樓市自9月中旬起，被一場突如其來的金融海嘯打沉後，成交量、價即時插水式急速下滑。隨着銀行再次放寬按揭借貸，個別屋苑成交量有谷底反彈之勢。究竟樓市是否已經歷完風暴蹂躪，交投重拾升軌，抑或是另一場更大的暴風雨來臨前短暫的朝陽？
受金融海嘯拖累，對香港樓市損害有幾大，可從二手私樓呎價及成交量中反映一二。中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數（CCL）已跌破60點，報59.93點（11月14日公布數字），較上周公布的61.61點下降2.73%，為07年10月28日錄得59.36點後逾一年（54周）以來新低。數字較今年3月高位的73.98點，下跌19%。
黃氏指，在過去四周公布的CCL跌勢加劇，由66.27點（10月12日）急速下降至59.93點，跌幅達9.57%，由此反映市場出現超賣現象。但踏入11月樓價經調整後，加上銀行減息，及再次放鬆按揭態度，吸引買家入市，部分地區屋苑交投量已有輕微回升迹象。
樓價單月跌8.4% 成交量增七成
利嘉閣地產研究部數據，11月上半月全港50個指標屋苑共錄596宗二手買賣，較上月激增69%外（詳見圖），半月成交量更創下屬今年下半年新高；但樓價方面，二手造價平均較上月同期下跌8.4%，跌幅屬03年沙氏後最大。該公司董事總經理廖偉強指，二手成交量、價走勢背道而馳，正是低價效應左右大市結果。
雖然市場承接明顯增多，但成交依然集中在減價幅度較大筍盤之上，導致樓價較上月同期平均下跌8.4%。廖氏指，銀行調低按息及放寬樓按信貸，加上新盤陸續出籠，相信11月下旬二手成交仍會如上半月般暢旺外，樓價跌幅會收窄到2%至3%之間。
專家激論樓市
二手市場中個別屋苑出現成交量低位回升迹象，是否預示整體樓市已見底反彈？買家應該何時入市？且聽聽5位專家的意見。
羅家聰（交通銀行首席經濟師）
或跌至沙氏價才見底
羅家聰指，縱然樓市較高位已下調近三成，但他認為樓價尚未見底。「以往由金融危機引發的經濟衰退，普遍持續5至10年，如98年至03年經濟衰退，直至03年底恒指見底回升，才能確認到低位。當年沙氏期間恒指低見8,000幾點，現時恒指差極都徘徊12,000至13,000點，距離幽谷尚有一段距離，尚未可以稱為見底。樓市亦一樣，樓價尚未跌至03年最低水平，正所謂否極泰來，任何事去到最盡才有反彈的可能，由何處跌倒就由何處站起來，所以樓價可能要重回沙氏價後，才有機會回升。」
苦日子或維持3至5年
羅氏指，危機爆發後1至2年，經濟會步入衰退期，繼而引發各類社會、經濟問題。98年金融危機，香港經濟歷時足足6年才走出谷底，由於今次金融海嘯影響所及範圍不細，大家可能要捱3至5年苦日子。
對於，個別屋苑出現成交量及呎價回升現象，羅氏指是「正常現象」。「貨品減價促銷，成交量就自然上升，這是人所共知的經濟學理論，就好像美國即使經濟環境差，但7月曾出現過短暫的通脹見頂回落，亦刺激到當地房地產交投上升一樣，短期成交量回升相信並無特別含義。」對於銀行有「放水」迹象，能否刺激買家入市？羅家聰認為樓市大勢向下，即使銀行放鬆按揭，亦難以阻止不斷向下的大趨勢。
羅家聰補充，自用的業主沒有售樓套現需要，大可不用理會樓價高低。「物業是自用品，納入消費帳之內，經濟環境再差亦有一定需求，即使一個麵飽賣$1,000，你肚餓點都要俾錢買。至於投資者，除非已確認或準確預測到樓價已屆低位，否則用一大筆錢去買一個不斷蝕錢、貶值的單位，是否值得就由你自己決定好了。」
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彭兆基（測量師）
供應少 跌幅不會如97般深
彭兆基指，目前樓市尚未見底，但最壞情況不會像97年的跌勢那麼惡劣。「支持樓市最大的因素是息口、通脹及供應等幾大因素，由於經濟與樓市掛鈎，現時經濟走下坡，即使息口低、供應少，刺激作用亦不大。問題是市場預期第四季起通脹放緩，隨時變通縮，加上樓市前景不明朗，就難以吸引買家出動。樓市跌多少才會反彈？我無確實答案，可能衰一年或更耐。」
「現時樓市略為黯淡，但總不會像97年那麼低殘。原因是當年發展商互相劈價搶錢，引起一、二手市場驚慌。但現時發展商手上貨源少，土地儲備都未必太充裕，根本毋須割喉式減價，刻下的樓價是逐步逐步落樓梯，情況較健康。」
買家欠信心 不敢入市
彭兆基指出，過去幾年，股市急升，間接推高樓價，好像山頂、南區一帶物業，高峰期呎價逾$3至$5萬，現時呎價調整10至15%亦屬合理。至於中小型屋苑，業主或買家面對經濟環境不穩或裁員等利淡消息，加上有可能被股票「綁住」，他們未必因樓價回落而趁機換樓、置業，短期內看不到交投會急升。
「香港人好得意，買樓是樓價愈升就愈追買，愈跌就愈唔買。買與不買並非只取決於銀行減價、放鬆按揭態度等因素，而是在於信心。港島區向來供應少，樓價較硬淨不用擔心，而九龍區尤以九龍站至西九四小龍一帶，樓價累積一定升幅，可能要調整兩成較合理。」
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許智文（理工大學建築及房地產學系教授）
失業率攀升 樓價繼續跌
許智文表示，現時樓價較年初已下跌約兩成，但最新公布失業率已達3.5%，數字尚未反映金融海嘯後情況，加上本季經濟可能繼續衰退，相信樓價仍未見底。「若失業情況惡化，樓價可能會繼續跌。從以往經驗來看，失業率與樓價的關係是非常密切，03年沙氏期間，樓價跌至谷底，當時失業率逾8%，足以證明兩者關係。但現時情況比97年略佳，由於息口較低、無『八萬五』枷鎖，加上未來數年新盤維持低供應量等，相信今次樓價跌幅不會像97年那麼深，但要留意的是市場上已出現大型連鎖店結業、裁員潮，業主收入或工作前景不穩定，一定會影響物業交投。」
豪宅跌幅或達三成
「過去數年樓市已累積一定升幅，物業造價應該會借今次金融海嘯調整。中小型住宅造價明年中前會較現水平下調15至20%，豪宅跌幅可能達20至30%。正考慮趁低入市的買家，最好衡量置業急切性、自己供款能力及工作穩定性。最好選屋苑空置量低、投資成分較低的屋苑，旺市時買大贏大，市靜則買細輸少。未能於靜市中出貨的業主，不妨轉賣為租，雖然租金回落但反而吸引租客，將租金當幫補供樓總好過掉空單位。」
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倫志炎（地產界老行尊）
工作穩定 可考慮趁平買樓
永倫集團老闆兼資深投資者倫志炎在物業市場打滾逾30年，他指03年沙氏期間，樓市萎靡是心理因素大於實際。但今次金融海嘯牽涉層面較廣，市民即使無樓在手，都或多或少受公司倒閉、裁員影響。「買得起豪宅的人士只屬少數，普羅大眾會以大型屋苑為主，社會有少許異動都即時影響交投。猶幸中小型屋苑樓價較平，即使跌都無豪宅類跌得咁多，過去豪宅物業升幅過大，造價調整三至四成亦不足為奇。」
中小型屋苑跌幅較小
倫氏指近年政府限制土地供應穩定樓價，加上息口低企正是置業好機會，可惜金融海嘯令到銀行收緊借貸，令買家卻步。「好像有層樓值$300萬，業主減價至$200萬急放，而你又明知層樓將來會升上$300萬，你會唔會入市？問題不僅在於信心，亦要考慮自己有否置業需要、經濟條件及工作穩定性等，與其租樓與供樓相差無幾，能力負擔到亦不妨作入市考慮。」
「至於我自己持有的物業一向以收租為主，雖然住宅回報率一定比寫字樓、商舖回報為低，但勝在穩陣，畢竟要瓦遮頭（住宅單位）的人一定比商業用的人多。」持有多個單位作長綫收租的倫志炎，在金融海嘯下有否趁機揀蟀，補充「貨源」，他只笑而不答拒作回應。
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「山頂賴」（資深投資者）
欠缺好消息 暫不打算入市
擁有近20年物業投資經驗，人稱「山頂賴」的資深投資者Connie指，樓市何時喘定視乎風暴幾時完結，又或者後遺症影響有幾深遠。
「不同國家所受的影響深淺各有不同，個人層面方面就以銀行借貸、公司倒閉裁員等因素為主，驟眼睇身為小市民好似很無奈，但其實政府可以加快基建上馬，實行港人自救，未能即時開展十項基建可以做住三四項先，至少人人有工開，有得出糧才有錢消費刺激經濟向上，從而再帶動樓市股市。若政府無表示，將維持一潭死水，繼續混濁下去。」
早於年初已沽清手上住宅物業，現時只持有數個舖位收租的賴小姐指，「作為一個投資者，入市時當然想升不想跌，現時未有入市計劃，並非價錢問題，而是睇不到有利好消息刺激大市，市場上亦無換樓客敢入市推動換樓鏈。但世事如棋，只要利好消息湧現，樓價又可在短期內升三、四成亦不是絕對無可能。」
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本刊觀點︰難言見底 吼平貨亦要預跌
整體二手住宅樓價已較今年高位下跌近兩成，不少準買家都想知：「是時候入市未？」年底至明年初失業率估計會持續攀升，在經濟大氣候惡劣的情況下，樓價難言已見底。有即住需要、工作穩定兼財力許可的買家尚可吼準平貨入市，但要抱樓價尚會下調的心理準備。其實，在平價租盤湧現之下，選擇租樓亦未嘗不可。
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6大成交量反彈屋苑
樓價持續向下，個別屋苑於本月的成交量出現反彈，較10月同期上升五成至逾一倍不等，當中既有細價樓如淘大花園、嘉湖山莊，亦有市區大型屋苑如太古城、美孚新邨。
(1) 美孚新邨 成交集中$200餘萬平盤
最新市況：
10月上半個月成交量：11宗
平均呎價：$4,230
11月上半個月成交量：25宗
平均呎價：$3,300（較上月同期跌22%）
今年高位平均呎價：4月$4,428（現價較高位回落25.5%）
現時放盤量：1,200個（佔屋苑單位總數9.2%）
平均每呎叫價：$3,300
平均呎租：$13
回報率：4.7厘
美孚新邨11月上半個月較上月同期勁升1.3倍，由於本月成交以$200餘萬平價單位為主，故拉低平均呎價至$3,300。中原地產助理分區營業經理林家傑表示，美孚新邨於本月截至18日，錄得32宗成交。「減息加上銀行方面又稍為放寬貸款，準買家入市信心增加。」美孚新邨買家以用家居多，因實用性高，而入場費只$200餘萬。
他坦言，市場近日亦錄得低價成交，百老滙街23號高層L室，785平方呎，成交價$200萬，呎價只$2,550，同類單位呎價則要$3,300，單位造價較市價低逾兩成。
美孚新邨現有1,200個買賣放盤，每呎叫價$3,700，放盤量屬今年新高，現時最低入場費為百老滙街11號高層C室，665平方呎，叫價$210萬，呎價$3,158。物業造價下滑，代理預期部分放盤會被吸納，稍後放盤量或會重回900個的水平。
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為何入市
連約單位 回報率5.6厘
中原地產林家傑表示，有投資者趁現時市況回落之時尋寶，選購連租約單位以博取高回報，其中一名投資者於上周購入百老滙街45號高層A室，878平方呎，連租約成交價$275萬，單位現時月租為$1.29萬，回報率高達5.6厘。該投資者的策略是進可攻、退可守，深信單位抗跌力較高，回報率穩定。
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(2) 淘大花園 用家投資者齊捧場
最新市況：
10月上半個月成交量：12宗
平均呎價：$3,682
11月上半個月成交量：23宗
平均呎價：$3,083（較上月同期跌16.3%）
今年高位平均呎價：2月$4,087（現價較高位回落24.6%）
現時放盤量：360個（佔屋苑單位總數7.4%）
平均每呎叫價：$3,700
平均呎租：$14.1
回報率：5.5厘
利嘉閣地產高級經理莊鎔溶表示，自月初銀行減息，加上銀行放寬按揭貸款後，淘大花園睇樓量創新高。客源主要是租客及投資者，亦有上車客入市，他們大多數認為樓價已回落，價錢可接受，是入市的好時機。
她表示，於上周後段的日子，一名買家看中L座高層2室，480平方呎，業主原以$160餘萬出售，惟買家於周日再致電銀行估價時，只得$140餘萬，準買家以估價不足為理由，再跟業主議價，業主願接受以$147萬成交，同類型單位成交價逾$160萬，低市價逾8%，是年內的低價個案。
淘大花園現有360個放盤，較今年高峰期6及7月的490個，回落26.5%，平均每呎叫價$3,700。現時最低叫價單位為M座低層7室，371呎1房連租約單位，月租$5,300，叫價$108萬，呎價$2,911，回報率達5.9厘。
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為何入市
買家選估足價單位
利嘉閣莊鎔溶莊指出，樓價跌，投資者及用家均想執筍盤，出現爭盤的現象，一名買家有意購入淘大花園A座中層2室，業主開價$180萬，惟銀行估價只得$150餘萬，差價逾$20萬，準買家對未來經濟情況存隱憂，亦擔心高價入市，因此，改為購入較接近估價的D座中層3室，482平方呎，$153.8萬，呎價$3,191。
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(3) 西九四小龍高位回落25% 吸中產上車客
最新市況：
10月上半個月成交量：25宗
平均呎價：$4,700至$5,200
11月上半個月成交量：42宗
平均呎價：$3,878至$4,131（較上月同期跌約20%）
今年高位平均呎價： 第二季$4,900至$5,400（現價較高位回落近25%）
現時放盤量：1,610個（佔4個屋苑單位總數18.2%）
平均每呎叫價：$3,600至$5,000
平均呎租：$13至$14
回報率：3.4至4.3厘
西九四小龍（包括泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天）於本月截至18日，共錄得43宗二手成交，平均呎價約$3,800至近$4,200。美聯營業經理張曉盈表示，本月成交量中以泓景臺佔逾半數，因物業於03年沙氏期開售，購入價較低，較多業主願意平售，相反，碧海藍天則入貨價較高，二手每呎造價高於$4,000，故成交量最少。
她又指，四小龍買家仍以中產上車客為主，現時600餘呎2房單位造價只$220餘萬，較今年高峰期已回落近兩成半，成功吸納客源。
現時四小龍共有逾1,600個放盤，每呎叫價介乎$3,600至逾$5,000不等，市場上叫價最低的放盤來自昇悅居3座高層E室，605平方呎，叫價$228萬連租約，呎價$3,769，現時月租$8,600。
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為何入市
造價合理 由租轉買
美聯張曉盈表示，一名現居於東九龍的準買家，於第二季時物色四小龍的租盤，惟一直未合心水。至近月樓價下跌，有見四小龍的2房單位入場費回落，造價可接受，在財政狀況許可下，決定轉租為買，購入泓景臺1座低層H室，695平方呎，成交價$258萬，呎價$3,712。
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(4) 太古城筍盤湧現 睇樓量急升
最新市況：
10月上半個月成交量：12宗
平均呎價：$5,761
11月上半個月成交量：20宗
平均呎價：$5,112 （較上月同期跌11.3%）
今年高位平均呎價：6月$7,441（現價較高位回落31.3%）
現時放盤量：1,000個（佔屋苑單位總數7.9%）
平均每呎叫價：$5,319
平均呎租：$19
回報率：4.5厘
太古城本月截至18日錄得26宗成交，平均呎價$5,319，造價較10月份$5,907下跌一成。利嘉閣地產區域經理黃龍智指出，屋苑於單月下跌一成是年內跌幅最高的紀錄，準買家在價跌及減息的利好因素下，加快入市步伐。「自減息後的兩個周六、日，每周的睇樓人數逾300組，代理不足以應付，需要關門、請客人留電話再約時間睇樓。」
他補充，本月的成交個案中，以600至700平方呎2房佔逾八成，主要來自租客及投資者，他們多見到息率再次下調，供樓負擔較前減少，而回報總較存放於銀行高而入市。
現時市場有1,000個放盤，平均每呎叫價$6,300。放盤量已較6及7月高位的1,400伙，回落近三成。
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為何入市
買樓放租 收4.6厘回報
利嘉閣黃龍智指，一名投資者早於4個月前物色太古城的3房單位作換樓，但參觀的單位未達心意而未有入市。至金融海嘯發生，樓價下跌逾一成，便改變策略吸納優質單位投資，於10月尾購入南海閣中層H室，662呎2房，成交價$315萬，同型類單位於今年初作價逾$400萬，即跌價逾兩成。買家隨後即於市場放租，於不足一周內獲承租，月租$1.2萬，回報率4.6厘。
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(5) 嘉湖山莊出現買家爭盤
最新市況：
10月上半個月成交量：26宗
平均呎價：$1,953
11月上半個月成交量：40宗
平均呎價：$1,750（較上月同期跌10.4%）
今年高位平均呎價：3月$2,136（現價較高位回落18.1%）
現時放盤量：800個（佔屋苑單位總數5%）
平均每呎叫價：$1,800
平均呎租：$8
回報率：5.5厘
美聯物業高級營業經理吳偉國表示，市況逆轉，嘉湖山莊業主主動減價一成至一成半放售，成功吸引準買家出動睇樓，曾有業主獲數名準買家同時出價，反映他們入市信心較之前強。
本月截至18日，嘉湖山莊錄得40宗成交，平均呎價$1,700，投資者佔三成，餘下則是用家，當中以上車或租轉買的比例佔逾半數。「減息為淡靜的樓市沖喜，過去一周業主叫價已稍為硬淨，只有那些同時持有多個物業的業主，因有套現壓力始急於低價放售，因此低價成交幾近絕迹。」
現時屋苑有800個放盤，平均每呎叫價$1,800。吳氏指，放盤量維持在平穩的水平，未因市況反彈而激增。現時最低入場費為$98萬，單位位於樂湖居6座中層E室，586呎，呎價$1,672。
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為何入市
投資者執筍盤 靜待升市
美聯物業吳偉國指，有過去曾投資嘉湖山莊的投資者主動跟代理聯絡，希望趁低價入市作收租。一名投資者近日便以$96萬購入樂湖居9座中層F室，576呎，成交價$96萬，呎價$1,667。同類單位月租$4,200，回報率5.3厘。該實力投資者認為即使經濟再差，也不會比沙氏期更差，故購入單位後，待日後樓價回升才沽售。
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(6) 沙田第一城 租客把握入市機會
最新市況：
10月上半個月成交量：23宗
平均呎價：$3,217
11月上半個月成交量：33宗
平均呎價：$3,250（較上月同期升1%）
今年高位平均呎價：2月$4,221（現價較高位回落23%）
現時放盤量：750個（佔屋苑單位總數7%）
平均每呎叫價：$3,600
平均呎租：$13.4
回報率：4.9厘
沙田第一城本月截至19日錄得45宗成交，平均呎價$3,280，本月成交量有機追過10月全月的53宗。中原地產分區營業經理陳迪豪表示，成交價下跌，用家積極睇樓，過去周六（15日）沙田第一城曾出現地產代理舖外有逾30人睇櫥窗、或向代理查詢市況的情景。
他又指，現時買家以租轉買的個案較多，這批買家於去年升市前錯過了入市，改為租樓，現租約期滿，見樓價回落把握機會入市。「曾經有一名業主放售24座中層G室，395呎，叫價$130萬，叫價低於市價5%，放盤首天，已有數組買家睇樓，業主被嚇怕而急煞停，終以$131萬售出，呎價$3,316。」
現時市場上有750個放盤，每呎叫價$3,600，叫價最低單位為37座低層F室，395平方呎，叫價$118萬。
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為何入市
罕有靚盤 即時接貨
中原陳迪豪表示，一名活躍於區內的投資者，於月初市況淡靜時，以低於市價購入沙田第一城36座中層F室，605平方呎，成交價$213.8萬，呎價$3,534。單位屬罕有靚則3房，甚少放盤，投資者於單位放盤後隨即接貨。同類物業一般造價介乎$240萬至$250萬，買家快手入市顯然對後市有信心。
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銀行放寬信貸 增買家入市信心
近日個別屋苑交量回升，原因之一是銀行較之放寬按揭批核。中原地產將軍澳高級分區經理黃靜娟指，10月中旬銀行收緊按揭，區內物業買家申請按揭較為困難，基本上「高危」人士，如：靠佣金生活、銀行、地產或保險界人士，銀行多採取拖字訣，令申請者知難而退。「銀行收到申請後，可能拖2至3個星期不作回覆，又或者申請者配偶工作及收入較穩定的話，可能要求對方聯名申請。甚至試過手持多於一個單位收租的業立向銀行申請按揭時，銀行要求對方減持舊有物業，始肯承造新單位按揭。」
她補充，一名屬於收入不穩定的買家，於10月購入維景灣畔5座中層F室單位自用，902呎望山景，成交價$368萬，呎價$4,080。「簽約當日，買家已即時向四大銀行申請承造按揭，但銀行態度並不積極，直至11月中開始，銀行有放水迹象，業主才獲成功批核按揭，但前後擾攘近3星期，由於二手樓買賣成交期一般為1至1個半月，客人極有可能因未能上會而撻訂，過程都算有驚無險。」
由於客人能出示過去一年糧單、稅單等證明財政狀況，最終銀行批出P減2.25%（即3厘）息口。黃靜娟指，11月中旬起銀行略為放寬批核按揭，恢復買家入市信心，有利後市。但她建議客人簽約後，要即時搵多間銀行申請按揭外，亦要留意銀行估價是有效期僅90天，若成交期過長，與估價有差距，客人可能要臨時籌措資金上會。
魚 涌 康 怡 花 園 及 沙 田 第 一 城 最 傷 ， 售 價 較 今 年 高 位 急 插 逾 30% 。 業 界 指 ， 由 於 多 個 新 盤 臨 近 入 伙 ， 隨 時 會 觸 發 新 一 輪 劈 價 潮 ， 樓 價 未 見 底 。 
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授 許 智 文 表 示 ， 現 時 整 體 樓 價 較 年 初 下 跌 約 20% ， 他 認 為 失 業 率 趨 升 ， 本 季 經 濟 可 能 繼 續 衰 退 ， 相 信 樓 價 仍 未 見 底 ， 加 上 即 將 要 上 會 完 成 交 易 的 紅 磡 海 濱 南 岸 及 薄 扶 林 貝 沙 灣 6 期 一 旦 爆 發 撻 定 潮 ， 勢 觸 發 新 一 輪 樓 市 跌 浪 。
洲 海 怡 半 島 
景 花 園 
