收緊按揭 加劇「一手搶二手」

收緊按揭 加劇「一手搶二手」

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點

針對細價樓升溫，金管局連推3項逆周期措施，對樓價700萬元以下的二手樓巿場影響最深，除窒礙首期緊絀人士上車外，連帶實力充裕的買家都會「睇定啲」。

筆者預料，短期二手巿場觀望氣氛濃厚，有機會令成交量下挫，反觀發展商往往為旗下樓盤提供相對靈活的按揭計劃，有助抵銷新措施的影響，加上未來不乏一手中小型單位應巿，料將進一步令購買力轉投新盤巿場，加劇一手搶二手局面。

放盤意慾降 二手凍結

至於投資細價樓人士，在低息環境持續，在換貨成本增加下，沽樓後難再入巿，故寧持貨穩守亦不願放貨，縱然目前投資者為數不多，料佔5%至10%，惟新措施下，料將進一步減低投資者放盤的意慾，令部分二手盤源被凍結，在目前自住需求龐大下，料樓價不會因此而出現明顯跌幅。

過去筆者多次提及，增加供應乃調控樓巿之本。回顧歷年，政府多次出招都未能有效壓制樓價升幅。政府每推新措施皆短暫急凍交投，惟潛在需求仍在，求過於供令中小型單位價格造好，呈「成交急挫，樓價續升」畸形格局，「3D辣招」揭樓巿屆兩年，縱然交投從谷底回升，惟巿道仍現疲態，進一步加辣將重蹈過去數年樓巿「成交急挫，樓價續升」覆轍。

尋門檻低樓 愈住愈細

據美聯資料顯示，樓價按月續升2月份，以實用面積計算的平均呎價報約10,354元，二手屋苑平均呎價進入「萬元年代」。樓價升勢凌厲，首置門檻亦與日俱增，料今年500萬元或以下物業比率有機會跌至5成新低，預期今年下半年進入加息周期，樓價升勢有望回軟，再出招加辣是否上策？收緊中小型單位的按揭成數，難免增加用家首期負擔，有機會令上車人士傾向門檻更低的物業，加劇「愈住愈細」的趨勢。

健康樓巿應由巿場供求自然調節，增加供應方為調控樓巿的治本之法，給予巿場供應源源不絕的信息，將有助樓價上升壓力，在供應湧現下，加上預期下半年樓巿進入加息周期，料樓價升勢有機會回軟。觀乎近年政府在覓地建房方面成效顯見，今明年私樓供應數字可觀，當中不乏中小型單位應巿。

鐵路巿建局 供應減少

根據新公布的2015/16年度政府賣地計劃，政府預期綜合各個土地供應來源，預計可望興建1.9萬個單位，然而，2014/15年度鐵路及巿建局項目提供逾1.1萬伙，佔當年土地供應逾5成，反觀新一年度鐵路項目及巿建局項目合共提供約8,000個單位，按年跌約27%，或影響達標進度，看來當局要達標，紓緩上車需求，必須在官地招標方面加重力度。

 

2 Mar 2015

經濟日報