美加息供過於求 樓價料跌兩成

美加息供過於求 樓價料跌兩成

交銀劉雅瀚：商廈租售看高一綫

樓市連升多年，交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚認為，今年住宅市場供求關係扭轉，租金勢必回落，加上美國加息因素，住宅樓價或最多下跌兩成，較為看好商廈市場。

今年新盤＋去年私樓延交樓

劉雅瀚認為，今年影響樓市最大因素在於供求關係扭轉，由2011年開始首次出現「供過於求」，導致整體租金出現調整，拖累樓價下跌。

「講起供應量，大家過去太着眼於私樓落成，但實際上可以對市場造成影響的，應該以入伙計算，去年私樓落成雖有1.5萬伙，但由於不少均延期交樓，導致供應增加的情況要拖延至今年才出現，加上預計今年入伙的新盤，整體供應量已經超過需求。」

劉雅瀚指出，無論港九、新界全綫均有逾千伙的屋苑入伙，大量由投資者持有的單位將會放租，導致同區租盤大增，不同業主互相博弈，最終始終會出現減租局面，估計有新盤入伙的地區租金或跌1成，而整體租金則跌5%。

新盤入伙地區 租金估跌1成

雖然私樓租金下跌，預計對樓價的衝擊只有1成，但劉雅瀚提醒，如果結合美國加息因素，有機會拖累樓價跌幅至最多兩成。「現時買樓租金回報率不夠3%，但在股票、人民幣定存不難找到相若的回報率，當香港利息隨美國息口上升，投資成本增加，而市場對買樓的租金回報要求增加，繼而對樓價構成壓力。」

劉雅瀚估計，現時本港樓價當中，有兩成是受量寬影響而推高，只要聯儲局在未來幾年緩慢加息，在本港工資收入上升抵銷下，樓價亦不會出現大跌。

地舖料受創 商場租平穩

值得一提的是，樓市雖然充斥各種利淡因素，但劉雅瀚提醒，當中仍有一個利好的消息，那就是內地資金有重臨的趨勢，當中涉及受內地銀根放寬，及收緊遺產稅等措施影響，令內地富豪重新考慮轉移資產至本港。他預計這有利於豪宅市場，但在「辣招」限制下，未必能夠支持整體樓市上升。

至於其他工商舖市場，劉雅瀚認為，辦公室、商廈較值得看好。「過去幾年商廈租金未見增長，今年明顯見到一個轉捩點，那就是市場需求增加，上半年新股集資情況理想，而且不少承銷商均有中資券商身影，中資機構及基金租用商廈擴充的需求料增加。」

中資企業擴充，扭轉了過去幾年商廈租金受歐美金融機構縮減規模所拖累的局面。現時中環核心區商廈出租普遍回升至90%以上，劉雅瀚認為，商廈租金、售價有望看高一綫。

零售舖方面，因受消費、零售放緩影響，料地舖會較受衝擊，而大型商場則靠業主、發展商進行推廣及宣傳，相對租金會較為平穩。

撰文:余敏欽

 

29 June 2015

經濟日報