政策及經濟環境篇 撰文: 李偉航 陸偉濠 欄名:封面故事 回顧：股災爆發 旅遊及零售業轉弱 今年4月份港股進入大時代，惟隨即在6月份爆發股災，加上自由行減少，令到旅遊業及零售業開始呈現疲態。在經濟勢頭轉弱下，今年一手市況持續有承接力，而二手交投量卻被打得落花流水。 前瞻：失業率或上升 勢拖累樓市 展望明年，本港經濟明顯有步入衰退的隱憂。除了加息因素影響樓市外，內地經濟冒着硬着陸風險，而在美元轉強下，本地零售市道預計會受到嚴重打擊，外界就有預測估計明年失業率將會攀升至4.5%，相信經濟因素將會拖累到本港樓市，而減辣或撤招與否將會成為外界關注的焦點之一。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 【專家之言】 劉嘉輝：倘再加息 樓價跌幅更大 美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，外界對本月中旬的美加息已經「期待已久」，相信對買家的影響是心理大於實質。劉氏認為除了息率走勢外，明年樓價還會受到一手供應增加所左右，「若果一手定價仲平過二手的話，二手業主將現套現壓力，令一、二手樓價一同跟隨下調。」 至於明年經濟方面，劉氏觀乎今年聖誕及新年本港市民的消費意慾明顯有改變，反映來年經濟或會轉差，「若果經濟理想的話，加息當然冇問題啦！但前提是市民有工返，以及工資加幅不比以往少。」而且，人民幣貶值以及美元轉強亦會減少國內旅客來港的消費意慾，相反本地市民則因為港滙轉強而會改為到海外消費，直接影響本地零售業。 劉氏坦言，「估計明年樓價跌5至10%已經非常樂觀，坊間一般認為下挫幅度將會達15至30%。」而劉氏自己則預測樓價短期內會下調3至5%，至於會否大幅度調整將視乎下一次議息時會否再度加息。 ---------------------------------- 陶汝鴻：落實加息 帶來正面訊息 早前表示看淡中小型單位的戴德梁行曾表示料此類單位明年上半年會下調5至8%，個別供應較多區域跌幅將會更明顯，而豪宅則會相對穩定，下調幅度至多約5%。 美聯儲局於上周宣布正式加息，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表明，加息相對令後市更為明朗，令大眾更容易預測後市，而且美聯儲局表明步伐不會太快，亦對會市場帶來正面影響。 除息率外，一手供應大增亦視為另一個影響樓價的重要因素，陶氏則認為本港住宅未來供應雖然會逐步增加，不過如果與90年代每年2.6萬伙住宅供應相比仍然存有一大段距離，故此來年私宅供應增加相信是帶市場重返一個合理水平，而他亦認為明年一、二手比例將會「一半半」，因為他深信發展商不會盲目推盤，會有秩序把項目推出市場，而二手則會維持現時每月2,000宗偏低成交量的局面。 陶氏總結，美國願意加息一定程度上反映環球經濟轉趨穩定及逐漸復甦，故相信經濟來年本港經濟基調良好，樓價大幅下調機會不大。 ---------------------------------- 黃良昇：樓價已呈跌勢 需再作觀察 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為現時樓價已經存有跌勢。至於加息後，對樓市影響會有幾大？而樓價會跌幾多呢？黃氏表示，這要視乎往後樓價發展，「睇下樓價跌唔跌得定先可以見到真章」。 倘若加息的確令樓價有明顯波動，到底政府又應否撤招來「救市」呢？黃氏指，「若果政府唔再度收緊措施來加辣已經好好啦！」他續指，「回顧過去七次調控樓市措施，樓價走勢仍然好似打左激素般不斷向上飈」，並反問「倘若香港跟隨加息後，樓價不跌反升，政府又會如何應對呢？」 經濟方面，黃氏不認為本港零售業及旅遊業正在轉弱，「現時出現吉舖的情況只發生在旺角、銅鑼灣等租值一向價值不菲的核心地段，相反民生區域卻未有湧現大規模結業及減價情形」，故此他對明年零售業的看法不算太淡。 ---------------------------------- 楊宇霆：大規模走資 樓價才會大跌 澳新銀行高級經濟師楊宇霆坦言，「基本上，利息向上、樓價向下是千古不變的道理。」楊氏認為，隨着美進行近10年來首度加息，預測按揭利率亦會因而向上，「假設美國加息100點子，帶動本港息率抽升，屆時樓價將會向下調整。」 目前，香港本港銀行體系結餘近$4,000億，楊氏預測香港會否跟隨加息將視乎外資會否大規模流走，影響銀行結餘的穩定性，「若果美加息令資金外流，加上中國經濟持續放緩的話，外資將減持新興市場資金。」 楊氏認為本港樓價已經見頂，跌幅約在5至10%之間，不過他估計除非資金一如1997年及2008年兩次般大幅流出本港，否則樓價大跌機會不大。至於港府應否以減辣來回應市場轉變，楊氏估計港府減辣或者撤招機會不高，「由於加息擴大銀行體系風險性，故此估計政府會變得審慎，不會貿然放寬按揭成數。」 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 總結：樓價只升不跌 神話破滅 綜合各界人士意見，明年經濟環境波譎雲詭，加上在美國踏入加息周期後，估計明年本港銀行按息勢必跟隨攀升，加重市民供樓開支，為樓市帶來直接打擊。除息口上揚外，尚有多項負面因素籠罩香江樓市，包括辣招尚未解除、新住宅供應陸續登場。 此外，作為本地經濟支柱之一的旅遊及零售業，在內地客人均消費金額逐步下降，一旦零售數據持續疲弱，引致失業率上揚，更有機會拖垮樓市。 故此普遍專家認為，以往樓價只升不跌的神話，經已幻滅，明年二手樓價下調約10%至15%，可謂在所難免，若經濟現硬着陸，甚至最壞情況有機會大跌三成或以上，往後前景或未許樂觀。

政策及經濟環境篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：股災爆發 旅遊及零售業轉弱

今年4月份港股進入大時代，惟隨即在6月份爆發股災，加上自由行減少，令到旅遊業及零售業開始呈現疲態。在經濟勢頭轉弱下，今年一手市況持續有承接力，而二手交投量卻被打得落花流水。

前瞻：失業率或上升 勢拖累樓市

展望明年，本港經濟明顯有步入衰退的隱憂。除了加息因素影響樓市外，內地經濟冒着硬着陸風險，而在美元轉強下，本地零售市道預計會受到嚴重打擊，外界就有預測估計明年失業率將會攀升至4.5%，相信經濟因素將會拖累到本港樓市，而減辣或撤招與否將會成為外界關注的焦點之一。

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【專家之言】

劉嘉輝：倘再加息 樓價跌幅更大

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，外界對本月中旬的美加息已經「期待已久」，相信對買家的影響是心理大於實質。劉氏認為除了息率走勢外，明年樓價還會受到一手供應增加所左右，「若果一手定價仲平過二手的話，二手業主將現套現壓力，令一、二手樓價一同跟隨下調。」

至於明年經濟方面，劉氏觀乎今年聖誕及新年本港市民的消費意慾明顯有改變，反映來年經濟或會轉差，「若果經濟理想的話，加息當然冇問題啦！但前提是市民有工返，以及工資加幅不比以往少。」而且，人民幣貶值以及美元轉強亦會減少國內旅客來港的消費意慾，相反本地市民則因為港滙轉強而會改為到海外消費，直接影響本地零售業。

劉氏坦言，「估計明年樓價跌5至10%已經非常樂觀，坊間一般認為下挫幅度將會達15至30%。」而劉氏自己則預測樓價短期內會下調3至5%，至於會否大幅度調整將視乎下一次議息時會否再度加息。

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陶汝鴻：落實加息 帶來正面訊息

早前表示看淡中小型單位的戴德梁行曾表示料此類單位明年上半年會下調5至8%，個別供應較多區域跌幅將會更明顯，而豪宅則會相對穩定，下調幅度至多約5%。

美聯儲局於上周宣布正式加息，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻表明，加息相對令後市更為明朗，令大眾更容易預測後市，而且美聯儲局表明步伐不會太快，亦對會市場帶來正面影響。

除息率外，一手供應大增亦視為另一個影響樓價的重要因素，陶氏則認為本港住宅未來供應雖然會逐步增加，不過如果與90年代每年2.6萬伙住宅供應相比仍然存有一大段距離，故此來年私宅供應增加相信是帶市場重返一個合理水平，而他亦認為明年一、二手比例將會「一半半」，因為他深信發展商不會盲目推盤，會有秩序把項目推出市場，而二手則會維持現時每月2,000宗偏低成交量的局面。

陶氏總結，美國願意加息一定程度上反映環球經濟轉趨穩定及逐漸復甦，故相信經濟來年本港經濟基調良好，樓價大幅下調機會不大。

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黃良昇：樓價已呈跌勢 需再作觀察

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為現時樓價已經存有跌勢。至於加息後，對樓市影響會有幾大？而樓價會跌幾多呢？黃氏表示，這要視乎往後樓價發展，「睇下樓價跌唔跌得定先可以見到真章」。

倘若加息的確令樓價有明顯波動，到底政府又應否撤招來「救市」呢？黃氏指，「若果政府唔再度收緊措施來加辣已經好好啦！」他續指，「回顧過去七次調控樓市措施，樓價走勢仍然好似打左激素般不斷向上飈」，並反問「倘若香港跟隨加息後，樓價不跌反升，政府又會如何應對呢？」

經濟方面，黃氏不認為本港零售業及旅遊業正在轉弱，「現時出現吉舖的情況只發生在旺角、銅鑼灣等租值一向價值不菲的核心地段，相反民生區域卻未有湧現大規模結業及減價情形」，故此他對明年零售業的看法不算太淡。

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楊宇霆：大規模走資 樓價才會大跌

澳新銀行高級經濟師楊宇霆坦言，「基本上，利息向上、樓價向下是千古不變的道理。」楊氏認為，隨着美進行近10年來首度加息，預測按揭利率亦會因而向上，「假設美國加息100點子，帶動本港息率抽升，屆時樓價將會向下調整。」

目前，香港本港銀行體系結餘近$4,000億，楊氏預測香港會否跟隨加息將視乎外資會否大規模流走，影響銀行結餘的穩定性，「若果美加息令資金外流，加上中國經濟持續放緩的話，外資將減持新興市場資金。」

楊氏認為本港樓價已經見頂，跌幅約在5至10%之間，不過他估計除非資金一如1997年及2008年兩次般大幅流出本港，否則樓價大跌機會不大。至於港府應否以減辣來回應市場轉變，楊氏估計港府減辣或者撤招機會不高，「由於加息擴大銀行體系風險性，故此估計政府會變得審慎，不會貿然放寬按揭成數。」

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總結：樓價只升不跌 神話破滅

綜合各界人士意見，明年經濟環境波譎雲詭，加上在美國踏入加息周期後，估計明年本港銀行按息勢必跟隨攀升，加重市民供樓開支，為樓市帶來直接打擊。除息口上揚外，尚有多項負面因素籠罩香江樓市，包括辣招尚未解除、新住宅供應陸續登場。

此外，作為本地經濟支柱之一的旅遊及零售業，在內地客人均消費金額逐步下降，一旦零售數據持續疲弱，引致失業率上揚，更有機會拖垮樓市。

故此普遍專家認為，以往樓價只升不跌的神話，經已幻滅，明年二手樓價下調約10%至15%，可謂在所難免，若經濟現硬着陸，甚至最壞情況有機會大跌三成或以上，往後前景或未許樂觀。

25 Dec 2015

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