物業估價署最新數據顯示，2月整體住宅樓價指數報291.1，按月升2.32%，按年更勁升19.45%，當中以實用面積752方呎以下的中型及小型住宅升勢最凌厲，兩者按年俱升逾20%。

中小型單位勁彈逾兩成

差估署資料顯示，本港整體住宅樓價已連升11個月，並連續10個月創新高。而中型及小型住宅同創10個月新高，其中實用面積430方呎或以下A類單位售價指數最新報318.3，按月漲2.18%，按年急彈20.71%；實用面積431至752方呎的B類單位，售價指數報277.5，按月升2.51%，按年急升20.86%。面積愈大的住宅，按月及按年升幅則依次下降，實用面積1722方呎或以上的E類單位售指數報279.7，按月升1.23%，按年僅上調7.87%。

10 April 2015

信報

賣地年度結束 預示後市趨勢

賣地年度結束 預示後市趨勢

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

2014/15賣地年度結束，期內最少有30幅住宅地獲批出發展。市場的投地取態，反映了對未來3至4年的後市看法。究竟本港哪區、哪類型的住宅地盤最受歡迎呢？

上述30幅批出發展的住宅用地，來自賣地計劃、港鐵（00066），以及市建局等3個土地供應來源，全部都採用「招標」的方式出售土地的發展權，價高者得，所以標書愈多，地皮便愈受市場歡迎。

新界區地價落後 競投激烈

翻查地政總署資料顯示，上年度市場競投最激烈的3幅住宅用地，「清一色」位於新界區，分別在屯門仁政街（27份）、屯門樂翠街（24份），以及粉嶺聯和墟（23份），所接獲的標書數目，比不少市區住宅用地還要多，原因之一是新界區的地價，以至樓價都相對市區落後。

雖然新界區未來的住宅供應遠多於市區，但由於樓價仍然落後，一個實用面積同是300平方呎的單位，市區呎價可能要1.5萬元，即是售價450萬元。但新界樓呎價可能只是1萬元，售價只是300萬元，後者的市場應該比前者為大，正如大埔早前開售的一個新盤，一個面積不足200平方呎的單位，市場超額認購30倍。

中小型項目受捧 刷新區內紀錄

無獨有偶，上述3幅競投最激烈的住宅用地，全部都是中小型住宅項目，而且3幅用地的地價，亦刷新了區內各類住宅用地的地價紀錄，反映發展商非常看好該區的後市，當中屯門仁政街的地價更遠超出測量師預期，比估值上限還要高出近18%，樓面地價達5,307元，媲美市區的啟德住宅用地。

屯門仁政街由資本策略（00497）以4.27億元奪得，屬集團屯門首個的住宅項目。該地盤位處屯門市中心，佔地約12,637平方呎，地積比率約6.37倍，屬中小型住宅項目，總可建樓面面積約80,477平方呎，其中12,637平方呎可作商舖用途。

屯門是本港短、中期的住宅供應重鎮，樓價應該被看淡一綫，但何解發展商仍願意冒險，以區內的新高地價，首度進駐區內的住宅市場呢？雖然屯門未來的供應會大幅增加，但新增的住宅用地，大部分遠離市中心，而且有商場或舖位的住宅項目亦少之又少，而位處市中心又有商場或舖位的項目，更可謂絕無僅有。

若果以該地盤的地價及發展商預計的建築成本計算，項目投資額約9億至10億元，連同10%「發水」因素及80%實用率，項目每平方呎成本已達1.02萬元，即將來的平均實用開售呎價要達1.53萬元，才能賺取20%利潤。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，屯門市中心新落成的屋苑瓏門，最近兩個月的成交實用呎價近1.17萬至1.59萬元。

8 Feb 2015

經濟日報

私樓明年落成兩萬伙12年高

私樓明年落成兩萬伙12年高
空置率僅3.8% 九七後新低

近年政府推出的土地項目逐步落成，差餉物業估價署預測，2016年私宅落成量將是2004年以來首度突破2萬伙，達2.014萬伙，創12年新高，按年更大增51.5%；元朗將成為重災區，估計有逾5200伙落成。不過，因去年整體空置率僅3.8%，屬上世紀1997年之後最低，加上今年落成量只有約1.33萬伙，未達每年需求約1.8萬至1.9萬伙，預料空置率偏低情況難以改善。有學者預料，今年租金和樓價仍有5%至10%升幅。

差餉物業估價署昨天公布《香港物業報告2015》初步數據，私宅明年預料有2.014萬伙落成，較2015年增加51.5%，其中91%屬於實用面積不足1076方呎的中小型單位，佔約1.833萬伙，較2015年的1.02萬伙增加約八成，數量屬2005年以來最多；大型單位則料有1810伙在明年落成，按年減少約42%。

元朗西貢重災區

未來住宅供應側重於新界區，差估署指出，今年約有一半落成量屬新界區，明年將進一步增至71%；至於明年供應最多的地區，將為元朗和西貢區，其中元朗區佔26%，即約5200伙；西貢區亦有約24%，即約4800伙。

事實上，明年有多個大型項目落成，都將令落成量增加，其中新地（00016）正申請預售樓花的元朗峻巒1A至1C期，預料明年1月底落成，共提供約1027伙；同系元朗Grand YOHO估計11月底落成，涉1114伙。西貢區亦有多個矚目項目，例如新世界發展（00017）THE CLEARWATER BAY（680伙），以及長和（00001）的將軍澳峻瀅II期（872伙）等。

此外，2014年落成量雖有1.57萬伙，較2013年增加90.5%，但空置率不升反降，跌至3.8%，為1997年後首次跌破4%，較2002和2003年的6.8%高位，更下跌3個百分點。中小型單位和大單位的空置率同步下跌，中小型單位的空置率更跌至3.5%，同屬17年最低。

租售價料升逾5%

長策會成員兼理大建築及房地產學系教授許智文表示，申請居屋和輪候公屋的人數不斷創新高，可見住宅供應仍未能回應龐大需求，估計空置率暫時仍將在低於4%的危險水平徘徊。由於空置率低，意味仍有市民願以高價買樓和租樓，預料今年住宅租金和售價仍可升5至10%，以中小型住宅升幅較顯著。

他相信，未來數年落成量須保持逾2萬伙，空置率才可望回升至約4%。

2 April 2015

信報

SD成交195宗 按月跌3成

SD成交195宗 按月跌3成

【本報訊】稅局最新數字顯示，2月份買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）收入急降，全月僅錄195宗交易涉及買家印花租，按月急跌30%，相信主要原因是因為，2月份缺乏新盤推售，內地客入市個案因而下降。

至於稅款金額方面，稅局數據顯示，2月份195宗涉及買家印花稅的個案，共為庫房帶來約3.92億元收入，但較1月份的14.46億元，急跌72%。市場估計金額急跌，可能是因為1月份的稅款中，包括山頂何東樓以51億元易手，涉及的稅7.65億元，佔該月的一半以上，若扣除此大額交易則2月份的稅款屬於正常軌道。

缺新盤推售 內地客入市減

另一方面，稅局方面於上月開始發布有關雙倍印稅的按月走勢。最新資料顯示，由去年7月統計至2月止，該局共接獲2.8萬宗交易，須繳付雙倍印稅，當中包括住宅、商用物業及車位等，而涉及的稅款則高達122.7億元。

不過，值得注意的是，上述提及的買家印花稅及雙倍印花稅，有部分個案符合若干條款可獲括免，例如先買後賣的換樓客，6個月內沽出自住物業可獲退稅。

 
2 April 2015

經濟日報

供應增兼遇加息 樓價看跌

供應增兼遇加息 樓價看跌

政府早年批出的住宅用地已逐步落成，加上美國有機會在下半年加息，本港樓價有下調空間，尤其是對息口較敏感的「上車盤」。但樓價最終會否下跌或其跌幅，還要視乎加息幅度。

買家選擇多 削業主議價力

由於發展商近年開售的新盤，其定價都貼近同區二手，加上樓齡新，而且附送不少置業優惠，買家亦毋須繳付代理佣金，故往往搶去同區，甚至鄰近地區的二手市場注意力。

換言之，二手住宅業主不但要跟其屋苑的其他放盤競爭，而且亦面對發展商旗下新盤的挑戰。若果同區的新盤供應愈多，買家的置業選擇便愈多，除非屋苑的地點位置及配套優越，否則一般較難跟同區的新盤競爭，故此同區的一、二手供應愈多，便會削弱業主的議價能力。

預期加息 增業主供樓負擔

至於息口走勢方面，因涉及供樓的負擔，故會影響業主的持貨能力。市場預計，美國有機會在今年6月或9月開始加息，估計本港銀行亦可能會在今年底或明年初跟隨加息，意味業主的供樓支出亦會因此增加。

雖然在加息初期，業主的供樓負擔不會明顯增加，但持貨量較多的投資者，則可能會因投資回報降低，而選擇套現離場，將資金投放在股票或其他市場，以賺取更高的回報。

不過，高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管張翹楚指出，加息代表美國經濟好轉，並非只一面倒對樓市構成負面影響，其實際的影響還要視乎其加息幅度。

張翹楚又指出，本港的住屋需求大，不少即將落成新盤，都已經以樓花方式售出，相信短期仍未會出現供大於求的局面，樓價因此大跌的機會不大。

撰文:古廣榮

2 April 2015

經濟日報