租金升不停 趁入伙潮 覓平靚全新租盤

租金升不停 趁入伙潮 覓平靚全新租盤

撰文:梁子謙、李偉航
欄名:封面故事

政府自2月下旬起收緊按揭成數後，令不少準買家由買轉租，令租務交投急升，惟租金未有因此下調。踏入第二季將有多個新盤陸續收樓，涉及逾4,800伙，港島新界九龍均有供應，任君選擇，當中焦點盤環宇海灣入場月租由$1.5萬起。

除樓價屢創新高外，租金亦受帶動頻破高位，據差餉物業估價署的租金指數顯示，截至2月最新指數報167.8點，再創歷史新高，按月攀升0.5%，更錄得由2014年2月起，連升12個月，若相較去年同期2月，按年則上升8.3%（詳見附圖）。

若以單位的面積大細劃分，以面積753至1,075平方呎的C型單位，其租金指數按月升幅最高，上升0.7%，相較A型（面積430平方呎以下），以及B型（面積431至752平方呎）的細單位，按月分別升0.3%及0.5%，增幅較為理想。

收緊按揭 租務成交轉旺

值得留意的是，政府2月收緊按揭後，令原本有意上車的準買家卻步，最終只能轉買為租，令不少地區3月變動賣比例出現明顯變動。香港置業資料顯示，將軍澳3月份全區租賣比例為7：3，較2月份6：4高；中原資料顯示，荃灣區2月份租賣比例為4：6，而3月份全區租賣共226宗成交，當中租務成交達136宗，比例逆轉為6：4。

租務轉旺，但租金未有回落空間，準租客不妨留意一下新入伙盤，除了勝在可享新樓優勢及豪華會所設施外，更因入伙租盤潮湧現，令業主以低租金吸客，租客解決住屋需要的同時，亦有望以平租金進駐新單位，一舉兩得。經本刊按各新盤樓書及市場資料統計下，估計第二季約有14個項目已入伙或即將入伙，涉及約4,892個單位（見表），不過最終收樓入伙日期以發展商通知作準，或有機會受工程而延誤，以尖沙咀凱譽為例，發展商正翻新物業，最快收樓日期介乎6月底至9月底。

入伙初期 業主多以筍價搶客

本季入伙盤當中，以本月上旬開始入伙的荃灣環宇海灣1,717伙最為矚目，現時2房月租最平$1.5萬起，成交單位中錄得1宗呎租$26.4的個案；備受投資者追捧的西南九龍THE AUSTIN亦不容忽視，當中開放式叫租僅$2萬。當大批租盤獲承接後，競爭減少下，業主大多會調高租金，以增加回報率，故本刊建議準租客如欲平租新樓，必須把握時機在入伙前或入伙初期承租單位，否則錯失良機。

話雖如此，另有業主以高市價租金放租單位試水溫，當中馬頭角曉薈一個開放式單位目前叫租$1.5萬，實用面積182呎，呎租高達$82.4，貼近港島豪宅水平，連代理也向記者形容「很貴」。以鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES一個高層B室為例，實用面積1,242呎，去年以$10萬租出，呎租亦不過$80.5，上述曉薈呎租比港島東豪宅還要貴。代理解釋項目未有成交，業主難有參考，現階段難以拿揑叫價。

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【專家之言】樓價帶動 租金年內續攀升

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才稱，近期租金指數再創新高，除反映實際經濟情況，亦受樓價上升所帶動，而且或會有準買家眼見樓價高企，轉買為租，增加市場租務需求，亦有助租金走勢向上。而租金走勢往往較樓價有所滯後，例如今年樓價持續熾熱，料繼續引發租金往上攀升。

至於今季將有多個新盤陸續入伙，在目前租金偏高下，部分新單位落成量多的區域，例如將軍澳區，因業主傾向把單位推出招租，在租盤量突然大增下，區內其餘物業租金勢必受壓。他再指，假如新樓的租金與同區二手物業相若，租客如有「執平貨」打算，大可考慮在樓盤入伙初期，租盤量充足時作承租，因業主為求盡快租出物業，大都願意提供議價空間，有機會以較平的租價享用新樓的設施。

 

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18 April 2015

經濟日報置業家居