土地供應篇

土地供應篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：積極覓地 售出17幅地皮

政府年內共售出17幅住宅官地，雖然較去年售出的26幅地皮，按年減少35%，但推地心態依然積極，為持續增加供應，更積極改劃150幅屬空置及短期租約的「政府、機構或社區」或「綠化地帶」土地，作住宅用途，確保中期住屋供應源源不絕。

另外，作為今年最後一幅批出的屯門掃管笏住宅地（屯門市地段第497號），由永泰地產力壓群雄，以約$10.05億成功中標，每呎樓面地價$4,008，較毗鄰兩幅由萬科投得的掃管笏路用地（屯門市地段第541號）及由恒基投得的管笏路地皮之每呎樓面地價分別低約11.7%及13.3%。

前瞻：發展商投地料轉趨審慎

業內人士預期，雖然美國經已加息，但明年政府依然積極賣地，再配合港鐵及市建局項目，全方位增加私樓供應。而所推出的土地，料「大小通吃」，以量先行。

但值得留意，隨着息口上升，為樓市加添變數，發展商在投地出價上或轉趨審慎，按本身需要及發展策略，揀選合適土地競投，未必每次賣地均積極參與。

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【專家之言】

陳超國：供應集中新界 市區地有價有市

港九市區地愈見緊絀，過去一年售出的土地多數以新界地為主，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，來年土地供應仍然以新界區為主，相反市區地則會買少見少。

鑑於土地供應持續匱乏，故陳氏指出發展商來年投地意慾猶在，不過其出價或多或少會反映其市場境況，「雖然未來一兩年供應會略為增多，不過長遠而言中長期供應依然不足，估計此批供應消化後，供應將會再度回落。」陳氏認為發展商對市區地皮仍會感興趣，但對供應較多的新界區地價就不會如過去一兩年般進取。

陳氏認為，政府現時土地儲備較少，將影響本港長遠土地供應，故此往往不會「晒冷式」推出土地進行招標，以免難以填補供應，而且在現時社會環境，政府要透過填海、發展新市鎮等着手來增加土儲將會難上加難，「例如現屆政府已表明不會進行發展郊野公園的計劃，不過料政府會進行前期研究，以便往後可着手處理。」

陳氏補充不論填海、拓展新市鎮及發展郊野公園都是開拓中長期供應的可行方法，惟指出現時填海造價較為昂貴，不太划算。

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張聖典：平均各區供應 勿連環推同區地皮

理想城市集團企業估值部主管張聖典稱，期望政府在明年推地上，切忌將供應側重在個別區域上，在同一地區內連推多幅住宅地，此舉容易令單一地區樓價呈現下行壓力，亦會因供應一下子大增，影響土地賣價表現，未必屬健康現象，故建議在可行的情況下，平均推售各區用地應市，有利整體市況發展。

另外，張氏亦認為，政府在明年的賣地表中，可考慮增加工業用地供應，雖然本港工業已逐漸式微，但市場對物流中心、儲存倉需求依然殷切，期望可多推出該類土地，滿足本地經濟發展需要。

對於美國加息後，發展商的投地取態會否有轉變，他指出，對於資金流較差的小型發展商，或會阻礙其買地意慾，畢竟息口上揚，也加重其發展成本。

對於財力充足的大型財團，影響自然較低，但值得留意，加息後為樓市添上不明朗因素，估計大型發展商在買地取態上，也會轉趨審慎，按本身的發展策略出手購地，出價上亦未必會過於進取，頻以高價搶地。

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林浩文：市況不穩 或現流拍土地

萊坊國際高級董事和估價及諮詢部主管林浩文回顧今年拍地表現，認為成績屬於達標，並表示未來兩三年投地供應要達標「都應該唔難」。

不過，林氏則強調本港中長期土地供應有相當隱憂，預算在2020年之後的供應將會不穩定，「上周將未來十年建屋目標調低至46萬已經可以見到端倪，政府想從改劃土地用途、改劃棕地等增加供應，可惜進度不理想，故中長期住宅供應難以確定。」

由於來年地產市道並不明朗，故林氏估計發展商在投地出價將會較為保守，不過遇到市區靚地則會較為進取，因為據統計往後港島新供應僅佔一成，在僧多粥少情況下自然必有勇夫。不過，由於市況不穩定，林氏預計明年仍會出現「唔到價」的流標情況，顯示政府寧遇流拍土地，都不願賤賣土地。

至於如何解決中長期土地不足問題呢？林氏認為要從多途徑來着手增加供應，不同手段如填海、發展新市鎮等都要多管齊下，方便在現時政治化的情況下可尋覓到「後備方案」，並建議政府可研究在中央水域進行填海。

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吳嘉俊：質素較差地皮 可考慮發展資助房屋

麥格里集團中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊稱，雖然本港銀行勢必在明年加息，但估計對發展商投地出價表現，影響未算明顯。畢竟現時政府官地，除本地發展商參與外，也受到內地發展商青睞，在增加競爭下，一眾本地財團為求投得心水靚地，自然在出價上較為積極，才可力壓群雄。

再加上本地發展商一向財務狀況穩健，部分更採用貨如輪轉的賣樓策略，為達到本身的銷售業績要求，就算市場氣氛稍差亦需填充土儲，預期明年賣地情況繼續熱鬧。

對於今年青衣細山路用地出現流標情況，吳氏指出，部分存有溶洞、或需要為斜坡作保養的政府官地，因發展成本較高，以及存有不確定因素，或會左右發展商出價，以致未達政府底價而流標。

一般而言，該類土地受市場接受程度較低，建議政府倒不如把土地保留下來，改為發展作資助房屋，滿足中低收入人士的住屋需求，避免一旦出現土地流標，拖垮樓市氣氛。

同時亦建議，政府明年可考慮多推商貿用地，例如可因應市況加快推出啟德發展區的商業地，藉此繼續加強本港的商業競爭力。

25 Dec 2015

經濟日報置業家居