美國或再減息 利資金湧樓市

美國或再減息 利資金湧樓市

 地產版 2019/06/10 

踏入6月份，發展商積極部署加快推盤步伐，新盤空群出擊，似乎無懼中美貿戰「戰事延長」帶來的影響。據市場統計，本月將有3,000多至5,000伙新盤登場，並以最受用家及上車客歡迎的中小型戶「掛帥」。如果新盤開價符合市場預期，甚至有驚喜，屆時樓市氣氛勢將激活。

對於樓市而言，近期市場出現一個好消息：美國聯儲局主席鮑威爾日前對息口「放鴿」，指該局正密切留意貿易談判等議題的發展對美國經濟前景的影響，會採取「適當行動」以維持經濟增長，確保就業市場強勁及通脹接近目標水平。依此言論去推斷，美國再次減息機會高唱入雲。
減息對樓市帶來的好處，相信讀者也絕不陌生。減息會刺激資產通脹，鑑於近期股票市場波動，投資風險相對較高，故為對冲現金貶值的風險，相信資金將湧入樓市抗通脹。再者，假如美聯儲局再推新一輪「量化寬鬆」（QE）刺激經濟，不排除資金流入樓市的速度會加快。
可能有讀者有疑問，近年美國加息多次，惟香港只「象徵式」加了八分之一厘，今次會否不「跟減」？誠然，目前香港息口仍處低位，因此即使美國踏入減息周期，香港有可能不跟足。不過，即使香港今次真的「不跟減」，但可以肯定的是，只要加息威脅完全消失，對買家的心理提升而言，絕對是立竿見影，無異注入一枝強心針。
二手拉鋸 價高量微跌
除了減息憧憬，不可忽略的是，近期租金水平持續上升對樓市帶來的提振作用。站在投資者和用家的角度，若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報，無論用以投資或自住，操作靈活之餘，亦可達到穩定地抗通脹之效，惠及樓價及樓市表現「硬淨」。若以仍在供樓的小業主角度出發，利率維持偏低水平，甚至有望減息，令供樓負擔不增反減，當然是無任歡迎，同時亦提升他們對後市的看法。
由於業主對後市信心增強，議價空間不大，料二手拉鋸局面將延續。綜合以上因素，本人相信樓市將延續「價高量微跌」的局面，甚至會有再度破頂的機會。
雖然筆者對樓市後市審慎樂觀，但大家必須時刻留意中美貿戰的演變對經濟帶來的影響，在「摸着石頭過河」的同時，假如閣下若有自住需要又「供得掂」，早買早享受總不會錯。

10 June 2019

經濟日報

5月整體住宅8576成交 6年半新高

5月整體住宅8576成交 6年半新高

 地產版 2019/06/05 

新盤成交帶動，5月整體住宅註冊量錄8,576宗，較4月8,189宗增加4.7%，並創逾6年半新高；而首5月的整體物業註冊金額錄約3,437億元，創自1997年後22年同期新高。

一手共3240買賣 港島佔259宗
土地註冊處最新資料顯示，5月錄8,576宗住宅物業註冊（撇除一手公營房屋），較4月的8,189宗增加約4.7%，創逾6年半新高；涉及註冊金額約788.87億元，較4月約714.17億元增加10.5%。
一手私宅市場成交理想，5月錄3,240宗註冊，較4月的2,788宗增加約16.2%，創32個月新高；當中港島區較4月158宗增加63.9%，5月錄259宗；新界區由4月錄1,633宗增加41.7%，至5月錄2,314宗；反觀九龍區錄667宗註冊，較4月的997宗減少33.1%。
二手住宅市場則輕微下跌，5月錄5,336宗註冊，較4月的5,401宗減少1.2%。雖屬4個月連升後回落，但仍保持逾5,000宗水平。當中九龍區及新界區分別錄得1,483宗及2,664宗註冊，按月均微增0.3%；反觀，港島區錄1,189宗註冊，按月減少6.1%。
首5月註冊金額錄3437億
至於今年首5個月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊金額錄約3,437億元，較去年同期3,229億元高出逾6%，並創自1997年後22年同期新高。

5 June 2019

經濟日報

經濟數據仍好 短期有支持？

經濟數據仍好 短期有支持？

 地產版 2019/06/01 

樓價指數CCL相隔10個月後破頂，比較去年8月份指數創當時新高，以及現時各項主要的經濟指標數據，可見除了恒指表現較差外，其餘數據均較去年8月份好，料短期而言，對樓價仍然有支持作用。

當中與樓價最有直接關係的失業率，由2018年2月份開始，至今逾1年仍然維持於2.8%低水平；同時居於私樓的家庭，其月入中位數更由去年第三季的4.56萬元，上升至今年首季的4.85萬元，升幅有6%，反映家庭收入增加，購買力亦因應提升，支持樓價再創出新高。
另外，翻查去年紀錄，當成交量萎縮至100宗以下，才代表買家入市意慾下降，令二手市場交投減少。而去年8月份，10大屋苑交投量跌至94宗，反映當時成交量未能再支持二手樓價向上，至9月份更出現回落的迹象。反之，今年5月份10大屋苑成交量錄約136宗，成交仍然過百宗，對樓價有支持作用。
股市跌 下半年樓市料微調
不過，近日股市表現波動，或令樓市現隱憂。恒生指數昨日收市報26901點，較5月份高位30081點，已下跌約1成。事實上，恒指表現往往與樓市息息相關，股市下跌的負財富效應，經驗而言，大約3個月後會開始於樓市上浮現，加上中美貿易戰升溫，故此不少業界人士預期，下半年樓市會因而及影響，出現輕微調整。
惟美國暫時不加息，本地經濟未有明顯轉差，失業率低的情況下，料仍然支持本地樓市。樓價下半年回落，但據經驗來看，最多下跌約1成已經可獲支持。

1 June 2019

經濟日報

供應不足 細戶樓價升幅領跑

 供應不足 細戶樓價升幅領跑

 地產版 2019/06/01 

樓價指數創新高，而中小型單位樓價升幅，更加跑贏大市。雖然政府近2年已推出逾1.5萬伙的資助房屋，不過申請人數眾多，供求失衡下，仍然未能解決高樓價主因--供應不足的核心問題。
差餉物業估價署最新數據顯示，面積430平方呎或以下、反映上車市場的A類單位，樓價按月升3.44%，屬於5個類別單位中升幅最多，亦比整體樓價按月升3.17%，高出0.27個百分點，反映細單位升幅仍然是跑贏大市。
政府近年推出多項措施，試圖令中小型單位樓價升勢放緩，最直接方法是增加資助房屋供應數目。如去年及今年，共推出約9,300伙新居屋單位，連同約6,240伙的綠置居，近2年合共15,540個資助房屋。
資助屋難買 購買力轉投二手
不過，每次居屋申請數字，正正反映出市民對上車置業的需求。以去年新居屋累收表格26萬份，超額約58倍。
而每年資助房屋新供應不足1萬伙，又怎可以滿足到市場需求，因此部分購買力亦而轉投至二手樓市。
翻查過去一個月，公屋及居屋第二市場，連錄高價成交，包括黃大仙下邨一個3房單位，以456萬元沽出，創全港公屋綠表樓價新高，反映置業人士對居屋供應失去耐性，寧願高價承接二手單位。而私樓市場上，只要項目貼市價推出，消耗速度亦極快，如日出康城MONTARA共616伙，更於一周內沽清。
雖然業界指出，下半年二手樓價有機會回調，即使中小型單位樓價同步回落，不過供求失衡情況下，樓價亦會於短會於時間內見底回升。

1 June 2019
經濟日報

CCL連升16周 創歷史新高

CCL連升16周 創歷史新高

官方樓價指數月漲3.17% 惟貿戰礙後市

 地產版 2019/06/01 

二手樓價指數破頂，最新報189.42點，連升16周共11.46%。至於官方公布樓價指數4月份升3.17%，屬逾6年來最大升幅。惟受中美貿易戰影響，業界指後市存隱憂，料下半年樓價或見頂回落。

經濟學家關焯照指出，CCL指數破頂後，短期內會於190至192點橫行，但認為政府不會再出招，主因是當局已經「無計可施」。而假設下半年投資氣氛轉差，資金流走，CCL指數有機會回落至175至180點水平。近日二手成交量回落亦反映市場購買力，未必負擔目前樓價水平，市民高位入市亦要小心。
施永青料 CCL或見頂回落
另外，中美貿易戰談判下，中原集團創辦人兼主席施永青認為，CCL指數創新高後，或會見頂回落。而下半年樓價會現調整，惟跌幅不會太多，全年樓價仍然錄升。
至於萊坊執行董事估價及諮詢部主管林浩文指出，貿戰升級及股市回調，預測政府短期內採取觀望，暫不會出招或減辣，下半年樓市有機會下調約5%。
反映二手樓價走勢CCL指數，最新報189.42點，按周升0.42%，較對上一個高位，即去年8月份錄得188.64點，高出約0.41%。本周指數主要反映5月6日至12日時二手市況，即是5月6日美國宣布調高中國商品入口關稅當周市況。
至於中小型單位指數最新報189.57點，按周升0.5%。另大型單位指數報188.65點，按周升約0.03%，連同CCL指數，三個指數齊創出歷史新高。
另邊廂，差估署私人住宅售價指數在去年12月起觸底回升後，近幾個月升勢加快，4月份最新報390.5點，按月升幅3.17%，屬2013年2月份後，6年以來的最大單月升幅，指數距離去年歷史高位僅差1.09 %，升幅亦比3月份升3%擴大。
豪宅樓價 率先創新高
按單位類型劃分，主要反映豪宅樓價的1,076至1,721平方呎的D類單位指數，按月升3.32%，指數報332.6點，率先創新高。
至於A至C類的中小型單位4月份指數升幅均多於3%，為6年來首見。私樓細單位樓價續創新高，有指葵涌廣場2座高層D室，實用面積318平方呎，以625萬元沽出，呎價19,654元，逼近2萬元創屋苑新高。
不過，利嘉閣地產研究部指出，全港50個指標屋苑共錄1,270組客於本周末預約睇樓，按周跌4.2%，料影響二手交投表現。

1 June 2019

經濟 日報

首4月1550宗 按年同期多8%

首4月1550宗 按年同期多8%

據Q房網統計數據顯示，去年共有4,578宗內部轉讓買賣登記，今年首4個月已經有1,550宗，比去年同期多8%，反映透過內部轉讓自製首置身份，再買樓投資的情況不斷增加。

事實上，過去所監測到的轉讓個案，多數為夫婦僅持有1個單位，內部轉讓後再買一個單位的個案。但是近月所錄到的個案，屬於多重內部轉讓個案，即夫婦持有多於一個物業，反映投資者重投住宅市場的意慾上升。

土地註冊資料顯示，一對文姓夫婦，聯名在元朗、上水持有3個單位，妻子在3月中分別以400萬、380萬及360萬元將3個單位轉售予丈夫名下，由於丈夫僅購買半份業權，每宗交易應課稅金額僅100元，即合共支付釐印費300元。妻子沽出3個單位後，即以首置客身份購入大埔天鑽一個3房大單位，樓價911.2萬元，稅項由樓價15%（136.7萬元）降至3.75%（即34.2萬元），變相慳102.5萬元。

長沙灣業主購滿名山 慳189萬

另外，一對長沙灣的業主原本聯名持有喜漾、丰匯兩個單位，今年3月下旬分別以1,050萬及1,200萬元進行內部轉讓，合共支付33.7萬元釐印費。甩名一方即以1,984萬元，購入屯門滿名山一個大單位，釐印費由297.6萬下降至74.4萬元，扣除轉讓支出，變相慳稅189.5萬元。

業界人士表示，原本持有2至3個單位的家庭，雖然內部轉該予夫婦其中一方，但家庭持有的物業數目沒有減少，甩名一方名義上是首置客，但實質上仍是投資者，這種內部轉讓明顯是避稅行為，政府有必要出招堵塞相關漏洞。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，這內部轉讓個案根本已經有樓，雖然在合約或者法規上並非擁有物業，但道德上不合理。

Q房網香港董事總經理陳坤興認為，雖然中美貿易戰一波三折，但樓市基本盤依然堅實難以動搖，對未來市況審慎樂觀，相信本月整體住宅樓市會持續暢旺，內轉個案亦會維持高水平。（系列之一）

21 May 2019

經濟日報

BSD成交上月涉稅7.1億 按月飈9成

BSD成交上月涉稅7.1億 按月飈9成

 地產版 2019/05/11 

【本報訊】豪宅市場升溫，上月買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）宗數雖然僅增加12%至168宗，但涉及稅款卻高達7.1億元，卻按月多9成，創10個月新高，反映投資者湧入豪宅市場。

根據稅務局最新公布，4月份三項住宅「辣稅」宗數共錄694宗，較3月份全月數字548宗，按月增146宗，按月升幅26.6%，不過期內涉及的稅款高達20.4億元，較3月份約11億元稅款，按月大增85%。
當中以買家印花稅情況最為明顯，4月份錄得168宗BSD成交，按月增加12%，屬於近3個月高位，但所涉及的稅款卻高達7.1億元，較3月份的3.7億元大增9成，屬於去年6月後、近10個月新高。
以平均每宗涉及稅款計算，則由249萬元增加至422萬元，粗略推算，4月份成交的BSD成交涉及物業的平均樓價約2,800萬元。
DSD錄2461成交 按月升36%
事實上，上月有多宗投資者購入億元豪宅個案出現，包括理文造紙（02314）主席李文俊等，以14.8億元購入淺水灣赫蘭道8號；而資深投資者黎永滔亦以3.5億元購入大潭道10A至10C號屋地。由於有關成交均以買家均私人公司購入，故此須付巨額BSD稅。
至於雙倍從價印花稅（Double Stamp Duty，DSD）稅上月共錄2,461宗，較3月份1,807宗按月升36.2%，當中反映投資者入市的15%住宅印花稅成交在4月份錄得483宗，按月急升134宗或38.4%，4月份涉稅約13.1億元，稅款按月升約80.5%。
SSD錄43宗 按月減12%
額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD），上月錄得43宗，按月減12%，終止4個月連升，涉及稅款約1,748萬元。

11 May 2019

經濟日報