樓價指數十月再插6% 跌幅八年冠 | ||
01/11/2008
截至十月二十六日，CCL最新報63.45點，為近四十八周新低，按周再跌1.84%，已連跌十周，累積跌幅達9.99%，按月則跌6.03%，是逾八年來最大單月跌幅。 淘大做價瀉14% 十月截至二十六日，全港50個屋苑錄約720餘宗二手成交，較九月同期860餘宗下跌約16%，反映樓價下跌亦拖累交投向下。 此外，本報本周利用音頻電話進行訪問，結果顯示，業主認為短期樓價下跌比例較上次調查增6個百分點至81%；非業主認為短期樓價下跌比例亦增加12個百分點至88%。 太古城呎價穿四千 天水圍嘉湖山莊美湖居1座中層D室，原業主約一個月減價41萬元，至97萬元轉售，呎價1,370元，直逼「沙士價」水平；而紅磡入伙新盤海濱南岸，其中7座高層E室，以318萬元易手，單位十個月貶值131.8萬元，蝕幅近30%，為至今該屋苑蝕幅最大個案。 至於屬超級豪宅的山頂倚巒，其中一間單號屋，業主一周劈價7,400萬元，至7,600萬元轉手，呎價23,030元，較一手購入價還低1,700萬元。另九龍站凱旋門朝日閣中層B室，以1,584萬元沽出，呎價約11,839元，較今年六月相若樓層示範單位做價低逾40%。 |
2008年10月31日 星期五
2008年10月24日 星期五
| 樓價跌勢未止 尋找安全入市位 | ||
| 2008年10月25日 星期六 | ||
雷曼於9月「失救」，引發金融海嘯，亦加速本地樓價調整，近一年的升幅已全蒸發，保守估計樓價仍將有一成下調空間，用家即使有自住需要，恐怕亦難於現時作出入市決定。究竟樓價還有多少下跌空間，那個水平才算是安全入市價位？ 參考中原城市領先指數，上周報66.27，已低於去年12月水平，較3月高位73.98下跌10.4%。由2003年中樓價回升以來，樓市偶有反覆，但從未出現今年跌幅逾10%的情況。04年及05年樓價輕微調整，幅度分別只有4.8%及6.7%。近半年的樓市跌幅，意味樓價下跌不止是調整，在金融海嘯的情況下，甚至令人擔心樓市已轉勢，完結03年以來的升浪。 中小型住宅 跌幅料低於豪宅 但樂觀而言，物業即使沒有投資價值，總有居住價值；加上與股市比，本地樓市的炒風不算嚴重，即使面對外圍因素轉差，樓價的合理調整幅度亦未必與股市之大。目前多數證券行的意見均估計，是次金融海嘯，首當其衝的會是早前熱炒，而且平均呎價早已超越97的豪宅類物業，市場估計此類物業跌幅由兩成至五成不等（見另文——「豪起豪跌 頻見撻訂蝕讓」）。 相對而言，非豪宅類物業過去幾年累積的升幅不算高，至07年高位，一般住宅價離97年高位尚有兩、三成距離，加上一般住宅的炒味不濃，投資者持貨比率不高，市場估計中小型住宅的跌幅將較豪宅類物業為低，估計幅度在一成至三成之間。 樓市升跌一成，即使是上車盤，涉及金額亦逾十萬元。買家當然希望在相對低位入市，究竟在現時風高浪急的情況下，樓市將調整至甚麼水平？有心「撈底」的置業人士又應該注意甚麼事項？ 恒指跌五成 樓市未必跟足 恒指持續下調，失守多個主要支持位，負財富效應之下，進一步影響樓市氣候。市場一個熱門話題，是恒指與樓價的關連性。古老相傳，樓市落後股市3至6個月；以最近期的走勢而言，去年恒指由年初的2萬點水平反覆上升，升至10月的31,638高位，升幅近六成。恒指自10月高位反覆回落後，樓價卻在10月剛踏入升市，至3月才見調整，樓市的表現的確較股市滯後數個月。 更值得留意的是，恒指在今年3月底跌至21,000水平後，一度反彈至5月初的26,000點水平，反彈完成後再輾轉下跌。如果「樓市落後股市3至6個月」的傳統智慧生效，恐怕現時樓市只處於調整初階。 理論上，股市及樓市最終均受實體經濟影響，實體經濟欠佳，樓價及股價自然難有好表現，股市的流通程度較樓市高，對基本因素的反應較快的股市，便往往予人「跑先樓市一步」的印象。 但股市與樓市的「同步率」並不總是一致，例如98至2000年，恒指升幅逾倍，甚至超過97年高位，同期樓價仍反幅下跌。04年初恒指調整逾一成，同期樓價仍然上升。股市與恒指表現有時不一致，原因與兩個市場有時各自面對本身的利好、利淡因素有關。例如02年後港府限制土地供應，其抗跌力便顯得較強。 當然，次按危機引發的金融海嘯，恐怕早已傷及實體經濟，預期未來數年主要經濟體系的增長都會放緩，甚至出現衰退，本地樓價亦難獨善其身。不過，相對於股市炒風，本地樓價的瘋狂程度只屬一般，恒指由高位下跌逾五成，不代表整體樓價亦有下調一半的壓力。 參考恒指與樓價走勢，雖然樓價與股市多數齊升齊跌，但幅度絕不一致。股市由03年升至07年，上升幅度逾240%，同期樓價「只」上升140%。現時恒指大致在15,000點，相當於05年下半年水平，如樓價跌回05年下半年水平，中原指數大致是55點，表示樓市調整幅度在17%左右。 ---------------------------------- 樓市升5年、跌5年？ 回歸之後，以5年為期，剛好是第一個5年的樓價下跌，第二個5年的樓價回升。如以差餉物業估價署的住宅樓價指數計，第一個5年於02年完結時，樓價跌去58%。03年中起樓價回升，至07年，樓價用5年時間，上升80%。差餉物業估價署最新的數據為8月指數，樓價仍較去年底上升3%，但未反映金融海嘯後樓價急跌的情況，料指數在年結時將低於07年底水平。 如果回歸後，「5年跌、5年升」的循環值得參考，08年起的5年內，樓市是否又已進入為期5年的漫長下跌周期？ 由股市、經濟到國運，都有人認為存在某些大周期，「到時到候」，自然會出現轉勢。先不論類似的周期是否次次準時，但香港的樓市的周期似乎並不明顯。以差餉物業估價署提供早至1979年的數據而言，樓價是先升3年，跌3年（80年代初前途談判），再升9年（85至94年），調整1年（95年加息），再大升2年（熱炒回歸概念），之後才出現97年金融風暴後連跌5年的趨勢。大致而言，本地樓市的循環並無一定規律。現時看來，樓價難免調整，但升完5年之後，卻不一定意味樓價將出現5年下跌周期。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 計算安全入市位 所謂「跌市莫估底」，現時市場已形成樓價將再下調的「共識」，現階段入市，即使是自住，亦要有坐艇的心理準備。 參考中原城市領先指數，現時樓價技術走勢極淡，上周指數報66.27，10周平均是68.78，20周平均是70.59，50周平均是69.96。指數低於多條平均綫，短綫（10周綫）又低於中、長綫，簡單一句是易跌難升。 技術上，指數有兩個重要支持，其一是03年以來的形成的上升軌，大概在62點左右。其二是150周平均，現時在59.6（反映過去3年的平均價，由於多數按揭有3年罰息期，用家一般在3年內不會輕易賣樓，此數據反映一個較強的中綫支持位）。兩個支持位距離上周的指數分別有6.4%及10%差幅。 現時看來，較難指望樓市再下跌6%即可止跌，但理論上3年平均綫的支持力甚強。現階段有入市需要的買家，或可以現價九成，作為入市目標。由於市場氣氛仍偏淡，加上部分投資者實行止蝕，要尋找劈價一成的放盤不無可能。 當然，技術走勢只供參考，萬一失業率在來年升，所謂「支持位」的支持作用亦將有限。 最大問題：失業率 後市難測，尤其是歐美仍未擺脫危機，金融海嘯的破壞範圍仍然可能增大，例如美國樓市持續下調、令消費能力大減；企業預期盈利下跌，觸發股市更大調整；又或者冰島之外，其他高負債國家（尤其是亞洲國家）瀕臨破產等，都足以觸動市場神經。危機萬一擴大，樓市入市意欲亦難免下跌。 對香港而言，現時最貼身的威脅是失業率；不計97年前，失業率長期在3點以下徘徊的日子，97年金融風暴後，失業率與樓價大致呈反比關係，失業率由98年反覆上升至03年9月，期間樓市大趨勢是反覆下跌。03年後經濟好轉，失業率下跌，樓價亦反覆向上。 失業率由今年由低位的3.2%回升，最新報3.4%，多位學者都估計，農曆年後，失業率可能進一步上升。來年失業率可能上升至5%水平。失業率上升，將直接打擊一般用家的入市意欲，尤其是打工仔眼見工作可能並不穩定，預期薪金升幅有限的情況下，更難作出入市決定。 ---------------------------------- 本刊觀點 勿心急撈底 等待止跌訊號 現時樓價向下機會高於平穩橫行，除非置業人士有急切的入市需要，而且職業相對穩定（如公務員），否則不必急於撈底。即使是經濟不景的年頭，傳統上私人機構傾向在農曆年後才展開裁員行動。農曆年前除非經濟前景出現明顯改善，否則來年第一季失業率可能出現顯著上升。 有置業需要的用家，或可等待在來年第一季市場走向更明朗，例如股市有止跌的訊號，未有更多金融機構出事後，才作出入市決定。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 專家分析 海嘯對樓市的影響 金融海嘯席捲全球，本港樓市亦受拖累，主流意見均認為樓市難免調整，究竟不同的專家又會認為調整期有多長，調整幅度有多大，置業人士又可以如何應對？ 本報副社長兼研究部主管石鏡泉：「調整期最少3年。」 經濟日報副社長兼研究部主管石鏡泉指，當美國需年半至兩年調整時，本港或需較長的時間復原，「自97年金融風暴後，本港經濟花了5年走出谷底，料今次海嘯所帶來的影響，最少要花3年調整。」 「金融海嘯令不少外資企業裁減員工，備受金融才俊追捧的九龍站屋苑首當其衝，在缺乏這群富貴租客支持下，售價、成交量及呎租大幅回落。」石鏡泉指，新晉豪宅近年出現明顯升幅，部分業主由於缺乏租金收入，供樓壓力因而上升，持貨能力減弱，故預料來年豪宅市場將有兩成跌幅，尤其以這批入伙數年的新晉豪宅影響最大，或需兩年時間調整。 反觀，中小型住宅由於一向以用家主導，業主持貨能力相比豪宅強，「雖然整體樓市於本年初出現升幅，但大部分屋苑呎價仍未返回97年的水平；另一方面，於97年入市的業主大部分已接近供完，供款壓力自然較入伙數年的新晉豪宅低，業主不需大幅減價出售單位，故預料中小型住宅跌幅較豪宅微，約5%至10%，或需作一年調整期。」 對用家的忠告：筍價購優質盤 早前因樓價過高而未能購入心儀單位的準買家，石Sir建議可趁現時入市，「買樓與股票有別，股票是一色一樣，但物業有指定的景觀、樓層等因素，故叫價最平的單位未必是筍盤，加上若業主於97年購入，基本上已接近供完，持貨能力較強，亦不需於低位時放盤；反觀，部分業主趁現時樓價回落，急於套現換樓，市場或會出現優質的筍盤，故現時準買家不應再shoot around，而是hunt around物色心儀單位。」 投資者方面，石Sir表示，由於未來3、4年本港經濟氣氛將持續處於不明朗階段，加上現時供樓壓力大，銀行又出現估價不足。「連自己份工都未必穩陣，建議投資者不要急於入市。」 ---------------------------------- 中文大學經濟系副教授莊太量：「豪宅將較年內高位跌價五成。」 莊太量估計，由於豪宅類別的物業在過去一年炒風較為熾熱，但豪宅的空置率卻較高，預料在金融海嘯下，豪宅物業的跌幅將較大。「傳統上豪宅用家較抗拒跨區換樓，你睇大埔某低密度屋苑，賣幾年都有得賣，就知市場對新界豪宅的需求有幾大。沙田區過萬元一呎的新盤亦欠缺承接。」 「西九龍的豪宅租金靠投資銀行租客支持，當中不少人已失業，區內租盤將持續增加。」 莊太量估計，本地豪宅物業將較年內高位下調五成，但中細價樓買家以用家為主，加上空置率較低，預期跌幅將較溫和，料跌幅在一成左右。 「與97年金融風暴時樓價急跌不同，今次樓價在金融海嘯發生前已見調整，加上炒風不算熱烈，料細價樓的樓價不會出現類似97年的跌幅。豪宅的跌幅亦未必會在一年內出現，但下跌時間可能長達2、3年。」 莊教授預期，來年本地經濟情況並不樂觀。「股市在低位徘徊，仍會縛死不少資金，實體經濟方面，最擔心的是失業率升高後會在高位維持較長時間。」 對用家的忠告：現時買樓 要準備坐艇 「用家不宜急於入市，現時買樓，要有坐艇一段時間的心理準備。但如果遇上劈價盤，用家亦不妨入市，長綫來說風險不大。 ---------------------------------- 測量師陳超國：「細價樓成交量有機逆市上升。」 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，現階段好難評估金融海嘯對本港樓市的影響有幾深幾遠，因為變化來得急又快，買賣雙方都未來得及反應，普遍持觀望態度。 他指，過去一年不論大型屋苑或豪宅，造價已累積一定升幅，金融海嘯掩至，成交量及造價下跌，難以獨善其身。「過去個別屋苑造價貴過市場三、四成，即使現時業主肯減價，亦貴過市場上其他二手放盤，個別單位更可能面對估價不足及銀行收緊按揭成數影響，即使業主肯大幅減價，礙於叫價高於市價，缺乏競爭力，短期內『量、價』亦難以即時大幅反彈。」 「相反，百餘萬的細價樓情況可能不同，由於樓價較平，業主減三數萬已好厲害，成交量有機會逆市上升。現時大市由中上價物業，改由平價成交主導市場，預計整體二手交投銳減近一半，造價普遍較現價再下調一至兩成。」 陳超國補充，日前政府於施政報告中明確指出穩定樓市，控制土地供應量的措施，如：不賤賣土地或押後推出港鐵上蓋項目等，目的是減少供應，避免與二手市場爭生意「頂爛市」，業主不致恐荒拋售、大幅減價，有利維持市場穩定性。 他指出，目前樓市淡靜，不恢復定期賣地對樓價影響不大，但當樓市復甦，樓價則有可能因供應量嚴重不足而急升。當金融海嘯過後，政府應再次考慮取消勾地表制度的建議，以免住宅供不應求，影響經濟穩定。 ---------------------------------- 外資行續看淡本地樓市 歐美兩大投資銀行德意志銀行及高盛，周四 （23日）同日發表看淡本地住宅及商用物業的報告，預測租售價格未來兩年最多累跌35%。 其中高盛報告集中看淡寫字樓，估計寫字樓租金於2010年下跌25%至35%，商舖租金下跌15%至20%。德銀則表示，鑑於該行剛將明年的經濟增長預測，由原先估計的2%調整至負1.8%，故將樓價的跌幅由至2010年下跌20%，調低至下跌35%。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 10大屋苑 距沙氏價有多少？ 由97年至今，樓市經過不同階段，而全港10大藍籌屋苑造價及成交量都有明顯變化。97年7月樓市高峰期，除將軍澳維景灣畔未開售外，其餘9個屋苑平均呎價高踞$4,818至$8,488，相比現時最新呎價$1,850至$6,059，差幅介乎26至61.6%。而反映整體二手樓價之中原城市領先指數，同期差幅為34.5%，除了太古城表現優於大市，相差不足三成外，其餘8個屋苑差幅由約36至61%不等，當中以嘉湖山莊差幅最大，反映屋苑表現落後大市。 現時不少準買家一面睇樓，一面觀察樓價變化，更有想執平貨者以沙氏價為目標入市價。以中原城市領先指數計，若現價下跌44.5%便返回03年沙氏期低位。而10大屋苑中，維景灣畔與嘉湖山莊現價與沙氏價差幅最少，跌大約三成便返回沙氏價，另外7個屋苑則要跌約四至五成才到達該水平。 成交量方面，03年5月樓市低迷時，10大屋苑總成交量共405宗，在金融海嘯打擊下，本月截至22日，10大屋苑錄得約207宗成交，較沙氏期同期更差，足見交投淡靜。 業主為增加售出單位的機會，沉寂多年的物業拍賣會，將再次盛行。中原測量師行將11月4日，舉行一次多逾20項的物業拍賣會。中原測量師行董事總經理黎堅輝表示︰「受到金融海嘯衝擊，相信未來銀主盤的數量，會由現時不足500個持續上升。此外，拍賣會亦有助二手業主了解市場價格，提供多一個放盤途徑。」 ---------------------------------- 睇樓客個案 租客：心儀奧運站 待樓價再跌才入市 一名現租住土瓜灣2房單位租客，因遷就工作地點加上看好奧運站物業的升值潛力，打算於該區購入2房單位作自住，於年初參觀過後，認為當時樓價過高，最終擱置入市計劃，但期間一直睇樓，至年中亦覺得「未到價」。 自上月金融海嘯發生後，拖累本港樓市，業主議價態度軟化，該名租客再次展開睇樓行動，走遍奧運站一帶所有屋苑。他認為柏景灣的價錢最為合理，加上位置就腳，打算以$330萬至$340萬購入645呎的高層2房優質戶，東南望油麻地開揚市景，雖然同類單位較今年高位時約$420萬，已回落一成多至現時$360萬，呎價約$5,500，但該名用家並不急於入市，認為樓價可再跌一些，故現時仍採觀望策略。 用家：不急入市 還價低於市價 一名九龍區租客有意趁樓價下滑，買樓改善生活質素，睇遍各區屋苑後，認為將軍澳調景嶺站上蓋城中位置最就腳，加上物業樓齡新兼享會所，打算以逾$400萬購入約900呎的3房自住，目標呎價約$4,500。 該用家由年初開始物色單位，但當時城中3房造價近$500萬，超出預算；至近期受金融海嘯影響，屋苑約900呎內園3房由年初已回落一成多至$420萬，惟該用家考慮購入的優質山景3房戶，入場費需$460萬。他預料樓價繼續走下坡，故不急於入市，最後還價至低市價一成的$430萬，呎價約$4,300，現時仍與業主拉鋸中。 ---------------------------------- 新盤變陣 大埔比華利山別墅 30座洋房售轉租 二手交投下挫，一手新盤亦即時改變銷售策略對抗嚴冬。除個別新盤減價外，亦有發展商變陣將新盤單位改作出租投資用途。 由恒基發展大埔比華利山別墅早前低調減價13%重推6座洋房後，發展商決定保留第1、2期逾30座洋房轉賣為租，並已展開招租工作。據了解，面積約2,700呎洋房意向呎租約$20，月租約由$4.5萬起。 此外位於香港仔的新盤南灣御園，近月接獲不少外資公司員工及區內護士主動洽租，市場人士指發展商泛海具有營運酒店經驗，將南灣御園引入服務式住宅服務，亦非無可能，發展商正考慮，將項目轉售為租的可行性。區內代理表示，以大廈位置、配套及質素，料每呎租金可達$25或以上水平。 年底前料有新盤開售，發展商的訂價策略值得關注。另外，新盤貨尾會否如二手業主般減價求售，亦是影響後市發展的一個因素。 | ||
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| 豪起豪跌 頻見撻訂蝕讓 | ||
| 2008年10月25日 星期六 | ||
金融海嘯衝擊全球，壞消息接踵而來，觸發本港樓價下跌，豪宅的身價更大縮水，以九龍站屋苑、新界區洋房及將於年底前入伙的貝沙灣6期情況最為嚴峻，價量齊暴跌，撻訂、蝕讓個案接連出現。有代理預期，豪宅物業升得急亦跌得急，日後市旺時，造價定能再度反彈。 豪宅物業在金融海嘯影響下價量俱跌，主要原因是本港經濟環境接連有壞消息出現，如生產商、商戶結業及恒指大跌等，部分豪宅業主可能要賣樓套現。在經濟動盪的情況下，投資者或用家亦不敢入市，成交量隨即下跌。 豪宅造價應聲下跌，主因是去年第四季至今年第一季旺市時，造價被大幅拉高。從右表可見，凱旋門今年3月呎價較去年8月上升45.6%，較太古城同期升幅24.1%為多。不過，豪宅升得急跌得急，凱旋門最新10月呎價已回落至去年8月水平，差幅僅0.5%，比整體大市回落幅落為大。 市場預計年底至明年初經濟仍未許樂觀下，豪宅物業跌勢或將持續，有機會較現價再跌兩成 。 九龍站新貴 炒燶重災區 被譽為新晉豪宅區域的九龍站，是近年投資者熱炒區域，外界極看好其升值潛力，吸引不少投資者於年初旺市時入貨，現時市況逆轉，區內接連出現撻訂個案，屬金融海嘯下被衝擊的重災區。 美聯物業聯席區域經理區達鴻不諱言：「九龍站投機意味確是很重，幾宗撻訂個案總會有，但情況不如外界形容般嚴重。」他指，目前九龍站4個屋苑（包括漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門）提供逾6,000伙，現有1,200至1,300個放盤。有個別投資者於市況轉壞時，出現財政問題，或需要套現周轉，才選擇撻訂而不上會。持貨量較多的投資者，已於早前樓市開始回軟時將單位放租，有穩定租金收入，減低蝕讓的壓力。 區達鴻坦言，九龍站本月成交明顯下降，就以擎天半島為例，本月截至22日只錄得6宗成交，平均呎價$8,800，而上月全月則錄得10宗，平均呎價$10,100，呎價跌12.9%。他補充，上月錄得2宗優質單位成交，呎價因而被拉高至逾萬元。 區達鴻指，經濟不景，但準買家睇樓意慾甚高，今、明日（245至26日）九龍站的預約睇樓量較上周上升逾三成，買家希望審慎「撈底」，在九龍站以低價購入高質素單位。「九龍站物業入場費不低，有興趣睇樓的準買家，多是實力人士，部分買家重視生活質素，預計單位有一定支持。」他深信，日後市旺時，物業造價定能再度反彈。 ---------------------------------- 貝沙灣6期 摸貨難估足價 新晉豪宅屋苑受衝擊，一向是炒家樂園的貝沙灣亦受到牽連。可望於年底前入伙的貝沙灣6期，受樓市逆轉，二手樓花乏人問津，當中投資者購入的摸貨由於入伙期逼近，市場人士估計不排除會撻訂收場。 盈大於去年初樓市熾熱時，以貼近市價開售貝沙灣第6期住宅，不少投資者爭相入市，由於發展商採取逐步提價的銷售策略，較後期推售的單位呎價較高。 屋苑年底前入伙，收樓期漸近，二手蝕讓個案明顯增加。利嘉閣地產高級區域經理招佩貞表示，貝沙灣6期蝕讓與否，視乎買家在那個時段購入。開售初期的呎價貼近市價，約在逾$1萬至$1.2萬，而較後期推出的第2及5座，呎價因銷售佳而加價，呎價在$1萬至$1.5萬之間，價錢相對較高。 換言之，若連同雜費計算在內，投資者要在轉手時圖利，叫價最少要較購入價高逾一成半，按現時的市況而言，甚有難度。 值得留意的是，貝沙灣6期部分放盤是摸貨，甚至是摸上摸，部分單位被高追兩成至三成，在銀行收緊貸款下，第二手或三手接貨的買家未必能借足按揭上會，或因而出現撻訂個案。 如5座高層B室，908呎，一手業主於07年4月以$1,017萬購入，同年11月以$1,089.6萬摸出，隨後一直以$1,200萬放盤，至今尚未成功沽出。市場指，同類型單位於近期的成交價為$920萬，較摸出價相差達15.6%，即使較一手價亦低出9.5%。 貝沙灣6期有320個放盤，佔該期單位總數709個之45.1%，其中15%為摸貨，每呎叫價由$9,500至$1.4萬。至於貝沙灣其他期數二手成交呎價約$9,400至逾$1萬，平均呎租$30至$35，回報率約4至4.5厘。 ---------------------------------- 新界洋房 3%厚佣催谷 除了新晉屋苑外，近年被炒得熾熱的新界區洋房亦不能倖免，部分投資者主動增加代理佣金，同時調低叫價，務求盡快甩貨。 中原STATELYHOME分區聯席董事周偉興表示，整體樓市受金融海嘯影響，交投量下跌，就以錦綉花園為例，每月成交量由年初的50宗，下跌至上月的15宗，跌幅逾七成；而本月截至23日，只錄得7宗成交。交投大跌下滑，造價跌幅則較輕微，不足一成。現時屋苑呎價$4,100。 「金融海嘯後，錦綉花園部分持貨量較多的投資者，主動調整售價、兼加佣金催谷經紀促銷單位。」他指，提升佣金至2.5至3%是有附帶條件的，業主要代理替單位進行額外宣傳、催谷、或進行獨家開放日等等，在這段期間成功售出始獲得額外增加的佣金。 錦綉花園約有600個放盤，每呎叫價介乎$2,800至$6,800不等，視乎實用率及面積大小。 此外，美聯物業區域經理潘皜民指，葡萄園現有50餘個二手放盤，當中有10餘個單位的業主加佣，佔放盤量的兩成，其中洛菲大道單號屋，面積2,846平方呎，叫價$1,700萬，業主以3%佣金吸引代理推銷單位。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 風高浪急 誰買豪宅？ 環球經濟前景未見樂觀，有意置業的買家持觀望態度，不敢輕舉妄動。有代理指：「現時政府對銀行存款作出百分百保障，準買家自己也猶疑，是投資磚頭還是留錢在身邊較安全。」 他坦言，市場上還有不少實力用家，希望在個人經濟條件改善下，提升居住環境質素，並認為物業屬理想投資工具，日後或會升值；即使物業不升值，也可以為下一代留有居所，總較持有現金為佳。 有新界區代理指，市區樓價仍處於高位，較難以數百萬元購入面積較大的單位，以相同的價值可於新界區購入逾千呎洋房，故新界區豪宅物業仍有其捧場客。 | ||
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2008年10月20日 星期一
政府出招 打通經濟心肌
二零零八年十月十七日
政府出招 打通經濟心肌
過去的銀行擠提多由群眾恐慌地盲目提款而形成，今次歐美大銀行卻因集體患上「心肌閉塞」，而無法正常拆借資金，差點就推倒了全球經濟信心。企業渴水、廠商渴水、置業人士渴水，連有水的人都積極抽水離場。幸好各國央行急忙出招，歐美逾二萬億美元的拯救方案相繼出台，及時遏止了心臟病發，打通經濟心肌。
香港金管局周二動用外匯基金，為銀行存戶提供百分百擔保，雖然不是第一時間，但一步到位的做法仍值得嘉許。政府官僚以往傾向以不變應變萬，遇上非一般的考驗，總是坐以待斃，所謂尊重市場規律的「積極不干預」精神，常變為不負責任的護身符。今次政府出招，關鍵是穩住存戶信心，銀行鬆綁才可放水養魚。長線置業的用家，有望及時取得按揭，中小型企業可望取得應急錢，過渡時艱。幾十萬中小企業減少裁員，才是就業的保證。香港有足夠儲備，也有完善的法規，確保銀行身體健康，所以我們有望成為最早復甦的市場。
強化與優化並行
至於大企業在遇上市場風暴時，成熟的管理層必須早有應變方案，以帶動公司上下，製訂保飯碗、保業績、保市場份額的一系列措施，全力贏行家、贏市場、贏自己。公司有錢財、有人才，在市況逆轉下，我們優化人手、優化分行、優化資源分配的同時，一樣可以不斷強化、強化、再強化。
我們提出了「一人做多份」的精神，正是提升生產力的實際行動。筆者相信逆市時聘請最強的人才，是相對較易的。我也相信，一家成功的企業經歷風浪後，可以養活更多有能力的人。香港企業家要發揮積極信心，不要錯過逆境擴展的良機。搞執笠，搞破壞，搞裁員是非，這只是個別行為，大家要不為所動。
穩住百萬私樓業主
剛出台的施政報告為香港樓市派一顆定心丸。政府貫徹執行「勾地表」機制，由市場按需求決定新土地供應，政府不會賤價賣地。特區政府深明穩住樓市就可以穩住上百萬的私樓業主，也直接振興消費及投資信心。除部分過度包裝的假豪宅盤外，香港整體樓市最穩陣，有一定抗跌力，資金會慢慢流入樓市。長線的置業投資活動會持續，吸引更多人買樓收租作退休用。
按揭收緊 礙一手盤推售
按揭收緊 礙一手盤推售
在信貸緊絀環境下，發展商為免旗下樓盤出現撻訂潮，不排除延遲開售部署。
置地傲翔灣畔或延推
香港置地旗下原定今年開售的西區傲翔灣畔，正主動尋求銀行提供按揭計劃，發展商表示，若銀行的按揭信貸緊縮政策仍然持續，該盤不會在今年內開售。
香港置地住宅物業香港區主管黎漢群指出，在目前市況下銀行均面對銀根短缺的問題，故在批核按揭貸款時態度非常審慎，增添了發展商與銀行商討按揭計劃的難度。
黎漢群表示，若按揭信貸緊縮政策仍然持續，傲翔灣畔不會勉強在今年內以低價開盤，避免買家日後因銀行估價不足，而最終導致未能順利「上會」。
長實地產投資董事郭子威表示，由於目前銀行同業拆息高企，令資金成本上升，加上雷曼兄弟破產使市場借貸信心疲弱，故銀行對按揭貸款取態審慎。他指出，旗下計劃年底前開售的元朗洪水橋項目，已開始與銀行商討按揭優惠，初步反應顯示銀行短期內的確存在資金壓力。
不過，郭子威預期，美國有機會在下周議息時宣布減息，本港銀行亦會相應跟隨，相信屆時本港利息壓力將逐步放鬆。
新地壹號雲頂樓花期一年
新地代理執行董事雷霆表示，銀行面對同業拆息及資金成本上升壓力，所以近期按揭貸款亦相對保守，預期待金融市場回穩後將逐步放寬。
他表示，旗下沙田壹號雲頂樓花期長達一年，加上同區二手售價理想，故不擔心銀行估價不足及買家上會問題。雷霆指出，該盤已就按揭計劃與銀行接觸，表示銀行取態正面
住宅「摩貨」料創二年新低
住宅「摩貨」料創二年新低
樓市交投氣氛疲弱，過往一度活躍的「摩貨」活動，亦隨着市場轉靜而進一步萎縮。美聯物業引述土地註冊處數據顯示，本月截至十六日暫時錄得三十三宗「摩貨」，按月減少二成八，估計全月住宅摩貨量約七十宗，屬近兩年的低位。
該行表示，截至本月十六日，由發展商購入的新盤單位「摩貨」已下跌二成九，至十二宗水平；二手「摩貨」市場交投情況亦同樣減慢，至十六日錄得二十一宗「摩貨」成交，按月減少二成八。
受樓價下調影響，三十三宗「摩貨」個案中，賬面獲利的個案為二十宗，佔整體「摩貨」交投量百分之六十點六。
美聯物業首席分析師劉嘉輝為，市場受到金融海嘯的影響，短線投資者的入市意欲將進一步受到打擊，估計「摩貨」個案短期內將繼續維持低水平，或在一百宗以下的水平徘
物極必反 細價樓低位見承接
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2008年10月4日 星期六
突然加息 樓市雪上加霜
| 突然加息 樓市雪上加霜 | ||
| 2008年10月4日 星期六 | ||
金融海嘯令環球信貸緊縮的影響開始浮現。本周多家銀行宣布隨滙豐上調新造按揭利率半厘，對成交量已大幅萎縮的樓市，投下另一重磅炸彈。回顧二手市場大型屋苑，部分熱門屋則的呎價已返回去年升市前水平，財務條件較佳的用家，或可考慮部署入市。 上周五（9月26日）傍晚，按揭市佔率第一的滙豐突然宣布將新造按揭利率上調，$150萬以上按揭，按揭利率由最優惠利率（Prime Rate，簡稱P，滙豐利率為5.25厘）減2.75厘，上調至P減2.25厘，即實質按息由2.75厘，上調至3.25厘。$150萬以下的按息，亦由P減2.5厘，上調至P減2厘，即實質按息為3.5厘。 滙豐上調按息後，多家銀行已宣布跟隨，其中建設銀行（亞洲）更暫停推出以最優惠利率為準的按揭計劃，新客戶只可選定以拆息為本的按揭。 銀行業收緊信貸 早前本刊在評論有關金融海嘯時，提出美國為應付經濟問題，低利率環境將持續一段長時間；但另一方面，金融機構倒閉，卻會令信貸收縮出現。今個星期我們看到了此情況如何成為事實：最優惠利率沒有上升，但按息加半厘。 按息上升，原因是拆息維持高企，本周一個月拆息曾升至逾4厘水平。拆息上升的根本原因是銀行在現時的市況下，會先保障自己。現時的問題是，過去由投資銀行發展的大量衍生產品已毫無價值，銀行本身卻不知道交易對手的資產是否健康。結果是環球金融機構的拆借幾乎停頓，導致拆息高企。 即使是本身持有資產較健康的銀行，亦不能保證手上的衍生產品價值能否維持，只好採取較保險的策略：包括提高資本充足比率（意味減少貸款），而銀行間的拆借市場近乎停頓，拆息上升，亦令銀行不得不提升新造按息。滙豐是本地拆息市場的主要提供者，理論上拆息上升，對該行的成本影響不大；滙豐仍然高調調升利率，其實是銀行業整體收緊信貸的訊號。 按息抽升 用家入市審慎 由於最優惠利率仍處偏低水平，新造按息上升，對供樓負擔的實質影響不大。以$100萬貸款，按揭年期20年計，按息上升至3.25厘，每月供款僅上升$250（詳見按息上升影響表） 按息上升影響 按揭利率，每$100萬按揭，每月供款(以20年期計)，全期利息支出 2.75%，$5,422，$301,199 ................... 3.25%，$5,672，$361,270 ................... 3.5%，$5,800，$391,903 ---------------------------------- 按息上調對實質按揭供款的影響不大，以供樓負擔而言，按息上升0.5厘，會令一般置業人士供樓負擔輕微上升，亦會令供平過租的情況減少，對業主的供款負影響輕微。但由於市場事前毫無預期，月中更有銀行將新造按息輕微下調，是次加息來得突然，對市場無疑將有較大的心理影響，部分觀望中的準買家，入市態度將更為審慎。而近日得以成交的單位，不乏新低價、業主大幅蝕讓成交。 另一個比起加息半厘更大的影響，是信貸緊縮。由於利率仍相對便宜，按息是2.75厘抑或3.5厘，對樓市的影響不會太大。但如果香港亦出現信貸緊縮（表現在利率上升、批出的貸款減少），殺傷力便較為強大。在樓市而言，信貸緊縮意味買家較難借錢買樓；在本地經濟而言，中小企亦可能因為難以借錢而出現經營困難，來年的失業率將持續上升。 最優惠利率 有機上調 多家銀行隨滙豐上調新造按揭利率，暫時對舊客戶沒有影響，如果置業人士在去年入市，獲最優惠利率（5.25厘）減3厘優惠；現時銀行上調新造按揭利率，並不會影響舊有客戶。 拆息上升是銀行上調按息的主要原因；本周一個月拆息已升逾4厘水平，已有銀行高層表明，如拆息維持高企，即使美國減息，本地的最優惠利率都可能上調。 滙豐銀行總經理梁高美懿預期，美國下次議息，很大機會減息半厘，因為目前美國對經濟衰退的憂慮，已大於通脹，但即使美國減息，本港亦不會跟隨。反而本港拆息如果持續高企，銀行可能會上調最優惠利率。 雖然金管局已制定多種措施以增加市場流動性，不過銀行界已表明，如果拆息持續高企，本地最優惠利率將上調。花旗銀行便估計，年底前本地最優惠利率將上升25點子，至5.5厘及5.75厘水平。 與調高新造按息不同，最優惠利率如上升，除了新造按揭外，其他正供樓的業主供款都會上升。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 熱門屋則價 回到未升時 金融海嘯開始波及香港，繼銀行上調按息、滙豐開始裁員，市場氣氛急轉直下，樓價跌幅亦開始擴大，整體樓價較年中高位跌幅約一成，但個別屋苑已出現放盤大減價的現象，部分熱門屋則的樓價，更有重返去年9月大升市前的趨勢，相當於將07年9月之後的升幅蒸發。 跌市之下，現時入市無疑較今年1月更「抵」，但業界一般認為，在市場已形成樓價有更大跌幅的預期下，成交價下跌，亦未必可以吸引用家入市，成交價料仍會於低位徘徊。 用家現階段不妨留意各大屋苑熱門屋則的最新身價，為入市做定功課。 太古城 買家暫停睇樓 中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城有部分準買家有意跟業主表達誠意，跟業主傾價，惟加息的消息影響，令睇樓客突然轉軚，並放棄睇樓及傾價。 業主方面，一般只是些微調低叫價，未達到「難以抗拒」的價錢，故成交量仍偏少。而投資者方面，加息只是對新造按揭構成影響，故即使放盤良久未能沽售，仍可考慮放租。 太古城9月份錄得21宗成交，平均呎價$6,908，2房及3房的成交平均。8月份則有28宗，平均呎價$7,093，價量同跌，惟造價跌幅只是2.6%。屋苑於9月份錄得數宗新低價成交，包括熱門屋則800呎3房單位（詳見太古城新近成交表）。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：788至831平方呎（3房2廳） 放盤量：328個 叫價：$390萬至$800萬（呎價$5,152至$1萬，視乎景觀） 最新成交：泰山閣高層E室，788呎，於周初以$435萬成交，呎價$5,520，望開揚景及山景。同類面積而景觀較遜的單位，於今年1月曾以$488萬成交，跌幅達10.9%。 原業主於85年以$57萬一手購入單位，一直自住至今，近期家庭有變化，欲遷離太古城。由於單位升值逾倍，即使以低於市價出售，仍然帳面獲利$378萬。 同類單位去年9月升市前成交價：$343萬至$550萬（呎價$4,353至$6,683） 話你知： 788至831呎3房戶的優勝之處在於實用率高，介乎85.4至89.3%。3個睡房面積四正實，亦是搶手的原因之一。 ---------------------------------- 杏花邨 錄新低價成交 杏花邨屬港島鐵路上蓋的住宅項目，一向有其捧場客，惟整體市況欠佳，影響買家入市信心。中原地產區域營業經理黎妙蘭坦言，金融海嘯、以至加息，無疑吸引準買家出籠睇樓，惟真正入市者卻很少，主要是價錢未達心水價」。 「除非業主願意大幅降價，不然的話，難獲承接。如近日一名業主，因急於套現，以低於市價近一成放盤，單位隨即獲承接。」她透露，單位為16座高層5室，583呎，成交價$275萬，呎價$4,717，同類型單位市值逾$300萬，較市價低8.3%，此成交更創下年內同類型單位呎價新低紀錄。 她補充，準買家多會趁氣氛稍差執筍盤，惟業主未願意降價，只有那些較重磅投資者，才會狠心劈價或加佣促銷，因而令屋苑的成交量膠着。杏花邨於9月份錄得16宗成交，平均呎價$5,327，8月份則有24宗，平均呎價$5,930，價量俱跌。她解釋，造價跌逾一成，主要是8月有數個優質海景戶成交，將呎價拉高而已。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：577至584呎（2房2廳） 放盤量：50至60個 叫價：$270萬至$360萬（呎價$4,800至$5,300） 最新成交：16座高層5室，583呎，日前剛以$275萬成交，呎價$4,717，望園景。同類型單位於今年3月時成交價達$355萬，跌幅達22.5%。 原業主於07年3月以$248.8萬購入，購入後以月租$9,500放租，於今年9月續租時，更加租至達$1.3萬，回報率高達6.3厘，相當可觀。業主於6月尾以高於市價一成，即$370萬連租約放售，惟乏人問津，至9月初，有感市況氣氛轉弱，將叫價下調至$300萬，兩星期後再減至$290萬。有準買家於近日向業主議價，終以$275萬連租約成交。 同類單位去年9月升市前成交價：$225萬至$286萬（呎價$3,900至$4,900） 話你知： 577至584呎的2房單位，只於上杏花有供應。單位大廳設有對流窗，採光度相對高，加上間隔方正，易於布局。 ---------------------------------- 黃埔花園 劈價單位獲承接 上周五（26日）滙豐加按息後，加上股市再度波動，黃埔花園的成交幾近「停頓」。香港置業助理區域經理宏惠強指，不少睇樓客已致電表示取消睇樓，或暫緩還價。仍有還價的客人，幅度由過往5至8%，再加多2至3%，還價普遍逾一成。 另一方面，個別肯主動減價的單位，即時獲得承接。其中，2期2座高層A室，558呎望開揚景單位，業主原本叫價$265萬，呎價$4,749。遇上銀行加息及股市「大上大落」，業主連番調低叫價，最終於日前以$228萬成交，成交價較叫價低出$37萬，差幅達14%，成交單位呎價$4,086，呎價創近年屋苑新低紀錄，較同類單位早前造價$250萬，低出8.8%。原業主於07年10月以約$220萬入市，持貨一年微賺$8萬離場。 黃埔花園8月份二手成交22宗，平均呎價$5,200。9月錄得32宗，平均呎價$5,100，成交量逆市上升45%，呎價則跌1.9%。9月成交之中，面積介乎469至597呎2房佔三分之二，反映買家以上車客為主，換樓客入市速度明顯放緩。 熱門屋則最新價位 熱門屋則︰469至597呎（2房2廳） 放盤量：320個 叫價：$220萬至$380萬（呎價$4,691至$6,365） 最新成交：世紀21宏剛營業經理姚錦凌表示，黃埔花園11期12座高層H室，551呎，望內園及遠樓景2房單位，剛以$230萬成交，平均呎價$4,174。原業主於今年3月開始放盤，當時叫價$320萬，其後睇淡後市，並連番減價，最終以$230萬成交。成交價較原先放盤價下調達28%。 原業主於04年4月以$193萬購入上址，自用4年後帳面獲利$37萬，期內單位升值19.2%。今年2月，同類單位即11期11座高層E室，551呎，同樣望開揚景，成交價$291萬，呎價$5,281。比較之下，上述成交單位造價低出21%。 同類單位去年9月升市前成交價：$220萬至$300萬（呎價$4,356至$5,445） 話你知：黃埔花園最細2房面積由469呎起，房間面積均勻，加上樓價約$220萬餘起，頗受用家及投資者垂青。以一個2房平均月租約$1萬，呎租$21計算，回報率達5.5厘。 ---------------------------------- 柏景灣 呎價重回去年底 自銀行調高按息後，奧運站一帶屋苑連續兩日（9月29及30日）未見發市，就連預約睇樓的買家都有「縮沙」迹象。 香港置業高級區經理理鍾坤文指，加息只是導火綫，直接影響是外圍經濟環境不濟，令原本打算上車買家，可能轉租，原本打算換樓的客人，暫緩入市，令成交未能接軌。 日前，市場錄得一宗撻訂重售個案，單位為帝柏海灣2座中層G室，645呎，望獅子山景2房單位，早前以市價$418萬售出，呎價$6,481，惟近日股市再度波動，客人決定撻訂，業主再以$400萬沽出單位，平均呎價$6,202，呎價重回07年12月價位。 鍾氏指，「原業主於01年以$272萬購入，無論賣$418萬或$400萬，都有錢賺。」 「奧運站業主叫價向來硬淨，但近日議價幅度由過往5至8%，主動擴至逾一成，但由於個別業主叫價向來高於市價，即使肯減一成，亦只屬市價放盤，未能刺激買家入市意欲。」 奧運站三寶（維港灣、柏景灣及帝柏海灣），9月共錄得18宗二手成交，較8月份25宗下跌28%。9月維港灣成交佔4宗，呎價$5,000；帝柏海灣佔8宗，呎價$5,970；而柏景灣錄得6宗，呎價$6,700餘。鍾氏解釋，柏景灣呎價高達$6,700，乃海景單位扯高呎價所致。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：618至722呎（2房2廳） 放盤量：150個 叫價：$340萬至$480萬（呎價$5,500至$6,600） 最新成交︰柏景灣10座低層G室，645呎，望東南開揚景。業主因近日銀行加按息，由原先叫價$355萬，連番調低叫價，累積減價達$42萬，最終以$313萬易手，平均呎價$4,853，成交價較市價低8%。 據了解，原業主於05年10月以$302萬購入，持貨3年易手，帳面獲利僅$11萬離場，物業升值4%。今年7月，柏景灣10座高層H室，645呎，成交價$498萬，呎價$7,721，創同類單位今年高價紀錄。 同類單位去年9月升市前成交價：$320萬至$380萬（呎價$4,900餘至$5,900） 話你知： 柏景灣及帝柏海灣環境較維港灣幽靜，部分2房更可側望海景或開揚樓景。加上2房供應佔近五成，選擇較維港灣2房多。 ---------------------------------- 沙田第一城 價錢回落 吸引用家 中原地產分區營經理陳迪豪指，沙田第一城呎價由年初的$4,200回落至現時$3,750，減幅逾一成，以屋苑395呎2房單位為例，河景優質戶的成交價已由8月下旬的$160萬減至目前$147萬，減幅8.8%，故滙豐於上周五帶頭加息，屋苑暫未有準買家取消簽約或撻訂個案。 經濟氣氛不明朗，但屋苑睇樓量依然活躍，陳迪豪指，受金融海嘯影響，部分買家觀望，部分則想趁低位「執筍盤」。9月錄得一宗新低價成交，單位為20座低層D室，395呎，由一名用家以$132萬承接，平均呎價$3,342，較市價低一成。 股市大幅波動，有部分投資者選擇買「磚頭」保值，以屋苑9月份的55宗成交為例，投資者比例佔三成，當中更有部分為區內新晉投資者，目標為約$140萬2房單位，貪其租金回報率達5厘以上。 屋苑現時約950個放盤，可謂今年新高，平均每呎叫價由8月$4,000減至現時的$3,900。陳迪豪指，放盤當中約有一半業主主動減價，幅度由3%至5%不等。反觀，投資者因早前已成功放售單位，目前手持物業減價幅度較微，寧放租亦不願蝕讓，故租盤量由8月的200個，急升25%至現時的250個，令呎租受壓，由$17回落至$15.5，減幅約一成。 熱門屋則最新價位 熱門屋則： 395呎（2房2廳），不設窗台 放盤量：640個 叫價：$130萬至$175萬（呎價$3,700至$4,050） 最新成交：16座中層H室，395呎，於上周以$147萬成交，較市價低5%，平均呎價$3,722，不設窗台，兼享河景，屬屋苑優質戶。同類單位今年高位時成交價達$190萬，跌幅近三成。 原業主為區內換樓客，採先買後賣策略，於4月以$195萬開始放盤，7月減至$173萬，8月再減至$165萬；自金融海嘯後，業主急於套現換樓，於9月內五度減價，由$165萬減至$150萬，簽約前再被買家壓價$3萬至$147萬成交，前後減幅24.6%。 買家為區內新晉投資者，見股市不穩，寧買「磚頭」保值；現時同類型單位租金約$7,000，回報率達5.7厘。 同類單位去年9月升市前成交價：$120餘萬至$160萬（呎價$3,100至$3,500） 話你知： 沙田第一城七成供應為395呎2房單位，雖為眼鏡房間隔，但勝在$130萬起便有交易。395呎分有窗台及無窗台之選，前者銀碼較低，後者則較實用，但貴8%左右。 ---------------------------------- 新都城 2房跌至$170餘萬 上周五滙豐加息後，將軍澳新都城睇樓量仍保持活躍，但買家還價幅度較早前進取，由3%至5%擴闊至5%至10%不等。香港置業高級營業經理黃一堂表示，新都城現時約有500個放盤，整體每呎叫價由8月的$4,200，稍為回落至現時的$4,100。 以2期交投量最多的515呎2房為例，加按息前叫價企穩$200餘萬或以上，直至加息後，部分質素較低或急讓單位，隨即減價至$180餘萬水平，已返回上年9月升市前的價位，其中2期1座低層C室，515呎，因賣方對後市不樂觀，務求盡快沽貨，最後便以$173萬成交，呎價$3,359，低市價近一成。 新都城9月份錄43宗成交，較8月份的40宗微增7.5%，平均呎價則由$3,900回落至$3,800，減幅約2.6%。黃一堂指，雖屋苑呎價有下調趨勢，但成交當中3房以上大單位比例較8月份多近五成，主要由於用家認為目前呎價已回落至合理水平，加上業主議價幅度亦較大，故不少換樓客趁勢「搵筍盤」。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：515呎（2房2廳） 放盤量：110個 叫價：$180餘萬至$240萬（呎價$3,600至$4,500） 最新成交：新都城2期1座低層C室，515呎，上周滙豐加息後，以$178萬成交，呎價$3,456，正北望街景。同類單位今年高位時成交價達$220萬，跌幅達19.1%。 原業主為投資者，於去年7月中以$150萬購入單位，加息前叫價$200萬，至加息後及金融海嘯影響，賣家對後市信心不大，最後由一名用家以$178萬承接。雖較市價低約一成，但業主帳面仍獲利$25萬，賺幅17%。 同類單位去年9月升市前成交價：$160餘萬至$180萬（呎價$3,100餘至$3,600） 話你知：新都城由3期組成，當中以2期的規模最大，加上位於港鐵寶琳站上蓋，較受買家歡迎。屋苑2期佔近一半為515至516呎的2房單位，雖為眼鏡房間隔，但勝在$180餘萬便有交易，屬區內上車首選。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 本刊觀點︰現時入市 宜採保守策略 二手屋苑部分熱門屋則的成交價「回到未升時」，與今年1月比，樓價已較為吸引；但外圍壞消息不絕，市場似乎已形成「樓價必跌」的預期，在外圍因素改善前，樓價料會出現更大跌幅。不過，如果置業人士有自住需要，又本乎「平買平賣」的策略，加上收入穩定，或可考慮在現市況入市。但在入市時，宜採取較保守策略，例如先為物業作估價、並確定未來利率上升時，按揭供款仍在可負擔水平。 | ||
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2008年10月2日 星期四
大 財 團 紛 瞄 準 灣 仔 區 舊 樓
| 大 財 團 紛 瞄 準 灣 仔 區 舊 樓 | |||
灣仔位於金融中心中環以及潮流重地銅鑼灣交界，交集兩個各具特色的地段中間，故重要性略嫌有點遜色，但近年來，灣仔開始備受外界關注，除市建局的多個重建項目外，大財團及發展商都認為，灣仔是個極具發展潛力的舊區，決心令該區「棄舊迎新」，多個併購重建項目展開。 有業內人士認為，灣仔區將會由現時的二商業區，蛻變成一地段，並同時匯集旅遊、商業及住宅於一區。 灣仔區的改建規劃方向，主要可分為兩大類：「舊區重建」，當中牽涉及市建局灣仔利東街的重建項目；以及「新建樓宇」，當中以打造最大最高的酒店Mega Tower為首，而為使項目能成為區內地標建築，發展商合和集團將致力改善區內市貌及建設，配合項目的發展，為灣仔帶來全新面貌。 首先，以緩和區內的交通問題，合和將擴闊路面增加行車，其中堅尼地道部分路面將被擴闊，並增加一條行車，並興建行車隧道及附有行人道路的行車天橋。同時堅尼地道現時的行人道亦會由零點九米增至二點七五米。 另外，在律敦治醫院門外的交通交匯處，亦計畫移入律敦治醫院門外的斜坡，以增加兩條沿東行方向的行車，另一方面，亦會移入華仁書院對出的護土牆，從而擴闊路面，增加一條西行方向的行車。至於皇后大道東與春園街的交界，將移入合和中心外的一段行人路，以騰出路面增加一條西行方向的行車。 為配合堅尼地道與皇后大道東交界的汽車使用流量。合和集團亦會興建一條附設升降機的行人天橋橫過皇后大道東。除了交通措施外，灣仔區將增設綠化空間，合和將動用八千萬元，在堅尼地道旁興建一個面積達六萬方呎的公園。 除Mega Tower為區內帶來一系列的革新外，灣仔亦被建議保留原有的傳統特色。剛於上星期完成招收意向書的灣仔利東街及麥加力歌街項目，是近年區內規模最大的重建項目之一。 據市建局的招標條文中列明，重建項目須保留皇后大道東三幢戰前的歷史建築物，同時亦要設立中西婚嫁傳統文物館，重現有「喜帖街」之稱利東街的傳統婚嫁文化特色，中西合璧的意念，亦充分表現「舊香港」的傳統風格。 美聯測量師林子彬表示，灣仔區是一個早發展的社區，故區內物業樓齡偏高，並以舊樓為主，但由於灣仔區地段位置優越，它臨近灣仔碼頭，交通便利，潛力及可塑性高，相信隨市建局及各大發展商進駐灣仔，將使其蛻變成商業地段。林氏又指，灣仔區租賃市場一向穩定，租金回報率高，加上隨酒店、辦公室等逐一落成，相信將使灣仔樓價進一步提升；而灣仔區位於中環及銅鑼灣之間，該區重建後將提高其重要地位，並糅合商業特質又配有購物特點，成為銅鑼灣及中環的緩衝帶。林子彬總結，隨灣仔進一步被提升商業地位，灣仔區將面臨的巨變指日可待。 2008-10-03 |
