樓價跌勢未止 尋找安全入市位

2008年10月25日 星期六

雷曼於9月「失救」，引發金融海嘯，亦加速本地樓價調整，近一年的升幅已全蒸發，保守估計樓價仍將有一成下調空間，用家即使有自住需要，恐怕亦難於現時作出入市決定。究竟樓價還有多少下跌空間，那個水平才算是安全入市價位？ 參考中原城市領先指數，上周報66.27，已低於去年12月水平，較3月高位73.98下跌10.4%。由2003年中樓價回升以來，樓市偶有反覆，但從未出現今年跌幅逾10%的情況。04年及05年樓價輕微調整，幅度分別只有4.8%及6.7%。近半年的樓市跌幅，意味樓價下跌不止是調整，在金融海嘯的情況下，甚至令人擔心樓市已轉勢，完結03年以來的升浪。 中小型住宅 跌幅料低於豪宅 但樂觀而言，物業即使沒有投資價值，總有居住價值；加上與股市比，本地樓市的炒風不算嚴重，即使面對外圍因素轉差，樓價的合理調整幅度亦未必與股市之大。目前多數證券行的意見均估計，是次金融海嘯，首當其衝的會是早前熱炒，而且平均呎價早已超越97的豪宅類物業，市場估計此類物業跌幅由兩成至五成不等（見另文——「豪起豪跌 頻見撻訂蝕讓」）。 相對而言，非豪宅類物業過去幾年累積的升幅不算高，至07年高位，一般住宅價離97年高位尚有兩、三成距離，加上一般住宅的炒味不濃，投資者持貨比率不高，市場估計中小型住宅的跌幅將較豪宅類物業為低，估計幅度在一成至三成之間。 樓市升跌一成，即使是上車盤，涉及金額亦逾十萬元。買家當然希望在相對低位入市，究竟在現時風高浪急的情況下，樓市將調整至甚麼水平？有心「撈底」的置業人士又應該注意甚麼事項？ 恒指跌五成 樓市未必跟足 恒指持續下調，失守多個主要支持位，負財富效應之下，進一步影響樓市氣候。市場一個熱門話題，是恒指與樓價的關連性。古老相傳，樓市落後股市3至6個月；以最近期的走勢而言，去年恒指由年初的2萬點水平反覆上升，升至10月的31,638高位，升幅近六成。恒指自10月高位反覆回落後，樓價卻在10月剛踏入升市，至3月才見調整，樓市的表現的確較股市滯後數個月。 更值得留意的是，恒指在今年3月底跌至21,000水平後，一度反彈至5月初的26,000點水平，反彈完成後再輾轉下跌。如果「樓市落後股市3至6個月」的傳統智慧生效，恐怕現時樓市只處於調整初階。 理論上，股市及樓市最終均受實體經濟影響，實體經濟欠佳，樓價及股價自然難有好表現，股市的流通程度較樓市高，對基本因素的反應較快的股市，便往往予人「跑先樓市一步」的印象。 但股市與樓市的「同步率」並不總是一致，例如98至2000年，恒指升幅逾倍，甚至超過97年高位，同期樓價仍反幅下跌。04年初恒指調整逾一成，同期樓價仍然上升。股市與恒指表現有時不一致，原因與兩個市場有時各自面對本身的利好、利淡因素有關。例如02年後港府限制土地供應，其抗跌力便顯得較強。 當然，次按危機引發的金融海嘯，恐怕早已傷及實體經濟，預期未來數年主要經濟體系的增長都會放緩，甚至出現衰退，本地樓價亦難獨善其身。不過，相對於股市炒風，本地樓價的瘋狂程度只屬一般，恒指由高位下跌逾五成，不代表整體樓價亦有下調一半的壓力。 參考恒指與樓價走勢，雖然樓價與股市多數齊升齊跌，但幅度絕不一致。股市由03年升至07年，上升幅度逾240%，同期樓價「只」上升140%。現時恒指大致在15,000點，相當於05年下半年水平，如樓價跌回05年下半年水平，中原指數大致是55點，表示樓市調整幅度在17%左右。 ---------------------------------- 樓市升5年、跌5年？ 回歸之後，以5年為期，剛好是第一個5年的樓價下跌，第二個5年的樓價回升。如以差餉物業估價署的住宅樓價指數計，第一個5年於02年完結時，樓價跌去58%。03年中起樓價回升，至07年，樓價用5年時間，上升80%。差餉物業估價署最新的數據為8月指數，樓價仍較去年底上升3%，但未反映金融海嘯後樓價急跌的情況，料指數在年結時將低於07年底水平。 如果回歸後，「5年跌、5年升」的循環值得參考，08年起的5年內，樓市是否又已進入為期5年的漫長下跌周期？ 由股市、經濟到國運，都有人認為存在某些大周期，「到時到候」，自然會出現轉勢。先不論類似的周期是否次次準時，但香港的樓市的周期似乎並不明顯。以差餉物業估價署提供早至1979年的數據而言，樓價是先升3年，跌3年（80年代初前途談判），再升9年（85至94年），調整1年（95年加息），再大升2年（熱炒回歸概念），之後才出現97年金融風暴後連跌5年的趨勢。大致而言，本地樓市的循環並無一定規律。現時看來，樓價難免調整，但升完5年之後，卻不一定意味樓價將出現5年下跌周期。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 計算安全入市位 所謂「跌市莫估底」，現時市場已形成樓價將再下調的「共識」，現階段入市，即使是自住，亦要有坐艇的心理準備。 參考中原城市領先指數，現時樓價技術走勢極淡，上周指數報66.27，10周平均是68.78，20周平均是70.59，50周平均是69.96。指數低於多條平均綫，短綫（10周綫）又低於中、長綫，簡單一句是易跌難升。 技術上，指數有兩個重要支持，其一是03年以來的形成的上升軌，大概在62點左右。其二是150周平均，現時在59.6（反映過去3年的平均價，由於多數按揭有3年罰息期，用家一般在3年內不會輕易賣樓，此數據反映一個較強的中綫支持位）。兩個支持位距離上周的指數分別有6.4%及10%差幅。 現時看來，較難指望樓市再下跌6%即可止跌，但理論上3年平均綫的支持力甚強。現階段有入市需要的買家，或可以現價九成，作為入市目標。由於市場氣氛仍偏淡，加上部分投資者實行止蝕，要尋找劈價一成的放盤不無可能。 當然，技術走勢只供參考，萬一失業率在來年升，所謂「支持位」的支持作用亦將有限。 最大問題：失業率 後市難測，尤其是歐美仍未擺脫危機，金融海嘯的破壞範圍仍然可能增大，例如美國樓市持續下調、令消費能力大減；企業預期盈利下跌，觸發股市更大調整；又或者冰島之外，其他高負債國家（尤其是亞洲國家）瀕臨破產等，都足以觸動市場神經。危機萬一擴大，樓市入市意欲亦難免下跌。 對香港而言，現時最貼身的威脅是失業率；不計97年前，失業率長期在3點以下徘徊的日子，97年金融風暴後，失業率與樓價大致呈反比關係，失業率由98年反覆上升至03年9月，期間樓市大趨勢是反覆下跌。03年後經濟好轉，失業率下跌，樓價亦反覆向上。 失業率由今年由低位的3.2%回升，最新報3.4%，多位學者都估計，農曆年後，失業率可能進一步上升。來年失業率可能上升至5%水平。失業率上升，將直接打擊一般用家的入市意欲，尤其是打工仔眼見工作可能並不穩定，預期薪金升幅有限的情況下，更難作出入市決定。 ---------------------------------- 本刊觀點 勿心急撈底 等待止跌訊號 現時樓價向下機會高於平穩橫行，除非置業人士有急切的入市需要，而且職業相對穩定（如公務員），否則不必急於撈底。即使是經濟不景的年頭，傳統上私人機構傾向在農曆年後才展開裁員行動。農曆年前除非經濟前景出現明顯改善，否則來年第一季失業率可能出現顯著上升。 有置業需要的用家，或可等待在來年第一季市場走向更明朗，例如股市有止跌的訊號，未有更多金融機構出事後，才作出入市決定。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 專家分析 海嘯對樓市的影響 金融海嘯席捲全球，本港樓市亦受拖累，主流意見均認為樓市難免調整，究竟不同的專家又會認為調整期有多長，調整幅度有多大，置業人士又可以如何應對？ 本報副社長兼研究部主管石鏡泉：「調整期最少3年。」 經濟日報副社長兼研究部主管石鏡泉指，當美國需年半至兩年調整時，本港或需較長的時間復原，「自97年金融風暴後，本港經濟花了5年走出谷底，料今次海嘯所帶來的影響，最少要花3年調整。」 「金融海嘯令不少外資企業裁減員工，備受金融才俊追捧的九龍站屋苑首當其衝，在缺乏這群富貴租客支持下，售價、成交量及呎租大幅回落。」石鏡泉指，新晉豪宅近年出現明顯升幅，部分業主由於缺乏租金收入，供樓壓力因而上升，持貨能力減弱，故預料來年豪宅市場將有兩成跌幅，尤其以這批入伙數年的新晉豪宅影響最大，或需兩年時間調整。 反觀，中小型住宅由於一向以用家主導，業主持貨能力相比豪宅強，「雖然整體樓市於本年初出現升幅，但大部分屋苑呎價仍未返回97年的水平；另一方面，於97年入市的業主大部分已接近供完，供款壓力自然較入伙數年的新晉豪宅低，業主不需大幅減價出售單位，故預料中小型住宅跌幅較豪宅微，約5%至10%，或需作一年調整期。」 對用家的忠告：筍價購優質盤 早前因樓價過高而未能購入心儀單位的準買家，石Sir建議可趁現時入市，「買樓與股票有別，股票是一色一樣，但物業有指定的景觀、樓層等因素，故叫價最平的單位未必是筍盤，加上若業主於97年購入，基本上已接近供完，持貨能力較強，亦不需於低位時放盤；反觀，部分業主趁現時樓價回落，急於套現換樓，市場或會出現優質的筍盤，故現時準買家不應再shoot around，而是hunt around物色心儀單位。」 投資者方面，石Sir表示，由於未來3、4年本港經濟氣氛將持續處於不明朗階段，加上現時供樓壓力大，銀行又出現估價不足。「連自己份工都未必穩陣，建議投資者不要急於入市。」 ---------------------------------- 中文大學經濟系副教授莊太量：「豪宅將較年內高位跌價五成。」 莊太量估計，由於豪宅類別的物業在過去一年炒風較為熾熱，但豪宅的空置率卻較高，預料在金融海嘯下，豪宅物業的跌幅將較大。「傳統上豪宅用家較抗拒跨區換樓，你睇大埔某低密度屋苑，賣幾年都有得賣，就知市場對新界豪宅的需求有幾大。沙田區過萬元一呎的新盤亦欠缺承接。」 「西九龍的豪宅租金靠投資銀行租客支持，當中不少人已失業，區內租盤將持續增加。」 莊太量估計，本地豪宅物業將較年內高位下調五成，但中細價樓買家以用家為主，加上空置率較低，預期跌幅將較溫和，料跌幅在一成左右。 「與97年金融風暴時樓價急跌不同，今次樓價在金融海嘯發生前已見調整，加上炒風不算熱烈，料細價樓的樓價不會出現類似97年的跌幅。豪宅的跌幅亦未必會在一年內出現，但下跌時間可能長達2、3年。」 莊教授預期，來年本地經濟情況並不樂觀。「股市在低位徘徊，仍會縛死不少資金，實體經濟方面，最擔心的是失業率升高後會在高位維持較長時間。」 對用家的忠告：現時買樓 要準備坐艇 「用家不宜急於入市，現時買樓，要有坐艇一段時間的心理準備。但如果遇上劈價盤，用家亦不妨入市，長綫來說風險不大。 ---------------------------------- 測量師陳超國：「細價樓成交量有機逆市上升。」 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，現階段好難評估金融海嘯對本港樓市的影響有幾深幾遠，因為變化來得急又快，買賣雙方都未來得及反應，普遍持觀望態度。 他指，過去一年不論大型屋苑或豪宅，造價已累積一定升幅，金融海嘯掩至，成交量及造價下跌，難以獨善其身。「過去個別屋苑造價貴過市場三、四成，即使現時業主肯減價，亦貴過市場上其他二手放盤，個別單位更可能面對估價不足及銀行收緊按揭成數影響，即使業主肯大幅減價，礙於叫價高於市價，缺乏競爭力，短期內『量、價』亦難以即時大幅反彈。」 「相反，百餘萬的細價樓情況可能不同，由於樓價較平，業主減三數萬已好厲害，成交量有機會逆市上升。現時大市由中上價物業，改由平價成交主導市場，預計整體二手交投銳減近一半，造價普遍較現價再下調一至兩成。」 陳超國補充，日前政府於施政報告中明確指出穩定樓市，控制土地供應量的措施，如：不賤賣土地或押後推出港鐵上蓋項目等，目的是減少供應，避免與二手市場爭生意「頂爛市」，業主不致恐荒拋售、大幅減價，有利維持市場穩定性。 他指出，目前樓市淡靜，不恢復定期賣地對樓價影響不大，但當樓市復甦，樓價則有可能因供應量嚴重不足而急升。當金融海嘯過後，政府應再次考慮取消勾地表制度的建議，以免住宅供不應求，影響經濟穩定。 ---------------------------------- 外資行續看淡本地樓市 歐美兩大投資銀行德意志銀行及高盛，周四 （23日）同日發表看淡本地住宅及商用物業的報告，預測租售價格未來兩年最多累跌35%。 其中高盛報告集中看淡寫字樓，估計寫字樓租金於2010年下跌25%至35%，商舖租金下跌15%至20%。德銀則表示，鑑於該行剛將明年的經濟增長預測，由原先估計的2%調整至負1.8%，故將樓價的跌幅由至2010年下跌20%，調低至下跌35%。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 10大屋苑 距沙氏價有多少？ 由97年至今，樓市經過不同階段，而全港10大藍籌屋苑造價及成交量都有明顯變化。97年7月樓市高峰期，除將軍澳維景灣畔未開售外，其餘9個屋苑平均呎價高踞$4,818至$8,488，相比現時最新呎價$1,850至$6,059，差幅介乎26至61.6%。而反映整體二手樓價之中原城市領先指數，同期差幅為34.5%，除了太古城表現優於大市，相差不足三成外，其餘8個屋苑差幅由約36至61%不等，當中以嘉湖山莊差幅最大，反映屋苑表現落後大市。 現時不少準買家一面睇樓，一面觀察樓價變化，更有想執平貨者以沙氏價為目標入市價。以中原城市領先指數計，若現價下跌44.5%便返回03年沙氏期低位。而10大屋苑中，維景灣畔與嘉湖山莊現價與沙氏價差幅最少，跌大約三成便返回沙氏價，另外7個屋苑則要跌約四至五成才到達該水平。 成交量方面，03年5月樓市低迷時，10大屋苑總成交量共405宗，在金融海嘯打擊下，本月截至22日，10大屋苑錄得約207宗成交，較沙氏期同期更差，足見交投淡靜。 業主為增加售出單位的機會，沉寂多年的物業拍賣會，將再次盛行。中原測量師行將11月4日，舉行一次多逾20項的物業拍賣會。中原測量師行董事總經理黎堅輝表示︰「受到金融海嘯衝擊，相信未來銀主盤的數量，會由現時不足500個持續上升。此外，拍賣會亦有助二手業主了解市場價格，提供多一個放盤途徑。」 ---------------------------------- 睇樓客個案 租客：心儀奧運站 待樓價再跌才入市 一名現租住土瓜灣2房單位租客，因遷就工作地點加上看好奧運站物業的升值潛力，打算於該區購入2房單位作自住，於年初參觀過後，認為當時樓價過高，最終擱置入市計劃，但期間一直睇樓，至年中亦覺得「未到價」。 自上月金融海嘯發生後，拖累本港樓市，業主議價態度軟化，該名租客再次展開睇樓行動，走遍奧運站一帶所有屋苑。他認為柏景灣的價錢最為合理，加上位置就腳，打算以$330萬至$340萬購入645呎的高層2房優質戶，東南望油麻地開揚市景，雖然同類單位較今年高位時約$420萬，已回落一成多至現時$360萬，呎價約$5,500，但該名用家並不急於入市，認為樓價可再跌一些，故現時仍採觀望策略。 用家：不急入市 還價低於市價 一名九龍區租客有意趁樓價下滑，買樓改善生活質素，睇遍各區屋苑後，認為將軍澳調景嶺站上蓋城中位置最就腳，加上物業樓齡新兼享會所，打算以逾$400萬購入約900呎的3房自住，目標呎價約$4,500。 該用家由年初開始物色單位，但當時城中3房造價近$500萬，超出預算；至近期受金融海嘯影響，屋苑約900呎內園3房由年初已回落一成多至$420萬，惟該用家考慮購入的優質山景3房戶，入場費需$460萬。他預料樓價繼續走下坡，故不急於入市，最後還價至低市價一成的$430萬，呎價約$4,300，現時仍與業主拉鋸中。 ---------------------------------- 新盤變陣 大埔比華利山別墅 30座洋房售轉租 二手交投下挫，一手新盤亦即時改變銷售策略對抗嚴冬。除個別新盤減價外，亦有發展商變陣將新盤單位改作出租投資用途。 由恒基發展大埔比華利山別墅早前低調減價13%重推6座洋房後，發展商決定保留第1、2期逾30座洋房轉賣為租，並已展開招租工作。據了解，面積約2,700呎洋房意向呎租約$20，月租約由$4.5萬起。 此外位於香港仔的新盤南灣御園，近月接獲不少外資公司員工及區內護士主動洽租，市場人士指發展商泛海具有營運酒店經驗，將南灣御園引入服務式住宅服務，亦非無可能，發展商正考慮，將項目轉售為租的可行性。區內代理表示，以大廈位置、配套及質素，料每呎租金可達$25或以上水平。 年底前料有新盤開售，發展商的訂價策略值得關注。另外，新盤貨尾會否如二手業主般減價求售，亦是影響後市發展的一個因素。

撰文: 葉敬誠、彭寶珍、祝加晞