豪起豪跌 頻見撻訂蝕讓

2008年10月25日 星期六

金融海嘯衝擊全球，壞消息接踵而來，觸發本港樓價下跌，豪宅的身價更大縮水，以九龍站屋苑、新界區洋房及將於年底前入伙的貝沙灣6期情況最為嚴峻，價量齊暴跌，撻訂、蝕讓個案接連出現。有代理預期，豪宅物業升得急亦跌得急，日後市旺時，造價定能再度反彈。 豪宅物業在金融海嘯影響下價量俱跌，主要原因是本港經濟環境接連有壞消息出現，如生產商、商戶結業及恒指大跌等，部分豪宅業主可能要賣樓套現。在經濟動盪的情況下，投資者或用家亦不敢入市，成交量隨即下跌。 豪宅造價應聲下跌，主因是去年第四季至今年第一季旺市時，造價被大幅拉高。從右表可見，凱旋門今年3月呎價較去年8月上升45.6%，較太古城同期升幅24.1%為多。不過，豪宅升得急跌得急，凱旋門最新10月呎價已回落至去年8月水平，差幅僅0.5%，比整體大市回落幅落為大。 市場預計年底至明年初經濟仍未許樂觀下，豪宅物業跌勢或將持續，有機會較現價再跌兩成 。 九龍站新貴 炒燶重災區 被譽為新晉豪宅區域的九龍站，是近年投資者熱炒區域，外界極看好其升值潛力，吸引不少投資者於年初旺市時入貨，現時市況逆轉，區內接連出現撻訂個案，屬金融海嘯下被衝擊的重災區。 美聯物業聯席區域經理區達鴻不諱言：「九龍站投機意味確是很重，幾宗撻訂個案總會有，但情況不如外界形容般嚴重。」他指，目前九龍站4個屋苑（包括漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門）提供逾6,000伙，現有1,200至1,300個放盤。有個別投資者於市況轉壞時，出現財政問題，或需要套現周轉，才選擇撻訂而不上會。持貨量較多的投資者，已於早前樓市開始回軟時將單位放租，有穩定租金收入，減低蝕讓的壓力。 區達鴻坦言，九龍站本月成交明顯下降，就以擎天半島為例，本月截至22日只錄得6宗成交，平均呎價$8,800，而上月全月則錄得10宗，平均呎價$10,100，呎價跌12.9%。他補充，上月錄得2宗優質單位成交，呎價因而被拉高至逾萬元。 區達鴻指，經濟不景，但準買家睇樓意慾甚高，今、明日（245至26日）九龍站的預約睇樓量較上周上升逾三成，買家希望審慎「撈底」，在九龍站以低價購入高質素單位。「九龍站物業入場費不低，有興趣睇樓的準買家，多是實力人士，部分買家重視生活質素，預計單位有一定支持。」他深信，日後市旺時，物業造價定能再度反彈。 ---------------------------------- 貝沙灣6期 摸貨難估足價 新晉豪宅屋苑受衝擊，一向是炒家樂園的貝沙灣亦受到牽連。可望於年底前入伙的貝沙灣6期，受樓市逆轉，二手樓花乏人問津，當中投資者購入的摸貨由於入伙期逼近，市場人士估計不排除會撻訂收場。 盈大於去年初樓市熾熱時，以貼近市價開售貝沙灣第6期住宅，不少投資者爭相入市，由於發展商採取逐步提價的銷售策略，較後期推售的單位呎價較高。 屋苑年底前入伙，收樓期漸近，二手蝕讓個案明顯增加。利嘉閣地產高級區域經理招佩貞表示，貝沙灣6期蝕讓與否，視乎買家在那個時段購入。開售初期的呎價貼近市價，約在逾$1萬至$1.2萬，而較後期推出的第2及5座，呎價因銷售佳而加價，呎價在$1萬至$1.5萬之間，價錢相對較高。 換言之，若連同雜費計算在內，投資者要在轉手時圖利，叫價最少要較購入價高逾一成半，按現時的市況而言，甚有難度。 值得留意的是，貝沙灣6期部分放盤是摸貨，甚至是摸上摸，部分單位被高追兩成至三成，在銀行收緊貸款下，第二手或三手接貨的買家未必能借足按揭上會，或因而出現撻訂個案。 如5座高層B室，908呎，一手業主於07年4月以$1,017萬購入，同年11月以$1,089.6萬摸出，隨後一直以$1,200萬放盤，至今尚未成功沽出。市場指，同類型單位於近期的成交價為$920萬，較摸出價相差達15.6%，即使較一手價亦低出9.5%。 貝沙灣6期有320個放盤，佔該期單位總數709個之45.1%，其中15%為摸貨，每呎叫價由$9,500至$1.4萬。至於貝沙灣其他期數二手成交呎價約$9,400至逾$1萬，平均呎租$30至$35，回報率約4至4.5厘。 ---------------------------------- 新界洋房 3%厚佣催谷 除了新晉屋苑外，近年被炒得熾熱的新界區洋房亦不能倖免，部分投資者主動增加代理佣金，同時調低叫價，務求盡快甩貨。 中原STATELYHOME分區聯席董事周偉興表示，整體樓市受金融海嘯影響，交投量下跌，就以錦綉花園為例，每月成交量由年初的50宗，下跌至上月的15宗，跌幅逾七成；而本月截至23日，只錄得7宗成交。交投大跌下滑，造價跌幅則較輕微，不足一成。現時屋苑呎價$4,100。 「金融海嘯後，錦綉花園部分持貨量較多的投資者，主動調整售價、兼加佣金催谷經紀促銷單位。」他指，提升佣金至2.5至3%是有附帶條件的，業主要代理替單位進行額外宣傳、催谷、或進行獨家開放日等等，在這段期間成功售出始獲得額外增加的佣金。 錦綉花園約有600個放盤，每呎叫價介乎$2,800至$6,800不等，視乎實用率及面積大小。 此外，美聯物業區域經理潘皜民指，葡萄園現有50餘個二手放盤，當中有10餘個單位的業主加佣，佔放盤量的兩成，其中洛菲大道單號屋，面積2,846平方呎，叫價$1,700萬，業主以3%佣金吸引代理推銷單位。 ﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏ 風高浪急 誰買豪宅？ 環球經濟前景未見樂觀，有意置業的買家持觀望態度，不敢輕舉妄動。有代理指：「現時政府對銀行存款作出百分百保障，準買家自己也猶疑，是投資磚頭還是留錢在身邊較安全。」 他坦言，市場上還有不少實力用家，希望在個人經濟條件改善下，提升居住環境質素，並認為物業屬理想投資工具，日後或會升值；即使物業不升值，也可以為下一代留有居所，總較持有現金為佳。 有新界區代理指，市區樓價仍處於高位，較難以數百萬元購入面積較大的單位，以相同的價值可於新界區購入逾千呎洋房，故新界區豪宅物業仍有其捧場客。

撰文: 甘潔瑩