加辣效應 10大屋苑租賃飈8成

加辣效應 10大屋苑租賃飈8成

業界：買轉租增 4月租金高位橫行

加辣後置業成本急增，買家被迫轉買為租，刺激10大屋苑3月份租賃成交急升8成，另6屋苑租金升，由1至5%不等。業界預期，4月份租金仍於高位橫行。

根據資料顯示，3月份10大屋苑共錄389宗成交，較2月份農曆新年淡季低位215宗升81%。另外，二手成交量偏低下，以3月份錄166宗買賣成交計，10大屋苑租售比率為7比3，較2月份比率6比4為高。即每10宗成交中，3月份有7宗屬租賃，較2月份只有4宗急增。

嘉湖租務成交 升1.6倍居首

代理指3月份有兩至三成的租客，是於加辣後轉買為租，刺激租賃交投急增。同時這批租客對單位質素要求較高，願意支付較貴租金，令3月份有6個屋苑租金向上。升幅最明顯為天水圍嘉湖山莊，屋苑租金及成交量分別升5.3%及1.6倍，兩者幅度均居首位。

美聯物業助理區域經理吳偉國表示，天水圍嘉湖山莊3月份有不少優質單位，獲原打算置業的買家高價承租。包括樂湖居14座高層E室，實用面積448平方呎，屬兩房間隔，月租9,800元，呎租22元。據悉，該名租客於加辣前以約300多萬元，沽出居屋物業，打算換入私樓。加辣後打亂入市部署，現轉租樓觀望後市。至於屋苑賞湖居6座高層A室，實用面積636平方呎，以1.3萬元租出，呎租20元，亦屬理想價。

此外，租賃旺亦令10大屋苑中，有3個屋苑包括太古城、鴨脷洲海怡半島及藍田麗港城，租售比例高達8比2。租盤大量消耗下，太古城平過兩萬元租盤已絕迹，兩房租金叫價由2.1萬元起。

兩萬元內租盤 太古城已絕迹

由於3月份太古城錄13宗海景花園優質單位獲承租，較以往為多，亦刺激屋苑呎租由2月份40.7元，升2.5%至41.7元。優質單位包括金楓閣高層H室，實用面積1,114平方呎，月租4.8萬元，呎租43元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，加辣前欲置業買家，轉至租賃市場，刺激租賃市場價量齊升。估計4月份受復活節假期因素影響，租賃成交略減，惟租金仍會高位橫行，升幅會集中於盤源供應少的市區屋苑。

至於買賣方面，紅磡黃埔花園2期18座高層H室，實用面積466平方呎，以685萬元沽，呎價14,700元創同類戶型新高。

二綫細價樓呎價逾1.1萬元，美聯物業分行經理麥列東指出，葵涌寶星中心A座中層4室，實用面積282平方呎，以315萬元沽出，呎價11,170元，平屋苑呎價紀錄，原業主09年8月份，以98萬元購入單位，6年間獲利217萬元，升值兩倍。

撰文:文倩婷

1 April 2015

經濟日報

今年私樓落成量 細戶增11%

今年私樓落成量 細戶增11%

約2400伙10年高 多涉灣仔深水埗九龍城

細價樓熾熱，政府預測今年私樓落成量約1.3萬伙，當中最搶手的細單位佔約2,400伙，按年增加11%，並且創近10年新高，主要分布在灣仔、深水埗及九龍城3區。

根據政府最新數據顯示，今年私人住宅預測落成量約13,286伙，較去年預測的1.27萬伙輕微上調5%，但較去年全年1.57萬伙落成量減少15.5%，同時較過去5年平均數1.17萬伙高出13%，預計短期供應回落，只屬周期性因素，長遠供應增加趨勢未變。

值得留意的是，今年落成的單位之中77%屬於中小型單位（實用面積少於1,076平方呎），較近兩年約9成比率稍為回落，但其中近一年熱賣的細單位（面積少於431平方呎）涉及多達2,395伙，較去年增加11%，亦創了自05年以來近10年新高。

超級豪宅供應增 涉944單位

當中以灣仔、深水埗及九龍城3區最多細單位落成，灣仔包括信置（00083）等囍滙2期，主打1房、2房單位；而深水埗區涉及房協喜盈、喜韻，以及恒地（00012）旗下多個重建項目；至於九龍城區，則主要是恒地城中匯、長實悅目等兩個紅磡區項目。

大部分今年落成的細單位項目，均已以樓花推售，料項目落成提供大量租盤，紓緩租金上升趨勢。

今年面積逾1,722平方呎的超級豪宅落成量亦偏多，涉及約944伙，創有紀錄歷史新高，當中九龍城區就佔近4成供應，估計涉及何文田、紅磡區多個豪宅新盤，例如新地（00016）何文田佛光街（涉525伙）、長實亞皆老街芊薈（涉228伙）。

至於整體而言，今年一半落成的私樓位於港九市區，較去年的33%有所增加，亦是近年偏高比率，主因是九龍城區供應量大增至2,481伙，佔整體18.7%，亦是同區近年最多供應一年，除了上述數個豪宅新盤外，市建局啟德煥然壹居（涉及484伙）亦可望今年內落成。

未來4年度 資助房屋供逾萬伙

新界區方面，則以沙田及離島區供應較多，分別佔15.7%及12.6%，最主要涉及南豐東涌昇薈（涉1,419伙）、恒地等馬鞍山迎海·星灣御（涉1,092伙）等，大部分已經於去年推售。

至於資助房屋供應方面，政府預計未來4個年度合共1.06萬伙落成，除了剛預售的5個新居屋項目外，長沙灣副食品市場5號地盤1期、元朗屏山橋昌路東等5個居屋項目將會在2017及18年落成，以兩年樓花計算，估計今年底可預售，涉及約4,100伙，較上一批單位數目增加9成。

撰文:余敏欽

31 Mar 2015

經濟日報

美聯黃建業：今年樓市平穩 新盤主導市場

美聯黃建業：今年樓市平穩 新盤主導市場

2015-03-27

        (星島日報報道)樓價持續創新高，政府上月出招加辣壓抑樓市，美聯主席黃建業認為，預期今年樓市表現穩定，全年成交將逾八萬宗，樓價則續保持平穩，其中今年新界及將軍澳區新供應佔整體達六成，意味樓巿主戰場「北移」，並料年內新盤銷量將上升，售價趨向正常化。
        
        美聯主席黃建業表示，金管局最近再度收緊按揭要求，一般市場共識是該等措施只會短期影響中小型二手住宅物業市場，預料新盤市場不受該等措施的影響，因發展商能透過不同的優惠計畫吸引買家，以處於最有利的位置。
        
        黃建業預期，今年新盤銷售量將有所上升，當新盤供應增加時，訂價亦會趨向正常化。再者，大部分發展商趨向興建中小型住宅單位為主，這類型單位正正切合用家需求，二手住宅業主不願出售其物業亦有助新盤銷售。
        
        他續指，今年中小型住宅樓價將會平穩，但受辣招影響，二手交投量料會減少，而豪宅則會偏軟；而工商鋪方面，最看好寫字樓，料租售價均可上升一成，主要是因為滬港通實施後，帶動不少內地公司來港設立辦公室，交投量亦可上升一成半。
        
        黃氏表示，受政府推辣招及收緊按揭影響，住宅成交現「北移」趨勢，去年新界區二手交投量與流通率雙雙跑贏大巿，料趨勢持續，估計今年新界及將軍澳區新供應佔整體達六成，意味樓巿主戰場「北移」。
        
        黃建業認為，過往中央政府以限購令冷卻過熱樓巿，令內地買家轉戰港樓，隨著近年各大城市陸續「鬆綁」，資金開始回歸內地巿場；加上內地經濟增長「歎慢板」，今年GDP增長僅「保七」，內地人消費模式因而有所轉變，降低內地客在港購買力及整體消費意欲。
        
        內地客來港置業的比例已進一步下跌，黃建業指，由一一年末的百分之十四點七高位，反覆回落至去年底約半成低水平；去年末季內地人沽售本地物業宗數與金額同創兩年新高，內地買家在美國及澳洲購置物業卻有上升趨勢。 
        
        對於Q房網加入本港地產界，且以高佣金分成來吸引同行，黃建業表示，美聯過去經歷過多次順境逆境，亦見過很多行家沒有成功，又形容代理行業如同酒樓，「單靠樓面做唔晒，都要靠埋廚房等其他部分」。美聯董事總經理黃子華強調，市場過往甚至出現過九成分佣，但不是佣金高就可攬盡人才。
        
        美聯副主席兼董事總經理黃靜怡指，集團於本年三月期間進行全港首個大型香港地產代理行業問卷調查，成功收回逾一千一百份問卷。調查結果顯示，受訪人表示在考慮代理時，首要因素是「服務質素」，佔百分之四十七，而「網站應用」僅佔百分之二。
        
        黃靜怡指，目前本地物業巿場以「線下實體店」服務為主流，由於買樓為人生大事，線上平台僅屬輔助性質，並提供準確快捷的資訊，買家在下決定時，始終需要專業的客戶服務服務，不能單靠網上而作出選擇，故此集團一直緊貼巿場變化及客戶需求勵行變革。
        
        美聯董事總經理黃子華表示，目前全港持牌代理人數逾三萬人，若按今年全年住宅註冊量預測逾八萬宗估算，平均每月五代理爭一單，集團住宅部首階段目標增加八百人，亦會擴充分行。
        
        

投資者逆市出手 博3厘回報

投資者逆市出手 博3厘回報

撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡

金管局出招後，住宅買賣市場交投急挫，惟部分投資者似乎趁市靜伺機揀貨入市，買樓收租，圖博取約3厘回報。

一名投資者以約350餘萬元購入屯門一個兩房有海景單位，誘使該名投資者在現階段入市，主要是單位價錢吸引，話說該單位原本開價390萬元，金管局出招後業主減價10萬元，至380萬元。

該投資者計過數認為回報合自己預算，最終出價351萬元購入單位。據了解，該單位市值租金約9,500元，以其購入價351萬元，回報率約3.2厘。

另一名投資者以約365萬元購入天水圍一個兩房高層戶，同樣賣方增加議價幅度，一星期內累積減價達15萬元，故吸引投資者入市，單位市值租金約9,500元，回報率約3.1厘；亦有一名投資者以約430餘萬元購入元朗一個兩房戶，以單位市值租金約1.1萬元，回報率約3.1厘。

業主開價倘進取 難引買家

新辣招生效初期，用家入市相對審慎，反而投資者計過數後至今亦開始重投市場，再者其中一個關鍵賣方肯賣，價錢較實在，個別單位樓價屬現時的貼價盤；若賣方開價還傾向進取價，就難以刺激投資者入市意慾。

處於低息環境下，買樓收租為其中一種抗通脹，而包租公當然想賺息和樓價升值，有包租公一個兩房戶一直收租，舊租客剛滿約，該包租公修葺後將單位再放租兼放售，若然價錢合心水，會考慮先沽出單位，放盤後不久即獲新租客以1.8萬元承租，由於單位屬早年購入，回報逾10厘，相當不俗。

27 Mar 2015

經濟日報

一手車位買賣26個月最多

一手車位買賣26個月最多

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，受到大業主積極拆售屋苑車位和發展商推出新盤車位帶動，2月份一手住宅車位買賣合約登記錄得788宗，按月增加52.1%，屬2012年12月錄得2827宗以後，近26個月最多。若連同二手計算，整體住宅車位登記連續兩個月突破1000宗水平，2月份錄1256宗，較1月份增加23.6%，亦創26個月新高。

投資者林子峰年初拆售藍田興田邨車位，亦成為上月最多車位買賣的屋苑，共有272宗；天賦海灣以252宗排名第二；爾巒第三位，共有120宗登記個案。

戴德梁行料樓價年內升5%

戴德梁行料樓價年內升5%

政府針對細價樓市場推出措施，惟未阻住宅市場樓價走勢，DTZ戴德梁行表示，市場需求殷切，相信未來一手市場銷情可持續暢旺，支持樓價續升，預計至今年底，整體樓價仍有約5%升幅。

二手成交將放緩

戴德梁行香港區董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，土地註冊處今年首兩個月整體物業臨時買賣合約登記數字（主要反映一個月前市況），每月都超過8000宗，至於3月份的數據料受到2月份農曆新年影響，估計會回落至7000宗水平。

陶汝鴻認為，政府收緊按揭成數後，二手市場首當其衝，其中700萬元以下物業較受影響，估計二手市場的成交量會放緩，拖累整體物業登記量下跌至第二季每月約5000宗水平。

不過，他指出政府出招後，不少實力較弱的準買家轉買為租，推動住宅租金上漲，令業主繼續持有物業收租，間接減少市場供應，令樓價仍有上升空間；此外，由於發展商推盤時可以透過付款優惠等吸客，一手市場銷情料持續暢旺，將支持住宅樓價的升勢。陶汝鴻估計，整體樓價在今年首兩個月升約一成多後，至年底仍有5%升幅，全年樓價升幅可達預計的15%水平。

24 Mar 2015

信報

蚊型居屋呎租34元貴絕北區

蚊型居屋呎租34元貴絕北區
加辣後買家觀望 年內租金看升一成

住宅搶盤潮由買賣蔓延至租務市場，其中實用面積二百多方呎的迷你單位更受追捧，粉嶺居屋雍盛苑一個開放式單位，業主放盤即日便以7000元租出，租金3個月升約7.7%，實用呎租更達34元，創北區居屋呎租新高。業界預計，今年區內租金仍有機會上揚，料至年底可升一成。

中原地產區域營業經理陳永強表示，雍盛苑近日錄得本月首宗租務成交，A座中層23室，實用面積206方呎，屬開放式間隔，月租為7000元，呎價約34元，屬於北區居屋新高。

貴過新盤及私樓

單位業主在2013年12月以自由市場價170萬元購入，近日推出放租，陳永強指出，放盤當日即有準租客認為租金價錢合乎預算，並少見同類放盤，遂不議價承租。

他說，同類單位的租金在約3個月前僅6500元，而是次租出單位後，屋苑已沒有同類的放租盤；同區的入場放租盤則為公屋祥華邨祥頌樓一個低層開放式單位，實用面積277方呎，目前叫租已要7800元。

陳永強表示，自從金管局針對細價樓出招後，不少客戶考慮先行租樓審視形勢，屋苑租務市場睇樓客增加20%至30%，料租金仍會上揚，至今年底可再升一成。

事實上，前述雍盛苑的呎租，甚至較新樓盤為高，同區入伙盤逸峯，成交呎租僅約25元；逸峯實用面積約325方呎開放式單位，近月放租叫價約9000元，呎租僅約28元。

雍盛苑的呎租亦較部分外區私樓為高，中原地產分區聯席董事龍智烽表示，元朗加州豪宅聖巴拿徑單號屋，實用面積1387方呎，以3.25萬元租出，呎租僅23.4元。

祥益地產分行主管張淑燕則指出，屯門市廣場8座中層L室，實用面積322方呎，獲區內客即睇即租，月租8000元，呎租24.8元。

除北區外，其他地區的迷你戶都十分搶手，中原地產分行經理馬斯力指出，天水圍對上一宗居屋開放式單位成交已要數去年，目前並無放盤，入場單位已是兩房戶，索價亦動輒逾9000元，幾乎和同區私人屋苑看齊。

至於將軍澳近月亦有高價居屋租務個案，例如寶明苑A座中層11室，實用面積213方呎，以9500元租出，呎租達44.6元。

18 Mar 2015

信報

資金催旺豪宅 全年料漲價10%

資金催旺豪宅 全年料漲價10%

政府上月向樓市加辣後，有地產代理估計，升幅較滯後的豪宅將追落後，估計全年價格升幅約一成，短期內更會出現價量齊升的情況。

本月買賣挑戰400宗

香港置業高級執行董事伍創業表示，除美國外，環球央行最近均以「放水」為主調，加上內地進入減息周期，本港經濟持續向好，以及大型單位供應緊張等因素，將支撐豪宅市場出現小陽春，預料今年豪宅價格有近一成升幅。

香港置業行政總裁李志成指出，在細價樓累積一定升幅後，資金開始轉向豪宅物業，2月逾千萬元二手豪宅買賣登記達401宗，創28個月高位，本月截至13日暫錄得約215宗豪宅成交，全月有望挑戰400宗，反映豪宅市場漸漸轉旺。

李志成估計，今年港島區新盤供應僅約2000伙，佔全年新盤總數2.29萬伙約8.7%，當中區內多個傳統豪宅地區如山頂、半山、南區及跑馬地，年內均可能有新盤應市，帶動豪宅氣氛，成為推升豪宅價格因素之一。至於按地區分類，他認為，受惠於鐵路效應的港島西區，以及有重建項目的地區如土瓜灣及深水埗，今年樓價看高一線。

中上價屋苑升溫 換樓投資客主導

中上價屋苑升溫 換樓投資客主導

2015-03-17

        (星島日報報道)金管局出招令細價樓交投回軟，惟中上價單位未受影響，在業主提供約百分之一至四議價空間及「平盤」源增加下，新錄得換樓及投資客頻頻入市，令七百萬元以上屋苑買賣逐漸升溫，其中，鴨脷洲海怡半島高層戶及北角富澤花園紛錄得議價後承接個案。
        
        中原分行首席分區營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島三十三座高層C室沽出，單位面積五百四十三方呎，兩房間隔，新近以七百二十萬元易手，呎價約一萬三千二百六十元，創屋苑兩房戶新高。
        
        利嘉閣分行高級經理吳子漢指出，北角富澤花園新錄減價成交，單位為富慧閣低層B室，屬三房間隔，單位面積六百九十六方呎，原業主開價一千萬元，減價後最終九百九十萬元連租約易手，呎價約一萬四千二百二十四元，由換樓客購入後，待租約期滿收回自住。
        
        中原高級分區經理譚秀瓊表示，元朗錦綉花園D段三街雙號屋錄得成交，單位面積八百四十八方呎，原業主開價八百六十萬元，議價減三十五萬元後，獲換樓客以八百二十五萬元承接入市，呎價九千七百二十九元。
        
        中原高級分區經理陳志強稱，西營盤縉城峰一座中低層G室，面積五百五十四方呎，兩房間隔，投資者以一千一百四十六萬元連租約承接，呎價二萬零六百八十六元，單位現時以二萬七千元租出，以購入價計，租金回報約二點八厘。
        
        荃灣名逸居一座中層A室沽出，美聯助理聯席董事吳彤指，單位面積約為七百三十一方呎，獲換樓客以約八百二十五萬元承接入市，呎價約為一萬一千二百八十六元。
        
        馬鞍山銀湖．天峰六座低層C室，市場消息指，單位面積一千零一十二方呎，屬四房間隔，望內園景及側海景，新近以約一千一百萬元成交，呎價約為一萬零八百七十元。
        
        另中原楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園租務活躍，單日連錄三宗成交，其中E座高層十五室，面積五百三十一方呎，屬兩房間隔，新近以二萬二千元租出，呎租約四十一點四元，創同類呎租新高，據悉，業主於一三年十一月斥資六百六十萬元購入上址，租金回報率達四厘。
        
        

美聯：住宅樓價短期有支持

美聯：住宅樓價短期有支持

2015-03-13

        (星島日報報道)政府加辣後，住宅樓市成交減少，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，現時本港住宅空置率不斷下降，反映了物業市場有需求，短期內住宅樓價仍有所支持，長遠而言，住宅樓價會受到供應、加息及經濟等影響。
        
        紀惠集團行政總裁湯文亮出席美聯物業一項講座時指出，本港細價樓不會再升，但換樓可換中型單位，資金充足可考慮換豪宅，較睇好豪宅今年市況走勢。
        
        他又表示，對於早前發表細價樓爆煲論，如果政府早前不出招，樓價升多六個月後下跌，而最新政府出招收緊按揭，料升多三個月後下跌，且以目前而言，樓價跌一成已很足夠。
        
        

湯文亮籲上車客明年底才入市

3月13日

湯文亮籲上車客明年底才入市

近日頻頻就樓市前景發表看法的紀惠集團行政總裁湯文亮，昨晚出席論壇時表示，金管局收緊按揭後，估計細價樓樓價有10%至15%跌幅，建議上車客毋須急於入市，待市場走勢較明朗化後，明年底再考慮入市，免得將來後悔。

湯文亮出席美聯集團（01200）舉辦的2015年樓股高峰論壇時表示，今年細價樓供應增加，經濟前景未明朗，加上市場關注財務公司潛在風險，相信細價樓樓價將下調，建議上車客明年底看清形勢再考慮是否入市。

細價樓料跌逾10%

他指出，政府過往出招令購買力流向細價樓，部分實力不夠的上車客動輒要向財務公司借錢上會，他認為是次金管局出招有效，並建議政府可以放寬中價樓的按揭成數，以恢復換樓鏈。他估計，若放寬中價樓的限制，將令中價樓樓價上揚，豪宅料可追落後。

市場上有意見認為上車一族有機會暫緩入市而轉投租務市場，推高市場租金，湯文亮不同意有關看法。他認為，新招推出後，部分小型單位業主會將單位轉為出租，租盤供應增加會抵銷租金上升壓力，最後「打個和」，租金不會因辣招急升。

租盤增抵銷租金上升

湯文亮並建議投資者採取「逢三退一」的策略，在適當時候結算手上的資產，不重要或功能已被用盡的物業應趁有價有市盡快出售。

13 Mar 2015

內地八成準買家認為樓貴

內地八成準買家認為樓貴

近年本港樓價升幅不小，令很多準置業人士望塵莫及，無論從哪個角度衡量，也很難說價格便宜。不過，上述情況亦在其他城市出現，只是程度有異，包括外國和國內市場。今期粗略看看國內購房人士的狀況和對國內樓市的見解，資料來自搜房網站︰

1）準購房人士中，近半47% 沒有房產：另33%已有一屋在手，有兩個單位或以上的則佔近20%。

2）79% 認為現時樓價偏高：即部分已有物業人士亦覺得貴，而認為適中或便宜的只有20%。

3）78% 說只能買100萬元（人民幣．下同）或以下的房產：另17%可購置100萬至300萬元的房子，1% 左右可買1000萬元或以上的，後者或許亦是近年在香港投資的群組。

4）55%最多只能付大約三成首期： 另32%說可承擔三至五成，13%可付出五成以上作首期。

5）至於價格走勢，41% 看跌：26%看漲，17%認為會持平。此外，觀望的理由為，以看不明走勢為最普遍，其次是房貸政策等。

6）70%傾向購置新房（即一手樓）：就算不買全新的，也傾向買不太舊的二手房子，或許反映建築質量和借貸情況吧。上述亦和香港一些老牌有名屋苑「愈久愈受歡迎」相映成趣。

7）40% 喜愛100至120方米面積單位：另40%傾向60至100方米的，少於60或多過140方米的只吸引到小眾。

8）50%稱資金全靠自己和伴侶出：27%有些少親戚或父母資助，23%主要或全靠父母出資。

9）92% 要靠借貸買樓 ： 包括從銀行、公積金等。

10）買樓目的：主要用來自住，包括初置業的及為改善居住質素的。

國內經濟增長好像在放緩，若預期未來整體樓價，升幅如過往般，會有些不切實際。然而長遠點看，主要城市的優質物業仍有睇頭的，但也不要用盡有關資金，保留些「子彈」。

11 Mar 2015

信報

住宅租金指數連升11個月

住宅租金指數連升11個月

2015-03-07

        (星島日報報道)樓價指數再創新高，加入破頂行列的，還包括住宅租金指數，據差估署數據顯示，一月租金指數新報一百六十七點，按月升約百分之零點六七，不但再創歷史新高，兼連升十一個月，在細價樓頻頻急升下，該類單位的租金回率報僅錄百分之二點九，創該署有記錄以來的歷史新低。
        
        據署方資料顯示，各類單位租金單位租金指數均全面上升，其中以面積少於四百三十二方呎的小型單位升幅最多，一月份新報一八○點三，較上月一七九點升約百分之零點七。
        
        不過，在租金升幅追不上樓價的步伐下，私人住宅的租金回報率持續處於低水平。該署最新資料顯示，一月最高回報率的單位，雖仍屬小型單位，租金回報僅得二點九厘，較去年十二月的百分之三再微跌，更是署方自八七年有記錄以來的新低；以一個價值三百萬元的單位為例，每月租金收入僅約七千二百五十元；至於最低回報的豪宅，更只有二點二厘，與以往數年較高回報的情況大為不同。
        
        萊坊高級董事兼估價及諮詢主管林浩文表示，金管局出招變相提高置業門檻，預料部分較「手緊」的上車客會轉買為租，在租賃市場有支持的情況下，短期內租金指數仍會持續上升，惟幅度會稍緩。
        
        林浩文續指，由於中小型單位樓價持續上升，加上按揭利率及存款利率持續偏低，除非樓價出現大幅下跌，租金回報率會維持偏低水平。
        
        

租售價月月破頂 細價樓爆升24%

租售價月月破頂 細價樓爆升24%

2015-03-07

        (星島日報報道)用家及投資者近月齊齊追貨，令細價樓爆升；據差估署最新數據顯示，一月份私樓租售價指數再度齊齊破頂，其中屬上車熱門選擇的新界區三、四百萬元細價樓，售價按年更勁升兩成四，大幅跑贏大市近一半，平均呎價也直逼萬元大關。有學者指出，與民生關係密切的細價樓售樓價近月飆升，乃逼使政府推出新辣招的導火線，以圖壓抑樓價進一步上揚。
        
        住宅樓價「月月有得升」，據差估署最新數字顯示，私宅樓價指數最新報二八四點二，按月升百分之二點二，再創歷史新高，不但連開「十鋪大」，而且升幅也為去年七月，即政府微調辣招後，升幅最大的月份，而整體樓價按年也累升一成六。
        
        綜合各類單位之中，細價樓續成為升市的火車頭，該署數字指出，面積一千零七十六方呎以下的中小型單位樓價，按月再升百分之二，與大市同步連升十個月；至於其餘面積的大單位，樓價按月也升百分之一點四，且升幅乃近十個月以來最高，反映豪宅樓價開始蠢蠢欲動。
        
        是次的升市之中，新界區三、四百萬元的細價樓可謂成為主角，並且成為搶手貨，皆因該類物業的樓價近月呈「火箭式上升」，差估署數字顯示，新界區面積四百三十方呎以下單位，樓價按年大升兩成四，遠遠跑贏大市，一月份的平均成交呎價約九千六百六十五元，直逼一萬元大關，創下歷史新高之餘，也較九七年的呎價高出逾六成。
        
        以新界區一個面積四百三十方呎的上車盤為例，一月份的平均成交呎價，意味着買家須付出四百一十五萬元，方可晉身成為業主，較去年初的三百三十四萬元大增逾八十萬元，反映該區細單位樓價升勢凌厲。事實上，該八十萬元的升幅，以最新個人月入中位數約一萬三千元計算，已相當於一個普通「打工仔」逾五年的工資。
        
        相反，港島及九龍區小型單位售價雖同錄升幅，且增長分錄一成半及逾兩成二，但相對新界樓一支獨秀的表現，升幅仍算「小巫見大巫」，而兩地與新界區的差距，也逐步收窄中。
        
        另外，同樣錄得破頂的，還包括租金指數，該指數最新報一六七，以創十一連升之勢破頂，惟升幅較樓價溫和，按月升不足百分之零點七。
        
        城大建築科技學部高級講師潘永祥稱，近月細價樓在投資者及首置用家等紛紛入市下，樓價拾級上升，部分市民在退而求其次下，多選擇新界作為上車地點，令該區樓價表現尤其突出。不過，基於樓價累積升幅已甚巨，他相信政府因而推出新辣招以壓抑升勢，否則上車盤升幅隨時達三成或以上，令更多市民難以置業。
        
        潘氏續指，儘管金管局早前收緊按揭，部分準買家仍可借九成上車，且仍有具實力的投資者毋須利用高成數按揭入市，故預期新政策僅能壓抑樓價上升，而後市向下的機會相信不大。
        
        萊坊執行董事陳致馨表示，近一年三、四百萬元細單位樓價瘋升，若政府不再出招，樓價升幅隨時更大，屆時不少實力較弱的買家均「扭盡六壬」入市，而一旦出現市場逆轉時，負資產個案將頻生，而整個銀行體系也會面臨衝擊，故政府防範於未然，推出新辣招以壓抑樓價進一步上升。
        
        陳氏續稱，建築費高企不下，加上市場對上車盤仍有一定需求，相信出招後樓市大跌機會不大。
        
        

Q房網深圳崛起 合夥制突圍

Q房網深圳崛起 合夥制突圍

前身稱為世華地產的「Q房網」，起家於深圳，以高佣金、特許經營制及綫上綫下互動「O2O」模式經營，屬於近年崛起得最快的內地代理行，於去年更一度引起深圳6大代理行「封殺」。

吸代理「轉戶」 同業應戰

Q房網近年崛起主要憑3招，當中以高佣金的合夥經紀人制度最具爭議。該制度在去年9月開始施行，管理架構會較簡單，在分配機制上最大化讓利代理，佣金分成達55%至85%，較市場慣例的15%至35%，大幅提高。

珠三角擴軍 分行逾300間

正由於Q房網進取的合夥經紀人制，吸引不少代理「轉戶」，一個月內佣金收入急增一倍多，而員工數目亦由3,500多人，在一個月內急增至5,100至5,200人，結果亦引起中原、中聯、美聯以及招商地產、港置地產、海王地產等深圳6大代理行聯合抵制。

除了高佣金制度，Q房網亦屬於特許經營制，至今在珠三角地區，已經開始多達逾300多間分行。近期Q房網更積極向上海、北京等地區擴軍，包括通過收購方式蘇州好旺角房屋經紀。

而1月份亦宣布進軍北京代理市場，計劃開設50間分行。

設中央數據庫 代理更主動

此外，Q房網亦採用「O2O」模式，即基於中央大數據庫系統支持、品牌支持，聚合中小經紀公司的力量，促使代理人受益最大化，增加代理的主動和積極性。

 

10 Mar 2015

經濟日報

持牌代理3.56萬 連升3月

持牌代理3.56萬 連升3月

【本報訊】各大代理行積極備戰新盤市場，招兵買馬增聘人手，刺激上月代理持牌人數連升3個月至3.56萬人，屬於近一年次高；而分行數目亦回升至6,319間。

分行回升至6319間

地產代理監管局公布截至2月底，代理持牌總人數錄35,587人，按月增加79人，增幅約0.2%，連升3個月，累積3個月增加100多人，僅次於去年10月錄得35,614人後的近一年次高。

當中大牌或E牌的代理（個人）牌照約1.66萬人，按月增加22人，幅度0.1%；而營業員牌照則接近1.9萬人，按月增加56人，幅度0.3%，反映近期代理行主要增聘前綫代理人手。

在公司牌照方面，亦有所增加，最新報3,196份，按月增加13份或0.4%，整體總持牌數亦增加至3.88萬份，屬於近一年新高。

至於反映代理行分行數目的營業詳情說明書數目，按月增加23份至6,319份。

料4.4人爭1宗成交

如果比較土地註冊處同期整體物業註冊錄得8,060宗，維持近兩年高位，相當於平均每4.4個代理搶奪一宗成交，較去年曾出現每8至9個代理搶奪一宗成交，情況有所改善。

事實上，發展商加快推盤，代理業界經營情況有所改善，各大代理行亦積極增聘以應對今年的新盤戰，再加上新的競爭對手加入，均刺激行業轉趨活躍。

不過，值得一提的是，地監局早前公布，去年代理牌照考生人數按年減少19%，加上近期政府收緊按揭，令到二手交投大減，將會對市民入行意慾造成一定影響，預計今年代理持牌人數只會輕微增加，難以大幅上升。

10 Mar 2015

經濟日報

 

二按再收緊 新盤吸客添難度

二按再收緊 新盤吸客添難度

金管局收緊按揭，發展商隨即推出二按拆招，殊不知局方再反擊，針對二按付款出新指引，令發展商推盤拓客源難度增。

金管局自從上周五公布收緊樓按後，一眾發展商亦即時變陣應對，多家發展商均表明，將考慮推出二按付款辦法，幫助買家入市，當時市場認為，未有提供二按付款的二手市場將會大受打擊，購買力將會流向一手市場。

金管局卻突然在本周初再「出招」公布新指引，明顯針對新盤市場的二按付款辦法，表示若按揭申請人如透過二按及按保計劃的額外融資，令整體按揭成數較局方容許上限（6成）超出20個百分點（8成以上），需將供款入息比率（DSR）上限下調5個百分點。

此舉意味以相同的貸款額計算，按揭申請人要有更高的入息才能通過金管局新指引的壓力測試。

600萬樓二按 入息需多5千

以600萬元物業為例，假設買家承造6成一按及2成半二按，貸款額為510萬元，若統一以2.15息率及25年還款期計算，每月供款額2.19萬元，舊指引下，家庭月入下限為4.39萬元；新指引下家庭月入下限提升為4.89萬元才能通過，即每月入息需多約5,000元。

對一般市民而言，首期或是家庭總收入都很難在短期間增加，故他們可造的槓桿比例大減，削弱購買力；現時又有買家印花稅及雙倍印花稅，投資者及換樓客的入市意慾不高，發展商開拓客源頗有難度。

撰文:梁振鋒 
系列名:加辣衝擊系列

 

5 Mar 2015

經濟日報

政府勢遏樓價 或再推印花稅

政府勢遏樓價 或再推印花稅

金管局今次出招力度，較市場預期為重，反映政府遏止樓價升勢的決心，如果措施最終未能冷卻樓市，當局隨時再推新一輪「辣招」，例如透過印花稅等措施。

政府近年推出的樓市措施，除增加供應外，就是從收緊按揭及調高印花稅兩方面出手。樓市自去年中開始持續上升，市場預測政府出招機會增，亦有分析認為當局透過金管局收緊按揭機會較大。

保障銀行穩健 防樓市過熱

只是在上周金管局公布3招「辣招」前，甚少人預計會全綫收緊700萬元以下細價樓按揭，受影響買家佔市場多達一半，出招力度較市場預計為重。

金管局今次「重錘」出擊，反映政府相當擔心樓市大升，銀行樓宇按揭風險增加，為了保障銀行體系安全，而有需要出招令樓市降溫。政府出招至今不足一周，市場交投仍然較為淡靜，偶爾出現減價、低市價成交，但難保市場經一段時間消化，累積購買力後，心急入市的用家會再次出現，令樓市恢復熾熱，屆時樓價再升，將會導致政府再度推出「辣招」。

事實上，政府在2012年因應美國聯儲局推出第三輪量寬，曾經兩度「出招」，最初亦是先透過金管局收緊「第二套房」按揭，其後由於措施不足以令樓市降溫，而加推買家印花稅及加強版額外印花稅。因此，若果樓市持續升溫，不排除政府或會再從印花稅着手，上調稅率。

撰文:余敏欽 
系列名:加辣衝擊系列

5 Mar 2015

經濟日報