樓市現下調壓力 轉勢待確認

樓市現下調壓力 轉勢待確認

樓價跌幅不足1% 較過去5次調整微

近期樓市有向下調整趨勢，從成交量、供款及租金走勢，顯示樓價初現下調壓力，惟比較過去5年的5次調整，今輪樓價跌幅暫時仍然不足1%，是否正式轉勢，仍有待確認。

隨着今年中爆發中港股災，樓市氣氛急劇轉差，二手交投冰封，反映買家入市意慾低，觀望情緒濃厚，心急的業主需減價或低市價放盤，才獲承接，形成樓價下調壓力。

股災後近月成交 挫逾2成

根據過往趨勢，當二手成交量連續3至4個月維持少於4,000宗，樓價往往呈跌勢（見圖）。以2011年歐債危機引起的調整期為例，期內每月平均成交量僅3,757宗，較危機爆發前減少一半，而期內二手樓價亦受壓跌4%至5%。

近兩個月二手成交量較股災爆發前，分別下跌27%至38%，並連續兩個月低於4,000宗水平，開始對樓價構成壓力。

過去周末兩日，中原統計的10大屋苑更錄得零成交，引發細價樓劈價潮。若果低成交量持續，預計樓價仍然有下調壓力。

供平過租扭轉 樓市欠支持

其次，近年支持樓價不斷屢創新高的最大動力，在於低息環境下，買樓供款支出遠低於租樓支出，吸引投資者買樓收租賺取「淨息差」之餘，用家亦會傾向轉租為買。

經過過去一年樓價飈升，利嘉閣研究部最新數據顯示，今年8月全港50大屋苑之中，屬於「供平過租」的屋苑佔26個，較去年同期的43個屋苑，減少4成，反映「供平過租」的情況正在扭轉。

例如，整體50大屋苑每月平均供款1.62萬元，較每月平均租金約1.68萬元稍低3.6%，比起去年同期供款較租金低近10%，差距明顯收窄。

當中港島區屋苑更率先出現供樓貴過租樓的情況，無論買樓收租或自住的吸引力亦有所減退，削弱支持樓市力量。

值得一提的是，受新樓入伙及業主「轉售為租」影響，租金正呈現下跌趨勢（見另文），同時美國加息將至，亦增加供樓人士支出，將進一步扭轉「供平過租」的形勢，埋下樓市轉勢的伏綫。

過去調整跌幅0.6至6.5%

不過，若分析自2010年10月起的5次樓市調整，樓價下跌幅度介乎0.6%至6.5%。

當中2010年、2012年及今年3月，3次因為政府出招及收緊按揭引起的調整，樓價在下跌0.6%至2%後隨即反彈，調整期最長僅兩個月。

而今輪樓市調整暫時跌幅最多僅0.6%，調整期亦開始不足1個月，因此到底是否屬於樓市轉勢的開端，還是只是短期波動，仍然有待確定。（系列之一）

撰文:余敏欽 
系列名:樓市轉勢？系列

13 Oct 2015

經濟日報