樓市五節棍之天價樓突然翻生

樓市五節棍之天價樓突然翻生(林木地) 2015年12月28日第一棍：天價樓突然翻生

香港出名樓價貴，仲係出天價豪宅物業之都，早幾年大手撻定之半山天匯，今個浪又番生，頂樓複式一呎要十萬幾銀，仲話奪得亞洲區最貴。

《免費報》講，呎價逾10萬亞洲新高天匯頂層5.95億沽。樓市雖回軟，但超級豪宅近期連錄多宗成交，而由恒地為首發展的西半山天匯，其頂層連天台特色戶以實用呎價逾10萬元易手，創亞洲分層戶呎價新高。

市場稱，成交為46樓A室(前稱88樓A室)，實用面積5,732方呎，連132方呎平台及1,754方呎天台，價單售價為6.4648億元，實用呎價112,784元，以港人買家採用108天成交期計，共減售價8%，成交價近5.95億元，實用呎價103,762元。

第二棍：大劉出手單單大刁

上市公司出現收購戰，內房股萬科成焦點，原來本港收租股亦有大動作，好似華置就大賣旗下資產，早前天價賣出灣仔總部，今次由大股東出手買埋皇室大廈，令市場側目。

《中產報》表示，大劉120億購皇室大廈，華置套現58億。皇室大廈出售給作為公司大股東的劉鑾雄，交易金額最高可達一百二十億元。

富商劉鑾雄「大劉」近期動作多多，他的旗艦上市公司華人置業(127)昨天又有大交易。華置將位於告士打道的皇室大廈出售給作為公司大股東的劉鑾雄，交易金額最高可達一百二十億元，而皇室大廈估值約一百零八億元。在扣除該物業本身的負債之後，華置預計可因此套現五十八點四二億元。過去十六個月，華置已前後八次出售物業，合共套現逾五百億元。

第三棍：地產商低價買地

政府賣地賣得多，自然令個市啃飽，屯門一幅地聖誕前低價批出，成為市場估值下限，有地產商今次執到平貨不奇。

《生果報》指出，永泰10億奪屯門地近估值下限。本港樓市越吹越淡，連帶發展商買地亦越趨審慎。上周截標的屯門掃管笏路住宅地由永泰（369）以市場估值下限10.5613億元奪得，樓面呎價僅4,008元，較半年前恒地（012）買入的鄰近住宅地低超過13%。

據地政總署公布，掃管笏路住宅地共有11間財團入標角逐，包括於同區擁有住宅項目的內房龍頭萬科、新地（016）、恒地等，最終由永泰獨資獨得。

另外，元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿用地則由信置（083）以16.9億元奪得，屬市埸預期之內，每方呎樓面地價約3,396元，屬市場預期之內。集團執行董事黃永光指地盤會發展為甲級商業項目，對本港前景抱樂觀態度。

第四棍：黃大仙公屋租金超貴

樓越細越可愛，黃大仙公屋戶，補價後以每呎五十元租出，個價同山頂有得比較，真係樓細反而多人要。

《小超報》報導，鳳德低層呎租50元新高。富誠地產營業董事林榮表示，該行促成黃大仙鳳德紫鳳樓低層4室租務成交。該單位實用面積155方呎，開放式間隔，以月租7800元租出，創同類型單位新高；實用呎租50元，較魚涌太古城等指標屋苑還要高。據悉，原業主今年8月以白表價（自由市場、已補地價）180萬元購入單位，賬面回報約5.2%。

第五棍：代理沽貨未必大跌市

有時代理高價買貨，有時低價沽貨，今次個市調整中，有代理阿頭馬首是瞻，沽出豪宅細樓，仲話而家賣可能好價一點，睇來跌市睇法已成定局，但代理賣樓時機準唔準就難講。

《阿爺報》話，廖偉強低市價沽貝沙灣。二手交投吹淡風，有代理行主管「身體力行」反映對後市看淡。利嘉閣總裁廖偉強新近將名下薄扶林貝沙灣物業，以低同類單位8%造價沽出。

涉及單位位於屋苑6期1座中層C室，實用面積463方呎以860萬元成交，折合呎價18,575元。廖氏及其妻袁小曼於2010年以約733萬元買入單位，今次轉手物業期內僅升值約17%。市場資料顯示，今年10月同座數較低層的C室，以約939.8萬元成交，今次單位造價較此低出逾8%。廖早前就指，樓市已進入調整期，預計明年樓價會跌一成；今次低市價沽貨可謂「知行合一」。

政策及經濟環境篇 撰文: 李偉航 陸偉濠 欄名:封面故事 回顧：股災爆發 旅遊及零售業轉弱 今年4月份港股進入大時代，惟隨即在6月份爆發股災，加上自由行減少，令到旅遊業及零售業開始呈現疲態。在經濟勢頭轉弱下，今年一手市況持續有承接力，而二手交投量卻被打得落花流水。 前瞻：失業率或上升 勢拖累樓市 展望明年，本港經濟明顯有步入衰退的隱憂。除了加息因素影響樓市外，內地經濟冒着硬着陸風險，而在美元轉強下，本地零售市道預計會受到嚴重打擊，外界就有預測估計明年失業率將會攀升至4.5%，相信經濟因素將會拖累到本港樓市，而減辣或撤招與否將會成為外界關注的焦點之一。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 【專家之言】 劉嘉輝：倘再加息 樓價跌幅更大 美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，外界對本月中旬的美加息已經「期待已久」，相信對買家的影響是心理大於實質。劉氏認為除了息率走勢外，明年樓價還會受到一手供應增加所左右，「若果一手定價仲平過二手的話，二手業主將現套現壓力，令一、二手樓價一同跟隨下調。」 至於明年經濟方面，劉氏觀乎今年聖誕及新年本港市民的消費意慾明顯有改變，反映來年經濟或會轉差，「若果經濟理想的話，加息當然冇問題啦！但前提是市民有工返，以及工資加幅不比以往少。」而且，人民幣貶值以及美元轉強亦會減少國內旅客來港的消費意慾，相反本地市民則因為港滙轉強而會改為到海外消費，直接影響本地零售業。 劉氏坦言，「估計明年樓價跌5至10%已經非常樂觀，坊間一般認為下挫幅度將會達15至30%。」而劉氏自己則預測樓價短期內會下調3至5%，至於會否大幅度調整將視乎下一次議息時會否再度加息。 ---------------------------------- 陶汝鴻：落實加息 帶來正面訊息 早前表示看淡中小型單位的戴德梁行曾表示料此類單位明年上半年會下調5至8%，個別供應較多區域跌幅將會更明顯，而豪宅則會相對穩定，下調幅度至多約5%。 美聯儲局於上周宣布正式加息，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表明，加息相對令後市更為明朗，令大眾更容易預測後市，而且美聯儲局表明步伐不會太快，亦對會市場帶來正面影響。 除息率外，一手供應大增亦視為另一個影響樓價的重要因素，陶氏則認為本港住宅未來供應雖然會逐步增加，不過如果與90年代每年2.6萬伙住宅供應相比仍然存有一大段距離，故此來年私宅供應增加相信是帶市場重返一個合理水平，而他亦認為明年一、二手比例將會「一半半」，因為他深信發展商不會盲目推盤，會有秩序把項目推出市場，而二手則會維持現時每月2,000宗偏低成交量的局面。 陶氏總結，美國願意加息一定程度上反映環球經濟轉趨穩定及逐漸復甦，故相信經濟來年本港經濟基調良好，樓價大幅下調機會不大。 ---------------------------------- 黃良昇：樓價已呈跌勢 需再作觀察 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為現時樓價已經存有跌勢。至於加息後，對樓市影響會有幾大？而樓價會跌幾多呢？黃氏表示，這要視乎往後樓價發展，「睇下樓價跌唔跌得定先可以見到真章」。 倘若加息的確令樓價有明顯波動，到底政府又應否撤招來「救市」呢？黃氏指，「若果政府唔再度收緊措施來加辣已經好好啦！」他續指，「回顧過去七次調控樓市措施，樓價走勢仍然好似打左激素般不斷向上飈」，並反問「倘若香港跟隨加息後，樓價不跌反升，政府又會如何應對呢？」 經濟方面，黃氏不認為本港零售業及旅遊業正在轉弱，「現時出現吉舖的情況只發生在旺角、銅鑼灣等租值一向價值不菲的核心地段，相反民生區域卻未有湧現大規模結業及減價情形」，故此他對明年零售業的看法不算太淡。 ---------------------------------- 楊宇霆：大規模走資 樓價才會大跌 澳新銀行高級經濟師楊宇霆坦言，「基本上，利息向上、樓價向下是千古不變的道理。」楊氏認為，隨着美進行近10年來首度加息，預測按揭利率亦會因而向上，「假設美國加息100點子，帶動本港息率抽升，屆時樓價將會向下調整。」 目前，香港本港銀行體系結餘近$4,000億，楊氏預測香港會否跟隨加息將視乎外資會否大規模流走，影響銀行結餘的穩定性，「若果美加息令資金外流，加上中國經濟持續放緩的話，外資將減持新興市場資金。」 楊氏認為本港樓價已經見頂，跌幅約在5至10%之間，不過他估計除非資金一如1997年及2008年兩次般大幅流出本港，否則樓價大跌機會不大。至於港府應否以減辣來回應市場轉變，楊氏估計港府減辣或者撤招機會不高，「由於加息擴大銀行體系風險性，故此估計政府會變得審慎，不會貿然放寬按揭成數。」 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 總結：樓價只升不跌 神話破滅 綜合各界人士意見，明年經濟環境波譎雲詭，加上在美國踏入加息周期後，估計明年本港銀行按息勢必跟隨攀升，加重市民供樓開支，為樓市帶來直接打擊。除息口上揚外，尚有多項負面因素籠罩香江樓市，包括辣招尚未解除、新住宅供應陸續登場。 此外，作為本地經濟支柱之一的旅遊及零售業，在內地客人均消費金額逐步下降，一旦零售數據持續疲弱，引致失業率上揚，更有機會拖垮樓市。 故此普遍專家認為，以往樓價只升不跌的神話，經已幻滅，明年二手樓價下調約10%至15%，可謂在所難免，若經濟現硬着陸，甚至最壞情況有機會大跌三成或以上，往後前景或未許樂觀。

政策及經濟環境篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：股災爆發 旅遊及零售業轉弱

今年4月份港股進入大時代，惟隨即在6月份爆發股災，加上自由行減少，令到旅遊業及零售業開始呈現疲態。在經濟勢頭轉弱下，今年一手市況持續有承接力，而二手交投量卻被打得落花流水。

前瞻：失業率或上升 勢拖累樓市

展望明年，本港經濟明顯有步入衰退的隱憂。除了加息因素影響樓市外，內地經濟冒着硬着陸風險，而在美元轉強下，本地零售市道預計會受到嚴重打擊，外界就有預測估計明年失業率將會攀升至4.5%，相信經濟因素將會拖累到本港樓市，而減辣或撤招與否將會成為外界關注的焦點之一。

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【專家之言】

劉嘉輝：倘再加息 樓價跌幅更大

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，外界對本月中旬的美加息已經「期待已久」，相信對買家的影響是心理大於實質。劉氏認為除了息率走勢外，明年樓價還會受到一手供應增加所左右，「若果一手定價仲平過二手的話，二手業主將現套現壓力，令一、二手樓價一同跟隨下調。」

至於明年經濟方面，劉氏觀乎今年聖誕及新年本港市民的消費意慾明顯有改變，反映來年經濟或會轉差，「若果經濟理想的話，加息當然冇問題啦！但前提是市民有工返，以及工資加幅不比以往少。」而且，人民幣貶值以及美元轉強亦會減少國內旅客來港的消費意慾，相反本地市民則因為港滙轉強而會改為到海外消費，直接影響本地零售業。

劉氏坦言，「估計明年樓價跌5至10%已經非常樂觀，坊間一般認為下挫幅度將會達15至30%。」而劉氏自己則預測樓價短期內會下調3至5%，至於會否大幅度調整將視乎下一次議息時會否再度加息。

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陶汝鴻：落實加息 帶來正面訊息

早前表示看淡中小型單位的戴德梁行曾表示料此類單位明年上半年會下調5至8%，個別供應較多區域跌幅將會更明顯，而豪宅則會相對穩定，下調幅度至多約5%。

美聯儲局於上周宣布正式加息，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表明，加息相對令後市更為明朗，令大眾更容易預測後市，而且美聯儲局表明步伐不會太快，亦對會市場帶來正面影響。

除息率外，一手供應大增亦視為另一個影響樓價的重要因素，陶氏則認為本港住宅未來供應雖然會逐步增加，不過如果與90年代每年2.6萬伙住宅供應相比仍然存有一大段距離，故此來年私宅供應增加相信是帶市場重返一個合理水平，而他亦認為明年一、二手比例將會「一半半」，因為他深信發展商不會盲目推盤，會有秩序把項目推出市場，而二手則會維持現時每月2,000宗偏低成交量的局面。

陶氏總結，美國願意加息一定程度上反映環球經濟轉趨穩定及逐漸復甦，故相信經濟來年本港經濟基調良好，樓價大幅下調機會不大。

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黃良昇：樓價已呈跌勢 需再作觀察

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為現時樓價已經存有跌勢。至於加息後，對樓市影響會有幾大？而樓價會跌幾多呢？黃氏表示，這要視乎往後樓價發展，「睇下樓價跌唔跌得定先可以見到真章」。

倘若加息的確令樓價有明顯波動，到底政府又應否撤招來「救市」呢？黃氏指，「若果政府唔再度收緊措施來加辣已經好好啦！」他續指，「回顧過去七次調控樓市措施，樓價走勢仍然好似打左激素般不斷向上飈」，並反問「倘若香港跟隨加息後，樓價不跌反升，政府又會如何應對呢？」

經濟方面，黃氏不認為本港零售業及旅遊業正在轉弱，「現時出現吉舖的情況只發生在旺角、銅鑼灣等租值一向價值不菲的核心地段，相反民生區域卻未有湧現大規模結業及減價情形」，故此他對明年零售業的看法不算太淡。

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楊宇霆：大規模走資 樓價才會大跌

澳新銀行高級經濟師楊宇霆坦言，「基本上，利息向上、樓價向下是千古不變的道理。」楊氏認為，隨着美進行近10年來首度加息，預測按揭利率亦會因而向上，「假設美國加息100點子，帶動本港息率抽升，屆時樓價將會向下調整。」

目前，香港本港銀行體系結餘近$4,000億，楊氏預測香港會否跟隨加息將視乎外資會否大規模流走，影響銀行結餘的穩定性，「若果美加息令資金外流，加上中國經濟持續放緩的話，外資將減持新興市場資金。」

楊氏認為本港樓價已經見頂，跌幅約在5至10%之間，不過他估計除非資金一如1997年及2008年兩次般大幅流出本港，否則樓價大跌機會不大。至於港府應否以減辣來回應市場轉變，楊氏估計港府減辣或者撤招機會不高，「由於加息擴大銀行體系風險性，故此估計政府會變得審慎，不會貿然放寬按揭成數。」

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總結：樓價只升不跌 神話破滅

綜合各界人士意見，明年經濟環境波譎雲詭，加上在美國踏入加息周期後，估計明年本港銀行按息勢必跟隨攀升，加重市民供樓開支，為樓市帶來直接打擊。除息口上揚外，尚有多項負面因素籠罩香江樓市，包括辣招尚未解除、新住宅供應陸續登場。

此外，作為本地經濟支柱之一的旅遊及零售業，在內地客人均消費金額逐步下降，一旦零售數據持續疲弱，引致失業率上揚，更有機會拖垮樓市。

故此普遍專家認為，以往樓價只升不跌的神話，經已幻滅，明年二手樓價下調約10%至15%，可謂在所難免，若經濟現硬着陸，甚至最壞情況有機會大跌三成或以上，往後前景或未許樂觀。

25 Dec 2015

經濟日報置業家居

土地供應篇

土地供應篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：積極覓地 售出17幅地皮

政府年內共售出17幅住宅官地，雖然較去年售出的26幅地皮，按年減少35%，但推地心態依然積極，為持續增加供應，更積極改劃150幅屬空置及短期租約的「政府、機構或社區」或「綠化地帶」土地，作住宅用途，確保中期住屋供應源源不絕。

另外，作為今年最後一幅批出的屯門掃管笏住宅地（屯門市地段第497號），由永泰地產力壓群雄，以約$10.05億成功中標，每呎樓面地價$4,008，較毗鄰兩幅由萬科投得的掃管笏路用地（屯門市地段第541號）及由恒基投得的管笏路地皮之每呎樓面地價分別低約11.7%及13.3%。

前瞻：發展商投地料轉趨審慎

業內人士預期，雖然美國經已加息，但明年政府依然積極賣地，再配合港鐵及市建局項目，全方位增加私樓供應。而所推出的土地，料「大小通吃」，以量先行。

但值得留意，隨着息口上升，為樓市加添變數，發展商在投地出價上或轉趨審慎，按本身需要及發展策略，揀選合適土地競投，未必每次賣地均積極參與。

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【專家之言】

陳超國：供應集中新界 市區地有價有市

港九市區地愈見緊絀，過去一年售出的土地多數以新界地為主，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，來年土地供應仍然以新界區為主，相反市區地則會買少見少。

鑑於土地供應持續匱乏，故陳氏指出發展商來年投地意慾猶在，不過其出價或多或少會反映其市場境況，「雖然未來一兩年供應會略為增多，不過長遠而言中長期供應依然不足，估計此批供應消化後，供應將會再度回落。」陳氏認為發展商對市區地皮仍會感興趣，但對供應較多的新界區地價就不會如過去一兩年般進取。

陳氏認為，政府現時土地儲備較少，將影響本港長遠土地供應，故此往往不會「晒冷式」推出土地進行招標，以免難以填補供應，而且在現時社會環境，政府要透過填海、發展新市鎮等着手來增加土儲將會難上加難，「例如現屆政府已表明不會進行發展郊野公園的計劃，不過料政府會進行前期研究，以便往後可着手處理。」

陳氏補充不論填海、拓展新市鎮及發展郊野公園都是開拓中長期供應的可行方法，惟指出現時填海造價較為昂貴，不太划算。

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張聖典：平均各區供應 勿連環推同區地皮

理想城市集團企業估值部主管張聖典稱，期望政府在明年推地上，切忌將供應側重在個別區域上，在同一地區內連推多幅住宅地，此舉容易令單一地區樓價呈現下行壓力，亦會因供應一下子大增，影響土地賣價表現，未必屬健康現象，故建議在可行的情況下，平均推售各區用地應市，有利整體市況發展。

另外，張氏亦認為，政府在明年的賣地表中，可考慮增加工業用地供應，雖然本港工業已逐漸式微，但市場對物流中心、儲存倉需求依然殷切，期望可多推出該類土地，滿足本地經濟發展需要。

對於美國加息後，發展商的投地取態會否有轉變，他指出，對於資金流較差的小型發展商，或會阻礙其買地意慾，畢竟息口上揚，也加重其發展成本。

對於財力充足的大型財團，影響自然較低，但值得留意，加息後為樓市添上不明朗因素，估計大型發展商在買地取態上，也會轉趨審慎，按本身的發展策略出手購地，出價上亦未必會過於進取，頻以高價搶地。

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林浩文：市況不穩 或現流拍土地

萊坊國際高級董事和估價及諮詢部主管林浩文回顧今年拍地表現，認為成績屬於達標，並表示未來兩三年投地供應要達標「都應該唔難」。

不過，林氏則強調本港中長期土地供應有相當隱憂，預算在2020年之後的供應將會不穩定，「上周將未來十年建屋目標調低至46萬已經可以見到端倪，政府想從改劃土地用途、改劃棕地等增加供應，可惜進度不理想，故中長期住宅供應難以確定。」

由於來年地產市道並不明朗，故林氏估計發展商在投地出價將會較為保守，不過遇到市區靚地則會較為進取，因為據統計往後港島新供應僅佔一成，在僧多粥少情況下自然必有勇夫。不過，由於市況不穩定，林氏預計明年仍會出現「唔到價」的流標情況，顯示政府寧遇流拍土地，都不願賤賣土地。

至於如何解決中長期土地不足問題呢？林氏認為要從多途徑來着手增加供應，不同手段如填海、發展新市鎮等都要多管齊下，方便在現時政治化的情況下可尋覓到「後備方案」，並建議政府可研究在中央水域進行填海。

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吳嘉俊：質素較差地皮 可考慮發展資助房屋

麥格里集團中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊稱，雖然本港銀行勢必在明年加息，但估計對發展商投地出價表現，影響未算明顯。畢竟現時政府官地，除本地發展商參與外，也受到內地發展商青睞，在增加競爭下，一眾本地財團為求投得心水靚地，自然在出價上較為積極，才可力壓群雄。

再加上本地發展商一向財務狀況穩健，部分更採用貨如輪轉的賣樓策略，為達到本身的銷售業績要求，就算市場氣氛稍差亦需填充土儲，預期明年賣地情況繼續熱鬧。

對於今年青衣細山路用地出現流標情況，吳氏指出，部分存有溶洞、或需要為斜坡作保養的政府官地，因發展成本較高，以及存有不確定因素，或會左右發展商出價，以致未達政府底價而流標。

一般而言，該類土地受市場接受程度較低，建議政府倒不如把土地保留下來，改為發展作資助房屋，滿足中低收入人士的住屋需求，避免一旦出現土地流標，拖垮樓市氣氛。

同時亦建議，政府明年可考慮多推商貿用地，例如可因應市況加快推出啟德發展區的商業地，藉此繼續加強本港的商業競爭力。

25 Dec 2015

經濟日報置業家居

負面因素籠罩 專家剖析2016年樓市

負面因素籠罩 專家剖析2016年樓市

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

2015年樓市繼續受辣招所困，再加上金管局收緊樓按，窒礙樓市二手交投，一眾新盤卻以高成數按揭，以及各項置業優惠吸客，出現「一手旺、二手靜」局面，隨着美國踏入加息周期，加上新供應陸續登場，到底來年樓市何去何從？

回顧2015年的一、二手樓市表現，在3項辣招持續推出、金管局收緊按揭成數，以及港股經歷大起大落的大時代，雖然市場氣氛維持平穩，但成交量卻有所下滑，尤其是踏入第四季，一、二手物業銷情可謂各走極端。

新盤在連串置業優惠，以及高成數按揭出招下，銷情依然火熱，反觀二手屋苑，在缺乏如一手盤般的優惠，以及業主降價幅度有限，令準買家轉投一手懷抱，再加上政府銷售資助房屋取態積極，新居屋、「白居二」年內連接推售，變相搶走中小型私樓客源。

在利淡因素夾擊下，部分藍籌屋苑交投量跌至冰點，成交量甚至較2008年金融海嘯更差，雖然在一手盤支持下，估計今年一、二手私樓註冊量仍有5.6萬伙，相較2014年的約6.6萬，下滑15.2%。

展望2016年，隨着聯儲局於上周四（17日）凌晨，正式宣布加息四分之一厘，令該國長達近10年的零息年代終於告終。在加息後不久，一眾本地財金官員再度示警，其中財政司司長曾俊華明言，市民需留意加息對資產市場波動的風險，持有多個物業的投資者亦要思考，若利息回復正常，能否負擔得來。

雖然單一因素，未必足夠令本地樓價呈滑坡，但隨着息魔正式重臨，加上新供應陸續登場、資助房屋出售數量明顯增多，以及支撑本港經濟的旅遊及零售業數據放緩等，無疑令本地樓市陰霾籠罩，亦令外界憂慮跌市重臨，成為市場轉勢的轉捩點。

從近日樓價走向，或可從中預視明年情況，在加息暫未「殺到埋身」下，本周最新的中原城市領先指數（CCL）報136.86點，連跌6周，不單止較今年9月初146.92點的高位回落6.8%，樓價更重回今年2月初時的水平，估計往後樓價走勢未許樂觀。

25 Dec 2015

經濟日報

置業家居

新 盤 交 投 約 1.6 萬 按 年 錄 微 跌

新 盤 交 投 約 1.6 萬 按 年 錄 微 跌今 年 一 手 成 交 主 導 大 市 ， 全 年 註 冊 量 料 接 近 一 萬 六 千 宗 ， 按 年 錄 輕 微 跌 幅 。

　　(星島日報報道)一手主導大市，今年上半年由細價盤「當道」，部分迷你單位更賣得成行成市，及至第三季中港遇上股災，加上年底前美國落實加息，令市場添陰霾，新盤推售量亦一度稍為放緩起來，綜合市場最新數字反映，年內一手成交量至今暫錄一萬五千九百多宗，料全年達一萬六千宗水平，但較上年錄輕微跌幅約二至三個百分點，總交易額亦減少逾半成。

　　今年整年的樓市，被市場容為「一手旺、二手弱」的兩極化的現象，隨着多個新盤蜂擁推出，加上各發展商頻頻出招，以快打慢出擊，鎖吸市場購買家，帶動一手新盤表現保持平穩，截至本月二十二日，年內一手住宅暫錄一萬五千九百多宗，較去年同期微跌百分之二；而成交金額亦較去年同期下跌百

分之五點八，未能承接去年破頂之勢再創新高。

　　今年住宅樓市走勢反覆，上半年新盤市場相當熱鬧，承接去年新盤的旺勢，有多個大盤連環應市，推出的戶型多元化，包攬市場各類的買家，加上隨着用家的購買力釋放下，新盤表現出色，各發展商紛紛開「紅盤」，即使政府於年初曾一度出手「加辣」，收緊按揭成數後，亦無礙新盤的銷情。其中，上半年的新盤供應更集中於將軍澳區，包括緻藍天、峻瀅Ⅱ、THE PARKSIDE、嘉悅，及帝景灣等，各盤均錄得幾近沽清的成續，市場人士指，單計區內新盤已錄超過三千伙成交。

　　至於踏入下半年，貼近第三季股災衝擊後，整體市場氣氛轉淡，新盤的推售活動亦放緩，隨着有多個集中新界的大盤接力登場，由於入場的銀碼較細，故市場依然保持承接力，亦錄不錯的銷售成續，同時，亦吸引不少的上車客入市，惟已難再現年初「一Q清袋」的佳景；此外，踏入十二月，亦有多個的豪宅新盤接踵登場，市場轉由大碼成交撐起大市，單是西半山璈珀周內即錄九宗成交，凍結市場約十二億元資金，同期多個洋房及超級豪宅，亦錄交易紀錄，反映今年整體的樓市表現平穩，各類型的單位亦錄不俗銷情。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，今年的住宅樓市表現兩極化，上半年樓市氣氛極盛，新盤即成為市場的搶手貨，不論「蚊型戶」以至主打大單位的項目，亦取得理想的銷售成續。惟踏入七至八月，本港出現多次的股災，加上人民幣貶值等的不利消息，財股效應的影響之下，下半年的樓市氣氛急轉，新盤的銷情逐漸放慢，加上年尾美國落實加息，市場觀望氣氛濃厚，加上年尾未有新盤推出，相信一手成交將會進一步放緩。

　　陳永傑續指，有見樓市進入調整期，各發展商亦紛紛推出優惠及高成數按揭計畫吸客，基於本港的資金充裕，加上用家的置業需求大，相信日後發展商會繼續推出不同的優惠，甚至減價等方式吸客。預計明年的新盤成交量有機會回升至二萬宗水平。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年下半年的新盤銷情放緩，加上市場觀望氣氛濃厚，故相信發展商為了催谷銷情，將會採較二手市場「負溢價」開盤，料新盤的造價普遍會有半成的調整，其中供應庫地區包括元朗及將軍澳區，甚至有機會以低於市價約一成開盤。而現時二手市場持續冰封，市場已經積聚了一定的購買力，相信若發展商的開價合理，將會二手買家將會轉投至一手市場，故明年市場將繼續以新盤為主導，預計成交量將回升至一萬八千宗，而農曆年後樓市有機會出現「小陽春」。

24 Dec 2015

星島日報

12月住宅登記難突破4000宗

12月住宅登記難突破4000宗

美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，12月截至22日僅錄得3050宗一手及二手住宅買賣登記，按年勁跌50.4%，料全月難以突破4000宗，或創有紀錄以來單月次低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本月首22天二手住宅註冊量僅1387宗，暫時較去年同期的4369宗大減68.3%，預料全月僅錄約1800宗登記。

24 Dec 2015

信報

二手獲利成交佔97.7% 19月低

二手獲利成交佔97.7% 19月低

【本報訊】受經濟轉差及樓價回調影響，11月份二手樓轉售帳面獲利宗數比例降至97.7%，為19個月新低。

大坑尚巒3房 蝕122萬沽

中原地產研究部報告指出，11月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1,032宗，當中錄得帳面獲利的有1,008宗，佔比97.7%，較10月份的98.3%下跌0.6個百分點，創2014年4月後新低。

事實上，樓市近期轉勢下，業主紛止蝕離場，近月二手住宅蝕讓個案有增加趨勢。如大坑尚巒高層A室，屬3房單位，以2,200萬元沽出，較2010年時買入價2,322萬元，帳面蝕122萬元。

獲利幅度1成以下趨增

另外，該報告亦指出，帳面獲利幅度只1成或以下的成交，由10月份佔2.6%，增加至11月份的4.5%，增幅達1.9個百分點，升幅屬六個獲利幅度類別中最明顯，亦反映逆市下業主願意以較低的獲利幅度去沽樓。

另一方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本港經濟及樓市調整放緩，樓價回軟，市民的入市信心減弱，二手交投淡靜，部分業主急於出貨，故減價出售，令獲利比例回落，預料短期內獲利比例仍能在95%水平徘徊。

24 Dec 2015

經濟日報

【財經評論】永遠不會買樓的人

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=54565334&category_guid=7015342&category=instant&issue=20151222

二手冰封 600代理行恐春節後執笠 - 東網即時

二手冰封　600代理行恐春節後執笠 - 東網即時 - http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151221/mobile/bkn-20151221224439623-1221_00842_001.html

【名家搶先睇】樓市受壓真正原因（陳永陸

http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20151221&s=7015342&a=54562477

今 月 樓 宇 註 冊 量 稍 升 一 手 推 動 大 市

今 月 樓 宇 註 冊 量 稍 升   一 手 推 動 大 市

　　(星島日報報道)年底前一手主導市況持續，綜合市場消息指，今月首十七天計，土地註冊處新錄整體樓宇交投量，達二千九百多宗，按月同期暫錄稍升二成四，主要由一手盤註冊成交升逾倍所帶動，反而二手樓市交投量持續低迷，料今月二手樓宇註冊保持上月低水平，全月不及一千八百宗的歷史低位，另同期工商鋪物業今月成交亦見放緩。

　　美聯物業指出，上月二手住宅註冊量首度跌穿二千宗水平，僅錄一千八百五十四宗的廿年紀錄新低，而本月二手註冊量同樣維持低迷境況，料最終與上月相若，屆時，將連續兩個月維持一千八百多宗的極低水平。

　　據該行資料研究部指出，綜合土地註冊處註冊個案，今月首十七日二手住宅註冊量僅錄一千零九十

五宗，按目前走勢推算，本月全月最終錄約一千八多宗左右。

　　該行首席分析師劉嘉輝指出，正當二手交投仍處偏低水平之際，一手私樓註冊量卻已超越上月水平，並連續四個月企穩逾千宗水平。據資料顯示，本月首十七日一手私樓註冊量錄一千二百七十三宗，除較上月同期六百一十三宗，大升逾一倍外，該數字亦已超越上月全月總數一千零五十宗。早前熱賣的新盤陸續註冊登記，本月迄今登記一手新盤中，將軍澳CAPRI、屯門滿名山及元朗世宙為買賣宗數較多的項目。

　　另外，香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，雖然本月至今純車位註冊暫錄約三百二十九宗，按月同期暫下跌約三成六，不過，若按年比較的話，年內至今之純車位註冊則相當不俗。

　　香港置業資料研究部指出，本年至今純車位註冊已錄約一萬零三百五十六宗，已超出去年全年的約八千二百一十八宗，按年增加逾兩成半，數字連升兩年

2015-12-20

美近十年首加息 樓市何去何從？

美近十年首加息 樓市何去何從？

撰文:

李偉航

李朗文

蔡若瑜

欄名:樓市熱話

美國聯儲局於本港時間周四（17日）凌晨，正式宣布加息四分之一厘，零息時代正式告終，息魔「殺埋身」下，市場人士普遍認為，未來美息增長幅度緩慢，加上本港銀行暫未跟隨加息，現階段對樓市影響輕微。

聯儲局於議息會議後公布，宣布加息0.25厘，聯邦基金利率目標由0到0.25厘，加至0.25厘到0.5厘，繼2006年後近10年以來首次加息，至於日後的加息步伐會視乎經濟展望及數據而定，而目前的經濟情況只容許漸進加息。

在美息增長後，財政司司長曾俊華指出，美國加息後，不排除資金從新興市場流出，預期港元資金亦會緩慢漸進流走，市民需留意加息對資產市場波動的風險，持有多個物業的投資者亦要思考，若利息回復正常，能否負擔得來。

而本港銀行會否跟隨加息，曾俊華回應指，銀行息口水平要視乎本地供求，對於政府會否放寬樓市措施，曾俊華只表示沒有補充，也認為美國加息只是其中一個因素可能令樓市下行。

金管局總裁陳德霖則指，美國加息25點子，未必會立即影響香港，本港拆息變化視乎資金流走的速度，至於該局的按揭逆周期政策，是為了維持樓市穩定，當局需要時間觀察，以確定樓市是否進入下行周期，同時亦認為本港按揭利率偏低，相信加息對樓市是健康調整。

港暫未跟隨 料明年始加息

現時本港主要銀行，包括滙豐、中銀香港、渣打等均表示暫不跟隨美息上調利率，普遍相信要待明年始進入加息周期，現階段對供樓人士影響有限，繼續可享受低息環境。中原按揭經紀董事總經理黃美鳳稱，預料明年美國加息次數不多於3次，計及是次美聯儲局加息0.25厘，估計截至明年底美國累計息率升幅不高於1厘。她續指，現時香港及美國的息差約有1厘緩衝，估計美國最少加息幅度達半厘至0.75厘後，本港才會跟隨加息，故預料香港最快於明年下半年才開始加息。

中銀香港高級經濟研究員卓亮稱，因加息幅度有限，對樓價的壓力不太嚴重，而在聯滙機制下，香港和美國的利率走勢一致，由於本港資金充裕，有可能落後美國，只要美國再維持加息趨勢，最終會追平，相信本港利率要待美國加息半厘時，才會明確向上，預期明年始調升按息。

至於一眾發展商則認為，是次美國調高按息，暫對市場影響不大，無阻其賣樓部署，會繼續按本身計劃推售單位，長實執行董事趙國雄認為，市場早已消化相關信息，估計對大市沒甚影響，集團推盤步伐不變。新地副董事總經理雷霆稱，相信未來加息速度不會好快，幅度亦不大，集團會繼續按計劃及市價賣樓。

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【加息後最新二手市況】欣翠花園3房連車位 累減$42萬止賺離場

而在美國加息後，已有部分二手業主擔心後市走勢，寧願先行減價，止賺獲利離場。中原高級分區經理張曼筠稱，粉嶺欣翠花園1座低層H室，實用面積791呎3房，另連1個車位，業主原先叫價$650萬，在得悉加息後，最終決定減價，累減$42萬，以$608萬易手，減幅6.5%，呎價$7,686。

原業主於2011年以$390萬元購入上址，是次轉手帳面獲利$218萬，止賺離場。

此外，作為藍籌屋苑的太古城，也有業主下調叫價，中原區域營業經理趙鴻運指，建安閣中層H室，實用面積580平方呎，屬2房間隔，業主於11月時叫價$1,000萬，本月已減至$950萬，在加息過後再減$100萬，以$850萬放售，但暫未獲承接。

19 Dec 2015

經濟日報置業家居

陳茂波：加息預期內 不會減辣

陳茂波：加息預期內 不會減辣

發展局局長陳茂波表示，美國加息是市場預期之內，強調政府現階段不會調整「雙辣招」。

陳茂波表示，美國加息市場早已預料，而且幅度比較少，政府現時不會調整雙辣招措施。雖然最近樓價已回調，但土地供應是長期工作，政府不會停止增加供應，會繼續按目標進行，為市場提供穩定供應。

陳家強：港可管理好風險

另外，財經事務及庫務局局長陳家強亦表示，在聯繫滙率制度下，本港無可避免要跟隨美息上升，只是時間的問題，故本港遲早一定加息，現時銀行未加，主要是考慮到資金供求及競爭問題。

他相信，在加息初期，本港面對資金流走的壓力未必太大，但隨着美息持續向上，資金會離港流向高息地方，屬自然現象。隨着日後再加息，市場將再出現波動，並影響金融市場，相信本港可管理好風險。

暫未見加息 影響樓市措施

他認為，本港樓價高企，與市民購買力已脫節，政府一直提醒市民注意加息風險，在低息環境轉變時要小心，現時風險更為複雜化。

現時需求管理措施正確，暫未見到美國加息會影響到政府樓市措施，因為息口並非影響經濟及樓市的唯一因素，而加息期亦只是剛開始，不須急於改變樓市措施，需要觀察多一段時間，亦要考慮整體經濟及市場發展。

撰文:

梁振鋒

19 Dec 2015

經濟日報

業主「息變」 細價樓急速削價 大圍金獅花園兩房 跌穿300萬沽

業主「息變」 細價樓急速削價
大圍金獅花園兩房 跌穿300萬沽

美國落實加息，意味本港加息周期不遠，進一步打擊小業主持貨信心，各區即時錄得多宗大幅減價個案，其中大圍金獅花園兩房單位大幅減價近兩成易手，造價跌穿300萬元。

近期沙田、大圍一帶細價屋苑急速落價，美國落實加息後，個別小業主減價幅度進一步擴大，例如大圍金獅花園2期G座中層3室，實用面積288平方呎，業主原本叫價360萬元放盤，近期接連減價，最終減至290萬元易手，累積減幅約19%，以新造樓價計，較銀行估價低約15%，屬於屋苑近半年低位。

一城凶宅同層戶 平2成售

其次，沙田第一城17座低層D室，屬於凶宅同層單位，實用面積327平方呎，落實以265萬元易手，呎價8,104元，重返2013年水平。不過，據土地註冊處資料顯示，單位先後多次向不同財務公司抵押，估計業主財困而低市價約兩成沽貨。

而同區二綫屋苑美城苑C座高層2室，實用面積381平方呎，剛以298萬元易手，是區內接連錄得跌穿300萬元的成交個案。區內代理坦言，叫價低於300萬元的私樓單位絕無僅有，但叫價低於320萬元的單位則有約10個，若有實客洽購，造價跌穿300萬元的機會甚大。

青衣青怡3房 490萬易手

業界人士指出，細價屋苑對於息口的變化相對敏感，故減價幅度相對明顯。例如青衣青怡花園6座高層C室，實用面積547平方呎，業主8月份開始放盤，當時叫價620萬元，昨日減至490萬元易手，減幅21%，也是3房單位年內首次跌穿500萬元關口。

利嘉閣地產分行經理彭錦添指出，受新盤搶客影響，近1、2個月青衣區二手交投十分淡靜，不少細價屋苑累積一定跌幅，二手業主最少要減價1成以上才吸引到買家洽購，上述單位業主急於換樓，故擴大議價空間沽貨離場。而同區偉景花園1座高層E室，實用面積687平方呎，剛以560萬元易手，較高峰期同類單位低約兩成。

業界：二手交投短期放緩

另外，粉嶺綠悠軒7座低層H室，實用面積445平方呎，昨日減價14萬元，以386萬元沽出，呎價8,674元，較高位回落13%。

前綫代理指出，由於香港銀行並沒有跟隨美國加息，願意大幅減價的業主不多，故市場僅錄零星成交個案，預期短期內二手市場交投進一步放緩，最快要農曆新年後才有機會回升。

撰文:

黎煥成