踏入9月，各類物業價格受到環球金融風暴打擊，終於回落，更出現跳價現象；尤其是藍籌指標屋苑價首先調整，交投量開始回升，但仍離不開「波幅市、無升市」格局。 由於銀行估價態度轉趨保守，對於過度借貸和樓價過高的一手樓盤，按揭成數收緊的事實，令到一眾買家在未獲得銀行完成估價之前，不會胡亂撈底。據大型代理行估計，上月整體樓價按月回落7.6%，個別屋苑更超過一成，今年升幅已一筆勾銷。 藍籌屋苑交投量回升 上周有一位轉職從事市場推廣的朋友說，見到樓價回落，欲購買細價樓用作投資收租，以新界區樓價低於100萬元作首選。 筆者認為，「平嘢冇好、好嘢無平」，建議選市區細價樓投資為妙。主因大市回落對新界樓打擊很大，宜以大眾市民角度作選擇，一是近工作地點，二是近家人，以時間成本計，在經濟衰退的時候，選取近市區的屋苑，比新界區更具經濟效益。要知道公司面對逆境，對員工要求比較高，工時可能較之前更長，若果路途遙遠，精神負擔重；何況現時節衣縮食，可以食少餐，但交通費不可以少，路途所需的時間亦十分重要，所以不少新樓盤均以交通便捷作為一項強力賣點。 說回代理業，最近不斷出現裁員縮舖的消息，而事實上，代理業過度膨脹已埋下計時炸彈，今日不爆明日也爆，正好讓老闆們借勢檢討營運策略。 一直以來，代理行主要成本是佣金和舖位租金，佔去總成本近一半；人是主要資產，因此人數只要合乎經營效益，彈性比較大。現時成交量只能維持7,000至8,000宗，以現時24,000個持牌代理人數計，比例為3人爭一宗成交難度十分高，裁員幅度可能要更大，公司才能有錢賺。 新供應創新低 樓價續尋底 而代理舖也不會出現多過米舖的情況，由於互聯網普及化，新一代較易接受透過電腦化搜尋合適樓盤，故此代理界也要醒醒，開始接受電腦化的經營新模式。地舖上樓是大趨勢，無論人手和租金也可以合乎經濟效益。 兩間大型代理行均投放不少資源發展「電腦化樓盤」，亦開始為全面電腦化提前作準備，礙於市場尚未成熟，全面推行在運作上也產生困難，舖位仍然會按市場遞增或縮減，不過數量會限制在合理水平。 姑勿論樓市何時見底，市況暴升暴跌的年代已過。缺少了炒家，樓價回復健康水平，每月1萬宗成交已可接受，況且現時新盤受制於新供應創新低，劈價賣樓的機會較1997年為低，目標價也會相應調回市場可接受的水平。假若明年下半年次按問題可全面解決，紓緩全球信貸危機，樓價才有機確認見底。 電郵︰mikelau@hket.com | 
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