拆息續低企 供平過租擴散 料第三季樓市逐步回暖

美國聯儲局於本港的周四（19日）公布議息結果，一如預期維持利率不變，為連續第四次會議按兵不動，而市場則預計今年內將減息兩次。而近日本港拆息持續回落處於低水平，低息效應令到「供平過租」現象加劇。

根據美聯日前發布的數據資料，在以承造7成按揭、30年還款期、H按1.84厘計算下，「供平過租」幅度較大的屋苑，包括大圍金獅花園、位於沙田的花園城、河畔花園與沙田第一城、馬鞍山薈朗、大埔新峰花園、薄扶林置富花園、屯門疊茵庭，以及將軍澳的新寶城及南豐廣場等，以上屋苑「供平過租」的幅度超過兩成半至近四成。

當中有10個屋苑供款與租金相差高達3成，而相差最大的為牛頭角得寶花園，以282平方呎單位計算，市值月租為$12,803，而按市值售價約$306.6萬，月供為$7,761，供樓金額比月租平足39.4%。

在預視未來租金仍會持續上升下，近日租轉買的個案亦持續增加，例如有元朗區租客有見租金跟買樓供款差不多，決以$698萬購入元朗Grand YOHO 10座低層D室。另外，原居於天水圍的租客，見利息低企下便決定以筍價$446萬購入同區嘉湖山莊3房升級做業主。

綜合市場的成交資訊，全港35個大型屋苑於過去6周（5月5日至6月15日）合共錄442宗成交，較前6周（3月24日至5月4日）的365宗增加約21%。拆息持續維持低水平、關稅戰降溫、「租轉買」趨升下，估計第三季樓市將逐步回暖。

經濟日報

21 June 2025

 

資深投資者逾1年 斥2188萬掃4住宅

政府撤辣後，有投資者密密入市掃貨。資深物業投資者林其豐及相關人士，過去逾一年共動用2188萬元掃入市區4伙住宅，其中最新斥430萬元買入筲箕灣形薈一個開放式單位，料享約4.5厘租金回報。

形薈開放式430萬 回報4.5厘

據了解，林其豐及相關人士在上月中以430萬元買入的形薈1A座中層G室，實用面積281方呎，開放式間隔，呎價15302元，造價貼近滙豐銀行網上估價422萬元，反映屬市價成交。原業主2016年10月以585.58萬元一手購入，賬面貶值155.58萬元或26.6%。代理指出，上述單位現時市值月租約1.6萬元，意味林其豐及相關人士享約4.5厘租金回報。

林其豐及相關人士去年起數度入市掃貨，先後在去年4月、5月及9月，以520萬至668萬元購入九龍灣德福花園共3伙，涉資共1758萬元，連同是次再入市即逾一年時間動用共2188萬元掃入4伙住宅。

畢架山峰雙號屋一億易手

九龍塘畢架山峰相隔約8年再錄億元成交，屋苑一幢雙號洋房，實用面積2638方呎，以1億元成交，呎價37908元。原業主2007年斥6230萬元購入，賬面賺3770萬元或60.5%。

信報

4 June 2025

 

 

調查：逾六成人續看淡樓價

香港置業上月進行第二季「置業意向調查」，收回逾300份有效問卷，有62.4%受訪者認為未來12個月樓價下跌，佔比較上季58.4%再增4個百分點，連升兩季，反映部分市民仍看淡樓價，預期未來12個月樓價平穩向好的受訪者比例，則由上季的41.6%，降至37.6%。市民入市意欲有所回升，期內51.7%受訪者考慮未來12個月入市，比例較第一季升5.4個百分點。

信報

4 June 2025

 

4月轉按564宗登記 按月跌3.6%

【本報訊】中原研究部數據顯示，4月銀行轉按登記共564宗，按月下跌3.6%，終止連續4個月上升勢頭。今年首4個月累計轉按登記2,237宗，較去年同期4,178宗減少46.4%，反映市場整體轉按活動仍處低位。

中銀市佔率 連續5個月居首

至於轉按市場銀行排名方面，4月份564宗轉按中，中銀香港 （02388） 以24.3%市佔率（137宗）連續5個月位居榜首，按月微升0.5個百分點。滙豐銀行市佔率升0.5個百分點至17.4%（98宗），穩居第二。恒生銀行 （00011） 市佔率微跌0.1個百分點至12.2%（69宗），排名第三。工銀亞洲市佔率維持9.4%（53宗），排名第四。

2025年首4個月累計轉按登記2,237宗，中銀以24.1%市佔率（539宗）穩居第一，惟登記量按年減少62.5%。滙豐銀行市佔率16.7%（374宗），按年減少40.6%，排名升一級至第二。恒生銀行市佔率10.8%（242宗），按年減少21.7%，排名升兩級至第三。工銀亞洲市佔率10.1%（225宗），按年減少40.2%，排第四。

責任編輯：黃鑠安

經濟日報

30 May 2025

 

私宅二手獲利比率降至61.2%

新盤連環低價搶攻，二手住宅捱打，二手私人住宅轉手獲利比率（下稱獲利比率）反覆尋底，利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，今年4月在2662宗已知原業主購入價的二手住宅買賣登記（下稱二手登記）之中，1629宗賬面獲利，獲利比率僅61.2%，連跌兩個月，再創逾16年低位。

根據利嘉閣地產的數據，今年4月賬面錄得利潤的二手私宅買賣有1629宗，較3月的1254宗多約29.9%，是去年11月錄得1653宗以來的5個月最多；惟獲利比率仍然未擺脫頹勢，按月跌1.1個百分點，至61.2%，再創2009年3月錄得61.1%以來的逾16年（193個月）低位。

4月蝕讓個案破千宗

損手成交比例高企，今年4月賬面蝕讓的個案突破1000宗，達1014宗，佔二手登記38.1%，宗數較3月的747宗上升35.7%；蝕讓個案的比例由3月的37.1%，按月增加1個百分點，至38.1%。至於賬面平手的成交按月也有所增加，4月錄得19宗，按月多7宗或58.3%。

4月平均每宗成交的賺幅僅13.6%，按月急挫5.7個百分點，連跌兩個月，更是2009年6月錄得12.8%以來接近16年（190個月）低位。

以全港三大分區比較，港島區獲利比率相對較高，4月有341宗成交獲利，比率為64.8%，按月升3.2個百分點；新界區為60.7%，按月急跌4個百分點。九龍區的獲利比率59.5%，屬三分區之中最低，按月微升0.9個百分點。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，近月樓市以一手主導，新盤低價開售影響二手市場的獲利比率及平均賺幅，料5月表現與4月相若，獲利比率約61%，平均賺幅有可能降至約13%，惟關稅戰稍為緩和，以及銀行同業拆息回落，料刺激入市意欲，6月轉手獲利比率等數據有望止跌回升。

信報

30 May 2025

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文章：                   市建山東街項目接6標書  僅及預期下限 業界不虞流標嘉湖今年首錄短炒 5個月賺6.7%太古財務董事4300萬購赤柱洋房私宅首四月交投  二手細價樓佔半內地客入市金額  連續兩月超百億西貢SIERRA SEA 1B期收3.3萬票舖王家族沽鴨寮街舊樓蝕5270萬        

2025年5月14日

私宅首四月交投 二手細價樓佔半

政府今年2月底放寬徵收100元印花稅物業的價值上限，帶動細價樓交投。中原地產數據顯示，今年首4個月一二手私人住宅共錄得17078宗買賣登記，造價500萬元或以下（下稱細價樓）佔8375宗或49%，其中二手市場細價樓佔比較高，錄得約51%。

買家趁低價上車為主

中原地產研究部資料顯示，今年首4個月共錄得11604宗二手住宅買賣登記，有5894宗或約51%屬細價樓。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀相信，大部分買家仍然以趁低價上車的目標為主，估計今年二手細價樓成交比例維持在五成水平。根據該行數據，去年全年二手住宅的細價樓成交佔比約48%，屬2016年錄得56%以來的8年高位，意味若今年全年佔比錄得約五成水平，將有望創9年新高。

另外，今年首4個月全港一手私宅買賣登記有5474宗，其中2481宗為細價樓買賣，佔比達45%。楊明儀指出，近日不少發展商積極部署推售市區的中高價物業，預料第二季一手細價樓成交比例將輕微回落至約40%水平。

信報

14 May 2025

 

 

內地客入市金額 連續兩月超百億

內地客入市本港住宅市場的金額，連續兩個月超越100億元水平。

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，今年4月一二手住宅買賣註冊之中，有1123宗涉及內地買家（按買家普通話拼音姓名作鑑別），按月回落約5.6%；惟金額創近5個月高位，錄得約102億元，增0.4%。

內地買家入市個案佔總住宅買賣登記的比例，則由3月的22.8%，急挫約2.4個百分點，至4月約20.4%；金額也回落1.9個百分點，由3月約30%，降至4月約28.1%。

港人買家4月註冊量額齊升

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，4月內地買家於本港一二手住宅註冊量和金額按月變化不大，惟同期本地買家所佔註冊量及金額顯著上升，令內地客入市個案的佔比較3月回落。

信報

14 May 2025

三發展商擁60%新盤 業界：避割價戰

 三發展商擁60%新盤 業界：避割價戰  

近年土地市場買賣氣氛轉淡，部分發展商入市態度趨審慎，大型發展商主導新盤供應。仲量聯行指出，今明兩年私人住宅落成量中，約60%單位由長實（01113）、恒地（00012）和新地（00016）3家主要發展商興建，比例較2023至2024年的不足40%顯著提升，中期而言，料有助減低新盤爆發價格戰的機會。

可藉調整推盤節奏降競爭

根據差餉物業估價署（差估署）的估算，今年私人住宅落成量預計有20862伙，明年為20098伙，合計落成量為40960伙。仲量聯行表示，過往內地和本地不同類型的發展商積極買地，惟過去3年樓價下滑，發展商投地意欲普遍不大，而大型發展商則仍有不少土地儲備可發展，造就2025年及2026年來自前述三大發展商興建的單位，佔期內總落成量約60%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如分析，待新盤貨尾逐步消化，新盤供應主要來自前述三大發展商的形勢將更明顯，中期而言，有助發展商調整推盤節奏，主要住宅區的新盤競爭有望減弱，減低爆發價格戰的可能性。

另外，經濟及樓市存在不明朗因素，仲量聯行稱，較有銷售保證的A類住宅（實用面積約431方呎以下）去年佔私宅落成量約44.5%，今年料增至約53%（佔11065伙），明年更達57.5%（11553伙）。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰說，潛在利率波動和宏觀經濟不穩，準買家或推遲入市甚至刻意「買細一個碼」以對沖潛在貶值風險，加上政府降低400萬元以下物業的印花稅，令細價樓成為跌市中風險較低的選擇；由於細價物業可吸引更廣泛的客戶群，銷售較有保證，預期發展商中短期仍會較傾向興建細單位。

信報 8 May 2025

 

十大屋苑交投5周高

十大屋苑交投谷底反彈，3間主要代理行統計的十大屋苑，過去佛誕3天長假期（3日至5日）錄得14宗至17宗成交，其中周末兩天均有14宗，分別按周增加40%至1倍。

太古城周末兩日開4單

中原地產數據顯示，十大屋苑過去周末兩天（3日至4日）的成交量為約5周新高，較前周末兩天（4月26日至27日）僅7宗，激增一倍，其中鰂魚涌太古城佔4宗最多，成交量更飆至該屋苑38個周末以來新高，僅次去年8月10日至11日該周末同錄得4宗。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去周末兩天成交量亦高見14宗，為21周以來最多，按周增加4宗或40%，總結佛誕3天假期則錄得16宗。至於利嘉閣地產統計的十大指標屋苑，成交量由前個周末兩天的8宗，增6宗或75%至過去周末兩天的14宗，佛誕3天假期更有共17宗。

十大交投雖然回升，但樓價未止瀉，期內至少4個屋苑錄得虧損個案，美聯物業區域聯席董事黃錦瀚指出，沙田第一城43座高層G室2房，實用面積304方呎，昨天以394.5萬元易手，呎價12977元。原業主2020年以506.8萬元買入，約5年賬面貶值112.3萬元或22.2%。

信報

6 May 2025

 

私宅轉手獲利比率 跌見63% 創16年低

受樓價回落及新盤低價開售的影響，二手市場屢現蝕讓成交。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示，首季共有3317宗私人住宅轉手獲利買賣登記，佔已知原業主購入價的二手住宅買賣登記比例約63.4%，較去年第四季的65.4%跌2個百分點，連跌7季，創下2009年第一季59.9%後的16年新低。

而平均每宗個案獲利幅度由去年第四季的20.4%，再跌0.5個百分點至今年第一季的19.9%，連跌7季，反映樓價持續下跌，加上無辣招限制，短線持貨業主沽貨，令整體平均賺幅未見止跌。

損手個案增至36%

當中，虧損個案錄得1882宗，佔比按季增加2個百分點至36%，意味無辣招制約及經濟未穩下，蝕讓沽售情況尚普遍。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，踏入次季，樓市暫未見有明顯利好因素出現，加上關稅戰拖累，新盤亦普遍低開，搶去不少客源，令二手業主沽樓時處於較被動位置，料持續窒礙次季轉手獲利比率，有機會再挫1.4個百分點，下試62%的低位；至於平均每宗賺幅則將於19.5%至20.5%之間窄幅橫行。

6 May 2025

 

二手私宅登記今季料彈三成

二手私宅登記今季料彈三成

今年第一季全港共錄得7372宗二手私人住宅買賣登記，按季下挫19.1%，因不少用家及投資者趁樓價低水入市，4月截至16日二手私人住宅買賣登記已有2048宗，相當於首季的27.8%；預期第二季登記量可達9500宗，按季勁彈28.9%，創4個季度新高。

購買力釋放 兩周逾2000宗

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，政府把徵收100元印花稅的物業價值上限提高至400萬元，加上市場積聚的購買力趁樓價低水而持續釋放，4月截至16日二手私人住宅買賣登記2048宗，預期全月可達約3550宗，若5月及6月仍能維持在每月平均近3000宗登記，則整個第二季有望錄得約9500宗登記，除按季增加28.9%外，更會是4個季度高位。

陳海潮指出，今年第一季全港二手私人住宅買賣登記共錄7372宗，較去年第四季的9109宗下跌19.1%；成交總值按季回落17.5%至530.32億元。雖然今年首季二手私人住宅每宗平均售價719.37萬元，按季微升約2%，惟仍屬34季第三低。

按地區分析，二手私人住宅買賣登記最活躍的十個地區，今年第一季全線下跌，按季跌幅5%至46%。當中以鑽石山/黃大仙區登記量跌幅最勁，季內登記296宗，按季大跌46%；其次為將軍澳區的27%跌幅，有389宗登記。

至於今年首季十大活躍成交屋苑的二手私人住宅買賣登記量，錄得八跌、一平、一上升，合共689宗登記，按季減少15%。季內登記量跌幅最大的屋苑為將軍澳日出康城，共錄104宗登記，按季大減29%；其次沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，分別按季下挫26%及23%。

信報

22 April 2025

 

CCL最新報136.9點 貿易戰升溫 料次季跌2.9%

中原城市領先指數（CCL）本周報136.9點（根據3月31日至4月6日簽訂的正式買賣合約，3月17至23日簽訂的臨時買賣合約計算），按周微升0.06%，指數連升三星期共1.5%。

4區樓價升跌參半，當中九龍區報135.51點，按周升0.6%，連升3周共2%；新界西則報125.77點，按周升0.4%，連升4周共2.7%。不過，港島區及新界東按周分別跌1.3%及1.2%，分別報136.9點及149.88點。

中原研究部稱，2月底公布的《財政預算案》放寬$100印花稅的樓價上限，加上港股於3月造好，新盤銷情亦見理想，帶旺二手交投及樓價一同上揚。惟4月初貿易戰升級、環球股市大幅波動，加上中美局勢緊張，對本地樓價構成下行壓力，料CCL於第二季將按季跌約2.9%，並下試133點水平。

全港50個指標屋苑於上周（31/3-6/4）共錄82宗買賣，較前周（24/3-30/3）的123宗減少33%，為近8周以來新低。

按地區劃分，新界區21個指標屋苑上周共錄28宗買賣，較前周58宗減少52%，其中YOHO Town及栢慧豪園各錄1宗成交，分別按周減少83%及50%。九龍區方面，21個指標屋苑上周共錄39宗交投，較前周53宗減少26%，當中海逸豪園及海濱南岸各錄2宗買賣，分別按周減少67%及60%。港島區8個指標屋苑上周則錄15宗買賣，較前周12宗增加25%，其中海怡半島上周錄得2宗交投，按周增加1倍。此外，上周共有19個屋苑錄得「零成交」，較前周13個增加46%。

關稅戰令買家入市態度審慎

在盤源消化、憂慮關稅影響及傳統節日長假較淡靜的氣氛下，上周仍有逾80宗成交，反映本地樓市尚算穩妥。不過，關稅戰一度引發環球股市骨牌式急挫，對市場始終有一定心理影響，本周準買家入市料較審慎，預計交投量仍於低位徘徊。

本刊綜合市場資訊，全港10大屋苑本周共錄24宗成交，按周大減46.7%，更有3個屋苑未錄成交，分別為海怡半島、泓景臺及映灣園。至於太古城、美孚新邨及嘉湖山莊周內均錄5宗成交，並列交投量最多的屋苑，惟太古城及嘉湖山莊的成交量減少約55%及50%。

另外，10大屋苑共錄56宗租賃，較上周60宗減少6.7%；當中嘉湖山莊及黃埔花園同錄10宗成交，並列本周成交量最多的屋苑，宗數則按周持平。

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樓市多變，為了讓讀者更加緊貼市場脈搏，本刊推出「二手樓市指數」優化版。新指數由市場上3個數據綜合而成，讓大家於5分鐘內速讀一周樓市變化。

計算方法：

整合以下3個數據，將有關數據化為1至5分，將5個數字總分除4，5分代表市況極好、4分良好、3分一般，2分差、1分極差。

本周二手樓市指數：1.7分（5分為滿分）

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1.二手成交量分類指數為1

2.中原城市領先指數

中原城市領先指數（CCL）本周報136.9點，較上周公布的136.82點，按周微升0.06%。分類指數為3

3.供款與月租比率

供樓及租樓的開支比率，直接影響租客的入市決定。本刊選取太古城實用面積589至590呎（建築675呎）2房單位作為計算指標，並搜集此類單位新近的平均月租及成交價，再以最高貸款金額$717.8萬、30年期、息率3.5厘計算，計算有關單位的月供，此類單位每月供款高於月租40.5%。分類指數為1

責任編輯：郭慧敏