市況靜 代理靠租「吊命」

市況靜 代理靠租「吊命」

市場交投淡靜，藉買賣抽佣獲利的代理行業興嘆「食穀種」。所謂「大雞唔食細米」，以往市旺時不少代理情願多做幾單買賣，也不願做分佣較低的租賃；如今市淡之下二手交投死寂，雖有新盤月月推售惟遠不足讓每名代理開單，不少代理甘願做租「吊鹽水」，畢竟只靠數千元底薪，不足以餬口養家。

持牌人數連升8個月

港府先後推出樓市調控辣招，金管局亦配合收緊按揭，私宅炒風幾近絕跡於市場，但同時亦令二手交投冰封，堪比2003年「沙士」慘況。據地產代理監管局數據顯示，代理持牌人數連升八個月，截至8月底高達36,846人，按月上升近0.3%，人數創約兩年新高，與2013年4月的37,173人紀錄，僅相差327人；不過觀乎該月份整體物業買賣註冊宗數只錄得5,197宗，按月跌約29.2%，按持牌人數推算，即「7人爭1刁」，可見競爭之劇。

上周初，就有代理為租客奔波跨區覓租盤，Q房網的利志良指，該名客戶為一名非洲裔音樂教師，以往一直於香港仔區睇樓，與其他行家睇樓一段時間，惟一直未覓得心頭好。最後該行為客戶搵盤搵到上新界，覓得元朗八鄉的村屋單位，建築面積約700方呎，租金8,100元。是次成交額不大「無乜肉食」，然而代理仍落力為客撲盤，市道「難撈」可見一斑。

業主拒賤售紛轉租

事實上，市道轉差下，不少業主情願封盤並轉賣為租，有代理反映，荔枝角藍籌屋苑美孚新邨上月及本月錄約30宗租賃成交，平均實用呎租未見回落，更輕微上升至34元水平。二手業主見近日市況轉差，不想賤價沽貨，決定轉售為租，令屋苑租盤供應增加。

中原地產楊文傑亦指，雖然美國暫緩加息對樓市起正面作用，9月下半月市況有所回暖，但鰂魚涌藍籌之一的康怡花園交投淡靜。屋苑轉賣為租個案增加，屋苑現有約60個租盤，從2個月前45個租盤低位回升，租盤選擇多令租金有下調壓力。

今年落成新盤去貨僅六成 發展商供按揭增優惠免劈價

今年落成新盤去貨僅六成
發展商供按揭增優惠免劈價

自去年5月政府微調雙倍印花稅（DSD）辣招後，一手樓市即掀起入市狂潮，但經過一年多搶購後，成交有放緩跡象。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，截至今年第三季，今年落成的一手私樓售出比例僅得63.1%，預期第四季售出率亦只有約70%，待售現樓單位更會增加至6000伙。不過，受發展商增優惠及提供高按揭成數支持，一手樓價不致出現低於市價情況。

待售單位升至六千伙

黃良昇指出，2015年落成的私人住宅有逾1.18萬伙，當中2806伙未推售，貨尾有1571伙，待售單位共4377伙，佔全年落成量36.9%，即售出比例僅63.1%，銷售進度不理想。若情況不變，預期年底，2015年落成私人住宅售出比例約70%，明顯低於原先預期的90%。資料顯示，去年截至第三季，預期在2014年落成的私人住宅，售出比例已達71%。

黃良昇估計，第四季運房局公布累積一手現樓待售單位，將會由5000個增加至6000個。他直言，一手新盤銷售「愈賣愈慢」，但因市場有多個一手盤都錄得沽清及近沽清佳績，所以未至於太擔心。同時，因近期發展商紛紛增優惠及提供高按揭成數付款計劃，相信發展商毋須劈價賣樓，一手樓價亦不會出現低於市價的情況。但他承認樓市仍存隱憂，因為2016及2017年住宅供應高峰期來臨，並達政府每年1.9萬伙供應目標，加上上車客源已被大量消耗，換樓客數量亦有限，及經濟前景不明朗，所以待售現樓若持續增加，情況未見改善，數量升至1萬伙會進入警戒線，若升至1.5萬伙更達危險水平。

上車客源多被消耗

據美聯物業資料研究部資料顯示，隨着政府延長預售樓花期至30個月，多個遠期樓花項目早已相繼推售，估計明年落成的近1.8萬伙，有約8300伙已被吸納，即售出比例約47%。百利保（00617）執行董事兼首席營運官范統表示，近期新盤吸納速度明顯較之前減慢，相信因新盤未能即時沽清，未來亦有新供應推出，可售單位及貨尾單位逐漸增加，對發展商賣樓會構成壓力。事實上，較早前政府售出多幅地皮，成交價均高於市場預期，建築費亦不斷上升，在成本大增下，新盤難有減價空間，在現市況下，不須要「劈價」賣樓，但無可避免要增加優惠，最近不少新盤推出優惠及高成數按揭，以吸引買家入市，相信情況會持續。若環球經濟逐步轉好，股市回穩，相信至明年初即農曆新年前，樓市將現小陽春。

29 Oct 2015

信報

加息消除不確定 樓市待變

加息消除不確定 樓市待變

撰文:鄺志輝 香港專業地產顧問商會會長
欄名:專家論市

近月新盤接連登場，大多以貼市價推售，配合各式各樣的優惠價吸引買家，經過個多月來發展商積極推盤搶客，經已消耗市場購買力。再者，經濟前景仍未明朗，外圍經濟亦未見好轉，市場觀望氣氛濃厚，令各區二手市場交投放緩。

零星減價成交 未帶動交投

在新盤搶攻下，全港屋苑成交放緩，交投零星，令部分業主主動減價，甚至劈價吸客。以將軍澳區為例，區內君傲灣一個高層3房套房單位，實用面積651平方呎，業主於8月初開價880萬元，惟8月受股市及新盤影響，二手氣氛轉差，業主期內累減70萬元，至本月以810萬元易手。但由於普遍業主持貨力強，區內減價情況並不多，加上買家靜觀後市，未有因部分的減價盤源而帶動區內交投。

根據早前差餉物業估價署公布8月份的數字顯示，各區細價樓的成交呎價由高位回落，由於數字滯後，近月新盤市場供應增加，令二手市場疲弱，近月成交多以低市價為主，相信數字將會在未來數月內反映，因此預期未來一至兩個月公布的相關數字仍會回落。

樓價趁勢回調 利健康發展

事實上，早年物業市場受追捧，樓價升幅驚人，普遍市民難以負擔得來，若樓價趁勢稍為回落亦未嘗不好。筆者認為，樓價適量的調整對整體樓市仍屬好事，將有助物業市場重回健康水平，讓樓市穩健發展。

由於現時市場上未有利好或利淡因素支持，令二手處於膠着，相信仍會維持一段時間，若要打破悶局，除非市場有消息出籠，為物業市場帶來新的刺激。隨着美國經濟復甦，縱然9月延遲加息步伐，但加息亦是遲早的事，市場亦預期加息周期將至。

筆者認為，若果物業市場受到加息因素衝擊，將會有助消除市場上不確定的因素。過去經驗所得，加息幅度僅屬輕微水平，相信加息對市場實際上的影響不大，因此市民毋須過分擔心加息，相反或可為樓市帶來轉機。

26 Oct 2015

經濟日報

二手寒冬 買家撈貨入市策略

二手寒冬 買家撈貨入市策略

欄名:封面故事

二手樓市一蹶不振，了無起息，一手新盤猶幸有按揭優惠「利誘」買家，令交投得以延續。面對幾近冰封的二手市場，一眾前綫代理有何對策？二手市場是否再無翻身之日？準買家又應否趁落價入市呢？

陳永傑：睇淡新界中小型戶 樓價或跌一成

中原地產亞太區總裁陳永傑形容現時二手樓市為「冰河時期」，其中又以中小型物業，特別是太古城、海怡半島、泓景臺等十大藍籌屋苑交投最為慘淡，過去8月及9月的成交宗數，較以往歷年同期來創出新低。他認為現時二手市場積弱的主要原因是政府的雙辣招所致，由於額外印花稅政策推行，令炒家近乎絕迹，目前市場以用家作主導，減低按揭成數，除了令新買家上會困難外，即使投資客買樓作長綫收租，計及稅項，首期亦近六成，加上需要經過銀行的壓力測試，面對借貸困難之下，入市亦不容易。

他透露，在二手樓市持續淡靜下，很多二手前綫代理收入幾近「政府最低工資」過活，即使市場焦點集中於新盤上，但由於其競爭較大，欲促成買賣亦非易事。他補充由於車位及工商舖等整體成交吹淡風，所以要在淡市中突圍而出，他認為除可轉攻租務市場外，考慮促銷海外物業亦是權宜之計。

陳氏預料，辣招及銀行審查嚴謹的兩大不利好因素影響下，2016年第一季的成交將持續於低位徘徊，成交量大升機會有限，同時寄望一手新盤或減價推售，加上發展商提供八成半至九成的按揭貸款，則有望令成交量回升。

鑑於未來新界區新供應驟增，故陳氏看淡新界區中小型單位前景，料這類單位跌價最快，未來樓價下跌一成亦不足為奇，買家如有意購此類單位需留意。此外，他預期業主已對加息有充分心理準備，只要一年內加息不多於兩次，兩次不多於0.5%，相信對樓市影響不大。

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布少明：明年首季市況趨明朗 買家需留意經濟數據

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手樓市整體均淡靜，特別是大中型屋苑，雖然市場上仍有一定數量的買家睇樓，但由於買家議價幅度與業主仍有距離，令買賣膠着，本月成交量或會跌破歷年低位。

他續指，受7月股災及未來經濟環境未明下，買家多持觀望態度，需要一定的減幅方能吸引用家入市，加上發展商推盤貼市價，及在按揭貸款額上做足工夫，成功吸引市場焦點。

對於前綫二手代理如何在逆市求存，他建議租賃及車位均「大小通吃」外，更可以與業主及買家打好關係，重點是心態要夠「積極」。

布氏預料直至11月交投不會有大突破，因新盤銷情持續，但經過第四季調整後，明年第一季市場氣氛可望將轉趨明朗，買家或重新入市。

對於未來新界區新盤供應愈來愈多，布氏認為會對該區的樓價造成一定壓力。他指除供應量多分薄客源外，失業率及息口走勢亦是影響交投及價格表現的因素，準買家入市時亦應留神。

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廖偉強：未來數月續拉鋸 農曆年現小陽春

利嘉閣總裁廖偉強表示，現時二手市場呈膠着狀態，特別是豪宅物業的交投就更少，普遍買家擔心豪宅涉銀較大，虧損亦大，多抱持觀望態度。

他認為令二手市況積弱的主因有三：一、買家與業主看法不一，前者看淡後市，普遍還價一成以上，而業主則看好後市，加上現時變賣物業後，亦未必能夠找到另一合適的物業。二、一手市場不斷推盤，發展商亦設不同的優惠及二按貸款，二手樓客源被掏空。三、二手市場受制於辣招，未有大量放盤拋售，故樓價亦不會急跌。廖氏解釋，雖然傳媒不斷報道樓價回調或減價售的個案，但其實該類型成交僅佔整體成交約一成，讓買家誤以為減價貨湧現，但當真正睇樓時，方發覺現實與理想不符，窒礙入市意慾。

廖氏預計，二手市場將於明年農曆新年前後出現小陽春，因買賣雙方經過一段時間拉鋸戰後，態度將會軟化，業主或者增加議價空間，亦有可能是買家接受業主的叫價，屆時市場將會轉為明朗，成交量亦有望由今年約4萬宗，回升至2014年約4.5萬宗。

他又寄語代理要多做一手樓盤，而在二手市場方面亦要加強力度。此外，雖然工商舖與車位成交同樣淡靜，但前者於市場上仍有投資者拆售，亦不失為一個商機。

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李志成：倘美落實加息 樓價料進一步回落

香港置業行政總裁李志成認為，現時二手市場受制於政府辣招及銀行的壓力測試，減弱買家入市能力，不論是自住或是收租，入市皆難。加上一手樓盤不斷推出新優惠協助買家入市，吸引買家及投資者轉投一手，令二手成交異常低迷。其中以往成交較暢旺的中價屋苑，現時的成交量反比其他屋苑要差。

他認為除非有業主願意大幅劈價，否則最快亦要明年農曆新年過後市況才會回暖。他亦預計明年交投量或有些微改善，但成交金額或會因加息因素而有約5%下調幅度。倘若美國落實加息，相信樓價會再進一步回落，雖然幅度不會太大，但議價空間將有所擴大。

面對新界區新供應驟增，李氏直言該區以中小型物業為主，影響不會太直接，因新界交通愈趨成熟，但呎價卻較相宜，吸引年輕買家「跨區」入市。

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陳坤興：需求仍龐大 二手先跌後反彈

Q房網董事總經理陳坤興認為，雖然現時二手市場交投淡靜，觀望氣氛濃厚，但根據一手市場數據反映，市場上仍有龐大需求，當幾個月後市況轉趨明朗，購買力便會重新釋放，故看好二手市場會先回落後重升。

他續指，自從辣招推行以來，成交量連續幾年下跌，直接影響成交量，卻不能遏止樓價持續上揚。樓市有如與零售及出入口業，皆是本港經濟的重要命脈，故建議政府要因應不同市況作出政策調整，並對現時的低數量成交額作出評估，或可取消雙倍印花稅以達到成交量回暖目的。

陳氏直言美國遲遲不加息，增加樓市的負面情緒，不少買家以此作為壓價藉口，令樓市前景更添不明朗因素。

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蔡志忠：調整期最少1年 遇筍盤可入市

二手市況低迷，亞洲地產董事總經理蔡志忠表示，樓市現呈輕微逆轉的情況，因為有多個負面因素逐漸浮面，例如即將加息、股市波動等，加上現時樓價過高，影響到買家心理，而且坊間都覺得樓價過高，需要有調整，故認為樓市現正出現逆轉，料年底會有5至10%的上落，但不會出現大跌的情況出現。

他又認為樓市的調整期不會是短期，預料最少有1年的調整。蔡氏稱，若果二手放盤有一成的減價，用家或有需要住房的買家不妨可考慮入市，不過要注意美國加息的情況，可能明年內會有1至2厘的加幅，而且買家需要符合銀行壓力測試的要求，以及計算自己的財政狀況，才可決定買樓。

至於業主方面，若果業主有多個物業，建議可沽出部分物業套現，但若業主只得一間作自住之用，不宜放售，因為一賣一買的成本高昂，而且會蝕掉手續費及印花稅的費用，建議將單位留作自住用途。

對於近期股市有回穩迹象，蔡氏稱市場心態轉趨穩定，相信這段期間市況會較平穩。對於內地第三季國內生產總值按年增速回落至6.9%，為6年半最低，蔡氏認為這數字仍較預期好，因為都可說是近7%，相信內地及香港經濟會回穩。至於香港經濟方面，他料於今年將有1至2%的增長，不過受着加息等因素，相信樓市會偏軟。

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陶汝鴻：樓價難大跌 趁「有價講」執平貨

近期多個屋苑相繼錄得減價成交，個別單位減幅更高達一成，令市場猜測樓價跌勢已經逐漸成型。不過，戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻稱，不會以「逆轉」來形容現時樓市市況，且估計樓價往後大幅回落機會亦不大。

陶氏解釋，由於目前本港經濟基調良好，而且就業率仍然處於高位，普遍市民對置業需求強烈，因此評估樓價短期內依然會高企不下，難以下跌。「相信近期市場湧現減價成交是源於月前股市下挫，加上加息等不明朗因素夾擊下，才令買家蒙上心理陰影，不過估計這些都只是短期性波動。」

一手盤強勢搶佔二手客源，因而令二手市況低迷，陶氏指第四季約有1.4萬伙新盤單位待批預售樓花同意書，其中約有1萬伙更預計可在2017年年底可入伙，意味着短期內可為準買家帶來相當充裕的樓宇供應，而且發展商往往為旗下新盤提供多項折扣優惠以及高成數按揭。面對一手來勢洶洶的挑戰，二手業主要出貨的話就定必要減價出售。

陶汝鴻預計今年第四季樓價將有5%微調空間，料年底股市喘定、加息落實後，樓市調整將會暫告一段落，因此認為現時是準買家執平貨的好時機，「現時普遍業主至少落價5%，如果減幅達到一成就更加理想。」

至於未來一年本港經濟發展會否影響樓市發展，陶氏指雖然近期零售業轉吹淡風，不過受影響的主要集中在奢侈品，民生用品消費跌幅其實不大，預計失業率一下子升機會不會太大，對樓市影響有限。

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潘永祥：計好數方入市 中型單位抗跌力強

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，現階段樓市正開始出現逆轉，因為現時外圍經濟表現差、美國即將加息、內地經濟數據轉差等因素影響。不過若有新措施出台，如美國延遲加息、內地推出宏觀調控措施，這樣有機會推遲逆轉周期。至於逆轉周期有多久，他則指料約2至3年，樓價不排除有機會跌三成。「因為香港的經濟增長及人工增幅追不上樓價，導致樓市出現下調的機會。」

其實現時樓宇供應增加，明年將有2萬伙的落成量，潘氏認為這會對租金及樓價造成壓力。「樓價回調加上二手有減幅，證明市場並不看好後市。」因此現時不是買平貨的好時機。若買家想入市的話，潘永祥建議買家本身一定要有穩定的工作，若經濟差仍可以負擔供款。此外，樓市向下調可能會出現負資產的情況，到時還不到債，又會被銀行收回物業，買家於置業前應好好考慮供款能力。

潘氏指，現時500至600呎的中型單位抗跌力會較強，因為這類單位需求仍大，反而200至300呎左右的單位，早前因為人們覺得價錢較市價宜，所以很多買家急於上樓盲目追捧，若出現樓市大跌的情況，首當其衝將會是細樓市場。

對於現在業主應何時出貨，潘氏認為現在是好時機，因為這段時間仍未有大逆轉情況出現，但物業需要有少許減幅才可獲承接，但當出現大跌市時，便很難將單位放售。

現時香港的經濟狀況於今年第四季或明年第一季仍然靠穩，相信不會急劇轉差，但明年中或可能有不明朗情況出現，首先是零售業漸漸轉差，並於明年中在整體經濟上浮現出來；第二是加息以及熱錢流走等因素，都會影響整體經濟的氣氛，預料明年樓市會有約5至10%的調整。

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李梓瑈：外圍經濟轉差 樓價明年料跌一成

高力國際物業顧問（香港）研究及諮詢經理李梓瑈指出，現時樓市已非常接近樓價下行的轉捩點，預測明年樓價走勢將有一成的下調空間，「個別物業於第三季出現撻訂成交，而且在加息陰影下，樓價難免受壓。」

李氏續解釋，本港樓市正受多項外圍經濟因素所左右，如內地經濟放緩、全球股市波動以及美聯儲局加息因素下，本港樓價自然露出疲態。惟李氏強調，在量化寬鬆政策下，全球資金依然充裕，故樓市不會因而大跌，並解釋道「據統計，由2008年9月至今樓價升幅高達191%，倘若明年回落一成都只是為熾熱升勢稍微降溫。」而且，李氏指出會否有一成跌幅要視乎明年加息幅度及次數，「假若加息後，負利率情況仍然存在，跌幅甚至乎會低於一成。」

除加息因素外，政府每年新增住宅供應為2萬伙，惟今年上半年私宅動工量僅得約7,900個單位，離80年代至2004年的供應高峰期每年2.8萬伙仍有一段很大的距離，反映住宅供應量未有出現Oversupply（供大於求）迹象，亦是令到樓價得以支撑的另一原因。

李氏亦提醒準買家，目前非入市的好時機，「現時只是轉角市，樓價想落想落咁，但樓價非真正回落。」

24 Oct 2015

經濟日報置業家居

會德豐：建築成本高 樓市難大跌

會德豐地產常務董事黃光耀認為，現時樓市並非太過悲觀，不會大跌。首先政府近期多次賣地成交價俱高過市場估值，而部份國內發展商都加入競爭，證明發展商仍睇好未來樓市發展。其次建築成本高，建造業來年加薪一成，會反映在建築費上，發展商以貼市價賣樓或會將利潤收窄。

集團筲箕灣Island Residence累售36伙，佔已推單位不足四成。他指由於樓花期長，不擔心銷情。

望樓價急跌睇怕有排等

信報研究部 市評

望樓價急跌睇怕有排等

上周末傳媒報道，受到二手樓市場成交膠着及新盤推售因素影響，市民預約睇樓數量減少；美聯物業數據顯示，15個主要屋苑周六及周日預約睇樓按周跌6.4%，利嘉閣地產同期預約睇樓量更創近一年半新低。二手樓亦有紛紛劈價求售現象，反映二手樓價的「中原城市領先指數」（CCL）最新報144.61，按周跌1.26%，創逾兩年的最大跌幅，期內八大指數亦近半年來首次全線下跌。而二手樓跌勢由細價樓帶動，新界西樓價已重返近3個月前水平。

金管局最新公布的住宅按揭統計調查結果則顯示，8月新申請貸款個案按月減少5%；新批出按揭貸款額按月減少11.8%，涉及一手市場交易批出的貸款減少9.1%，涉及二手市場交易批出的貸款按月減少14.3%。數字反映一手和二手樓市都明顯降溫，個別新盤上月甚至掀起細價樓撻訂潮，近日更蔓延至西半山超級豪宅天匯，上周出現一手新例（樓市「辣招」）後的首宗撻訂個案。然而，港府早前仍強調不會「減辣」，市場遂有樓價可能大幅下跌的討論。

本港樓價近年迭創紀錄新高，早就超出中等收入市民的能力負擔（見「信研必覽10點」），而根據CCL數字，二手樓價由年初至上周已升近一成，即是要成為業主的門檻愈來愈高，但要樓價大幅下跌，必須見到以下三個基本因素出現：

首先是本港官員多次提醒市民要注意利率上升壓力。現在聯邦基金利率已低無可低（除非實施負利率），未來利率趨勢只有向上一途。息口上升不但會影響準業主的買樓意欲，也會吸引特別是擁有一個單位以上的業主放售，用賣樓所得資金投資其他高息資產市場。不過，聯儲局目前仍未落實加息，況且高息產品要升到超出租金收入（目前最少兩厘）的某個百分比，才會令業主有「興趣」賣樓，故此，利率因素連「影都未見到」。

第二是房地產發展商有售樓套現壓力。數字顯示，由1998至2003年，發展商新落成的住宅樓宇每年平均約3萬個單位，但由2009年至今，每年平均新落成單位減少至1萬個左右，顯然發展商沒有「存貨堆積待清」的壓力。再加上現今發展商的財力相比1990年代都已「大躍進」，即使市道欠理想亦有本錢持貨「惜售」，更何況部分超級發展商例如新地近年收入分布出現轉型，租金收入比例遠多過售樓。賣方在一至兩年內也沒有壓力要增加住宅供應或降價求售（減少積壓存貨），樓價也就很難大跌。

第三也是最重要的是就業市場。在1997年亞洲金融風暴和其後的2000年美國科網股泡沫爆破的侵襲，本港失業率於1997年由不到2.5%的低位，反覆升至2003年的8.6%高峰，同期CCL則反覆暴跌約七成。可見失業率抽升，對業主供樓能力會造成根本性的打擊。而過去四年的失業率一直維持在約3.3%的相對低水平，目前亦未有明顯上升跡象。

從以上分析可見，本港樓價急跌的因素暫時不見出現，短線就算跌約一成，亦只是返回年初時水平。期望樓價急跌以便「上車」的市民，睇怕要交多一兩年租先至講。

信報研究部

20 Oct 2015

信報

首15日一手成交大幅上升

首15日一手成交大幅上升

2015-10-18

        (星島日報報道)至於新盤市場方面，上半月註冊宗數與二手走勢背馳，九月首十五日一手私樓註冊量已錄八百九十九宗，比起上月同期五百四十七宗則大幅急升約六成四，宗數甚至已超過今年三月全月七百三十五宗及八月全月七百五十九宗。 
        
         另外，今月一手市場旺勢，本月首十五日一手登記最多的項目，主要為東涌東環II及紅磡環海．東岸兩個項目已佔約八成，成為上半月爆升的動力。
        
        

上半月二手註冊量僅千宗

上半月二手註冊量僅千宗

2015-10-18

        (星島日報報道)二手樓市成交量放緩，美聯物業資料研究部，綜合土地註冊處資料指出，上半月二手住宅註冊量僅及逾千宗水平，今月首十五日二手住宅註冊量暫錄一千零六十三宗，比起九月同期一千五百二十六宗，下跌約三成水平，料本月全月二手宗數勢再進一步下跌，屆時將連跌三個月。
        
         美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今月上半月成交量，若與單月二手住宅註冊宗數紀錄低位的去年二月相比，該月首十五日亦有一千一百零三宗買賣登記，相對之下，本月上半月的註冊宗數更少，若交投放緩情況持續，本月全月甚至有機會回落至當年二千二百二十七宗的低位紀錄。
        
         該行又指出，若以本月首十五日二手註冊量最多的屋苑計算，交投註冊宗數最多是只有十七宗的天水圍嘉湖山莊，其次，乃愉景灣及荔枝角美孚新邨，已分別低見十二宗及十宗，而緊隨的藍田滙景花園宗數，更連雙位數字亦未有，上半月只有九宗，至於沙田第一城及鰂魚涌太古城則齊僅錄八宗登記。
        
        

地產代理只剩收購價值

地產代理只剩收購價值

早前有媒體報道中原地產擱置多年的上市計劃， 將有機會重啟，集團最近更邀請創辦人之一的王文彥重返董事局。

當一些長期在行業內浸淫的中介人都決定上市時，這通常是行業見頂的先兆。

Blackstone 在2007年上市後，隨即發生金融海嘯，而商品市場在 Glencore 上市後，亦拾級而下。

中介人搞上市見頂先兆

施永青在訪問中指出，中原上市是為了籌集資本維持市場佔有率。

換句話說，上市並不是幫中原賺更多錢，而是讓中原有本錢燒錢，以維持市佔率，這徹底地反映出地產代理在水深火熱的處境。

在內地競爭對手南下的同時，香港亦沾染到內地「做大做強」（爛做）的商業文化。

Q房網今年高調進軍香港，試圖用兩道板斧打入市場：第一道是減少抽頭，增加真正在前線促成交易的中介人的佣金；

第二是連接線上線下的O2O平台。在一個剛剛成立及經驗不多的銷售團隊內，管理層需要花大量時間培訓在底層的銷售人員，而他們的回報便是從旗下人員的佣金中拿取抽頭。

不過，隨着地產中介業漸漸成熟，組織已經毋須花這麼多時間「帶人」，原理上便應該調低抽頭。

另一種做法是組織在招攬新人時，篩選得更嚴格，從而減少高層所需要投放的管理時間。再進取一點的做法，便是犧牲毛利率，務求挖走競爭對手的前線銷售人員。

其實，只要肯用錢，市佔率最終亦可以推上去。Q房網的策略是不惜燒錢爭取市佔率，先「做大做強」，然後在站穩了腳後，才考慮盈利。

另一邊廂，美聯（01200）在過去五年間的營業額波動不算太大，基本上每年介乎33億元至41億元之間，但同期的成本卻一直上升，令盈利大減。

例如，租金支出由2009年的2.5億元，增加至2014年的5.8億元，員工佣金回贈（staff rebate incentive），由0.5億元增加至7.4億元。美聯在過往五年的股東應佔溢利合共為8億元，而同期的營業額則為185億元，反映地產代理業的毛利率偏低。

美聯今年上半年的盈利為4000萬元，但市值卻高達22億元，單靠其盈利能力，是不足以支撐現時的市值。

不過，美聯的網絡則對「貪方便」的內地地產代理，依然有點兒收購價值。

大股東黃建業現時持有美聯28%的股權，而黃建業希望將美聯交棒給其女兒黃靜怡，此舉惹來多方反對。既然行業已經在走下坡，交棒又麻煩多多，是否乾脆賣盤會更簡單？

中原的股份由施永青及王文彥各自持有45%，而黃偉雄則持有餘下10%。施、王兩位創辦人當年意見不合，以致王文彥在1992年離巢。 如果王文彥反對，中原上市的過程將更加曲折。

因此，既然王文彥近日重返董事局，這次中原上市的機會相信頗大。

施永青估算中原的市值約為100億元（去年8億元純利乘12倍市盈率），並希望從市場集資25億元來維持市佔率。面對Q房網這些不顧毛利率的競爭對手，中原如果單靠三位股東注資，打消耗戰必然相當吃虧。

二手冰封難養活3.7萬代理

按土地註冊處的數字顯示，本港去年的住宅樓宇買賣達到63807宗（總樓宇買賣總數為81489宗）。這相當於總住宅數量的3.4%（149萬私人住宅和40萬間居屋）。

如果翻看英國樓市從上世紀八十年代至今的數據，英國在交投量最低時為3%，最高時為9%，而平均則為5.3%。高昂的交易成本及經濟不明朗等因素令樓市整體上交投量偏低。

近期大量的一手盤推出，更令二手市場將近冰封，地產代理亦將重心轉移至新盤之上。現時的交投量必然難以養活3.7萬位地產中介人。

這顯示，連施老闆都話要考慮上市，可想而知情況有多壞?

14 Oct 2015

信報

【置業安居】經紀也瘋狂（曾淵滄）

【置業安居】經紀也瘋狂（曾淵滄） - Yahoo首頁 - https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E3%80%90%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E5%AE%89%E5%B1%85%E3%80%91%E7%B6%93%E7%B4%80%E4%B9%9F%E7%98%8B%E7%8B%82%EF%BC%88%E6%9B%BE%E6%B7%B5%E6%BB%84%EF%BC%89-042544472.html

樓價轉勢 言之尚早

樓價轉勢 言之尚早

近期香港零售業萎縮，出口下降，經濟環境似有轉壞跡象；加上傳媒連番報道新盤撻訂潮、二手樓大幅劈價等消息，令人覺得樓市似乎已開始轉勢。最近，香港中文大學香港亞太研究所（亞太所）一項調查顯示，預期未來一年樓價將下跌的人數比例，再次高於估計上升的百分比，似乎亦印證樓價將由升轉跌的趨勢。

不過，若查看中原城市領先指數，可見樓價仍在高位徘徊；細看亞太所的調查，估計樓價將持平甚或上升的人數，仍遠高於估計樓價下跌者的人數，此刻斷言樓價將由升轉跌，或許言之尚早。

近月傳媒連日報道多宗二手樓劈價蝕讓的個案，令人有樓市即將崩潰的山雨欲來之感。可是，翻查追蹤樓宇單位交易價格的中原城市領先指數的最近3個月數字，可見7月初（7月6至12日）為142.62、8月初（8月3至9日）為144.29，至9月初（9月7至13日）更升至歷史高位146.92，至9月底才回落至146.01，而跌幅只有0.91點，調整十分輕微，與傳媒近月報道的二手樓大幅降價的情況，似乎極不匹配，顯示近期的所謂劈價潮，可能只是個別的零星現象，並非市場的主流情況，否則指數必然已經大幅下滑。

近月樓宇成交淡靜，地產代理叫苦連天，部分經紀或許因而刻意向傳媒放風，誇大個別蝕讓個案的嚴重性，以方便向業主壓價，藉此促成更多交易，這或許才是近期傳媒多篇樓宇單位大幅削價報道的主因。

另一方面，從亞太所的調查數據看，預期未來一年樓價將會下跌的受訪者佔31.0%，估計上升的為13.9%，持平的有45.8%。換句話說，估計樓價持平甚或上升的比例接近六成，佔受訪者的多數。

若從受訪者的社會經濟背景作進一步分析，卡方檢測（Chi-Square）顯示，只有年歲和個人月入兩項個人背景特徵與樓價升跌預期呈統計上的顯著關係。在年歲上，30歲或以下的受訪者中，有79.5%認為未來一年樓價將會上升或與現時差不多，31至50歲、51歲或以上的組別，則分別只有66.3%和59.1%持相同看法。

在個人每月收入方面，月入1萬元以下，以及1萬至2萬以下的受訪者，分別有77.4%和74.4%估計樓價將上升或持平；月入2萬元或以上的受訪者，則只有60.6%持同樣看法。換言之，30歲或以下、月入2萬元以下的受訪者，較其他組別傾向預計樓價將上升或持平，對樓市仍然保持樂觀態度。

由是觀之，市場近期湧現的面積約200呎的超小型單位新盤，應該是地產發展商經過一番市場調查研究才推出的產品。30歲或以下、月入不足2萬元的年輕人，即使父母願意代付首期，也頂多只能負擔200至300萬元樓價的單位，這些200呎的蚊型單位，正好符合他們的需求，也無怪乎該等單位推出市場後，便立即熱賣。

有論者認為，若美國宣布加息，定會打擊樓市好友的信心，拖累樓價下跌。我們試從亞太所調查的數據中，撇除那些認為樓價將下跌，或回答不知道/很難說的受訪者，以驗證這一說法。在那批估計樓價持平甚或上升的455名受訪者中，28.8%同意，銀行一旦落實加息，不論幅度或密度如何，樓價都會下跌；但不同意的有32.1%、34.3%表示「一半半」，可見這批對樓市仍然保持樂觀者對加息必定打擊樓價的說法，並無一致共識。

也有觀點認為，梁振英政府積極增加土地供應，未來樓宇單位數目供應上升，足令樓價下跌。可是，證之於亞太所調查數據，情況未必如此。在那些認為樓價持平或上升的受訪市民中，57.6%認為即使未來三四年將有超過8萬個私人樓宇單位供應，亦不能夠壓低樓價；感到可以的只有9.2%、30.5%則表示「一半半」，可見增加樓宇供應亦未能改變對樓市仍然樂觀者的看法。

近日傳媒有關樓市已經轉勢之聲不絕於耳，惟中原城市領先指數顯示，樓價仍於高位徘徊，未有大幅下滑的跡象，亞太所調查的數據亦發現，銀行加息或私人單位供應量增加，均未能真正打擊對樓市樂觀者的信心。短期內，若無對樓市有不利影響的新政治經濟因素出現，樓價可能仍會於高位呈膠着狀態。

香港中文大學香港亞太研究所副研究員

13 Oct 2015

信報

雙倍印花稅交易 上月創新低

雙倍印花稅交易 上月創新低

近月股票市場動盪不穩，加上租金開始回落，影響投資者或換樓客的置業意慾。

根據稅務局公布最新數據顯示，9月份繳交雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）個案連跌3個月，跌至有紀錄以來新低。

2952宗金額11.9億 跌9.8%

稅局昨日公布，9月份該局共錄得2,952宗需要繳交雙倍印花稅的物業交易個案，較8月份的3,074宗，下跌約4%，是連續3個月回落，並跌至有紀錄以來新低。

至於涉及稅款金額方面，2,952宗個案共涉及約11.9億元稅款，按月下跌約9.8%。

業界人士指出，9月份繳交雙倍印花稅的數目，主要反映7、8月間簽署臨時買賣合約的個案，其時正是股票市場最為動盪的時間，無論住宅或工商物業的買賣個案均急速回落，反映投資者及換樓客因而轉抱觀望態度。

持貨12個月內沽 僅4宗

另外，9月份所錄得連額外印花稅交易的個案也同時下跌，上月僅錄45宗，按月跌30%，屬於近10個月新低。當中持貨12個月內沽貨的僅得4宗成交，其他41宗為持貨12至36個月沽貨的個案，反映現時樓價升幅放緩，投資者難再有充裕的上升空間獲利離場。

撰文:黎煥成

13 Oct 2015

經濟日報

樓市現下調壓力 轉勢待確認

樓市現下調壓力 轉勢待確認

樓價跌幅不足1% 較過去5次調整微

近期樓市有向下調整趨勢，從成交量、供款及租金走勢，顯示樓價初現下調壓力，惟比較過去5年的5次調整，今輪樓價跌幅暫時仍然不足1%，是否正式轉勢，仍有待確認。

隨着今年中爆發中港股災，樓市氣氛急劇轉差，二手交投冰封，反映買家入市意慾低，觀望情緒濃厚，心急的業主需減價或低市價放盤，才獲承接，形成樓價下調壓力。

股災後近月成交 挫逾2成

根據過往趨勢，當二手成交量連續3至4個月維持少於4,000宗，樓價往往呈跌勢（見圖）。以2011年歐債危機引起的調整期為例，期內每月平均成交量僅3,757宗，較危機爆發前減少一半，而期內二手樓價亦受壓跌4%至5%。

近兩個月二手成交量較股災爆發前，分別下跌27%至38%，並連續兩個月低於4,000宗水平，開始對樓價構成壓力。

過去周末兩日，中原統計的10大屋苑更錄得零成交，引發細價樓劈價潮。若果低成交量持續，預計樓價仍然有下調壓力。

供平過租扭轉 樓市欠支持

其次，近年支持樓價不斷屢創新高的最大動力，在於低息環境下，買樓供款支出遠低於租樓支出，吸引投資者買樓收租賺取「淨息差」之餘，用家亦會傾向轉租為買。

經過過去一年樓價飈升，利嘉閣研究部最新數據顯示，今年8月全港50大屋苑之中，屬於「供平過租」的屋苑佔26個，較去年同期的43個屋苑，減少4成，反映「供平過租」的情況正在扭轉。

例如，整體50大屋苑每月平均供款1.62萬元，較每月平均租金約1.68萬元稍低3.6%，比起去年同期供款較租金低近10%，差距明顯收窄。

當中港島區屋苑更率先出現供樓貴過租樓的情況，無論買樓收租或自住的吸引力亦有所減退，削弱支持樓市力量。

值得一提的是，受新樓入伙及業主「轉售為租」影響，租金正呈現下跌趨勢（見另文），同時美國加息將至，亦增加供樓人士支出，將進一步扭轉「供平過租」的形勢，埋下樓市轉勢的伏綫。

過去調整跌幅0.6至6.5%

不過，若分析自2010年10月起的5次樓市調整，樓價下跌幅度介乎0.6%至6.5%。

當中2010年、2012年及今年3月，3次因為政府出招及收緊按揭引起的調整，樓價在下跌0.6%至2%後隨即反彈，調整期最長僅兩個月。

而今輪樓市調整暫時跌幅最多僅0.6%，調整期亦開始不足1個月，因此到底是否屬於樓市轉勢的開端，還是只是短期波動，仍然有待確定。（系列之一）

撰文:余敏欽 
系列名:樓市轉勢？系列

13 Oct 2015

經濟日報

息魔逼近 二手成交陷冰封

息魔逼近 二手成交陷冰封 - 香港文匯報 - http://paper.wenweipo.com/2015/09/14/FS1509140004.htm

樓市淡風 滙景買家撻訂損30萬

樓市淡風 滙景買家撻訂損30萬

學者：市場信心薄弱 近年罕見

入市氣氛異常審慎，藍田指標屋苑滙景花園一個兩房單位，早前以588萬元低價沽出，惟買家購入後又後悔，最終撻訂，損失約30萬元。學者指，市場信心薄弱屬近年罕見。

近期樓市吹淡風，買家入市的態度亦轉趨審慎，世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，滙景花園6座低層A室，於上月底以588萬元售出，為兩房單位，實用面積約537平方呎，呎價10,950元，據代理指，當時成交價已低市價5%，屬於筍價成交。

據消息指，由於近日樓市氣氛進一步轉差，屋苑紛現減價、撻訂的個案，令到買家的信心亦減弱，寧願撻訂離場，以訂金為樓價3%作估算，連同代理佣金計算，是次損手約30萬元，該單位現時重新以600萬元放售。

加多近山413呎 損手120萬

值得一提的是，9月初天水圍嘉湖山莊賞湖居一個兩房單位以320萬元售出，已經屬於今年屋苑兩房成交價最低的單位，但買家最終於上周撻訂，市場接連錄得低價成交撻訂個案，反映市場信心相當薄弱。

一手樓亦錄得有內地客撻訂，堅尼地城加多近山高層D室，於7月初以1,204.5萬元成交，單位面積413平方呎，屬1房單位，呎價2.92萬元，買家在簽訂正式買賣合約後撻訂，意味已支付1成樓價，損手逾120萬元。

碧海藍天低層 蝕34萬沽

長沙灣四小龍更出現蝕讓個案，碧海藍天6座低層F室剛減價20萬以630萬元轉售，單位於2013年1月以572萬元購入，由於持貨不足3年，故須繳付額外印花稅（簡稱SSD），連同其他雜費計算，原業主實際蝕約34萬元，單位實用面積494平方呎，實用呎價1.27萬元。

另一方面，利嘉閣地產分行經理余文偉透露，長沙灣宇晴軒5座高層H室，實用面積601平方呎，屬於3房連套房間隔，業主原本叫價930萬元放盤，由於急需現金購買新樓，故大幅減價102萬元，以828萬元易手，呎價1.38萬元，造價稍低於市價。

二手樓價指數 微升0.3%

對於買家低市價入市後，最終寧撻訂離場。經濟學家關焯照指，這反映市場上氣氛差勁，情況更是近年來未曾試過。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報146.45點，按周升0.3%；至於CCL Mass按周升0.4%，報148.22點；新界西指數本周升幅最大，升2.8%；至於九龍區則報跌0.5%。

二手市場睇樓氣氛依然疲弱，利嘉閣地產表示，全港50個指標屋苑本周末一共錄得1,340組客預約睇樓，按周雖微升1.1%，但仍然屬於低位徘徊。

撰文:梁振鋒

10 Oct 2015

經濟日報