10大屋苑續靜 兩天僅3成交

10大屋苑續靜 兩天僅3成交

 地產版 2018/09/24 

     

【本報訊】多個新盤推售搶客，加上市場觀望本周加息，10大屋苑過去兩天僅錄3宗成交，連續12周錄個位數字成交，多區錄減價成交，沙田第一城484平方呎單位減價15%，以710萬元易手。

剛過去的周六、日10大屋苑僅錄零星成交。中原及利嘉閣統計兩天均錄3宗成交；而美聯則有2宗；香港置業僅錄1宗（各代理統計屋苑有別），各代理持續多個星期未錄雙位數成交量。
第一城低層戶 減價15%沽
成交屋苑集中新界區，包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園各錄1宗成交。利嘉閣指出，本周末3宗成交中，沙田第一城佔1宗，為7座低層F室，實用面積484平方呎，為3房間隔，原業主以838萬元放售，減至710萬元易手，累減128萬元，幅度15%，實用面積呎價14,669元。
由於新盤價錢吸引，令東涌映灣園過去兩天二手睇樓量偏少，中原東涌分行錄得1宗成交。單位為7座中層C室，2房戶，實用面積548平方呎，業主叫價760萬元，最終減價至692萬元易手，減幅9%，平均實用呎價12,627元。
屯門翠寧中層 呎價10537
屯門區新盤以貼近二手價開售，令區內放盤業主心態轉弱。祥益地產胡志偉指出，最新錄得居屋翠寧花園1座中層J室成交，實用面積484呎，於自由市場以510萬元成交，實用呎價10,537元。業主91年以51萬元從房委購入單位，8月中自由市場放盤叫價540萬元，累減6%。同類型單位破頂價於今年6月錄得，當時作價520萬元。
東涌洋房近日錄得零議價成交，中原映灣園分行陳旭明指出，海珀名邸單號屋，實用2,355平方呎，原業主以2,810萬元連租約放盤，最終以公司轉讓方式售出，實用呎價11,932元。上址現有月租5.5萬元租約，新買家料可享2.3厘租金回報。原業主於2010年以2,160萬元購入，現帳面獲利650萬元離場。

7月份近千伙動工 按月回升1.6倍 地產版 2018/09/

 地產版 2018/09/21 

     

【本報訊】根據屋宇署數據顯示，7月份共有3個私人住宅項目動工，涉992伙，由6月低位的386伙回升1.6倍，不過首7個月累積動工量仍然只得8,805伙，較去年同期的1.34萬伙減少近35%，為4年同期新低。
7月份動工量主要來自新地（00016）西鐵元朗站南地盤涉940伙；嘉年華國際（00996）的豪宅項目壽臣山壽山村道16A至16D號，亦動工興建18伙。
另外，7月份10個私樓項目獲批入伙紙，共涉2,932伙，按月急增1.8倍，創去年12月後、7個月新高，累積今年首7個月則有9,168伙落成，較去年同期減少2成。

下季新盤定價 低過二手？

下季新盤定價 低過二手？

 地產版 2018/09/21 

     

下半年發展商加快賣樓，於先求量、後求價的銷售方式下，定價更為貼市，與二手之間的溢價收窄。惟面對加息等負面因素，第四季新盤或瀕臨負溢價的邊緣。

與二手價差距 現收窄至5.3%
有代理行指出，第三季新盤溢價（即新盤及二手樓價差距）為5.3%，較第二季的20.7%大幅收窄（不同季度新盤，其地區及種類或左右溢價走勢）。數字反映發展商定價愈來愈貼市。
翻查近日推出的新盤定價，如西營盤單幢樓藝里坊．1號首推50伙，折實呎價2.82萬至3.15萬元，同區單幢樓AVA 128新近一宗二手成交呎價2.87萬元，可見藝里坊．1號首批最貴單位只較二手呎價高9.8%。
另元朗PARK YOHO Napoli首批涉144伙，折實呎價1.29萬2.13萬元。同系PARK YOHO Genova 8月亦錄得一宗二手成交，據EPRC經濟地產庫資料顯示，一個251平方呎單位以500萬元沽，呎價19,920元，可見PARK YOHO Napoli首批最貴呎價單位比二手只高7%。第四季新盤仍充斥利淡因素，如可推出的新盤逾9,000伙，單季推盤量比上半年一手註冊7,727宗還要多。
對上一次出現負溢價，要追溯至2014年第二季溢價曾錄得負3.8%。未來新盤會否再出現負溢價，暫時難作定論。不過，本月銀行或跟隨美國加息，市場觀望氣氛濃。而新房策亦規定發展商每次推售不少於總量的20%。新盤供應多，觀望情緒濃，料發展商定價要更吸引，才能推動買家入市，或令新盤溢價進一步收窄，或瀕臨負溢價邊緣。

撰文 : 文倩婷

21 Sep 2018

經濟日報

陳茂波：樓市呈降溫 現轉折點言之尚早

陳茂波：樓市呈降溫 現轉折點言之尚早

 地產版 2018/09/19 

     

【本報訊】近期樓市轉趨淡靜，財政司司長陳茂波昨日接受外電訪問時指，目前說樓市出現轉折點屬於言之尚早，但認同樓市下行風險正在增大。

指樓市下行風險增
陳茂波指出，本港樓市在過去兩星期出現一些降溫迹象，但要說已經出現轉折點言之尚早。不過，他相信，在美國加息之後，本港可能在9月跟隨美國上調息率，加上新興市場資金外流，故此樓市下行風險正在增大。
陳茂波早在上月中亦曾經在網誌提及，自美國今年3月加息之後，本港銀行同業拆息已上升不少，加上近日相繼有本港銀行上調新造樓宇按揭息率，置業人士的供樓負擔將會加重。展望下半年，本港最優惠利率有很大機會上調，過去一段長時間的超低息環境可能快要結束。

19 Sep 2018

經濟日報

如果跌價一成 400萬盤急增

如果跌價一成 400萬盤急增

 評．析．天下版 2018/09/18 

     

二手樓市現轉勢訊號，樓價會否進入下行整固，即有待再觀察。不過，假設樓價跌一成，估計有逾200個放盤，將跌入400萬元或以下，即可承造9成按揭的樓價範圍內，對於首置客而言，或是上車佳音。
交投淡靜，業主惟有減價出貨，大型屋苑包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊樓價，本月成交價分別跌穿關鍵位，重返半年前水平。至於中原城市8大樓價指數，更出現4周兩錄全跌的現象，屬樓市調整訊號。但假設樓價下跌，對於上車客而言，是福還是禍？若撇除經濟下行，對市場購買力影響，樓價回軟，確實令上車機會大增。
9成按揭上車盤 料增至645個
對上一次樓價調整期，為2015年9月至2016年3月，因應中港股市下挫，當時樓價半年下調約13%。今時樓市若再步入調整期情況，假設樓價下跌約一成，即目前叫價401萬至444萬元的盤源，樓價會下調至360.9萬至399.6萬元，正式跌入可承造9成按揭的樓價範圍內。
唐榮嘗試用一個地產網上放盤資料分析，目前有約238個放盤（包括私樓、連地價及未補地價物業），叫價是介乎401萬至444萬元以內。若連同現有的407個樓價400萬以下放盤，即可承造9成按揭的上車單位，可增加至645個。換言之，樓價跌一成400萬元以下放盤盤源，有機會增加接近6成。
屯門元朗為主 首期開支低5成
本港4個地區中，以新界西的盤源增加最多，將有156個盤源，跌入400萬元以下範圍，主要集中於屯門及元朗區一帶單幢樓，另屋苑式盤源，主要為屯門時代廣場、翠林花園及屯門市廣場等，面積300多呎的細戶。
以屯門市廣場一個放盤為例，1座中層單位，面積335平方呎，現叫價440萬元。以貸款上限360萬元計，即首期要80萬元，按揭成數82%。樓價跌1成，回落至396萬元，9成按揭計，首期39.6萬元，首期支出較目前少40.4萬元，低近5成。
至於大型上車屋苑如嘉湖山莊，或沙田第一城兩房樓價，大部分單位叫價仍於500萬元以上，即樓價要跌逾兩成才可重回9成按揭門檻，但目前經濟基礎及市場龐大購買力，加上未來住宅仍然是供不應求，故此樓價要跌兩成，機會暫不大。

18 Sep 2018

經濟日報

車位買賣上月勁減27%

車位買賣上月勁減27%

簡訊 | 2018年9月17日

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示，8月份錄得926宗純車位買賣註冊，較7月的1261宗大跌約26.6%；註冊金額約20.71億元，較7月的23.19億元下跌約10.7%，註冊金額連續4個月錄得超過20億元。 按金額劃分，8月價值50萬元或以下的純車位錄得23宗註冊，較7月的40宗大跌約42.5%；價值100萬元或以上純車位有734宗註冊，較7月的1052宗減少約30.2%；而價值50萬以上至100萬元的純車位，錄得169宗註冊，按月持平。

17 2ep 2018

信報

新地推新貸款計劃 露樓市端倪？

新地推新貸款計劃 露樓市端倪？

 置業家居 2018/09/15 

     

【新盤拆局】新盤市場，付款方法素來五花八門，各發展商間中因應市況推出新招搶客，新地亦是表表者，今次「十足十貸款計劃」是否有端倪？

回顧2013年，當時政府已推出雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD），新地就豪宅盤天璽首引入辣稅回贈的優惠，觸發市場潛在豪客出籠引來一時熱話，成功破辣，為之後豪宅盤推出印花稅回贈奠下基礎。
2015至2016年期間，新地系內多個新盤亦有不同嶄新付款方法現身，如西營盤眀徳山前期貸款計劃、何文田天鑄第2期20個月入住期的貸款計劃、PARK YOHO Venezia的120%樓揭計劃等。事實上，當時正值樓市轉勢，樓價回落，發展商貼市價推售新盤外，亦要以不同誘因引發市場購買力。
值得留意，自PARK YOHO Venezia之後，樓市回暖，新地各全新盤基本上將過往招數照辦煮碗，近年未見新猷。
時至今年下半年新地再推新招，上月元朗Grand YOHO推「1060天成交的先住後付」付款方法，市場普遍認為與政府將推空置稅有關。雖然現時一手市場仍錄高價，個別大型新盤銷情仍不俗，但不少餘貨盤已加佣吸客，此外亦撞正樓市現不同負面因素，貿易戰持續、股市不穩、二手物業跌價，加上本地銀行有機會本月加息，究竟今次屬於新地相隔逾兩年的全新按揭方案，是否預示大市將有變化，則有待觀察。

15 Sep 2018

經濟日報

樓價僅整固期 轉勢言之尚早

樓價僅整固期 轉勢言之尚早

 地產版 2018/09/14 

     

加息及貿易戰的雙重影響下，二手樓價回落的迹象愈來愈明顯。雖然樓價終止連升，但交投同樣顯著回落，出現乾跌，故樓市轉角言之尚早。

利嘉閣地產一項研究報告指出，8月份全港50個指標屋苑，有25個樓價按月下跌，從數據上看二手樓價有回落趨勢。事實上，近兩月二手甚淡靜，50指標屋苑8月僅錄291宗成交，按月跌31%，也是近30個月最淡靜月份。
交投量急跌 價格波動大
交投量急跌，自然容易形成乾升或乾跌現象，以50個屋苑跌幅最大的屯門大興花園為例，8月僅2宗成交，平均呎價11,151元，較7月跌9.8%，雖然兩宗成交便代表全屋苑跌價1成，參考價值成疑。事實上，8月該屋苑一個低層單位以呎價10,880元易手，拖低屋苑呎價。
觀乎近期二手業主議價空間擴大，但市場還偶爾錄得減價後創新高成交，反映市場正在好淡爭持，個別成交少的屋苑價格波動相對較大，並不代表價格真的回落。
香港銀行很大機會本月加息，預期未來數月整體二手交投會在低位徘徊，要判斷樓價是不是轉勢，仍需要2至3個月時間觀察，業界普遍認為現時樓價僅步入整固期，跌價趨勢仍未形成。

撰文 : 黎煥成

14 Sep 2018

經濟日報

50屋苑呎價挫0.3% 連升28月首跌 業界料價量續下調 嘉湖估值連跌3周

50屋苑呎價挫0.3% 連升28月首跌

業界料價量續下調 嘉湖估值連跌3周

 地產版 2018/09/14 

     

二手樓價結束28個月連升，50大屋苑呎價報15,259元，按月跌0.3%；另邊廂，5個細價屋苑估價按周回落，天水圍嘉湖山莊更連跌3周共3.5%，業界料本月二手價量會有下調空間。

太古城8月呎價20753 挫4%
據利嘉閣研究部資料顯示，8月份50大屋苑平均呎價錄15,259元，較7月份15,303元，按月跌0.3%，屬於2016年3月份後首次錄得跌幅，當時二手樓價承接2015年尾時，中港股市調整而形成的跌勢，樓價按月跌0.95%，呎價報10,883元。
而50大屋苑中，有25個呎價按月下調，包括龍頭屋苑鰂魚涌太古城，8月份呎價20,753元，按月跌4%。至於跌幅顯著屋苑集中於新界區，包括荃灣綠楊新邨（跌7.7%）及將軍澳新都城（跌7%）。另三區平均呎價全綫下跌，以九龍區跌0.5%最多。
樓價回軟、觀望氣氛濃，拖累8月份50大屋苑僅錄291宗成交，較7月份420宗，按月少31%，成交量創出2016年2月錄253宗後，近30個月新低。
至於樓市走勢指標之一的銀行估價亦現下調。本報統計20個上車屋苑估價，有5個屋苑按周下跌。其中近日連環跌穿關鍵樓價水平的天水圍嘉湖山莊，估價更連跌3周，一個高層兩房估價按周跌1.9%，屬5個屋苑中最多。
另嘉湖山莊續錄低價成交，美湖居2座高層E室，實用面積441平方呎，兩房間隔，以510萬元沽，於6、7月份以同樣樓價只能購入低層，亦較同戶型高位580萬元，平約1成。至於沙田河畔花園、大圍金獅花園及大埔中心3個上車屋苑，半年來估價首錄跌幅。
事實上，反映銀行估價取態的中原估價指數（主要銀行）CVI最新報71.35點，按周跌5.86點。該行認為，銀行按揭取態降溫尚未完成，相信CVI繼續向下、逼60點水平。
本月成交量 料再跌1至2成
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，於貿易戰、加息及新盤搶客3大因素下，部分心急的業主減價沽樓，加上購買力轉投一手，料本月50大屋苑成交量再跌1至2成，至於樓價即回落0.5至0.8%。

14 Sep 2018

經濟日報

轉讓成交增 佔二手13%一年高

內部轉讓成交增 佔二手13%一年高

 地產版 2018/09/14 

     

【本報訊】政府實施15%印花稅後，首置身份變得有價，業主透過內部轉讓除名後回復首置身份避稅。Q房網表示，8月份二手註冊宗數跌超過23%，但內部轉讓個案佔整體成交12.7%，創一年新高。
二手上月3500成交 跌23%
資料顯示，8月份二手註冊量約3,500宗，按月急跌23.3%，創近11個月新低，涉及總金額約270億元，按月大跌100億元，跌幅27%。
Q房網將買賣雙方最少有一個姓名相同，列為內部轉讓個案。8月份錄得436宗，較7月441宗微跌1.1%，佔整體成交比率則大幅上升至12.7%，較7月的10.1%顯著增加，並創近12個月新高。
8月份市場上每8宗成交，便有超過1宗是內部轉讓。例如一名天賦海灣溋玥的業主，2012年以1,103萬元購入一個3房單位，上月以1,200萬元內部轉讓，涉及釐印費約18萬元。除名一方即以首置身份購入雲匯一個單位，樓價1,678.8萬元，稅款由251.8萬降至63萬元。
Q房網香港董事總經理陳坤興指，內部轉讓比率增，反映業主看好後市，部署添置物業，惟該類內部轉讓成交個案平均價較低，令整體成交價下跌，容易令市場統計被誤導，去除內部轉讓個案，8月二手市場價升量跌。

14 Sep 2018

經濟日報

樓市轉角？ 還看估值一手銷情

樓市轉角？ 還看估值一手銷情

 地產版 2018/09/13 

     

成交價跌穿關鍵位，二手氣氛開始有所轉變。惟近日低價成交集中於質素差單位，個別優質戶樓價仍穩企。

至於是否真跌市，還看銀行估值、息口走勢以及新盤銷情。
低價成交 集中質素差單位
事實上，沙田第一城本月暫錄4宗2房成交，有中層面積327平方呎兩房戶，成交價600萬元，屬於中上價錢，反映出優質戶樓價仍然有支持。
分析市場低價成交個案集中於低層戶，主因淡市下低層單位客源向來狹窄。急沽樓的業主迫不得已要低於關鍵價，單位才能獲買家承接。
至於樓價是否現轉角，仍然有待觀察。而最具參考性指標是銀行估價。近日有個別屋苑銀行估價出現下調，包括天水圍嘉湖山莊、馬鞍山新港城及荃灣中心，銀行估值按月微調。
如果日後有更多屋苑估值下調，而幅度按月逾1%的話，即低價成交情況有蔓延迹象，或進一步影響二手造價。
另外，大市是否轉勢，最主要的指標是新盤銷情。目前而言，新盤銷情尚算理想，以日出康城LP6為例，首批487伙單日沽逾9成，反映市場購買力仍在，暫未出現真跌市。假設新盤滯銷，而加息後樓市氣氛轉差，連優質戶亦要低價才能沽出，即反映樓市有機會轉勢，樓價或面臨下調，形成真跌市局面。
另外，個別新盤有加價，如元朗PARK YOHO Napoli首批144伙，折實呎價12,969至21,351元，個別單位售價較上月推出的PARK YOHO Milano高7%，反映發展商對後市看法，仍然屬於樂觀。

13 Sep 2018

經濟日報

二手轉弱 大屋苑紛跌穿關鍵價位 一城2房失守500萬 嘉湖3房價返年初水平

二手轉弱 大屋苑紛跌穿關鍵價位

一城2房失守500萬 嘉湖3房價返年初水平

 地產版 2018/09/13 

     

不明朗因素籠罩樓市，大型屋苑連環跌穿關鍵價位。沙田第一城兩房樓價半年來，首次失守500萬元。另天水圍嘉湖山莊3房戶以520萬元沽，重返年初水平。業界料下半年有5%調整空間。

各屋苑跌穿關鍵樓價水平的個案，集中於上車細單位，包括牛頭角得寶花園1房戶跌穿500萬元等。而繼過去周末沙田第一城兩房樓價回落至500萬元後，減價持續下，一個極低層單位失守500萬元，以498萬元沽出，屬近半年來首次。
中原地產區域營業董事黎宗文指出，單位為37座極低層E室，實用面積284平方呎，兩房間隔。據悉，單位開價505萬元，料屬整個屋苑叫價最低的單位，放盤1周減價7萬元，以498萬沽出，呎價17,535元。原業主於2012年以229萬元入市，持貨6年帳面獲利269萬元，升幅1.2倍。
三間銀行中，有兩間對單位估值介乎504萬元至508萬元，成交價比估價最多低約2%。另外，是次成交價屬近半年來新低，即今年3月屋苑一個低層兩房488萬元後新低。二手交投淡靜，沙田第一城本月亦只錄6宗成交。不過，業主叫價仍然堅守樓價500萬元的關鍵位，最平由520萬元起。
嘉湖相連戶 業主減價拆售
另一上車樂園天水圍嘉湖山莊，3房樓價跌穿600萬元外，更重返年初時水平。中原地產副區域營業經理馬斯力指出，美湖居5座低層G室及H室，面積各544平方呎，單位原屬相連戶，業主曾以1,200萬元放盤，惟單位銀碼大難獲買家承接，業主近期把放盤還原為2個獨立單位，並以550萬元推出，隨即獲買家洽購，分別以520萬元（H室）及525萬元（G室）沽出，呎價分別9,559元及9,651元。
翻查紀錄，本年2月份麗湖居一個低層3房戶，曾以520萬元沽，即上述單位造價已重返年初水平。另外，同面積單位樓價高位曾達600萬元。馬斯力續指，原業主急沽樓套現，故成交價較低，套現後或暫租樓居住。資料顯示，原業主2013年以618萬元購入，5年獲利427萬元，升值69%。
業界料 下半年調整空間5%
多個屋苑樓價跌穿關鍵水平，不排除其他業主會再進一步增加議價空間。而經濟學者關焯照認為，二手交投冰封，業主如果要沽樓，就要大幅減價出售單位。
不過，目前全港有6成半單位已供滿，未有供款財政壓力下，相信大部分業主不會輕易平價賣樓，料二手樓價下半年最多只有5%調整空間。他續指，近日新盤銷情不俗，反映市場仍存購買力，而樓市大方向主要看新盤銷情及樓價而定。
二手樓市氣氛轉弱，反映前綫經紀人對樓市看法的中原經紀人指數CSI最新報54.19點，按周跌4.85點，連續2周於60點以下徘徊。是次指數創2016年11月報53.01點後，接近2年新低。當時政府調高從價印花稅至15%，令指數進入45點至55點好淡爭持區間。

13 Sep 2018

 經濟日報

上月275宗BSD成交 按月升37%

上月275宗BSD成交 按月升37%

 地產版 2018/09/12 

     

近月樓市相對淡靜，8月份買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）錄得275宗，按月升37%，但仍屬今年次低，較今年高位減少4成。

稅款涉6.8億 按月增加4%
根據稅務局最新公布，反映內地客情況的BSD稅在8月份錄得275宗，較7月份的逾一年低位201宗，按月增加37%，但只是從低位反彈，相較於今年1月高位的430宗，減少36%。涉及BSD稅款則為6.8億元，按月增加4%，仍屬於今年第三低。
至於反映投資者入市情況的住宅雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）的情況相近，8月份住宅DSD成交宗數從7月份低位541宗，按月增加3%至559宗，惟仍然是今年次低水平，相較於6月份高位的802宗，則減少3成。若以稅款計算，8月份住宅DSD錄得11.11億元，按月減少2成，屬於今次第三低水平
金融市場波動 整體交投緩
自政府在6月底推出新房策，加上中美貿易戰引起金融市場波動，近兩個月樓市交投有所放緩，導致期內BSD及住宅DSD成交均維持在較低水平。
非住宅DSD方面，則在8月份則錄得2,272宗，按月跌18%，涉及稅款約7.6億元，按月跌2%。另外，額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）方面，同期則錄得48宗，按月升14%，涉及稅款約2,710萬元。
整體8月份3大辣招稅合共為庫房貢獻25.8億元稅款，較上月的28.3億元減少9%，主因是期內住宅及非住宅DSD均有所下跌。

12 Sep 2018

經濟日報

十成按揭入市 宜計數防風險

十成按揭入市 宜計數防風險

 地產版 2018/09/12 

     

加息在即，元朗PARK YOHO Napoli推出「十足十」按揭，最多借盡新樓樓價100%，但要借盡按揭為求上車，箇中風險買家有需多加留意。

發展商透過高成數按揭吸客不算新鮮事，以新地（00016）為例，過往更曾推出多個「借凸」的按揭方案，而是次「十足十」按揭的做法大同小異，亦是透過加按原有物業，借出最多相當於新樓樓價100%貸款。
相較「借凸」120%樓價的King's Key 120 Plus計劃，「十足十」按揭計劃好處在於首3年免息的定額供款，如首1年月供不過2萬元，適合負擔能力較弱的買家，而首期入市成本較低，能滿足慈父母藉由加按持有的物業，去資助子女置業。
加息周期逼近 供樓負擔倍增
不過，「十足十」按揭較King's Key 120 Plus計劃，前者須額外向發展商提交樓價5%的行政費用，整體置業支出變相增加。
值得留意的是，本港加息周期逼近，未來幾年按息只會較目前為高，買家不過是先使未來錢的概念，日後面對的供樓壓力更大。
例如，以700萬元樓價計算，「十足十」按揭首年的每月定額供款僅2萬元，但第二年已急增5成至3萬元，去到第4年更升至4萬元，相較首年供款已屬倍增。
在3年的按息優惠期過後，按揭息率高達最優惠利率（P）加1厘，實際利率達6厘。粗略估算，每月供款亦會增加至4萬多、近5萬元。若銀行在未來兩、三年提高P的息率1至2厘，供款更會進一步增加，買家是否有心理應付高息時代的供樓壓力？

撰文 : 余敏欽

12 Sep 2018

經濟日報