十大屋苑9月交投「四連跌」美孚三房550萬沽 呎價破底

十大屋苑9月交投「四連跌」美孚三房550萬沽 呎價破底

二手樓氣氛低迷，十大屋苑於9月份合共錄得136宗買賣，按月再跌20%，且跌勢已持續四個月；綜合全季計算，第三季亦只有489宗成交，少於1月份的單月成交量；低價成交仍主導市場，美孚新邨一個三房單位以550萬元易手，實用呎價8423元（建呎6279元），創本月份屋苑呎價最低。

第三季成交少於1月份綜合各大代理行數據顯示，十大屋苑9月份合共錄得136宗買賣，按月下跌20%，月內幾乎全線屋苑成交量按月下跌，僅美孚新邨錄得升幅，藍田麗港城按月則未見變化；將軍澳新都城成交量再跌破低位，9月屋苑成交量僅錄12宗，按月下跌14.3%，為屋苑本年單月份成交新低。

若單計過去兩天周末假期，中原地產指出，十大屋苑錄13宗買賣。綜合過去一季數字，十大屋苑第三季合共錄得489成交，較本年1月份未推「加辣」措施時的單月數字500宗還要低，由此可見二手成交量氣氛低迷情況。

交投氣氛疲弱，促使業主亦要減價沽貨，香港置業助理聯席董事余柏表示，美孚新邨3期吉利徑8號低層D室三房內園單位，原本開價600萬元，新近減價至550萬元易手，減幅8%，實用面積653方呎（建呎876），實用呎價8423元（建呎6279元），為本月份屋苑呎價最低成交。原業主在2005年以200萬元購入單位，易手賬面獲利350萬元。

利嘉閣地產分行經理何振榮表示，青衣美景花園7座中層F室減價14萬元或5%，以279萬元售出，實用401方呎（建呎519），實用呎價6958元（建呎5376元），較市價低8%

。中原地產分行經理黎俊宇表示，目前樓市前景未明朗，買家對後市表現觀望，沙田帝堡城5座低層H室兩房戶新近亦減價20萬元方獲承接，成交價520萬元，實用面積547方呎（建呎718），實用呎價9506元（建呎7242元）。

近月十大屋苑成交量在接連下跌，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，二手樓市目前觀望氣氛濃厚，業主減價空間有限，買家也不敢貿然入市。展望第四季，他認為，現在仍未出現令樓市急跌的因素，但二手業主將因樓市疲弱而要減價沽貨，估計來季樓價將回落5%，惟受制於辣招，預期成交量仍將在低位徘徊。 

30 Sep 2013

信報

內地客置業慾減 豪宅受累

內地客置業慾減 豪宅受累

撰文:劉嘉輝 美聯物業首席分析師欄名:大行觀點自2003年自由行政策實施以來，不少香港店舖都會覬覦每年幾次被稱為「黃金周」的內地長假期，內地不少旅客都會趁這段日子來港消費。而在去年10月份政府落實買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）前，物業市場依然是內地客有興趣追捧的「產品」。不過，時移勢易，內地買家在港置業意慾已大大下降，因為置業成本因一系列印花稅款而顯著增加，尤其是豪宅市場影響最為明顯。

內地客掃貨 盛況難再在剛過去的中秋節假期，本港一手盤銷情亦有所放緩，而二手買賣交投依然維持在偏低水平，故即使踏入10月這段被稱為十．一國慶黃金周的檔期內，以往深受內地客歡迎的一手樓盤，除受到辣招影響外，亦沒有太多新盤推售，故此預料內地買家大舉「掃貨」此情難再。按土地註冊處錄得的買賣註冊，並以買家姓名的英文拼音鑑別是否內地買家計算，截至今年上半年，內地買家購買住宅物業的註冊宗數比率僅為5.1%，較去年下半年錄得的10.1%，下跌約5個百分點；較2011年下半年所錄得的13.2%更見有顯著跌幅。購新盤比例 跌至11%此外，購置一手私樓的註冊宗數比率更由2011年下半年錄得的34%持續下降至今年上半年的10.7%。至於內地買家購置二手住宅的註冊金額亦下降至今年上半年的4.1%，與2011年下半年錄得約10%相距甚遠。

豪宅成交 恐7年低位事實上，根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年迄今（截至9月23日），一手私樓註冊量（扣除一手公營房屋）合共錄5,562宗，比起去年同期9,164宗大跌約39.3%，而當中逾2,000萬元個案只有282宗，按年銳減71.2%，跌幅並為各類銀碼之中最大。

逾2,000萬元一手私樓註冊量自09年至12年間一直保持每年逾千宗，惟在一系列辣招及內地客買家大減情況下，料今年這類物業註冊量將跌破此水平，甚至有機會創7年新低。

30 Sep 2013

經濟日報

豪宅樓價年內波幅料約10%

豪宅樓價年內波幅料約10%

辣招推出以來，樓市交投急轉直下，第一太平戴維斯表示，截至9月23日，今年逾2000萬元的一手註冊個案急跌逾70%，預料年內豪宅成交量將於低位徘徊，樓價波幅在10%以內。

第一太平戴維斯住宅部董事總經理張作基表示，根據土地註冊處數據，截至9月23日，今年逾2000萬元一手註冊僅282宗，按年急跌71.2%，跌幅為各類銀碼物業中最大；預期2013年全港豪宅成交量將續疲弱，但豪宅樓價不會有大幅調整，相信全年上落不會超過10%。

張作基表示，隨着港府推出大量冷卻樓市措施，令今年本港樓市交投趨於淡靜，今年以來集團住宅業務中海外物業佔比超過10%，預計全年這一比例將升至約20%，且未來都會繼續擴大海外物業業務，主要集中於倫敦、新加坡及澳洲。

為擴大市場份額，張作基表示，年內已成立三家住宅代理公司（Savills Associates），分別位於中環交易廣場、太古城及九龍塘羅福道3號，現有逾70位物業顧問，年內有望增至約100人，期望全年住宅業務營業額可按年增長50%。

信報

25 Sep 2013

山頂南區續冰封 睇樓量低

山頂南區續冰封 睇樓量低

山頂、南區的買賣氣氛，仍然維持一潭死水的局面，睇樓量尚維持在低水平。交投依然處於冰封狀態，本月暫時只錄得兩宗買賣成交，而成交價也和業主的原叫價有一定的折讓。

淺水灣道3號高層 6550萬售當中淺水灣道3號高層B室，實用面積1,671平方呎，建築面積2,078平方呎，原業主於去年3月已開始放盤，當時開價為6,880萬元，至8月將叫價下調至6,800萬元，及至今年9月，將叫價再調整至6,600萬元的貼市價水平，不久即以6,550萬元易手，實用面積呎價39,198元，建築面積呎價31,521元，屬屋苑近兩年的新高。

目前屋苑同類放盤叫價，一般介乎7,000萬至7,500萬元水平。至於原業主於08年1月，以5,350萬元買入，目前連租約沽出，上址月租約9.8萬元，租約至明年8月屆滿。美聯物業（01200）山頂及南區豪宅和福道分行助理聯席董事方富義稱，包括上月底的朗松居在內，由上月底至今，區內大額豪宅，開始漸漸錄得承接，均屬罕有優質戶。

不過，此類銀碼的樓盤睇樓量仍低，主要是此類單位沒有新增的放盤，未能吸引睇樓客睇樓的意慾。普遍客人要求比市低價1成，已開始有承接力，目前大部分的放盤業主，雖然未有特別將叫價大幅下調，但態度上開始有軟化迹象，如有實客洽購，也願意接受比較大的議價空間。

至於本月另一宗較大議價空間的成交，為富豪海灣A型單號屋，實用面積3,034平方呎，建築面積4,312平方呎，早於去年4月，以8,200萬元放盤，高峰期至今年3月，調高至市價9,000萬元水平，及至辣招出籠後，則開始將叫價兩度向下調至7,900萬元，終以7,880萬元成功連租約轉手。

上述成交，相對今年初錄得的C型單號，以8,900萬元成交，雖然表面上樓價有11%的差距，惟年初成交的C型屋，附有約800萬元的豪華裝修，而剛成交的A型僅屬基本裝修而已。

經濟日報

24 Sep 2013

北角半山價軟 千萬成交比例增

北角半山價軟 千萬成交比例增

北角半山於8、9月份的買賣氣氛未見改善，睇樓量依然維持在平穩水平，睇樓客入市態度仍然審慎。然而因部分放盤業主願意面對現實，有較大幅度的減價，令該區千萬元成交比例增。北角半山8月份千萬元成交錄得14宗，9月份首19日亦有6宗，佔整體比例分別達64%及75%，其中9月的千萬元成交比例更屬今年新高。

豪廷峯優質海景 減22%沽事實上，踏入9月初，區內的單幢「樓王」豪廷峯，已先後錄得兩宗千萬元易手個案，當中減幅也十分大。其中1座高層C室，實用面積860平方呎，建築面積1,133平方呎，望灣仔會展景，屬優質海景戶，在市場放盤已逾1年，今年初叫價為1,950萬元，至6月將叫價下調至1,700萬元，最終以1,512萬元易手，比年初叫價低22%。相對同面積及景觀、樓層略低的2座高層D室，於7月份時錄得1,540萬元的成交價，低近2%。

利嘉閣地產賽西湖分行分區經理梁澄江稱，近期睇樓客抱着入市尋寶的態度，就算遇到心儀單位，也要比市價平才考慮承接，同時會找優質盤吸納。以8月份的成交個案為例，過去較少錄得成交的天后廟道威景台，也連接錄得3宗成交，當中兩宗更屬連天台戶。

據了解，市場先有D座頂層連天台，實用面積699平方呎，建築面積800平方呎，屬原則3房，單邊，望會展海景，戶主放盤僅約一周，旋即獲買家以1,290萬元承接，實用呎價為18,455元。整個威景台分4座，只有D座原則提供3房，而望海景亦只有3、4室，故更顯罕有。因此成交價也反映在另一間位於C座的連天台戶中，實用面積699平方呎，建築面積795平方呎，屬原則兩房，外望海景不及D座正中及闊，戶主於年初叫價為1,330萬元，5月下調至1,280萬元，最終僅以1,170萬元市價易手，減幅近12%。兩間頂層連天台戶，樓價相差約達9%。

個別放盤業主 議價達8%議價幅度較明顯的還有瓊峰園D座中層1室，實用面積1,313平方呎，建築面積1,466平方呎。戶主6月底叫價2,750萬元，當時叫價比市價略高，不久即將叫價下調至2,600萬元市價水平，至7月底更把叫價減至2,300萬元，最終以2,280萬元連車位沽出，較原叫價低17%。上址附有裝修，及望郵輪碼頭，屬優質戶。戶主於2006年8月以1,070萬元買入，故就算以低於市價沽出，帳面獲利仍豐。目前屋苑僅餘一間低層放盤，叫價2,980萬元。

現時區內的放盤業主，個別心態偏弱，該類業主一般可以有5至8%的議價空間；但大部分可接受的議價水平依然只有2至3%。撰文:龔綺玲

經濟日報  

24 Sep 2013

辣招殃及池魚 連累退休計劃

辣招殃及池魚 連累退休計劃

撰文:伍創業 香港置業高級執行董事欄名:大行觀點最近有大型金融機構做了一個統計，指出44%退休港人仍要供養家人。

19%受訪者要供養父母；30%要供養子女。更「弊」的是，63%人要到退休才發現沒做好財務上的準備。不少退休人士驚覺退休後收入減少，但開支卻沒減少。事實上，近年坊間不少理財顧問已積極替人計算退休生活所需的儲蓄，計及通脹後，所謂「退休金」動輒就好幾百萬。加上遲婚、選擇不生育等社會新風氣影響之下，令「老年靠兒女供養」難上加難，甚至要反過來老人仍要「還兒女債」，而且還未計其他危疾醫療等額外使費。在這種情況下，打工仔單靠努力工作，要在退休前儲夠「退休金」又談何容易呢？

買磚頭收租 為退休打算有見及此，過往不少人就選擇買「磚頭」為日後退休做打算，更加理想是自住物業之外，另有物業收租，令退休後仍可享有一筆穩定而可觀的租金收入。可惜政府的「3D辣招」令這種置業美夢在今時今日變得難以實現。

因為雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）和額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）下，購買第二個物業除要多付一筆印花稅外，一旦經濟環境突然惡化，3年內如沽出套現又再被徵收額外印花稅。重重苛稅結果令不少準買家望而卻步，他們縱然未必是炒家，卻被辣招「殃及池魚」，被政策窒礙入市大計，甚或因而錯失入市時機。

預售樓花期延長 成效低歸根究柢，要樓價穩健發展，調節供應才是比辣招更有效的不二法門。

筆者日前參加一個業界高峰會時亦有論及這個問題。其實政府當然也知道問題癥結所在，早前便宣布預售樓花期由20個月延長至30個月，謀求增加供應，但由於同時有雙倍印花稅政策生效中，延長預售樓花期亦難以取得理想成效。延長換樓期 增賣樓時間根據地政總署及香港置業研究部資料顯示，現時預售樓花單位中僅約5%於半年內落成，大部分均超出豁免繳交雙倍印花稅的6個月期限，故即使有更多遠期樓花新盤，亦未能吸引買家入市，令新供應效力大打折扣。

所以筆者建議政府可針對一手物業，延長換樓期至收樓後6個月，確保一手換樓客有足夠時間賣樓，使新供應發揮作用。 

經濟日報

24 Sep 2013

私人住宅售價走勢

私人住宅售價走勢

私宅售價走勢：大市整體的淡靜情況已持續約半年，可算是近年少見，私人住宅售價一直未有顯著調整，甚至部分類別住宅仍有輕微向上的情況，惟升幅明顯極為克制。

差餉物業估價署數據顯示，7月的私人住宅整體售價指數是244.8，按月再升0.7%，兩個月累積升約1.7%，以年初起計算，也累積升幅約7.6%。各分類物業中，走勢仍以中細價物業的售價升幅較大，其中實用面積431方呎以下的A類單位，年內暫有8.3%的指數升幅，屬於各類面積單位之中最大的升幅，惟按月則只升0.65%。

葵荃區工廈市況：近期葵荃區一帶因新盤銷售而受到市場關注，區內工廈物業也屢有成交。美聯工商舖（459）資料顯示，其中新型工廈的呎價，動輒逾4000元水平。其中位於海盛路3號的TML廣場，一個高層D5室，近月以650萬元售出，呎價約4235元。

信報

16 Sep 2013

許智文：DSD換樓期限過嚴可放寬

許智文：DSD換樓期限過嚴可放寬

政府推出買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）已超過半年，成交量大幅萎縮，樓價則高踞不下。有長策會委員認為，政府應維持已推出的BSD，保障港人優先入市，惟DSD的半年換樓期限制過嚴，建議政府考慮增彈性，將限期放寬至一年。政府推出BSD和DSD以來，各界一直討論需求管理措施的必要性，近月更有業界和議員連番要求撤招，政府則多次表明現階段無意減辣。立法會兩個相關的法案委員會，將在今早和下周一分別召開會議，就BSD和DSD進行討論。樓市「怪怪地」 買賣兩閒身兼理大建築及房地產學系教授的長策會成員許智文接受本報訪問時表示，DSD推出後樓市「怪怪地」，辣招的效力較以往樓市措施長且「辣」，交投萎縮之際，樓價則不升不跌。他分析說，辣招令買賣雙方不願意隨時交易單位，賣方相信低息環境可持續；加上物業的未繳付的貸款額也較少，即使利率上揚也不容易變成負資產，令業主在高價時不肯低價「出貨」，物業不到價不賣，使成交量轉緩，樓價也一直在相若水平橫行。辣招推出逾半年，坊間對BSD和DSD的討論不斷升溫。許智文認為，雖然樓市已稍為適應，但與以往的招數不同，例如DSD要求換樓客在購入單位後半年內售出原有物業，實際上難度十分高，令「辣招更辣」，認為在DSD措施上，有兩方面可考慮增加彈性。買賣需時長 半年限期難度高他指出，政府推出辣招前，不少買家難在半年內物色合適的單位，因此賣家要在半年家賣出單位有一定困難，認為半年的換樓期限太短。他說，「政府初時或沒預期成交量大減，故訂下半年的換樓期，但以現時的情況來看，半年可以放寬至九個月或一年，讓人有較充裕的時間換樓，對買賣雙方都有利。」此外，DSD將辣招的威力由住宅擴展至工商舖市場，許智文認為：「商舖物業可透過自由經濟讓市場作平衡，若零售業生意不理想，價格也自然會下調」，故他建議DSD也可作修訂，在商舖物業方面考慮放寬彈性。預料發展商加快推一手至於BSD，許智文則相信，為避免境外人士再度入市搶購住宅單位，BSD暫時毋須修訂，政治上也可以帶來「讓香港人買香港物業」的訊息。樓價一直處於高位，許智文表示，參考2010年推出的額外印花稅（SSD）以及新加坡推BSD等的經驗，樓價難以受辣招影響而下調，料未來一年樓價仍會是上落格局，升跌幅料不足5%。成交方面，他相信二手成交量將持續淡靜，成交量或須由一手市場支持，「不少發展商上半年的銷售量未符理想，料發展商適應一手新例後，下半年會更積極推售一手單位，以補回上半年的差額。」另外，長策會本月初就長遠房屋策略開展為期3個月的諮詢，許智文認為，近年住宅市場的供求不平衡，期望未來可配合人口和家庭的增長，增加供應量，回應市場需求。對於政府建議將公私營比例設為「六、四」之比，他認為比例合理，可以將供應由以往私宅主導扭轉過來，指出目前已有逾23萬申請人輪候公屋，部分人士居住環境惡劣，政府須加大力度回應公眾對公營單位的需求。

信報

16 Sep 2013