陳德霖：詳解逆周期理念

【獨家】陳德霖：詳解逆周期理念

「樓市轉勢否 不只看1個月」

減價、減租、蝕讓等樓市消息近日時有所聞，市場開始有聲音希望金管局可放寬樓按政策。

金管局總裁陳德霖接受本報專訪時稱，樓市升跌周期難於一時半刻而定，現時樓市仍不明朗，「判斷是否轉勢，難度猶如聯儲局決定是否加息」，金管局將繼續緊盯左右樓市的10個關鍵因素。

金管局專責本港金融體系穩定，而銀行貸款質素每每跟樓市波動息息相關。陳德霖昨闡析逆周期措施理念時，雖未透露金管局下一步舉動，但已解讀出當前樓市形勢的波譎雲詭。

樓市零成交 純業主叫價太高

他認為近日樓市有減價是零星事件，「現時樓市零成交，是買賣雙方膠着，純為業主叫價太高，叫價是反映6月前水平，6月前（投資）市況好景得多。」

樓市是否已由上升周期轉勢至下行周期，陳德霖稱金管局會密切緊盯多個因素，包括單位落成量、成交價、家庭收入變化等（見表），難一概而論。他說：「要確認已轉勢，不是只看1個月，因市況有時會短期轉向。要確認（轉勢），難度猶如聯儲局決定是否加息。」

他舉例，2013年住宅成交量及價格下跌，亦一度引起市場質疑金管局措施，但一年後重拾升勢，強調會非常謹慎，判斷樓市走勢。

上行周期愈長 下行壓力愈大

他補充現時樓市仍有多項不確定性，如美息走勢及其對港按息影響，「市場料美國最遲明年首季會加息，加息後即減少不確定性。」

陳德霖提醒有意置業者，樓市「上行周期愈長、上升幅度愈大，下行壓力愈大。」金管局自09年推出7輪包括收緊按揭等逆周期措施，所謂逆周期，原名為宏觀審慎監管措施（macro-prudential regulation），坊間稱之為辣招。

陳德霖解釋，逆周期措施就是希望在上升周期中限制其速度及力度，讓銀行體系及業主更有實力去支撑下行周期，「增加防守力」，避免如上次樓市下跌時慘重。他重提樓市爆煲的殺傷力，「97年高峰期，樓價急跌時不少人燒炭、破產或變成負資產，其實捱過幾年後，現時樓價大升回報可觀，最重要是防守能力，毋須被迫斬倉。」

對於銀行體系風險，陳德霖指推出逆周期措施後，銀行按揭組合緩衝區龐大，「即使樓價大幅調整，銀行承受能力亦沒有問題，冀過去數年嚴謹監管，可應付周期下跌時令金融體系捱過3、4年逆境。」

不因10個經紀說淡市 便放寬

至於逆周期措施會否「易入難出」，放寬時會否引發反效果，進一步傷害市場信心？陳德霖對此表示不擔心，「不會因10個經紀說淡市沒生意便確認下行周期而放寬，故不擔心因金管局確定下行周期，變相向市場釋放利淡訊號。」

市民收入升幅難追到樓價，金管局逆周期措施要求置業者有更多首期，陳德霖指，明白不少人難上車，但逆周期措施「對置業者亦更有保障，因資本金（首期）增加，應付樓市調節時能力亦較強。」

對於第7輪逆周期措施，連700萬元以下樓按上限亦收緊至6成，陳指，過往6輪均沒有限制中小型住宅，「明白以往儲3成首期相當吃力，故考慮不去收緊」，惟市場反應是小型單位升幅快（見表），故第7輪亦要收緊中小型單位按揭。

撰文:董曉沂、張沛恆

8 Oct 2015