突然加息 樓市雪上加霜

突然加息 樓市雪上加霜

2008年10月4日 星期六

金融海嘯令環球信貸緊縮的影響開始浮現。本周多家銀行宣布隨滙豐上調新造按揭利率半厘，對成交量已大幅萎縮的樓市，投下另一重磅炸彈。回顧二手市場大型屋苑，部分熱門屋則的呎價已返回去年升市前水平，財務條件較佳的用家，或可考慮部署入市。 上周五（9月26日）傍晚，按揭市佔率第一的滙豐突然宣布將新造按揭利率上調，$150萬以上按揭，按揭利率由最優惠利率（Prime Rate，簡稱P，滙豐利率為5.25厘）減2.75厘，上調至P減2.25厘，即實質按息由2.75厘，上調至3.25厘。$150萬以下的按息，亦由P減2.5厘，上調至P減2厘，即實質按息為3.5厘。 滙豐上調按息後，多家銀行已宣布跟隨，其中建設銀行（亞洲）更暫停推出以最優惠利率為準的按揭計劃，新客戶只可選定以拆息為本的按揭。 銀行業收緊信貸 早前本刊在評論有關金融海嘯時，提出美國為應付經濟問題，低利率環境將持續一段長時間；但另一方面，金融機構倒閉，卻會令信貸收縮出現。今個星期我們看到了此情況如何成為事實：最優惠利率沒有上升，但按息加半厘。 按息上升，原因是拆息維持高企，本周一個月拆息曾升至逾4厘水平。拆息上升的根本原因是銀行在現時的市況下，會先保障自己。現時的問題是，過去由投資銀行發展的大量衍生產品已毫無價值，銀行本身卻不知道交易對手的資產是否健康。結果是環球金融機構的拆借幾乎停頓，導致拆息高企。 即使是本身持有資產較健康的銀行，亦不能保證手上的衍生產品價值能否維持，只好採取較保險的策略：包括提高資本充足比率（意味減少貸款），而銀行間的拆借市場近乎停頓，拆息上升，亦令銀行不得不提升新造按息。滙豐是本地拆息市場的主要提供者，理論上拆息上升，對該行的成本影響不大；滙豐仍然高調調升利率，其實是銀行業整體收緊信貸的訊號。 按息抽升 用家入市審慎 由於最優惠利率仍處偏低水平，新造按息上升，對供樓負擔的實質影響不大。以$100萬貸款，按揭年期20年計，按息上升至3.25厘，每月供款僅上升$250（詳見按息上升影響表） 按息上升影響 按揭利率，每$100萬按揭，每月供款(以20年期計)，全期利息支出 2.75%，$5,422，$301,199 ................... 3.25%，$5,672，$361,270 ................... 3.5%，$5,800，$391,903 ---------------------------------- 按息上調對實質按揭供款的影響不大，以供樓負擔而言，按息上升0.5厘，會令一般置業人士供樓負擔輕微上升，亦會令供平過租的情況減少，對業主的供款負影響輕微。但由於市場事前毫無預期，月中更有銀行將新造按息輕微下調，是次加息來得突然，對市場無疑將有較大的心理影響，部分觀望中的準買家，入市態度將更為審慎。而近日得以成交的單位，不乏新低價、業主大幅蝕讓成交。 另一個比起加息半厘更大的影響，是信貸緊縮。由於利率仍相對便宜，按息是2.75厘抑或3.5厘，對樓市的影響不會太大。但如果香港亦出現信貸緊縮（表現在利率上升、批出的貸款減少），殺傷力便較為強大。在樓市而言，信貸緊縮意味買家較難借錢買樓；在本地經濟而言，中小企亦可能因為難以借錢而出現經營困難，來年的失業率將持續上升。 最優惠利率 有機上調 多家銀行隨滙豐上調新造按揭利率，暫時對舊客戶沒有影響，如果置業人士在去年入市，獲最優惠利率（5.25厘）減3厘優惠；現時銀行上調新造按揭利率，並不會影響舊有客戶。 拆息上升是銀行上調按息的主要原因；本周一個月拆息已升逾4厘水平，已有銀行高層表明，如拆息維持高企，即使美國減息，本地的最優惠利率都可能上調。 滙豐銀行總經理梁高美懿預期，美國下次議息，很大機會減息半厘，因為目前美國對經濟衰退的憂慮，已大於通脹，但即使美國減息，本港亦不會跟隨。反而本港拆息如果持續高企，銀行可能會上調最優惠利率。 雖然金管局已制定多種措施以增加市場流動性，不過銀行界已表明，如果拆息持續高企，本地最優惠利率將上調。花旗銀行便估計，年底前本地最優惠利率將上升25點子，至5.5厘及5.75厘水平。 與調高新造按息不同，最優惠利率如上升，除了新造按揭外，其他正供樓的業主供款都會上升。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 熱門屋則價 回到未升時 金融海嘯開始波及香港，繼銀行上調按息、滙豐開始裁員，市場氣氛急轉直下，樓價跌幅亦開始擴大，整體樓價較年中高位跌幅約一成，但個別屋苑已出現放盤大減價的現象，部分熱門屋則的樓價，更有重返去年9月大升市前的趨勢，相當於將07年9月之後的升幅蒸發。 跌市之下，現時入市無疑較今年1月更「抵」，但業界一般認為，在市場已形成樓價有更大跌幅的預期下，成交價下跌，亦未必可以吸引用家入市，成交價料仍會於低位徘徊。 用家現階段不妨留意各大屋苑熱門屋則的最新身價，為入市做定功課。 太古城 買家暫停睇樓 中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城有部分準買家有意跟業主表達誠意，跟業主傾價，惟加息的消息影響，令睇樓客突然轉軚，並放棄睇樓及傾價。 業主方面，一般只是些微調低叫價，未達到「難以抗拒」的價錢，故成交量仍偏少。而投資者方面，加息只是對新造按揭構成影響，故即使放盤良久未能沽售，仍可考慮放租。 太古城9月份錄得21宗成交，平均呎價$6,908，2房及3房的成交平均。8月份則有28宗，平均呎價$7,093，價量同跌，惟造價跌幅只是2.6%。屋苑於9月份錄得數宗新低價成交，包括熱門屋則800呎3房單位（詳見太古城新近成交表）。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：788至831平方呎（3房2廳） 放盤量：328個 叫價：$390萬至$800萬（呎價$5,152至$1萬，視乎景觀） 最新成交：泰山閣高層E室，788呎，於周初以$435萬成交，呎價$5,520，望開揚景及山景。同類面積而景觀較遜的單位，於今年1月曾以$488萬成交，跌幅達10.9%。 原業主於85年以$57萬一手購入單位，一直自住至今，近期家庭有變化，欲遷離太古城。由於單位升值逾倍，即使以低於市價出售，仍然帳面獲利$378萬。 同類單位去年9月升市前成交價：$343萬至$550萬（呎價$4,353至$6,683） 話你知： 788至831呎3房戶的優勝之處在於實用率高，介乎85.4至89.3%。3個睡房面積四正實，亦是搶手的原因之一。 ---------------------------------- 杏花邨 錄新低價成交 杏花邨屬港島鐵路上蓋的住宅項目，一向有其捧場客，惟整體市況欠佳，影響買家入市信心。中原地產區域營業經理黎妙蘭坦言，金融海嘯、以至加息，無疑吸引準買家出籠睇樓，惟真正入市者卻很少，主要是價錢未達心水價」。 「除非業主願意大幅降價，不然的話，難獲承接。如近日一名業主，因急於套現，以低於市價近一成放盤，單位隨即獲承接。」她透露，單位為16座高層5室，583呎，成交價$275萬，呎價$4,717，同類型單位市值逾$300萬，較市價低8.3%，此成交更創下年內同類型單位呎價新低紀錄。 她補充，準買家多會趁氣氛稍差執筍盤，惟業主未願意降價，只有那些較重磅投資者，才會狠心劈價或加佣促銷，因而令屋苑的成交量膠着。杏花邨於9月份錄得16宗成交，平均呎價$5,327，8月份則有24宗，平均呎價$5,930，價量俱跌。她解釋，造價跌逾一成，主要是8月有數個優質海景戶成交，將呎價拉高而已。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：577至584呎（2房2廳） 放盤量：50至60個 叫價：$270萬至$360萬（呎價$4,800至$5,300） 最新成交：16座高層5室，583呎，日前剛以$275萬成交，呎價$4,717，望園景。同類型單位於今年3月時成交價達$355萬，跌幅達22.5%。 原業主於07年3月以$248.8萬購入，購入後以月租$9,500放租，於今年9月續租時，更加租至達$1.3萬，回報率高達6.3厘，相當可觀。業主於6月尾以高於市價一成，即$370萬連租約放售，惟乏人問津，至9月初，有感市況氣氛轉弱，將叫價下調至$300萬，兩星期後再減至$290萬。有準買家於近日向業主議價，終以$275萬連租約成交。 同類單位去年9月升市前成交價：$225萬至$286萬（呎價$3,900至$4,900） 話你知： 577至584呎的2房單位，只於上杏花有供應。單位大廳設有對流窗，採光度相對高，加上間隔方正，易於布局。 ---------------------------------- 黃埔花園 劈價單位獲承接 上周五（26日）滙豐加按息後，加上股市再度波動，黃埔花園的成交幾近「停頓」。香港置業助理區域經理宏惠強指，不少睇樓客已致電表示取消睇樓，或暫緩還價。仍有還價的客人，幅度由過往5至8%，再加多2至3%，還價普遍逾一成。 另一方面，個別肯主動減價的單位，即時獲得承接。其中，2期2座高層A室，558呎望開揚景單位，業主原本叫價$265萬，呎價$4,749。遇上銀行加息及股市「大上大落」，業主連番調低叫價，最終於日前以$228萬成交，成交價較叫價低出$37萬，差幅達14%，成交單位呎價$4,086，呎價創近年屋苑新低紀錄，較同類單位早前造價$250萬，低出8.8%。原業主於07年10月以約$220萬入市，持貨一年微賺$8萬離場。 黃埔花園8月份二手成交22宗，平均呎價$5,200。9月錄得32宗，平均呎價$5,100，成交量逆市上升45%，呎價則跌1.9%。9月成交之中，面積介乎469至597呎2房佔三分之二，反映買家以上車客為主，換樓客入市速度明顯放緩。 熱門屋則最新價位 熱門屋則︰469至597呎（2房2廳） 放盤量：320個 叫價：$220萬至$380萬（呎價$4,691至$6,365） 最新成交：世紀21宏剛營業經理姚錦凌表示，黃埔花園11期12座高層H室，551呎，望內園及遠樓景2房單位，剛以$230萬成交，平均呎價$4,174。原業主於今年3月開始放盤，當時叫價$320萬，其後睇淡後市，並連番減價，最終以$230萬成交。成交價較原先放盤價下調達28%。 原業主於04年4月以$193萬購入上址，自用4年後帳面獲利$37萬，期內單位升值19.2%。今年2月，同類單位即11期11座高層E室，551呎，同樣望開揚景，成交價$291萬，呎價$5,281。比較之下，上述成交單位造價低出21%。 同類單位去年9月升市前成交價：$220萬至$300萬（呎價$4,356至$5,445） 話你知：黃埔花園最細2房面積由469呎起，房間面積均勻，加上樓價約$220萬餘起，頗受用家及投資者垂青。以一個2房平均月租約$1萬，呎租$21計算，回報率達5.5厘。 ---------------------------------- 柏景灣 呎價重回去年底 自銀行調高按息後，奧運站一帶屋苑連續兩日（9月29及30日）未見發市，就連預約睇樓的買家都有「縮沙」迹象。 香港置業高級區經理理鍾坤文指，加息只是導火綫，直接影響是外圍經濟環境不濟，令原本打算上車買家，可能轉租，原本打算換樓的客人，暫緩入市，令成交未能接軌。 日前，市場錄得一宗撻訂重售個案，單位為帝柏海灣2座中層G室，645呎，望獅子山景2房單位，早前以市價$418萬售出，呎價$6,481，惟近日股市再度波動，客人決定撻訂，業主再以$400萬沽出單位，平均呎價$6,202，呎價重回07年12月價位。 鍾氏指，「原業主於01年以$272萬購入，無論賣$418萬或$400萬，都有錢賺。」 「奧運站業主叫價向來硬淨，但近日議價幅度由過往5至8%，主動擴至逾一成，但由於個別業主叫價向來高於市價，即使肯減一成，亦只屬市價放盤，未能刺激買家入市意欲。」 奧運站三寶（維港灣、柏景灣及帝柏海灣），9月共錄得18宗二手成交，較8月份25宗下跌28%。9月維港灣成交佔4宗，呎價$5,000；帝柏海灣佔8宗，呎價$5,970；而柏景灣錄得6宗，呎價$6,700餘。鍾氏解釋，柏景灣呎價高達$6,700，乃海景單位扯高呎價所致。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：618至722呎（2房2廳） 放盤量：150個 叫價：$340萬至$480萬（呎價$5,500至$6,600） 最新成交︰柏景灣10座低層G室，645呎，望東南開揚景。業主因近日銀行加按息，由原先叫價$355萬，連番調低叫價，累積減價達$42萬，最終以$313萬易手，平均呎價$4,853，成交價較市價低8%。 據了解，原業主於05年10月以$302萬購入，持貨3年易手，帳面獲利僅$11萬離場，物業升值4%。今年7月，柏景灣10座高層H室，645呎，成交價$498萬，呎價$7,721，創同類單位今年高價紀錄。 同類單位去年9月升市前成交價：$320萬至$380萬（呎價$4,900餘至$5,900） 話你知： 柏景灣及帝柏海灣環境較維港灣幽靜，部分2房更可側望海景或開揚樓景。加上2房供應佔近五成，選擇較維港灣2房多。 ---------------------------------- 沙田第一城 價錢回落 吸引用家 中原地產分區營經理陳迪豪指，沙田第一城呎價由年初的$4,200回落至現時$3,750，減幅逾一成，以屋苑395呎2房單位為例，河景優質戶的成交價已由8月下旬的$160萬減至目前$147萬，減幅8.8%，故滙豐於上周五帶頭加息，屋苑暫未有準買家取消簽約或撻訂個案。 經濟氣氛不明朗，但屋苑睇樓量依然活躍，陳迪豪指，受金融海嘯影響，部分買家觀望，部分則想趁低位「執筍盤」。9月錄得一宗新低價成交，單位為20座低層D室，395呎，由一名用家以$132萬承接，平均呎價$3,342，較市價低一成。 股市大幅波動，有部分投資者選擇買「磚頭」保值，以屋苑9月份的55宗成交為例，投資者比例佔三成，當中更有部分為區內新晉投資者，目標為約$140萬2房單位，貪其租金回報率達5厘以上。 屋苑現時約950個放盤，可謂今年新高，平均每呎叫價由8月$4,000減至現時的$3,900。陳迪豪指，放盤當中約有一半業主主動減價，幅度由3%至5%不等。反觀，投資者因早前已成功放售單位，目前手持物業減價幅度較微，寧放租亦不願蝕讓，故租盤量由8月的200個，急升25%至現時的250個，令呎租受壓，由$17回落至$15.5，減幅約一成。 熱門屋則最新價位 熱門屋則： 395呎（2房2廳），不設窗台 放盤量：640個 叫價：$130萬至$175萬（呎價$3,700至$4,050） 最新成交：16座中層H室，395呎，於上周以$147萬成交，較市價低5%，平均呎價$3,722，不設窗台，兼享河景，屬屋苑優質戶。同類單位今年高位時成交價達$190萬，跌幅近三成。 原業主為區內換樓客，採先買後賣策略，於4月以$195萬開始放盤，7月減至$173萬，8月再減至$165萬；自金融海嘯後，業主急於套現換樓，於9月內五度減價，由$165萬減至$150萬，簽約前再被買家壓價$3萬至$147萬成交，前後減幅24.6%。 買家為區內新晉投資者，見股市不穩，寧買「磚頭」保值；現時同類型單位租金約$7,000，回報率達5.7厘。 同類單位去年9月升市前成交價：$120餘萬至$160萬（呎價$3,100至$3,500） 話你知： 沙田第一城七成供應為395呎2房單位，雖為眼鏡房間隔，但勝在$130萬起便有交易。395呎分有窗台及無窗台之選，前者銀碼較低，後者則較實用，但貴8%左右。 ---------------------------------- 新都城 2房跌至$170餘萬 上周五滙豐加息後，將軍澳新都城睇樓量仍保持活躍，但買家還價幅度較早前進取，由3%至5%擴闊至5%至10%不等。香港置業高級營業經理黃一堂表示，新都城現時約有500個放盤，整體每呎叫價由8月的$4,200，稍為回落至現時的$4,100。 以2期交投量最多的515呎2房為例，加按息前叫價企穩$200餘萬或以上，直至加息後，部分質素較低或急讓單位，隨即減價至$180餘萬水平，已返回上年9月升市前的價位，其中2期1座低層C室，515呎，因賣方對後市不樂觀，務求盡快沽貨，最後便以$173萬成交，呎價$3,359，低市價近一成。 新都城9月份錄43宗成交，較8月份的40宗微增7.5%，平均呎價則由$3,900回落至$3,800，減幅約2.6%。黃一堂指，雖屋苑呎價有下調趨勢，但成交當中3房以上大單位比例較8月份多近五成，主要由於用家認為目前呎價已回落至合理水平，加上業主議價幅度亦較大，故不少換樓客趁勢「搵筍盤」。 熱門屋則最新價位 熱門屋則：515呎（2房2廳） 放盤量：110個 叫價：$180餘萬至$240萬（呎價$3,600至$4,500） 最新成交：新都城2期1座低層C室，515呎，上周滙豐加息後，以$178萬成交，呎價$3,456，正北望街景。同類單位今年高位時成交價達$220萬，跌幅達19.1%。 原業主為投資者，於去年7月中以$150萬購入單位，加息前叫價$200萬，至加息後及金融海嘯影響，賣家對後市信心不大，最後由一名用家以$178萬承接。雖較市價低約一成，但業主帳面仍獲利$25萬，賺幅17%。 同類單位去年9月升市前成交價：$160餘萬至$180萬（呎價$3,100餘至$3,600） 話你知：新都城由3期組成，當中以2期的規模最大，加上位於港鐵寶琳站上蓋，較受買家歡迎。屋苑2期佔近一半為515至516呎的2房單位，雖為眼鏡房間隔，但勝在$180餘萬便有交易，屬區內上車首選。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 本刊觀點︰現時入市 宜採保守策略 二手屋苑部分熱門屋則的成交價「回到未升時」，與今年1月比，樓價已較為吸引；但外圍壞消息不絕，市場似乎已形成「樓價必跌」的預期，在外圍因素改善前，樓價料會出現更大跌幅。不過，如果置業人士有自住需要，又本乎「平買平賣」的策略，加上收入穩定，或可考慮在現市況入市。但在入市時，宜採取較保守策略，例如先為物業作估價、並確定未來利率上升時，按揭供款仍在可負擔水平。

撰文: 葉敬誠、彭寶珍、甘潔瑩、祝加晞