樓價轉勢 言之尚早

樓價轉勢 言之尚早

近期香港零售業萎縮，出口下降，經濟環境似有轉壞跡象；加上傳媒連番報道新盤撻訂潮、二手樓大幅劈價等消息，令人覺得樓市似乎已開始轉勢。最近，香港中文大學香港亞太研究所（亞太所）一項調查顯示，預期未來一年樓價將下跌的人數比例，再次高於估計上升的百分比，似乎亦印證樓價將由升轉跌的趨勢。

不過，若查看中原城市領先指數，可見樓價仍在高位徘徊；細看亞太所的調查，估計樓價將持平甚或上升的人數，仍遠高於估計樓價下跌者的人數，此刻斷言樓價將由升轉跌，或許言之尚早。

近月傳媒連日報道多宗二手樓劈價蝕讓的個案，令人有樓市即將崩潰的山雨欲來之感。可是，翻查追蹤樓宇單位交易價格的中原城市領先指數的最近3個月數字，可見7月初（7月6至12日）為142.62、8月初（8月3至9日）為144.29，至9月初（9月7至13日）更升至歷史高位146.92，至9月底才回落至146.01，而跌幅只有0.91點，調整十分輕微，與傳媒近月報道的二手樓大幅降價的情況，似乎極不匹配，顯示近期的所謂劈價潮，可能只是個別的零星現象，並非市場的主流情況，否則指數必然已經大幅下滑。

近月樓宇成交淡靜，地產代理叫苦連天，部分經紀或許因而刻意向傳媒放風，誇大個別蝕讓個案的嚴重性，以方便向業主壓價，藉此促成更多交易，這或許才是近期傳媒多篇樓宇單位大幅削價報道的主因。

另一方面，從亞太所的調查數據看，預期未來一年樓價將會下跌的受訪者佔31.0%，估計上升的為13.9%，持平的有45.8%。換句話說，估計樓價持平甚或上升的比例接近六成，佔受訪者的多數。

若從受訪者的社會經濟背景作進一步分析，卡方檢測（Chi-Square）顯示，只有年歲和個人月入兩項個人背景特徵與樓價升跌預期呈統計上的顯著關係。在年歲上，30歲或以下的受訪者中，有79.5%認為未來一年樓價將會上升或與現時差不多，31至50歲、51歲或以上的組別，則分別只有66.3%和59.1%持相同看法。

在個人每月收入方面，月入1萬元以下，以及1萬至2萬以下的受訪者，分別有77.4%和74.4%估計樓價將上升或持平；月入2萬元或以上的受訪者，則只有60.6%持同樣看法。換言之，30歲或以下、月入2萬元以下的受訪者，較其他組別傾向預計樓價將上升或持平，對樓市仍然保持樂觀態度。

由是觀之，市場近期湧現的面積約200呎的超小型單位新盤，應該是地產發展商經過一番市場調查研究才推出的產品。30歲或以下、月入不足2萬元的年輕人，即使父母願意代付首期，也頂多只能負擔200至300萬元樓價的單位，這些200呎的蚊型單位，正好符合他們的需求，也無怪乎該等單位推出市場後，便立即熱賣。

有論者認為，若美國宣布加息，定會打擊樓市好友的信心，拖累樓價下跌。我們試從亞太所調查的數據中，撇除那些認為樓價將下跌，或回答不知道/很難說的受訪者，以驗證這一說法。在那批估計樓價持平甚或上升的455名受訪者中，28.8%同意，銀行一旦落實加息，不論幅度或密度如何，樓價都會下跌；但不同意的有32.1%、34.3%表示「一半半」，可見這批對樓市仍然保持樂觀者對加息必定打擊樓價的說法，並無一致共識。

也有觀點認為，梁振英政府積極增加土地供應，未來樓宇單位數目供應上升，足令樓價下跌。可是，證之於亞太所調查數據，情況未必如此。在那些認為樓價持平或上升的受訪市民中，57.6%認為即使未來三四年將有超過8萬個私人樓宇單位供應，亦不能夠壓低樓價；感到可以的只有9.2%、30.5%則表示「一半半」，可見增加樓宇供應亦未能改變對樓市仍然樂觀者的看法。

近日傳媒有關樓市已經轉勢之聲不絕於耳，惟中原城市領先指數顯示，樓價仍於高位徘徊，未有大幅下滑的跡象，亞太所調查的數據亦發現，銀行加息或私人單位供應量增加，均未能真正打擊對樓市樂觀者的信心。短期內，若無對樓市有不利影響的新政治經濟因素出現，樓價可能仍會於高位呈膠着狀態。

香港中文大學香港亞太研究所副研究員

13 Oct 2015

信報